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2023年万科物业调研报告（精选多篇） 推荐第1篇：万科物业调研纪要(0108) 万科物业调研纪要（20230108） 2023-01-08 房地产研究-侯丽科 详细内容： 1万科物业成立时间和背景： ①成立时间：万科物业在20世纪80年代末90年代初成立 ②成立原因： A．房子不好卖，因此需要“感动人”的卖点 B．相比较欧美的物业管理与台湾的物业管理，中国与前两者存在较大差距中国没有一体化的物业在欧美地区，社区有一体化物业管理，专业化的单位或者个人来负责整个物业的协调；在台湾地区，成立业主委员会为物业管理的主要形式，由干事长（有工资）来协调全部的清洁或者其他方面的工作因此完善物业管理成为长期趋势 2中国物业现状： 中国高密度社区比较常见，因此造成中国物业管理行业比较特殊如果住宅项目拥有较好的物业，通常开发商都会给予一定程度的补贴（比如：中海和招商）目前而言，由于住宅开发盈利能力在本行业的下降，房企对于物业管理的补贴也在下降同时，由于80%左右的物业管理成本来源于人工成本，因此劳动力成本的持续上升给物业管理行业带来较大挑战。

因此，物业管理目前对于房企属于净补贴状态，盈利状况较差 3.万科物业现状： ①物业规模：现管理住户50万户，人口150万，预计未来每年可以新增住户10万户 ②物业面积：万科物业建面6000万平米 ③现有物业种类： A．幸福驿站（快递的传递） 相比于中海物业，万科物业一直坚持代收包裹（中海的物业不代收包裹，因为里面存在法律责任的问题，有的物业公司在双十一的时候，不代收包裹）为进一步完善管理与扩大公司盈利，万科在近期和快递公司签署了相关合约，合约规定万科将从快递公司收取一定费用作为中转站收入 数据显示，万科30%-40%的业主频繁使用快递，因此万科将自己定位于快递中转站而非目的地十分正确正因为这一定位的转变，今后万科物业可以从幸福驿站项目中收取可观的现金收入 B.第五食堂 社区外部餐饮多分为两种：一是10元以下的低档次餐饮，一是30元以上的高档位餐饮由于体系中缺乏兼顾价格和质量中间档位餐饮食堂，万科选择发展第五食堂业务 万科拥有的15家社区食堂中除去2家深圳食堂和1家上海食堂外，大部分食堂处于收支平衡或低亏损状态。

数据显示，3家盈利食堂去年公产生盈利1500万元；旧楼盘食堂生意优于新楼盘由于第五食堂在良好地运营状态下可以为公司产生理想收益，因此万科今年起将“第五食堂”业务由“配套部门”定位转为“业 务部门”定位 C．拎包入住服务 由于大多数住户的个性化要求不高，加之万科可以从家具厂商处取得低价装修材料和家具用品，因此，20%左右的业主采用“拎包入住”服务去年此项服务营业收入3.5亿，毛利率10%左右 ④万科物业定位： 万科物业服务类似于“非盈利机构”，因为所取得物业服务全部投入到了再生产之中，相当于补贴业主，提高万科社区舒适度水平 ⑤万科物业的优点： A．财务高度透明，停车费和广告费的费用来源去向可查 B．采用高科技物业管理模式，尽可能减少人工成本，比如采用快递自提柜 C．万科物业管理规模较大，潜在客户群庞大：现存50万户，人口150万，每年可以新增10万户，万科物业面积6000万平米建面 ⑥万科物业逻辑： 现存7万家物业公司的质量很差---万科本身业务认可度很高，容易获取信任---万科只要选择进入物业，则很难被动退出---一旦选择进入行业，所需要的成本相对于开发楼盘较低---通过认证、搭建平台等服务未来可以管理1亿人-----与腾讯无区别（客户群体大---产生巨大收益）。

4.全国物业公司状况： ①总数：7万家 ②分类：分为一级物业公司（注册资本200万及以上），二级物业公司（注册资本100万及以上），三级物业管理公司（50万及以上）与其他四类，其中，一级和二级物业公司总数不超过总数的15% ③特点：行业粘性强，业主难以更换物业公司（原因： A.无法保证下一家物业公司质量由于现状B.缺乏专门的人员组织投票来代表广大业主意见重新选择物业） ④现状： A.行业悖论长期存在，一方面许多公司声称盈利微薄，另一方面很多公司希望进入此行业这说明物业管理行业仍存在巨大的获利空间 B.管理不规范现象普遍存在广告牌和停车费的去向等问题都存在不规范管理 ⑤结论：如果万科大举进入物业行业，可以立竿见影见到很好收益 5.万科物业与其他物业的主要区别 A．对客户满意度的极为重视 B．对于管理的提升、管理的优化、管理的系统化非常重视 C．财务公开性很强，随时随地可以公开财务收支情况 6.与中海相比：中海更类似于建筑公司，因此在项目建设 完成后经常会转移物业管理权力；万科更类似综合性房地产商。

也因于此，万科很重视物业管理转型和创新 7.万科物业缺陷： 万科物业发展最缺乏的是：决策而非机会现在物业需要的是总部决策（确认进入），可以采用品牌认证进入，后台平台管理来实现物业服务的扩张 与此同时，万科物业还需要物业品牌效应的树立 8.万科物业的其他问题讨论： A.万科目前看重物业，但不看重物业收入 B.万科最强大的是万科“工程性”，从设计、营销、到管理有很强的体系支撑 C.万科的特点是：聚焦由于住宅开发盈利水平较高，目前还没有能够聚焦到物业并购和拓展这块 9.养老地产讨论： ①日本已步入老龄化社会，由于老人受到网络等新鲜事务局限，因此社会养老服务地位重要目前日本养老地产业务已经相对成熟 ②养老服务分类： 养老服务主要分为居家养老（针对健康老人，比例占养老服务的95%）、机构养老（比例很少）两大类内容涵盖：健康老人的照顾、失智老人的看护、病重老人的看护、临终照顾等内容其中，机构养老最赚钱，居家养老最不赚钱；临终关怀业务盈利水 平最高，失智老人护理业务盈利水平较差 ③中国养老地产现状： A．从事专业养老服务的人才匮乏（不信任护工的现象可以说明行业缺乏专业性） A．要不虚假销售房产，要不收费很高 ④万科养老地产现状： 目前万科养老地产仍处于尝试阶段，第一个试点工程为杭州随缘嘉树社区。

客户群主要集中在中年人群（为父母或为自己），目前尚没有医院这一配套设施存在 ⑤万科养老地产经验： A．临终老人的关怀部分最挣钱，其他部分利润较差 B．推荐模式：形成老年社群（因为老年人最需要的是陪伴、看护、护理、临终照顾） C．长期趋势：应当以医院为发散点，建立养老社区 10.垃圾处理业务 垃圾处理业务可以赚钱，目前还处于尝试阶段 推荐第2篇：万科物业 万科物业在万科房地产开发业务中应运而生，伴随万科集团的成长，如今万科物业已迈向第20个年头从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立至今，万科物业相继布局全国31个大中城市，截止2023年12月31日万科物业已接管各类物业管理项目176个，在管面积3078万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业 在万科物业的发展历程中，镌刻了多个里程碑式的“行业第一”： 1991年，万科物业在深圳“天景花园”组织成立国内首个“业主委员会”，这一“业主自治与专业服务相结合”的物业管理创新模式，在1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法，之后被国家建设部在全国范围内推广。

1995年，天景花园成为万科首个创建国家优秀示范小区达标的项目；14年后的今天，万科物业已有28个服务项目获得“国家示范小区（大厦）”称号，雄居行业榜首 1996年，为进一步规范管理运作，与国际管理水平接轨，万科物业导入ISO9002国标质量管理和质量保证模式，并通过第三方国际标准质量体系认证，获得了中国物业管理企业第一张由国际机构颁发的品质保证证书 1996年，万科物业在中国首次物业管理公开招标中一举夺魁，获得了深圳鹿丹村小区的物业管理权，次年在全国第二次物业管理公开招标中再次折桂行业瞩目、意义深远的物管服务市场化大幕一开启即连连中标，充分检验了万科物业的综合实力和管理水平 2000年，万科物业与润迅合作成立国内第一家物业服务“呼叫中心”；2023年万科创建“投诉万科论坛”，成为国内首家也是唯一一家在公开网站开通网上投诉论坛的企业在开放的心态下，万科物业将公开投诉的压力转化为鞭策的动力，建立起一套系统的客户投诉处理机制，赢得了客户的广泛认可 2023年，万科物业获得建设部首批颁发的物业管理一级资质证书在良莠混杂的物业行业发展初期，万科与业内志存高远的企业一起，积极支持并全力配合主管部门制定规则，规范行业准入机制。

目前万科物业系统内已有深圳、上海、北京、天津、成都等五家公司获得国家一级企业资质 2023年开始，万科物业开启与国际知名调查公司盖洛普的合作，对下属各服务小区业主满意度进行第三方的独立调查评价，广泛收集并分析顾客需求，以评估工作绩效，并据此完善开展更具针对性的服务 2023年，万科物业率先将旗下70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，明确展示以客户满意为终极价值的企业定位，清晰界定了服务性行业的本质属性随着物权法的颁布及物权意识的提高，“物业服务”这一正本清源的提法已被越来越多的同行所认可 2023年, 严格按照物管法规操作的深圳万科四季花城物业服务费上调成功，打破了业内普遍存在的按法定程序上调物业费几无成功可能的存疑，透明的程序加上深厚的客户基础，对解决老住宅区物业服务的可持续、良性化发展，具有标本式的意义 秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，万科物业挟十九年品牌、人才、运营经验的厚重积累，从高起点一路走来，获得长足的发展不仅规模优势傲领同侪，通过在业务多元化发展、专业资源整合、资产良性运营等方面不断探索与总结，品牌内涵也更趋丰满 今天的万科物业，服务项目覆盖高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼及政府公共物业等多种类型，业务范围涵盖小区前期规划评估、交通规划、安保服务、清洁服务、园艺绿化养护、设施设备集约化维护、会所经营、办公楼内部服务，房产中介代理、楼宇智能化设计研发、绿化工程等诸多领域，并已形成紧贴顾客需求，层次丰富、特色鲜明的服务模式和体系。

顺应中国物业管理行业的发展趋势，万科物业2023年顺利完成了与地产之间的建管分离，组织变革后万科物业目标明确，矢志成为中国最让客户安心、最具竞争优势的物业服务提供商随着中国经济的稳步发展，物管市场前景可期，也给万科物业留下了更广阔的发展空间品牌、运营、人才优势明显的万科物业已完成战略布署，将迎来又一个跳跃式的黄金发展期 通过ISO9000国际质量体系认证 深圳万科物业管理有限公司 深圳万科物业发展有限公司 天津万科物业管理有限公司 沈阳万科物业管理有限公司 上海万科物业管理有限公司 北京万科物业管理有限公司 建设部“全国城市物业管理优秀示范。