第八章地价评估.ppt

第一节第一节 路线价法路线价法 笫八章笫八章 地价评估地价评估 一、基本原理 2.理论依据 实质上是一种比较法　　“路线价”看作是“可比实例”价格 3.计算公式 土地价格（单价）＝路线价×深度价格修正率×其他价格修正率土地价格（总价）＝土地单价×土地面积 1.概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法4.适用对象和条件 （1）适用对象：主要用于城市街道两侧土地的估价、特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或其他需要在大范围内对大量土地进行的估价 （2）条件：道路规整、各宗土地排列整齐、有合理的价格修正率表 5.操作步骤 （1）划分路线价区段 （2）设定标准深度 （3）选取标准宗地 （4）调查评估路线价（5）制作深度价格修正率和其他价格修正率表 （6）计算临街各宗土地的价格 二、划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。

三、设定标准深度 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数 四、调查评估路线价 选取一定数量的标准宗地用收益法、比较法等求地价 地价的平均数、中位数、众数等 路线价 五、制作深度价格修正率表 深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象最简单的是四三二一法则表1 四三二一法则深度价格修正率的形式临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0六、计算临街各宗土地 1.一面临街矩形土地价格的计算 案例1：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？路线价 2000元/平方米20米15.24米图 1该宗土地的单价=路线价× 深度价格修正率 =2000× 140%=2800（元/平方米）该宗土地的总价=土地单价× 土地面积 =2800× 20 × 15.24=85.34（万元）2. 前后两面临街矩形土地后街影响深度=全部深度-前街影响深度案例2：图2中是一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米。

求其前街影响深度路线价 2000元/平方米30米图 2路线价 1000元/平方米3. 矩形街角地 计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总计算公式如下：案例3：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）假设旁街影响加价率为20%根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？15.24米图 2路线价 1000元/平方米路线价2000元/平方米22.86米4. 三角形土地 计算一面临街直角三角形土地价格的计算公式如下：案例1：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地 ，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价路线价 1000元/平方米80英尺图 470英尺ABC该宗土地的总价=1000×90.9% ×63 ×70 ×80÷2 =1603476（元/平方米）5.其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。

如图5，梯形ABCD土地的价格=矩形ABEF土地的价格-三角形AFD土地的价格-三角形BEC土地的价格图 5路线价 1000元/平方米ABCDFE第二节第二节 城镇用地基准地价评估城镇用地基准地价评估 一、概念一、概念 1.基准地价的概念 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价2.基准地价的特点（1）是一种区域性价格；（2）是一种分用途的价格；（3）是一种平均价格；（4）是有限年期的价格；（5）具有时效性 城镇用地基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分路线价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格 二、二、城镇用地基准地价城镇用地基准地价评估的方法和步骤评估的方法和步骤 1.确定基准地价评估的区域范围：根据实际需要及人力、财力、物力等确定； 2.划分地价区段：方法是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产、价格水平及收益情况等做实地调查和观察，将情况相同或相似的相连土地划分为同一个地价区段； 3.抽查评估标准宗地的价格，运用收益法、假设开发法、比较法、成本法等进行评估；3.城镇用地基准地价的概念4.计算区段地价 ：区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地 价格的正常和总的水平。

抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数作为区段地价；5.确定基准地价 6.提出基准地价应用的建议和技术包括该基准地价的内涵、作用，将该基准地价调整为宗地价格的方法和系数 第三节第三节 农用地基准地价评估农用地基准地价评估 一、农用地基准地价的概念一、农用地基准地价的概念 农用地基准地价系指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件评估的农用地不同级别、不同地类的平均价格二、农用地基准地价评估的技术路线农用地基准地价评估的技术路线1.技术路线一：地价平均法 在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价2.技术路线二：标准地块法 通过设置标准地块，并评估其价格，以标准地块的平均价格评估基准地价3.技术路线三：综合分值模型法 综合分值模型法是在农用地定级成果的基础上，根据样点定级单元总分值、样点投入产出资料测算的收益价格，建立样点定级单元分值与样点定级单元地价的关系模型，以此来评估基准地价区片平均价及级别基准地价 实际案例：江都市农用地定级与基准地价评估第四节第四节 宗地价格评估和基准地价修正法宗地价格评估和基准地价修正法 一、宗地价格概念 宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。

二、宗地价格评估 1.直接运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估 2.基准地价修正法 ⑴ 定义：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位，土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法 ①搜集有关基准地价的资料 ②查出估价对象所处地段的基准地价 ③进行交易日期修正 （修正方法与市场比较法相同）④进行土地状况修正 （修正方法与市场比较法中的房地产状况修正的方法与内容类似）⑤求出估价对象宗地的价格 ⑵ 步骤 第五节第五节 高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定 一、按建筑面积分摊案例1：有一楼房，总建筑面积为1000平方米，如果某人拥有其中80平方米的建筑面积，则该人占有的土地份额为80÷1000=8%如果该楼房所占的土地总价值为100万元，则该人享有的地价数额为80÷1000×100=8（万元）二、按房地价值分摊案例2：有一大厦，房地总价值为5000万元，某人拥有其中的商场部分，该商场的房地价值为1000万元；另一人拥有其中的酒店部分，该酒店的房地价值为500万元。

则上述第一人占有的土地份额为1000÷5000=20%第二人占有的土地份额为500÷5000=10%三、按土地价值分摊案例3：有一大厦，房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元则该人占有的土地份额为。