宅基地“三权分置”面临的问题与对策.doc

宅基地“三权分置”是继农村承包土地“三权分置”后，我国农村土地制度的又一次重大理论和 制度创新，将对农村经济社会发展产生深远影响那么，农村承包地和宅基地“三权分置”有 什么区别与联系？宅基地“三权分置”改革目前面临怎样的挑战？应该如何健全宅基地“三权分 置”制度？详情见下文农村承包地和宅基地“三权分置”的异同农村承包地和农村宅基地在所有权层面上，均属于公有制中的集体所有但在使用管理上承 包地为农用地，而宅基地则是建设用地，不同用途的土地管制办法也不相同因此，承包地 与宅基地的“三权分置”相比，既有共性，也有个性1、要求不同农村承包地的“三权分置”是在集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权；农 村宅基地“三权分置”要求探索宅基地所有权、资格权、使用权的“分置”，落实宅基地集体所 有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权2、问题针对性不同农村承包地“三权分置”是在分田到户解决农民吃饭问题后，再解决农民如何致富的问题；宅 基地“三权分置”是要解决城乡建设用地“双增长”和农村大量住宅用地闲置的问题，以及有效 显化宅基地财产价值3、实施难易程度不同农村承包地改革早、实践基础好、制度形成较为规范。

随着国家经济的快速发展，农村人地 关系发生了变化，原承包经营农户对土地经营的收益和就业依赖度逐步减弱，出现既不愿丧 失承包经营权、又不愿自己耕种的两难困境，影响了农地市场发展和农业产业竞争，甚至自 发岀现了经营主体多元化现象实施承包地“三权分置”，可让承包者安心流转，让经营者安 心经营这有利于建立适应农村劳动力向城市转移、人地分离，为城乡融合和农业现代化提 供可持续的制度基础农村宅基地“三权分置''提出的时间较晚，且演进过程较为复杂，制度政策变化多改革开放 以来，农村的房地捆绑模式一直没有突破，社会各方面的认知始终不清晰，就连《物权法》 中确定的宅基地用益物权，也只规定具有占有、使用权，与建设用地使用权和承包经营权相 比也少了收益权，更没有明确出租、转用权，且规定宅基地使用权不得抵押等，这些限制无 疑制约了农民土地财产权益的实现4、权利关系不同在两个“三权分置”中，对农村承包地的要求是“坚持农村土地农民集体所有"，即集体对承包 土地有发包权、处置权、收益权；但在对农村宅基地的要求则是“落实宅基地集体所有权”，目 的是防止农户宅基地使用权成为事实上的私有权，并在此基础上进一步明确处分权和收益权。

二、宅基地“三权分置”面临的挑战宅基地“三权分置"作为我国农村土地制度的重大制度创新，虽然目前宅基地制度改革试点取 得了一定的进展，但在实践中还面临一些困惑，须进一步对政策供给予以明确1、如何落实集体的土地所有权农村土地农民集体所有制是一种比较特殊的土地所有制，从宅基地来看，享有无偿取得宅基 地是集体成员的重要资格权之一，宅基地使用权流转后，集体是否分享收益，还是全部归农 民享有，也是实践中的新问题2、如何界定农民资格权在现实条件下，确定集体成员资格，可能涉及农民的家庭关系、户口关系、出生死亡关系、 男女性别关系、婚姻嫁娶关系等这些权利什么情况下取得、什么情况下灭失、什么情况下 恢复、能否继承可否转让等，所有这些关系的厘清和界定，都是落实“三权分置"的关键环节3、如何建构“一地三权”之间关系宅基地“三权分置”后，农村宅基地使用主休将不再限定在集体范厢内，使用主休将多元化和 复杂化，如何在法律和政策上划定所有权、资格权、使用权的权利边界，如何落实所有权对 资格权，尤其是使用权的监管，农民的宅基地抵押融资权与土地使用者的土地抵押融资权怎 样区分，抵押权怎样实现，权利之间能否让渡等，这些还都需要相关法律进行调整和进一步 明确。

4、如何规定宅基地使用权年限除土地所有权外，宅基地使用权的最高年限与资格权的关系是一个重要问题国家对宅基地 没有规定使用年限，由于房屋所有权可以继承，实际上存在着随同房屋继承而发生的宅基地 继承5、如何完善不动产登记制度随着农村土地“三权分置”改革的推进，不动产登记制度需要积极跟进，如产权证的式样和内 容需要相应的增加和变化，特别是土地的权属、权益、年限等要适应土地产权的不同而进行 全面的登记三、健全宅基地“三权分置”制度对策1加强农村土地“三权分置”制度供给围绕农村土地制度的创新，加快《物权法》《土地管理法》《担保法》《合同法》等法律法 规的修订，对相关配套法规进行“立、改、废”，形成相对完整的制度体系特别是资格权的 设定，叮考虑建立政府相关部门备案审查制度，强化对农民利益的保护和宅基地流转秩序的 维护2做好土地确权工作坚持确权之后再“分权”原则，确权要准确把握法律法规政策规定，查清权利来源，不能让违 法违规者通过“三权分置”获取超额利益，侵害合法权利人的权益3处理好利益平衡和权利保障问题 不论是承包地还是宅基地，在处理流转农户利益时，不仅要考虑流转时的利益分享，更要关 注其利益的动态调整和持续保障。

具体包括：宅基地资格权的合理界定、宅基地资格权的权能问题、宅基地使用权的年限确定、 确定宅基地使用权流转范围以及宅基地使用权的权能问题4进一步夯实农村村民自治基础从全国土地确权和农村土地制度改革试点实践来看，与包括“三权分置"在内的农村系列改革 相适应的基层治理体系还有待完善当务Z急，是在国家立法划定底线的基础上，建立完善 村民自治体系，做实做强集体经济组织，真正发挥村民自治组织作用。