二房房中介前景分析及开店细则.doc

开二手房中介餉方案细则及前景分析前景分析二、手房市场在西安地区还属于朝阳行业；处于初级阶段，与沿海发达城市有着很大的 差距；与美国等发大国家相比那更是天壤之别；美国每年80%的房产成交量来自于二手房 行业；所以他的前途是很光明的；以下几点可体现他的光明前景：一、 我国城市化率的飞速发展；我国目前城市化率接近50%；就是说还有将近七亿的农村人口要源源不断的涌向城市; 所以住房就是首先要解决的问题；而西安现在的常住人口为八百多万；远远没有达到大都市 的水平北京上海已达两千万左右；所以房产市场还要长期持续的活跃下去二、 土地资源的有限性当城市发展到一定阶段，城市规划建设已达到一定的饱和度；就很少有一手楼盘在建； 客户购房产只能选择二手房；这一百分比以后几年在西安回不断的上扬；在08年北京的二 手房成交量就首次超过了一手楼盘；所以土地资源的不断减少；将促使二手房行业在以后几 年中不断的走高！三、 西安国际化达都市，西咸一体化的发展前景虽然现在这些还只停留在口号上；像是我国六十年代大跃进的体现；但社会发展城市建 设这些都是必然趋势是西安城市发展早晚的事；就像西安的地铁，这就是城市交通压力到 了一定阶段的必然产物；西安市政府这的口号喊出；必将促使西安各行各业的大力发展；以上点使我们看清了行业发展的前景；但我们也要了解我们自身的一些优劣势。

现在西 安房地产中介服务业从总体上看还处于行业的初期；表现在素质不高、绝对数量少、相对规 模小、恶性竞争等现在西安市场大概有六百多家房产中介公司能被客户所熟知的也就 21世纪和玛雅我们如何在此行业中生存，我就要知道我们的不足之处：一、 现市场相对比较低迷，成交量相比去年较低解决办法：当下我们可以提高我们自己的业务能力；处理好我们的内部问题；到市场回 暖时，就可做好充足的准备，迎接市场的挑战二、 信息来源想比大公司较窄；解决办法：信息来源狭窄，我们可选择聚焦原则；集中我们的优势力量做好我们的商圈； 就像当年毛泽东集中优势兵力一个个击破和农村包围城市的战略但一个个击破的前提是我们挣到钱去开新的店面三、给客户的品牌认知度差解决办法：品牌知名度这不是一朝一夕能解决的，是一个长期积累的过程；不过可以借住你们的力量，可以拔苗助长一下；开店所需费用序号项目计算方法合计（元）月摊销额1装修50 m2 X 300 / m21500012502房租100X50 m2X126000050003电脑2000X6 台1200010004100X5 部500425打印复印20001676椅子沙发茶几15001257其他费用500428营业执照注册100万60005009合计975008126店面的选址：1成熟社区的范围2、 目标店方圆3公里区域内（10万人一30万人），居民聚居、人口集中的地方;3、 店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；4、 交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近；5、 有大型楼盘即将交付的地方；6、 地标性楼盘区域；7、 中介门店比较集中的地方；8、 一些大型的专业市场旁边；9、 大型或重点学校的旁边；10、 交通比较方便的地方，有停车位更好；11＞主干道或次级主干道的写字楼。

备注：选择商铺还要注意能否注册，里边是否有营业执照，有无洗手间，最好不要太太多的 台阶，开间大，楼盘对面或门口，步行人流量大中介门店的经营管理街上的门店各有各的商品，面包房里飘溢着浓香的面包味道，商店的橱窗中摆着各式美 丽的衣衫，可是在街上的房地产中介的门店，只能看到几台电脑和穿梭的身影没有可以出 售的有形产品经纪业的产品是什么？是靠为买卖双方提供信息、并进行信息匹配、通过专业的服务促成买卖双方的成交，从 而获取佣金收入可见经纪业的产品是无形的，是生产与消费同时发生的所以门店作为信 息、谈判、成交、品牌展示等经营场所其管理是非常重要的目前我国的房地产经纪行业主 要是以店面的形式为主，所以门店经营管理的好坏直接反应着公司经营的优劣门店作为贴 近消费者、经受消费者甄选的场所是一个公司在商场上驰骋的前锋部队门店的经营管理主要围绕这几个方面展开：一、 人才是核心竞争力，选对人成功一大半：在门店的日常业务流程中,对于房源客源、市场等信息的收集依赖于经纪人的勤奋工作 在谈判成交中需要的是经纪人的谈判斡旋能力，在法务代书、按揭贷款中需要的是经纪人的 专业知识，完善的售后服务需要经纪人的热情与专业性所以每一单业务的完成均离不开经 纪人的辛勤劳作。

在人才的招聘及运用上，作为公司的经营者首先要有正确的心态：尊重人 才、爱护人才，员工的工作做得开心，才能为公司创造更多的利益其次在用什么样的人， 哪些人适合从事这个行业，哪些人性格比较适合公司的文化，在人员招聘中应该具有明确的 标准，这样才有可能在合适的时候将合适的人放在了合适的位置上在进行人才招聘的过程 中为了保证招聘的效果：要具有有效的工具、设置完善的招聘流程二、 教育训练和：房产经纪行业目前没有一个学校可以提供现成的对口的人才如何培养优秀的房地产经 纪人也是对公司经营和竞争力的一个考核标准目前有很多公司因为人才的瓶颈，影响到了 公司的扩张速度，作为一个优秀的房地产公司应该给员工进行适当的有效培训：使之成为一 个具有丰富专业知识、正确工作态度、高度工作技巧以及良好工作习惯的优秀经纪人三、店长决定输赢，店长为店的灵魂：一个店长既是管理者又要是业务的高手；一个优秀的店长必须具有敏锐的嗅觉，只有 这样他才会领导团队进行有效的开发、获取客户、成交，有志向的人才会有上进的力量店 长作为公司承上启下的管理阶层，要具备强而有力的执行力，因为店长还肩负着培养人才的 使命身为店长自己是业务高手是远远不够的，他还要有出色的带教能力、具备开发、销售 八大步的授课能力。

店长与员工朝夕相处对于员工的喜怒哀乐了如指掌，面对各种情况要发 挥领导魅力，能够适时激励员工另外开店做生意各种突发事件会时有发生，所以店长需要 能够妥善处理各种事件，需要他了解人性，能预防及排除各项纷争四、建立良好的店头文化：员工工作开心与否，与一个良好的工作氛围是分不开的，所以整洁的店面、大方得体的 服装仪容不仅可以吸引客户驻足，也展示着员工愉悦的精神面貌在员工之间是否设立正气: 同事之间、客户之间是否讲究诚信、只有在房地产经纪人和客户之间建立了信任的关系，房 地产交易才能进行，树立每一位员工之间的自我驱动力，能够使成功的销售人士不断积极进 取；具有一种追求成功欲望，人的欲望是无穷的，关键是君子爱财要取之有道另外，每位 员工是否具备了服务意识，对内部客户与对外客户之间的服务我们的产品就是提供服务 每位员工是否具有精力，因为房地产交易日日夜夜随时可能发生，经纪人员必须要有随时投 入工作的能力这些文化氛围是时时体现在业务中的，员工的举手投足应散发出专业的气质 要能给客户于专业到位的服务五、明确的工作目标：在管理学中强调的一种重要的管理方法就是目标管理有了明确的目标员工做事才有压 力才有方向。

房地产经纪行业是靠员工的服务产生价值的，所以对员工的工作量管理是非常 重要的过程管理作为店面日常管理一个最重要的工作就是对工作量的设定与实施一般经 纪公司让业务人员填写工作量记录表，对于工作量的考核一般为：【日工作量】：陌生拜访、派报量、回报、量、带看等内容；【周工作量】：开发件数、带看件数、价格变更等工作事项；【月工作量】：成交件数、业绩收入等等工作也就是一般公司中的日报表、周报表、月总 结对于店面管理一般具有严格管理的工作流程每日工作流程】：早会计划、中午督导、晚会审查、今日事今日毕、下班；【每周工作流程】：对于每周一般门店都有例会制度，在例会上讨论每周的工作进度，包括 本周的带看次数、派报量、量、回报记录的检查、周开发件数等数据的分析找出原因解 决问题对于下周的工作列出计划：比如说本周的训练主题、与人谈话、工作重点每月工作进度】：月的成交件数、月的佣金收入、下月重点房源、下月重要客户六、有效激励的薪奖制度及晋升制度合理的奖励制度对业绩的促进作用还是至关重要的，所以建立房地产经纪人员的奖金制度一 般遵守如下原则：【多劳多得】经纪人的付出与收入应该是成正比的；只有经纪人对客户辛勤劳动、周到服务 才可以促成成交，付出才可以得到反馈。

简单易算】让大家可以看得到奖金的数额今天都做了多少单就有多少钱进口袋；在房地 产经纪公司中往往会出现月底几天的业绩比月初月中都好的现象;这就是很多经纪人想着月 底要拿佣金了，算算自己的金额要是成交一单就会拿得更多会比以往更加勤奋公正合理】奖金的发放要力争做到公证合理，尤其对于前端业务人员和后台支持人员的奖 金发放比例；要既能促进业务的服务，又要促进人的积极性让大家感觉到公平合理及时发放】对于员工的奖金一定要及时发放，对于员工的积极性是非常有好处的目前现存的房地产经纪公司中存在三种奖金发放形式：第一种高薪低奖；第二种低薪高奖； 第三种无薪高奖以上三种发放方式各有千秋，具体采用哪种发放方式要从公司文化、市场 所处阶段等多种因素考虑，从实际出发马帅2011.6.13。