美国四大房地产公司比较详解.ppt

道然 美国四大房地产公司比较 深圳市道然企业管理顾问有限公司 演讲者：任辉 道然 美国四大房地产公司比较 Pulte HomesCentex LennarD.R.Horton 道然 1.美国四大房地产公司发展历程 2.美国四大房地产公司地域市场 3.美国四大房地产公司并购历史对比 4.美国四大房地产公司业务范围对比 5.美国四大房地产公司土地储备 6.美国四大房地产公司战略安排 目 录 道然 1、美国四大房地产公司的发展历程 道然 Pulte Homes 公司的历史简介 n18岁的公司创始人Bill Pulte 卖出自己生平第一套房； nPulte Homes 公司正式注册成立，业务主要集中在Detroit 郊区修建住房和部分商业 用房； 50年代末，Bill Pulte 调整业务战略，将业务集中在住宅市场开发上，并开设 了第一家分公司 n公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐成为公司 主要业务来源1969公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通股20万股70年 代中期，公司股票在美国证券交易所（AMEX）上市交易，股票代码是 PHM 1983年, 公司的股票开始在NYSE上市进行交易 ; n公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），以更好的管理整个住房买卖过 程，为客户提供优质购买服务; n在新任总裁Bob Burgess 领导下，在全公司以及服务/原材料供应商推广质量领先计 划（PQL），承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原 材料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先河。

正是开始了精细化运营阶 段； n公司实施战略扩张计划，在25个州、超过40个地区市场开展业务，包括在96年进军 Mexico 市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户细分和房屋价格 等方面进行一系列的精化管理 n现金收购Blackstone 房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权； nPulte Homes公司与 Del Webb 公司 (NYSE: WBB)宣布完成并购，新的PULTE公司 成为全国最大的房屋建筑商，每年将会有超过60亿美元的营业收入 1950年 1956年 60年代 中期 70年代 80年代 中期 90年代初 1999年7月 2001年7月 道然 Centex公司的历史简介 n开始涉足居民住屋建设领域；1963年开始了在建筑材料制造领域的运营,由于在在这 一领域的积极扩张与卓越业绩,1994年公司属下的建材生产集团又独立上市,公司出售 了该集团49%的股权,从而又融资18.6亿美元；1969年集团上市 n在并购了J. W. Bateson公司之后,进入建筑管理与服务领域 随后，公司在1978、 1982、1987和1990年又先后并购了该行业的若干公司，使公司该项业务成为全国行 业内的领先者； n涉足房地产抵押贷款金融服务；在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后,公 司进入商业银行领域； n对公司发展有着重要意义的并购是1972年兼并Fox & Jacobs公司，该公司在达拉斯、 福特沃茨市场占有15%的份额。

此后，新成立的F&J公司一直在这两个市场上占有相 当重要的地位 n公司的业务结构实现了战略性的大调整,将原有的房地产抵押贷款业务和传统信贷商业 银行业务合并、扩展为更为全面的房地产金融服务业务，同时加强了不动产业务 n开始涉足物业服务领域从而形成了一套从建材、建筑服务、建筑、金融服务、到物 业服务一条龙的产业链结构 1952年 1966年 1973年 1988年 1996年 2002年 道然 D.R. Horton的历史简介 n荷顿先生开始他在Dallas的建筑生意 n荷顿（Horton）公司成立于特拉华州, 收购了25个前期公司，这些公司都是唐 纳德,荷顿先生拥有或控制的新屋房地产发展商公司主要的执行办公室位于德 州通过内部生长和外部并购扩张，公司在发展壮大的过程中一直致力于为客 户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独户新屋房 n实现第一次公开上市，随之成为股份制公司，当时只服务8个市场；继而于 1996年挂牌纽约证交所，股票代码：DHI n市场从原有的8个扩张到24个，收入从原有的1.53亿增长到5.47亿美元，净利 润从810万增长到2740万美元，公司净资产从5020万增长到1.77亿美元。

n又和其他公司组建了金融抵押贷款公司：DRH Mortgage, LLC, 主要服务 California市场通过多元化经营加强了跟客户的关系 nHorton住房72%的客户通过Horton办理金融抵押贷款，同比前年有64％的增长 ，公司今后会继续对金融服务投入物资人员，以期得到更大的回报但在其他 一些次级市场，公司不通过金融抵押贷款公司提供金融服务，而是跟当地金融 机构协商合作，同时公司都及时充分为客户提供这些公司的服务产品信息，目 的是通过稳定的收费手段（联合金融机构）协调和加快房屋的成交销售 1978年 1991年 1992年6月 1992年 到1996年 1998年 2002年 道然 2、美国四大房地产公司地域市场 道然 美国四大房地产公司地域、市场对比 PULTE 20个州 44个市场 CENTEX 25个州 92个市场 LENNAR 24个州 D.R.HORTON 22个州 44个市场 道然 Pulte Homes的区域市场 道然 Centex 区域市场情况 道然 Dr.Horton的区域市场状况 道然 Lennar公司的区域市场状况 1954 1972 1991 1995 1997 1998 1999 2000 2002 2002 2003 道然 特点分析 n四大公司将资源配置在东西部。

n颠覆的原因： （市场份额限制的原 因工业化生产的部品运输限制的原 因机会把握的力度限制的问题管 理资源的限制） n东西部经济最发达，中部土地放任不 管政策 n四大公司份额：8.5％ n万科的资源如果全放到京广线，10年 后将占到3％的市场份额 n市场份额配置：中部70％，东部15％ ，西部15％ n一个公司在一个城市的份额只能在8％ 左右，避免同公司项目展开恶性竞争 ，减少边际收益率不能把公司所有 的资金和技术集中在几个城市 美国四 大公司 万科 道然 美国各地政府对地产项目控制措施的不同 较强的地产增长管理职能比 如郊区建设规划、划定许可区 域、要求相应的公共设施等 最严格控制的地区 该地区基本采用放任不 管的政策政府对土地 项目的管控比较少 该地区试图通过大型 区域项目规划来控制 地产项目 large-lot zoning to control growth. 道然 16 京广线地价将大幅上涨？ 万科实行3+X战略模式：3指环渤海、长三角、珠三 角，X指武汉、成都等 最优规模 市场占有率8% 单一地块地价5亿 中海、金地、招商、华侨城等都是做滚动战略，比如01-06年，02-07年。

房地产项目开发周期一般是4-5年，做5年战略规划没多大意义，万科要做10年规划 万科的战略 2. 如何寻找房地产的规律？ 道然 “3+X ”理论论 成都 深圳 上海 北京 天津 鞍山 沈阳 大连 武汉 中山 长春 广州 南昌 南京 佛山 环渤海区域 长三角区域 珠三角区域 珠 海 海南 东东莞 杭州 道然 3＋X发展模式适合中国地产商发展的理由： 市场份额 部品运输限制 把握机会 管理资源的限制 2014年万科集团产值到1000亿元，占当时房地产市场份额的3％ 一般情况中国房地产市场份额布局大致是东部市场份额占70％，中 部和西部均是15％，万科集团这样的巨型战舰主要行驶在东部的深 水中行驶，在中部和西部把握一下机会的策略 靠传统的一砖一瓦的建筑模式，万科集团要做到每年1000亿元的规 模，是不可想象的，标准化的设计、工业化大量复制的生产是必不 可少的虽然目前中国建筑工业化生产还不成熟，但这是未来的发 展发现，万科集团布局相对集中，为工业化生产提供可能 万科在成都、武汉等二线城市都进行多年的开发，积累了品牌和经 验，抓住了一定的机会 资源分布相对集中，可以进行区域管理，万科集团在三个区域设立 了深圳区域、上海区域、北京区域管理，将相关房地产的项目发展 、营销管理、设计、工程、成本等房地产管理职能放到区域管理实 行的区域管理解决了管理。

目前区域管理的效果非常好，在这方面 的管理万科集团已经超过美国房地产公司的管理水平 道然 3、美国四大公司并购历史对比 道然 Pulte Homes 并购历史（94年后） n1996 并购LeBlanc Homes of Rhode Island 130 n1996 并购N. Florida Classic Homes of Jacksonville 192 n1998并购Radnor Homes 332 n1998并购DiVosta and Co. 850 n2001并购Del Webb Corp. 8,419 n2003并购ColRich - San Diego 150 n2003并购Sivage-Thomas Homes 1,073 含并购对象前一年的住房结算套数 道然 Centex 公司并购历史（94年后） n1995并购Vista Properties n/a n1997并购Cavco Industries, Inc. 0 n1998并购Wayne Homes 634 n1998并购Teal Homes 129 n1999并购Calton Homes, Inc. 297 n1999并购Nomas Corp. n/a n1999并购Sundance Homes, Inc. 652 n1999并购Real Homes 500 n2001并购The Selective Group 223 n2001并购CityHomes 150 n2002并购The Jones Co. 727 道然 Lennar 公司并购历史（94年后） n1996并购Friendswood Development Co. n/a n1996并购Bramalea California, Inc. 127 n1996并购Reinaissance Homes, Inc. 58 n1997并购Pacific Greystone Corp. 1,961 n1998并购Winncrest Homes 560 n1998并购ColRich Communities n/a n1998并购Northern California Homebuilder n/a n1998并购Polygon Communities Co. 330 n2000并购U.S. Home Corp. 9,246 n2001并购Don Galloway Homes, Llc. 325 n2001并购Sunstar Homes 325 n2002并购Patriot Homes 366 n2002并购B. Andrews &Co., Inc. 275 n2002并购Pacific Century Homes 810 n2002并购Cambridge Homes 596 n2002并购Concord Homes 1,222 n2002并购Summit Homes 419 n2003并购Seppala Homes 400 n2003并购Coleman Homes 400 含并购对象前一年的住房结算套数 道然 D.R. Horton公司并购历史（94年后） n1994并购Aspen Homes of San Antonio, TX 157 n1994并购Miller Construction, Inc. 350 n1994并购Milburn Hom。