土地增值税暂行条例实施细则.docx

一、最新土地增值税暂行条例实施细则第一章总则第一条 为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管 理，促进城市建设和经济发展，制定本条例第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让 制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外前款所称城镇国有土地是指市、县城、 建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者 外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可 以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定， 并不得损害社会公共利益第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵 押、终止进行监督检查第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着 物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理二、土地增值税减免税政策根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条 例实施细则》规定，有下列情况之一的，免征土地增值税：（1） 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税， 增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2） 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税指因城市实施规划、 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权3） 因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照 本规定免征土地增值税符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务 机关审核后，免予征收土地增值税4） 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡 居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地 增值税居住未满三年的，按规定计征土地增值税根据《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财 税〔2016〕43号）第三条的规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税 收入 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中 计算抵扣的，可以计入扣除项目关于企业兼并转让房地产的征免税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，在企业兼并中，对被兼并企业将 房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税的问题， 《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》 （青地税函[2009]47号）规定，两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合 同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合 并各方房地产的土地增值税合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际 支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税 房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、 新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税派生方、新设方转让房地产时，按 照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除 计算征收土地增值税股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税 依据上述规定，企业合并时，被合并方将房地产转至合并方时，被合并方不缴纳土地 增值税企业分立时，对派生方、新设方承受原企业房地产的，原企业转让房地产不征收土地 增值税《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用 权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产 的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 因此，以出售、置换方式，对于出让方而言，其取得了转让房地产的相关经济利益 出让方应缴纳土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）1995年1月27日财政部财法字[1995]6号文件发布第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定， 制定本细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入, 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地 下的各种附属设施条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体 及其他组织条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一） 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 和按国家统一规定交纳的有关费用二） 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产 开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期 工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地 下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通 一平”等支出建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生 的建筑安装工程费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环 卫、绿化等工程发生的支出公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等三） 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房 地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开 发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发 费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定四） 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准 设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格须经当地 税务机关确认五） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设 税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除六） 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、 （二）项规定计算的金额之和，加计2 0%的扣除第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位 计算第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金 额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊， 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比 例，均包括本比例数计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系 数的简便方法计算，具体公式如下：（一） 增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额X30%（二） 增值额超过扣除项目金额5 0%，未超过1 00%的土地增值税税额=增值额 X40%—扣除项目金额X5%（三） 增值额超过扣除项目金额10 0%，未超过2 0 0 %的土地增值税税额=增值 额X5 0%—扣除项目金额X15%（四）增值额超过扣除项目金额2 0 0 %土地增值税 税额=增值额X6 0%—扣除项目金额X3 5%公式中的5%，15%，35%为速算扣 除系数第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准 建造的居住用住宅高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅普通标准住宅与其 他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和2 0%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金 额之和2 0%的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用 的房产或收回的土地使用权因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务 机关审核后，免予征收土地增值税第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原 自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税； 居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税居住未满三年的，按规定计征土地增值税第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构 根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格评估价格须经当地税务机关确认第十四条条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或 有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据 实提供扣除项目金额的行为条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理 由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税 人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估 税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算 的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估税务机关根据评估价格确定扣除 项目金额转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地 产评估价格确定转让房地产的收入第十五条根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办 理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买 卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的。