2011年大连春展报告.pdf

大连指南针地产营销策划机构 2 0 1 1 年春季房交会报告之项目篇 1 2 0 1 1 年春季房交会报告 大连指南针营销策划机构 2 0 1 1 - 0 4 - 0 8 1 . 展会概述 又 一年 春暖 花开 的季 节 ， 2 0 1 1 大 连春 季房 交会 如约 而至 ， 于 4 月 7 日 在大 连市 世界 博览 广场 盛装 启幕 2 0 1 0 年 是楼 市的 多事 之年 ，因 此 2 0 1 1 年 的春 季房 交会 扮演 的角 色举 足轻 重， 不论 是焦 急等 待的 购房 者， 还 是急 于摸 清消 费者 心理 的开 发商 ，都 把目 光锁 定在 了本 届房 交会 不 管是 对于 房企 营 的销 计划 还是 购房 者的 购 房计 划， 春交 会的 成交 情况 无疑 都是 一个 重要 的节 点 新 政对 市场 的影 响， 国家 调控 到底 有没 有撼 动 楼市 价格 ，消 费者 又是 如何 看待 此次 的春 节房 交会 等疑 问都 将在 本次 展会 上找 到答 案 关 键词 ： 价 格、 低调 、无 奈 1 . 1 参 展企 业情 况 表 1 - 1 参 展企 业明 细 项目 参展企业 开发商 媒体 中介 金融机构 总体 本地 外地 ( 二手房 ) 2 0 1 0 秋展 6 7 8 2 0 7 1 1 0 3 2 0 1 1 春展 6 9 1 3 1 8 7 1 1 0 8 环比 3 % 6 3 % - 1 0 % 0 % 0 % 5 % 与 2 0 1 1 年 秋展 相比 ， 参 展企 业有 所增 加 ， 环 比上 涨 5 % ； 其 中开 发商 方面 ， 本 地开 发商 以 6 9 家 的数 量 占 比 8 4 % ， 而 外地 开发 商数 量激 增 ， 由 2 0 1 0 年 秋展 的 8 家 增加 到 1 3 家 ， 环 比上 涨 6 3 % ， 以 省外 以及 国际 性 开 发商 为主 。

持 续从 紧的 调控 政策 使得 楼市 后市 走向 扑朔 迷离 ，房 地产 企业 对展 会的 关注 度与 参与 热情 创 历 史新 高 除了 寄希 望于 展会 的客 户积 累与 宣传 的传 统性 需求 之外 ，更 多参 展企 业也 是抱 着 “ 试 探 ” 的 心 理 来参 加的 ，希 望可 以得 到市 场的 最新 动态 ，以 对日 后推 盘营 销有 所帮 助 从 参展 开发 商情 况来 看， 除了 一直 对房 交会 情有 独钟 的品 牌开 发商 如亿 达、 万科 、远 洋等 都带 着自 己 的 新产 品有 备而 来外 ， 大 量的 外地 开发 商也 赶来 “ 凑 热闹 ” ， 希 望借 新政 限购 之际 ， 抢 夺客 群 ， 分 得一 杯羹 此 外， 本届 参展 开发 商在 布展 、营 销等 方面 都比 较低 调、 务实 ，开 发商 正逐 步回 归理 性， 少了 些冲 动大连指南针地产营销策划机构 2 0 1 1 年春季房交会报告之项目篇 2 2 . 参展项目信息 2 . 1 参 展项 目概 述 表 2 - 1 参 展项 目分 布区 域及 性质 明细 区域 总数 展示 在售 住宅 公寓 写字间 别墅 中山区 7 5 2 1 5 0 1 西岗区 1 0 1 1 0 0 0 沙河口区 6 3 3 5 1 0 0 甘井子区 3 4 1 4 2 0 2 6 0 0 8 高新园区 1 2 5 7 8 4 0 0 旅顺口区 1 3 3 1 0 8 0 0 5 金州新区 1 5 4 1 1 1 1 0 0 4 其他 1 7 1 7 0 3 1 3 0 1 合计 1 0 5 5 1 5 4 6 3 2 3 0 1 9 本 次秋 季展 会参 展项 目共 计 1 0 5 个 ， 大 连市 参展 项目 共计 8 8 个 ， 环 比 2 0 1 0 年 秋展 涨幅 6 % ； 此 次外 地 参 展项 目共 计 1 9 个 ，环 比上 涨 9 0 % ， 除了 以价 格优 势吸 引客 户外 ，望 能携 未限 购之 优势 抢夺 大连 市场 。

其 中 展示 项目 5 1 个， 较 秋展 提升 1 9 % ， 未 来供 应量 大幅 增加 ， 市 场竞 争将 更趋 白热 化 本 次参 展项 目依 然以 住 宅为 主 ， 共 计 6 3 个， 占 比 6 0 % ， 其 次是 公寓 ， 占 比 2 2 % ， 别 墅类 1 9 个 ， 写 字间 零投 放 从 项目 分布 区域 来 看 ， 甘 井子 区以 3 4 个 项目 的总 投放 量一 马当 先 ， 一 方面 其区 域范 围大 ， 本 身楼 盘众 多 ， 再 者甘 井子 区是 大 量刚 需楼 盘的 集中 地， 虽然 受调 控政 策打 压影 响也 很难 抑制 购房 者的 刚性 需求 ，因 此该 区域 参展 项目 众 多 2 . 2 供 应量 分析 ： � � � � 未 来供 应量 ：西 岗区 有所 突破 ，甘 区及 新城 区仍 为市 场供 应主 力大连指南针地产营销策划机构 2 0 1 1 年春季房交会报告之项目篇 3 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 中 山 区 西 岗 区 沙 河 口 区 甘 井 子 区 高 新 园 区 金 州 新 区 旅 顺 区 在 售 （ 万 平 ） 展 示 （ 万 平 ） 合 计 图 2 - 1 未 来供 应量 甘 井 子 区 7 6 % 高 新 园 区 6 % 金 州 新 区 8 % 旅 顺 区 3 % 沙 河 口 区 1 % 中 山 区 6 % 西 岗 区 0 % 中 山 区 西 岗 区 沙 河 口 区 甘 井 子 区 高 新 园 区 金 州 新 区 旅 顺 区 图 2 - 2 展 示项 目未 来供 应量 区域 分布 从 展会 参展 的楼 盘情 况来 看 ， 大 连市 内七 区未 来总 供应 量达 4 1 3 . 6 5 万 平 ， 较 2 0 1 0 年 秋展 环比 上涨 5 % 。

其 中展 示项 目预 计未 来一 年内 上市 量为 2 6 6 . 8 8 万 平 ， 在 售项 目为 1 4 6 . 7 7 万 平 ， 环 比 2 0 1 0 年 秋展 下滑 8 1 % 由 于前 期土 地放 量较 多 ， 造 成了 2 0 1 1 年 项目 处于 展示 或者 销售 状态 ， 使 得供 应量 逐年 走高 而 从未 来一 年 内 的上 市量 来看 ，受 政策 影响 ，后 市走 向难 以捉 摸， 开发 商相 对而 言比 较谨 慎， 处于 一个 “ 试 水 ” 阶 段， 推 盘量 较少 ，推 盘节 奏也 有所 调整 从 展示 项目 未来 供应 量的 区域 分布 来看 ，甘 井子 区处 于领 跑地 位， 未来 供应 量高 达为 2 0 2 . 5 8 万 平 ， 紧 随 其后 的是 金州 新区 ， 为 2 0 . 8 2 万 平 ， 较 2 0 1 0 年 秋展 环比 下降 8 0 % 甘 井子 区由 于各 大品 牌开 发商 的相 继 入 驻， 规模 性的 开发 使得 其后 续供 应量 充足 ，再 加上 区域 覆盖 面广 、参 展项 目众 多， 自然 成为 未来 供应 量 最 多的 区域 。

金 州新 区虽 位居 次席 ，其 表现 却不 及甘 井子 区的 十分 之一 ，出 现这 种情 况的 原因 有二 ：一 是 由 于主 城区 限购 ， 作 为新 城区 的金 州新 区并 不受 政策 影响 ， 很 多项 目因 此并 无再 花大 价钱 进行 宣传 的必 要 ； 二 是， 区域 内处 于大 型营 销宣 传节 点的 项目 为数 不多 ，这 造成 了未 来供 应量 的大 幅下 降 � � � � 在 售项 目总 体存 量上 扬， 主城 区存 量环 比下 滑大连指南针地产营销策划机构 2 0 1 1 年春季房交会报告之项目篇 4 表 2 - 2 2 0 1 1 年 春与 2 0 1 0 年 秋展 部分 参数 对比 表 秋 展 春 展 对 比 在 售项 目存 量（ 万平 ） 1 3 0 . 7 1 4 6 . 7 7 1 2 % 在 售项 目个 数 5 0 5 3 6 % 市 内四 区及 高新 园区 在售 项目 存量 （万 平 ） 1 2 8 . 9 6 7 . 1 1 - 4 8 % 市 内四 区及 高新 园区 在售 项目 个数 4 8 3 3 - 3 1 % 展 示项 目个 数 4 3 2 7 - 3 7 % 本 次春 季房 交会 在售 项目 存量 较 2 0 1 0 年 秋展 上升 1 2 % ， 限 购令 的落 地加 重了 观望 情绪 ， 增 加了 开发 商 的 现金 流运 转难 度， 因而 理性 的放 缓了 推盘 节奏 。

从 区域 上来 看， 主城 区由 于前 期房 源消 化原 因， 很多 项 目 接近 尾声 并未 参展 ，造 成了 其存 量的 环比 下滑 2 . 3 产 品分 析 — — 有 效供 应增 加， 新城 区拉 动刚 需占 比 2 . 3 . 1 面 积区 间 表 2 - 3 参 展在 售项 目存 量面 积区 间 区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 金州新区 旅顺区 合计 7 0 以下 5 8 0 0 2 3 0 7 5 1 4 8 0 9 9 6 4 3 5 3 4 7 2 7 0 - 9 0 2 4 0 0 3 1 5 1 4 0 6 3 8 0 1 6 2 3 8 3 2 4 7 9 6 9 1 - 1 2 5 4 5 1 4 3 2 5 5 5 7 1 3 3 0 7 2 8 4 8 4 2 5 5 6 1 2 5 - 1 4 4 0 4 5 1 0 0 3 2 9 4 4 8 1 4 2 7 6 7 1 4 4 - 1 8 0 0 0 1 0 0 5 2 0 1 1 0 1 6 1 4 2 3 1 8 0 以上 0 0 7 8 6 2 0 1 3 4 4 1 3 4 7 7 2 合计 8 6 5 1 8 8 1 0 0 7 2 8 6 9 1 4 2 0 4 2 4 9 2 1 8 8 1 2 7 8 6 （ 按在 售项 目有 效供 应量 统计 ）大连指南针地产营销策划机构 2 0 1 1 年春季房交会报告之项目篇 5 2 7 % 3 8 % 2 0 % 6 % 3 % 6 % 7 0 以下 7 0 - 9 0 9 1 - 1 2 5 1 2 5 - 1 4 4 1 4 4 - 1 8 0 1 8 0 以上 图 2 - 3 面 积区 间比 重 本 次 展 会 参 展 项 目 提 供 有 效 供 应 共 计 1 2 7 8 6 套 ， 环 比 秋 展 上 升 了 8 2 % 。

大 连 版 政 策 针 对 主 城 区 限 购 ， 一 定 程 度 促 进 了 新 城 区 的 供 应 ， 本 次 展 会 项 目 新 城 区 有 效 供 应 共 计 7 8 5 7 套 ， 占 比 6 1 % % 本 次 展 会 有 效 供 应 以 7 0 - 9 0 平 产 品 最 大 ， 占 比 达 3 8 % 此 次 展 会 刚 性 需 求 仍 是 市 场 的 主 要 载 体 ， 他 们 的 购 买 力 有 限 ， 因 此 大 户型 消化 缓慢 ，因 而大 户型 产品 供应 小幅 缩水 2 . 3 . 2 套 型比 重 表 2 - 4 参 展在 售项 目套 型状 况 套 型 中 山区 西 岗区 沙 河口 区 甘 井子 区 高 新园 区 金 州新 区 旅 顺区 合 计 一室 5 5 0 0 2 2 5 5 5 6 9 5 6 4 3 5 3 5 2 6 0 4 两室 3 1 5 1 5 0 3 2 5 1 1 4 6 4 3 5 2 0 4 0 8 9 5 5 3 0 6 三室 0 3 3 3 0 0 1 0 5 6 2 9 9 1 3 2 2 5 9 5 3 6 0 5 三室以上 0 0 1 5 7 2 5 2 0 0 2 4 4 2 9 6 5 5。