2012年上海地产青浦新城市场发展研究报告(ppt 19页).ppt

青浦新城市场报告,青浦新城概况,青浦新城区域 青浦新城历史 青浦新城规划,青浦新城区域,,青浦新城,,青浦新城,青浦新城是由现青浦老城、青浦新区（东部）、向西延伸区域和朱家角镇区四部分组成，它具有居住生活、产业、旅游等综合功能，是全区的政治、经济、文化中心，是具有“水乡文化“与“历史文化“内涵的现代化中等城市，服务长三角的上海西部综合性生态宜居城市青浦区地处上海市西部，太湖下游，黄浦江上游东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接陆路交通十分便捷，是上海市通向江苏、浙江、安徽的西大门青浦新城历史,青浦历史悠久7000年前已经成陆，6000年前已有先民居住，他们在这块土地上辛勤劳动、繁衍生息，创造了灿烂的古代文化崧泽文化”是太湖地区新石器时代具有一定典型性代表的原始社会文化，经考古学家对崧泽古文化遗址中土层出土墓葬中的大批文物和生活、生产遗迹，以及水稻种子、家畜骨骼等典型器物的鉴定，断定青浦地区是上海迄今为止发现的人类最早的聚居地 明嘉靖二十一年（1542年），由朝廷批准，建制青浦县因当时县治设于青龙镇，县境东部有赵屯、大盈、盘龙、顾会、崧子等五浦汇于吴淞江，遂定名为青浦县。

1999年9月16日，经国务院批准，撤销青浦县建制，建立青浦区，以原青浦县的行政区域为青浦区的行政区域2000年1月12日，青浦区人民政府机构正式挂牌朱家角,福泉山,青浦新城规划,战略发展总体布局形成“三轴、六片、四心”的发展结构,三轴：淀山湖大道发展轴、公园路发展轴和老西大盈港发展轴以居住为主的区域，构建配套设施完善的以多层高密度为主的居住区,高端服务功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能结合设置低密度居住区以旅游服务和特色居住为主导功能，强调生态环境和历史人文环境保护，兼以旅游开发,高端服务功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能结合设置低密度居住区青浦区区政府所在地，主要由多层高密度为主的居住区以及行政、文化、商业等公共服务功能集聚区构成,现状工业予以保留，规划进行环境改造和设施完善,青浦新城规划,朱家角旅游休闲中心 ：位于朱家角镇，整合古镇、水体等资源，形成旅游服务配套中心老城商业中心 ：整合原有公共设施资源，结合护城河与小型绿地，提升功能与品质,公共服务中心 ：位于公园路中段，青浦城区主要行政办公所在地，综合设置商业、文化娱乐等功能设施创意研发中心 ：位于老西大盈港北端，结合水体设置商业、娱乐、景观设施，服务于周边生产服务业。

青浦新城规划,青浦城区的主要道路网系统基本上为东西、南北走向，呈方格网和环路结合的均衡布局，形成“八纵六横”的城市主要道路结构八纵”包括：西一路（复兴路）、西三路（珠溪路）、西九路（港周路）、西十五路、漕盈路、漕俞路（青赵公路——沪青平公路）、外青松公路、汇金路、崧华路 “六横”包括：盈港路、淀山湖大道、公园路（外青松公路——油墩港）、城中东路（青松路——东九路）、河南路（沪青平公路——外青松公路）、沪青平公路、苏虹公路、北青公路、崧泽大道宏观市场,经济市场 土地市场 商品房市场 区域市场,经济市场,2011年全区实现地区生产总值（GDP）665.2亿元，比上年增长12.8%其中第一产业增加值9.8亿元，增长9.3%；第二产业增加值396.5亿元，增长10.6%，其中工业增加值383.2亿元，增长10.6%；第三产业增加值258.8亿元，增长16.6% 2011年全区三次产业比重为1.5：59.6：38.9与2010年1.5：60.8：37.7相比，第一产业持平，第二产业下降1.2个百分点，第三产业上升1.2个百分点，以现代服务业为主的第三产业稳步发展2006-2011年青浦GDP情况,2011年全区全社会固定资产投资完成290.7亿元，比上年增长4.6%。

按投资领域分，四大投资领域呈“三增一降”的态势,工业、商贸业和公共基础设施投资分别完成59.2亿元、15.3亿元和24.1亿元，比上年分别增长15.5%、16.5%和6.6%；房地产完成投资188.3亿元，比上年下降1%，占全社会固定资产投资的64.8%，占比较上年下降3.6个百分点土地市场,2010-2011年青浦新城住宅土地出让情况,2010-2011年青浦新城土地成交情况,（平方米）,（万元）,青浦新城2011年出让土地明显少于2010年出让土地，目前青浦新城土地处于相对饱和阶段，开发处于后期阶段 2010年大量土地出让，以至于目前青浦开盘项目较多住宅市场,2012年上半年住宅交易市场处于回暖阶段，5月成交套数处于顶峰，7月回落较大 2012年上半年成交均价浮动较大，上下相差3000元/ ㎡2012年上半年青浦新城住宅供应量较大，呈逐渐增加趋势 目前成交面积相对于供应量稀少，说明目前青浦居住需求处于饱和阶段，存量房数量过大区域市场,富兴雅苑 产品：小高层 均价：12000元/㎡,御澜湾 产品：小高层 均价：18500元/㎡,旭辉百合宫馆 产品：小高层 均价：13800元/㎡,旭辉玫瑰湾 产品：高层 均价：15000元/㎡,东渡青筑 产品：小高层 均价：13500元/㎡,新城忆华里 产品：多层 均价：16000元/㎡,富力桃园 产品：小高层 均价：12000元/㎡,青浦新城区域内住宅产品类型基本为小高层，主要分布在漕盈路两侧 区域内项目价格基本在12000~16000元/㎡之间 区域内项目主力户型基本为2R，面积基本在90平米左右 区域内项目基本为2011年开盘，大多为2010年出让的土地 由此可见，在未来一段时间内青浦新城新开楼盘数量将减少，可售房源主要为现有的存量房。

区域市场,主力户型面积分布段,各楼盘去化情况,,区域内项目主力户型基本为2R，面积基本在90平米左右 主力户型为2R小面积户型，较受大众刚需群体青睐，例如：旭辉玫瑰湾、新城忆华里，项目小面积户型多样化房型,总结,青浦相当于上海的门户区，交通枢纽四通八达，青浦新城为门户区的大门，各项产业分布在六大片区内，目前旅游业与创意研发中心正大力发展中 青浦新城目前处于大力发展阶段，产业结构趋于优化阶段，第三产业GDP比重处于逐步增加阶段 青浦新城2011年的出让土地面积相较于2010年出让土地面积出现了明显下降趋势，由此可见青浦新城目前土地处于饱和状态，可建设面积大幅度减少 由于区域内2010年土地出让较多，2011年下半年至今青浦新城新开盘项目较多，规模基本在10万平米以上 青浦新城2012年上半年成交情况处于回暖阶段，均价差额为3000元/平米左右，而成交面积和供应面积呈现较大差距，供应远大于需求量，以至于目前市场上存量房数量继续增加，将来一段时间内可售房源为过去的存量房,项目个案,旭辉玫瑰湾,项目目前已推1242户住宅，建筑面积125387平米，剩余可推量不多旭辉玫瑰湾,新城忆华里,项目目前已推1314套住宅，建筑面积为125596平米，目前剩余房源大多为3R和4R的花园洋房,新城忆华里,2R：85㎡,2R：114㎡,。