长金泽地产“汽车厂项目”营销策划方案.ppt

金泽地产金泽地产“汽车厂项目汽车厂项目” 营销策划方案营销策划方案　　　　　　虹冠企业简介虹冠企业简介 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 长春虹冠房地产营销策划有限公司成立于长春虹冠房地产营销策划有限公司成立于2008年年7月份，前身是北京中枢房地产经纪有限公司长春分公司月份，前身是北京中枢房地产经纪有限公司长春分公司自登陆长春以来先后营销策划的住宅项目有：都会大厦、自登陆长春以来先后营销策划的住宅项目有：都会大厦、湖光小区、二航校公寓、蓝天花园、松宇小区、康泰乐湖光小区、二航校公寓、蓝天花园、松宇小区、康泰乐园、澎湖林苑、美景天城、美韵星海、台北华郡、汇景园、澎湖林苑、美景天城、美韵星海、台北华郡、汇景星城、田园牧歌等项目商业项目有：天宝家居、光明星城、田园牧歌等项目商业项目有：天宝家居、光明大厦、台北商厦、典石广场及长春以外的项目：长白山大厦、台北商厦、典石广场及长春以外的项目：长白山国际商业批发中心商业项目、海城市百汇香山住宅项目、国际商业批发中心商业项目、海城市百汇香山住宅项目、白城中心家居城商业项目、白城北国江南住宅项目、乾白城中心家居城商业项目、白城北国江南住宅项目、乾安凤凰城住宅项目、松原市同馨花园住宅项目等安凤凰城住宅项目、松原市同馨花园住宅项目等20多个多个项目的营销推广。

项目的营销推广 　　　　　　 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 其中大部分已经成功销售，现已投入正常使用，累计其中大部分已经成功销售，现已投入正常使用，累计销售面积约销售面积约200多万㎡，销售总额近多万㎡，销售总额近60亿元直至亿元直至2009年年11月，正在运作的项目有长春市宽城区柳影路美韵星海项月，正在运作的项目有长春市宽城区柳影路美韵星海项目，开发面积目，开发面积20万平方米、长春市台北大街和凯旋路交汇万平方米、长春市台北大街和凯旋路交汇处的台北华郡项目，开发面积处的台北华郡项目，开发面积40万平方米、长春市南关区万平方米、长春市南关区亚泰大街和自由大路交汇处的汇景星城项目，开发面积亚泰大街和自由大路交汇处的汇景星城项目，开发面积8万万平方米、长春市青年路田园牧歌项目，开发面积平方米、长春市青年路田园牧歌项目，开发面积20万平方万平方米，松原市同馨花园项目，开发面积米，松原市同馨花园项目，开发面积12万平方米，可称为万平方米，可称为长春深具专业水准的房地产专业服务构长春深具专业水准的房地产专业服务构 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 我们公司现有营销推广专业技术人员我们公司现有营销推广专业技术人员 18人，其中策划人，其中策划部部6人，拓展部人，拓展部3人，财务部人，财务部3人，办公室人，办公室2人，项目经理人，项目经理4人，人，置业顾问置业顾问22人。

我公司凭借在长春本土市场的深耕细作形人我公司凭借在长春本土市场的深耕细作形成了雄厚全案代理能力，在地块研究，市场调研，项目定成了雄厚全案代理能力，在地块研究，市场调研，项目定位，策划推广，案场销售等环节全程提供专业深度服务位，策划推广，案场销售等环节全程提供专业深度服务 自本公司接触到贵公司在汽车厂长沈路项目后，召开了自本公司接触到贵公司在汽车厂长沈路项目后，召开了多次研讨会，坦率的说，任务很艰巨，因为自多次研讨会，坦率的说，任务很艰巨，因为自2002年甚至年甚至更早，房地产开发商就已经瞄好这块蛋糕，如今君地天城、更早，房地产开发商就已经瞄好这块蛋糕，如今君地天城、力旺格林春天等一批中高端产品盘踞左右，但是正是这样力旺格林春天等一批中高端产品盘踞左右，但是正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志一个好项那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志一个好项目做好不算什么；一个有难度的项目做好才能真正体现到目做好不算什么；一个有难度的项目做好才能真正体现到策划、创意的力量策划、创意的力量第一部分第一部分 区域房地产市场概况分析区域房地产市场概况分析6提供：长春虹冠房地产营销策划公司 经吉林省人民政府批准，长春汽车产业开发区于经吉林省人民政府批准，长春汽车产业开发区于2005年年9月月29日正式成立。

长春汽车产业开发区是由长春市人民政府和中日正式成立长春汽车产业开发区是由长春市人民政府和中国第一汽车集团公司共同建立的省级开发区开发区位于长春国第一汽车集团公司共同建立的省级开发区开发区位于长春市城区西南部，占地面积市城区西南部，占地面积120平方公里，由平方公里，由24平方公里建成区平方公里建成区和和96平方公里发展区构成平方公里发展区构成.包括一汽集团等建成区、原长春汽包括一汽集团等建成区、原长春汽车经济贸易开发区、绿园区和朝阳区部分村镇、公主岭市部分车经济贸易开发区、绿园区和朝阳区部分村镇、公主岭市部分村镇开发区发展迅速村镇开发区发展迅速,挂牌成立后挂牌成立后4个月内成功引进了个月内成功引进了22个具个具备开工条件的项目备开工条件的项目,其中其中,总投资亿元以上的项目有总投资亿元以上的项目有16个个,投资投资5亿元以上的项目有亿元以上的项目有6个个.先后共有先后共有60个项目正在顺利洽谈个项目正在顺利洽谈,超过超过亿元的工业项目亿元的工业项目18个个金泽金泽●波尔多邦波尔多邦一、长春汽车产业开发区简介一、长春汽车产业开发区简介7提供：长春虹冠房地产营销策划公司 根据根据《《长春汽车产业开发区总体规划长春汽车产业开发区总体规划》》：长春汽车产业服：长春汽车产业服务开发区在规划期内将重点建设务开发区在规划期内将重点建设10个投资项目，预计总投个投资项目，预计总投资资57.4亿元，建成投产后，创利润亿元，建成投产后，创利润21.8亿元，实现税金亿元，实现税金12.6亿元。

汽车产业开发区亿元汽车产业开发区,区位条件优越，交通体系完区位条件优越，交通体系完善，汽车产业基础雄厚，蕴含巨大的发展潜力规划是开善，汽车产业基础雄厚，蕴含巨大的发展潜力规划是开发区建设的先导，对开发区未来的发展，市委市政府寄予发区建设的先导，对开发区未来的发展，市委市政府寄予厚望，提出了高水平规划、高标准建设、高效率运行、高厚望，提出了高水平规划、高标准建设、高效率运行、高速度发展的要求在规划理念上，提出了速度发展的要求在规划理念上，提出了“超前、统一、超前、统一、开放、协调开放、协调”的原则金泽金泽●波尔多邦波尔多邦8提供：长春虹冠房地产营销策划公司 开发区以一汽集团为核心，在功能定位上集汽车研发、制开发区以一汽集团为核心，在功能定位上集汽车研发、制造、零部件加工和汽车物流、贸易、服务为一体，以形成造、零部件加工和汽车物流、贸易、服务为一体，以形成体系完成的产业发展平台，建成千亿级的产业集群，推动体系完成的产业发展平台，建成千亿级的产业集群，推动长春不断向国际汽车城迈进开发区的发展目标是长春不断向国际汽车城迈进开发区的发展目标是:一年启一年启动夯基础动夯基础,三年产业具规模三年产业具规模,五年建设上水平、十年产值超五年建设上水平、十年产值超千亿千亿,打造成国内一流的汽车物流区打造成国内一流的汽车物流区,环境优美的现代化新环境优美的现代化新城区。

城区金泽金泽●波尔多邦波尔多邦9提供：长春虹冠房地产营销策划公司 中国第一汽车集团公司是中国汽车最大的企业集团，拥有中国第一汽车集团公司是中国汽车最大的企业集团，拥有直属专业厂直属专业厂10家，分公司家，分公司3家，全资子公司家，全资子公司36家，控股子家，控股子公司公司16家，参股公司家，参股公司29家，同时还拥有中国汽车行业目家，同时还拥有中国汽车行业目前规模最大、核心能力最强的集科研、产品开发、工艺材前规模最大、核心能力最强的集科研、产品开发、工艺材料开发于一身的技术中心自料开发于一身的技术中心自1991年来，一汽集团汽车年来，一汽集团汽车销售连续销售连续10年居中国汽车行业首位，年居中国汽车行业首位，2005年实现销售收年实现销售收入入1183亿元，列亿元，列“世界最大世界最大500家公司家公司”第第470位；位；“中国机械中国机械500强强”第第71位2006年公司品牌价值达到年公司品牌价值达到424.21亿元，资产总额达亿元，资产总额达1058亿元，员工亿元，员工13.33万人 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦二、第一汽车集团公司简介二、第一汽车集团公司简介 10提供：长春虹冠房地产营销策划公司 与此同时，一汽集团不断开拓国际市场，与德国大众汽车与此同时，一汽集团不断开拓国际市场，与德国大众汽车股份公司、奥迪汽车股份公司及大众汽车（中国）投资有股份公司、奥迪汽车股份公司及大众汽车（中国）投资有限公司合资限公司合资 成立一汽大众汽车有限公司，建成我国第一个成立一汽大众汽车有限公司，建成我国第一个按经济规模起步建设的现代化轿车工业基地，并以此为契按经济规模起步建设的现代化轿车工业基地，并以此为契机逐步建立起全球营销和采购体系，进出口总额从机逐步建立起全球营销和采购体系，进出口总额从3000万美元起步已累计达到万美元起步已累计达到41.1亿美元，其中出口各种商用车、亿美元，其中出口各种商用车、乘用车乘用车4.3万辆。

遵循万辆遵循“第一汽车、第一伙伴第一汽车、第一伙伴”核心价值核心价值观和观和“用户第一用户第一”的经营理念，的经营理念， 践行践行“让中国每一个家庭让中国每一个家庭都拥有自己的汽车都拥有自己的汽车”的产业梦想，一汽集团正为建设的产业梦想，一汽集团正为建设“规规模百万化、管理数字化、经营国际化模百万化、管理数字化、经营国际化”的新一汽而努力奋的新一汽而努力奋斗金泽金泽●波尔多邦波尔多邦11提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、购房意向、购房意向⑴⑴购房动机购房动机①①自有住房升级促进二次置业自有住房升级促进二次置业 一汽自建厂以来共建设一汽自建厂以来共建设10000栋住宅楼，共计栋住宅楼，共计86000套套住宅供职工居住，但其中大部分住房使用年限已达住宅供职工居住，但其中大部分住房使用年限已达15年以年以上，这批早期住房配套设施差、户型偏小，设计不合理等上，这批早期住房配套设施差、户型偏小，设计不合理等问题日益突出，改善居住条件的现实需求逐渐加强问题日益突出，改善居住条件的现实需求逐渐加强金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 三、消费者分析三、消费者分析 一汽厂区一汽厂区职工工对现有住房有住房满意程度意程度一般一般满意意满意意不不满意意10%10%25%25%65%65%12提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦②②老年人群独立生活形成二次置业老年人群独立生活形成二次置业由于子女结婚分户形成的家庭小型化趋势，有相当比重的由于子女结婚分户形成的家庭小型化趋势，有相当比重的老年购房人群，为独立生活形成二次置业需求。

老年购房人群，为独立生活形成二次置业需求③③刚参加工作年轻人群的首次置业刚参加工作年轻人群的首次置业由于汽车产业更新换代速度较快和对人力资源的特殊要求，由于汽车产业更新换代速度较快和对人力资源的特殊要求，决定了一汽员工年轻化趋势明显，据粗略统计，每年一汽集决定了一汽员工年轻化趋势明显，据粗略统计，每年一汽集团新进大学生人数约团新进大学生人数约1000人，年轻人群特有的婚房需求必人，年轻人群特有的婚房需求必然成为首次置业的刚性动机然成为首次置业的刚性动机13提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦④④有一定经济基础的中年人群投资置业有一定经济基础的中年人群投资置业据相关资料统计，一汽职工住房应房改建筑总面积据相关资料统计，一汽职工住房应房改建筑总面积336万万㎡，职工已购房面积㎡，职工已购房面积302万㎡，占总量的万㎡，占总量的90%，职工住房，职工住房自有率达自有率达42%同时住房公积金，自同时住房公积金，自2002年年1月单位缴月单位缴存由存由5%调到调到20%，职工本人缴存由，职工本人缴存由5%调到调到8%，公积，公积金归集额的提升可转化为非工资收入的月供偿还能力，为投金归集额的提升可转化为非工资收入的月供偿还能力，为投资置业奠定了现实的经济前提。

资置业奠定了现实的经济前提14提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦⑤⑤一汽产业园区建设拆迁形成的刚性置业一汽产业园区建设拆迁形成的刚性置业2005年年9月月29日，长春汽车产业开发区正式成立，总体规日，长春汽车产业开发区正式成立，总体规划面积划面积120平方公里，由平方公里，由24平方公里建成区和平方公里建成区和96平方公里平方公里的开发区构成的开发区构成2006年，长春市规划局已完成汽车产业开年，长春市规划局已完成汽车产业开发区起步区，即发区起步区，即19.72平方公里的区域规划，为尽快形成平方公里的区域规划，为尽快形成产业能力，区域内正进行大规模拆迁，这必然形成货币补偿产业能力，区域内正进行大规模拆迁，这必然形成货币补偿居民的安置需求居民的安置需求15提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦⑥⑥一汽现有职能部门一汽现有职能部门17个，全资子公司个，全资子公司22个、控股子个、控股子公司公司14个其中上市公司个其中上市公司4个，随着业务的发展，个，随着业务的发展，势必和相关产业对接，形成大量的其他从业人员，因此势必和相关产业对接，形成大量的其他从业人员，因此形成置业。

形成置业16提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑵⑵购房单价分析购房单价分析 一汽市场单价已与市区楼盘接近，花园洋房直逼一汽市场单价已与市区楼盘接近，花园洋房直逼5000元元/㎡㎡大关受长春房地产市场整体回暖的带动和一汽庞大大关受长春房地产市场整体回暖的带动和一汽庞大旺盛购房需求的刺激，市场单价有所提升旺盛购房需求的刺激，市场单价有所提升金泽金泽●波尔多邦波尔多邦17提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑶⑶付款方式分析付款方式分析一汽职工个人平均月收入在一汽职工个人平均月收入在2000元元-4000元之间，家元之间，家庭平均月收入在庭平均月收入在4000-8000元，受传统消费观念制元，受传统消费观念制约，不愿过多负债，月供额在约，不愿过多负债，月供额在1500-2400元，受房价元，受房价上涨因素影响，平均月供额在上涨因素影响，平均月供额在1900元左右，由于公积金元左右，由于公积金缴存额占收入的缴存额占收入的28%，受公积金贷款利率低和提取已存，受公积金贷款利率低和提取已存公积金的因素影响，公积金的因素影响，85%购房者普遍选择公积金贷款形购房者普遍选择公积金贷款形式金泽金泽●波尔多邦波尔多邦18提供：长春虹冠房地产营销策划公司2、影响购房的因素、影响购房的因素⑴⑴对一汽厂区存在严重依赖性形成旺盛的区域需求对一汽厂区存在严重依赖性形成旺盛的区域需求由于一汽厂区内的各种配套设施一应俱全，计划经济时形成的由于一汽厂区内的各种配套设施一应俱全，计划经济时形成的福利待遇依然部分延续，必然形成福利待遇依然部分延续，必然形成“哪里也不如汽车厂好哪里也不如汽车厂好”的的生生活质量认同感和活质量认同感和“高人一等高人一等”的本位优越感，同时，一汽职工的本位优越感，同时，一汽职工上上班是同事，下班是邻居，交际范围窄，交往对象单一，交际成班是同事，下班是邻居，交际范围窄，交往对象单一，交际成本低，离开一汽会孤立，扎堆则有归属感，所以也形成了本低，离开一汽会孤立，扎堆则有归属感，所以也形成了“住住得近，方便往来得近，方便往来”的居住习惯。

总而言之，一汽职工购房首选的居住习惯总而言之，一汽职工购房首选区域为一汽厂区区域为一汽厂区金泽金泽●波尔多邦波尔多邦19提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑵⑵对高品质社区生活的追求形成对高品质社区生活的追求形成“向外走向外走”的趋势的趋势由于一汽厂区内开发楼盘的数量不多，品质较低，由于一汽厂区内开发楼盘的数量不多，品质较低，25、、26街街区被视为最好的居住区，其品质亦不过为市区中低档物业水区被视为最好的居住区，其品质亦不过为市区中低档物业水准，所以一汽职工高端居住需求必然外移，最早为天安第一准，所以一汽职工高端居住需求必然外移，最早为天安第一城，后为绿地城，后为绿地·长春上海城，接着为高新区的怡众名城、天茂长春上海城，接着为高新区的怡众名城、天茂城中央等，由此可以看出，一汽中高端需求，尤其高端需求出城中央等，由此可以看出，一汽中高端需求，尤其高端需求出走的迹象已初显端倪走的迹象已初显端倪金泽金泽●波尔多邦波尔多邦20提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑶⑶一汽供热是购房的首选因素一汽供热是购房的首选因素一汽厂区的职工住宅区都由集团配备独立的供热管网和热水一汽厂区的职工住宅区都由集团配备独立的供热管网和热水管道，其中供热温度可达到管道，其中供热温度可达到25℃℃左右，以至于室温过热，有左右，以至于室温过热，有时要开窗散热，同时比市区热力公司供暖期多一个月，供水时要开窗散热，同时比市区热力公司供暖期多一个月，供水则提供则提供24小时生活热水，水费则为小时生活热水，水费则为7元元/吨，象征性收取的福吨，象征性收取的福利价格。

因此一汽动能或一汽四环供热附带热水供应成为一利价格因此一汽动能或一汽四环供热附带热水供应成为一汽职工在区域选房时最重要的购房因素汽职工在区域选房时最重要的购房因素金泽金泽●波尔多邦波尔多邦21提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑷⑷上班方便是购房的重要因素上班方便是购房的重要因素一汽厂区内除多条通向市区的公交线路外，一汽厂区内还开一汽厂区内除多条通向市区的公交线路外，一汽厂区内还开辟了多条厂区内环线公交线路，最重要的是各分厂还备有接辟了多条厂区内环线公交线路，最重要的是各分厂还备有接送职工上下班的班车，整个厂区形成了一个极为完备的交通送职工上下班的班车，整个厂区形成了一个极为完备的交通网络，由于班车是上班最重要的交通工具，因此，同厂职工网络，由于班车是上班最重要的交通工具，因此，同厂职工扎堆的居住区也必然是班车的停车站或新建站点，不但上班扎堆的居住区也必然是班车的停车站或新建站点，不但上班方便，人际交往也方便，一举两得方便，人际交往也方便，一举两得金泽金泽●波尔多邦波尔多邦22提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑸⑸高层住宅已被一汽人所认可高层住宅已被一汽人所认可一汽厂区由最早热销的大众花园一汽厂区由最早热销的大众花园1、、2、、3期，到现在君地天期，到现在君地天城、力旺格林春天等高层产品，一汽人对高层住宅已经普遍城、力旺格林春天等高层产品，一汽人对高层住宅已经普遍接受，销售抗性已经小的多。

接受，销售抗性已经小的多金泽金泽●波尔多邦波尔多邦23提供：长春虹冠房地产营销策划公司3、对住房的要求、对住房的要求⑴⑴极为关注面积标准极为关注面积标准由于一汽职工普遍习惯福利分房的标准等级模式由于一汽职工普遍习惯福利分房的标准等级模式 ，对住房面，对住房面积标准极为看重，甚至等同于房屋品质标准；在市场化条件积标准极为看重，甚至等同于房屋品质标准；在市场化条件下，又将注意力转为价格方面，在单价确定的情况下，面积自下，又将注意力转为价格方面，在单价确定的情况下，面积自然成为价格的派生因素然成为价格的派生因素⑵⑵对居住使用功能格外重视对居住使用功能格外重视紧凑型户型，如紧凑型户型，如100㎡㎡的三室一厅，的三室一厅，115㎡㎡的三室二厅；过的三室二厅；过渡型户型，渡型户型，70㎡㎡的二室一厅，的二室一厅，90㎡㎡的二室二厅，在楼盘开发的二室二厅，在楼盘开发中仍为主力户型中仍为主力户型金泽金泽●波尔多邦波尔多邦24提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑶⑶80—100㎡㎡的住宅最受欢迎的住宅最受欢迎由于一汽厂区有由于一汽厂区有30万居住人口，职工在册人数为万居住人口，职工在册人数为13万，因万，因此需求层次自然也多样化，但此需求层次自然也多样化，但80—100㎡㎡的二室二厅，却的二室二厅，却是最受欢迎的面积，基本无任何市场风险。

市场由于低收是最受欢迎的面积，基本无任何市场风险市场由于低收入群体和老年人群体及回迁群体的需求，入群体和老年人群体及回迁群体的需求，70㎡㎡二室一厅仍二室一厅仍占有相当份额，而一汽家庭中三代同堂的现象，使三室二占有相当份额，而一汽家庭中三代同堂的现象，使三室二厅户型也有不容忽视厅户型也有不容忽视金泽金泽●波尔多邦波尔多邦25提供：长春虹冠房地产营销策划公司4、购房信息渠道、购房信息渠道85%的购房信息来源于人际传播的购房信息来源于人际传播由于一汽相对独立的区域特性，使其职工的活动区域集中在厂由于一汽相对独立的区域特性，使其职工的活动区域集中在厂区，外出次数有限，且主要是在家与单位之间往返，而在个人区，外出次数有限，且主要是在家与单位之间往返，而在个人交际方面，其对象也主要是单位同事，圈子小，接触频繁，易交际方面，其对象也主要是单位同事，圈子小，接触频繁，易形成互相攀比，盲目跟随的消费心理，也造成形成互相攀比，盲目跟随的消费心理，也造成“消息传递速度消息传递速度快快”的传播特点和口碑相传的方式的传播特点和口碑相传的方式金泽金泽●波尔多邦波尔多邦26提供：长春虹冠房地产营销策划公司5、、背景资料背景资料 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦20—29岁岁30—40岁岁41—50岁岁50岁以上岁以上27%33%32%8%初中以下初中以下高中高中/中专中专大专大专大专以上大专以上5%42%34%19%租房租房单身宿舍单身宿舍自有产权自有产权与家人同住与家人同住5%8%42%45%户型户型插间插间一室一厅一室一厅二室一厅二室一厅二室二厅二室二厅三室以上三室以上面积区间15—2535—5050—7070—100100—以上比例5%25%32%30%6%⑴⑴资料列表资料列表27提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑵⑵结论：结论：通过以上基本情况了解，可以大致分析出该区域市场的特性：通过以上基本情况了解，可以大致分析出该区域市场的特性：①① 一汽职工为该区域房屋需求的绝对支持人群一汽职工为该区域房屋需求的绝对支持人群②② 汽车产业开发区大规模建设形成大量回迁的刚性需求汽车产业开发区大规模建设形成大量回迁的刚性需求③③区域市场供给量相对充足，基本保障每年区域市场供给量相对充足，基本保障每年100万平方米的万平方米的上市量上市量金泽金泽●波尔多邦波尔多邦28提供：长春虹冠房地产营销策划公司④④ 市场价格一路攀升，由市场价格一路攀升，由3200元元/㎡㎡已涨至已涨至4000元元/㎡㎡⑤⑤ 区域内遍地开发，热点潜力板块百花齐放，态势均衡区域内遍地开发，热点潜力板块百花齐放，态势均衡⑥⑥ 区域内主流的建筑形式为多层住宅，热销套型为区域内主流的建筑形式为多层住宅，热销套型为80-100㎡㎡的二室二厅的二室二厅⑦⑦一汽动能或四环的热水供给和采暖供给成为楼盘品质的最一汽动能或四环的热水供给和采暖供给成为楼盘品质的最要也是标志性的品质表征要也是标志性的品质表征金泽金泽●波尔多邦波尔多邦29提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、竞争区域的界定、竞争区域的界定从周边在售的楼盘客源来看，本案的购房客户九成以上为一汽从周边在售的楼盘客源来看，本案的购房客户九成以上为一汽集团的职工，所以，其市场研究区域界定为：一汽厂区、高新集团的职工，所以，其市场研究区域界定为：一汽厂区、高新区的欧亚片区。

区的欧亚片区2、竞争对手的界定、竞争对手的界定综上所述，从地缘因素和产品形态上分析，力旺格林春天、中综上所述，从地缘因素和产品形态上分析，力旺格林春天、中铁国际花园、君地天城、天邦雅居、嘉和丽景、腾飞时代、东铁国际花园、君地天城、天邦雅居、嘉和丽景、腾飞时代、东皇君园为主要竞争对手皇君园为主要竞争对手金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 四、区域房地产市场调查与分析四、区域房地产市场调查与分析 30提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦丽旺格林春天旺格林春天∧∧31提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦中中铁国国际花园花园∧∧32提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦天邦雅居天邦雅居∧∧33提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦嘉和嘉和丽景景∧∧34提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦腾飞时代代∧∧35提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦东皇君园皇君园∧∧36提供：长春虹冠房地产营销策划公司3、竞争对手详细资料、竞争对手详细资料⑴⑴：：33\市场调研市场调研.doc金泽金泽●波尔多邦波尔多邦⑵⑵调研结论：调研结论：①①中高档物业服务费及其他费用在中高档物业服务费及其他费用在1.4元元∕㎡左右㎡左右②②多层产品去化速度快多层产品去化速度快③③多采用地热供暖多采用地热供暖④④容积率在容积率在1.6---2.6之间之间⑤⑤主力面积区间主力面积区间80—130㎡㎡，洋房面积在，洋房面积在150—200之间之间⑥⑥建筑风格主要是欧式、简约现代风格建筑风格主要是欧式、简约现代风格37提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦⑦⑦、绿化率在、绿化率在30—45%之间之间⑧⑧对冷热水的供应需求较大对冷热水的供应需求较大⑨⑨车位配比在车位配比在10-30%之间之间⑩⑩用料及产品要求品牌化来提升产品知名度用料及产品要求品牌化来提升产品知名度……客户群体主要是一汽范围内的职工及家属客户群体主要是一汽范围内的职工及家属……产品多样化涵盖：高层、小高层、多层、洋房及门市等产品多样化涵盖：高层、小高层、多层、洋房及门市等……设有大型会所来提升物业品质设有大型会所来提升物业品质38提供：长春虹冠房地产营销策划公司第二部分第二部分 竞争策略分析竞争策略分析39提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、项目自身概况、项目自身概况⑴⑴本项目位于本项目地块位于汽车产业开发区，东起解放卡本项目位于本项目地块位于汽车产业开发区，东起解放卡车第三服务站，西侧紧邻大众车第三服务站，西侧紧邻大众4S店，南侧近接兴顺花园，北店，南侧近接兴顺花园，北至长沈路至长沈路⑵⑵总占地总占地100000㎡㎡，宗地形状为梯形，地势平坦，现机电，宗地形状为梯形，地势平坦，现机电厂正在使用当中，拆迁未完成。

厂正在使用当中，拆迁未完成金泽金泽●波尔多邦波尔多邦一、宗地分析一、宗地分析40提供：长春虹冠房地产营销策划公司 ⑶⑶宗地紧邻长沈路北侧，地块东有力旺格林春天，西有中铁宗地紧邻长沈路北侧，地块东有力旺格林春天，西有中铁国际花园，通达性较好，国际花园，通达性较好，104（永春批发（永春批发-大屯）、大屯）、144(红红旗街旗街-东山村东山村)、、261(飞跃广场飞跃广场-人民广场人民广场)、、221（飞跃广（飞跃广场场-火车站）、火车站）、193(欧亚卖场欧亚卖场-鸿城国际花园鸿城国际花园)、、151(欧亚卖欧亚卖场场-大谷家窝堡大谷家窝堡)、、184(宽平大桥宽平大桥-大屯镇大屯镇)、、143(欧亚车百欧亚车百-理工大学理工大学)、、146(欧亚卖场欧亚卖场-绿园绿园)、、138（欧亚车百（欧亚车百-大屯）、大屯）、149（车城花园（车城花园-杨家屯）杨家屯）11条公交线路服务该区条公交线路服务该区金泽金泽●波尔多邦波尔多邦41提供：长春虹冠房地产营销策划公司 ⑷⑷宗地南向兴顺花园多层部分，不挡光，景观较好，视野开宗地南向兴顺花园多层部分，不挡光，景观较好，视野开阔 ⑸⑸宗地西侧有高压线，影响西侧视野，但并不严重。

宗地西侧有高压线，影响西侧视野，但并不严重 ⑹⑹宗地周边生活配套十分完备，超市和商场：欧亚卖场、新宗地周边生活配套十分完备，超市和商场：欧亚卖场、新世纪超市、汽车百货大楼；学校：一汽幼教中心、省二实世纪超市、汽车百货大楼；学校：一汽幼教中心、省二实验学校、医院：一汽职工医院、硅谷医院；娱乐：万达国验学校、医院：一汽职工医院、硅谷医院；娱乐：万达国际影城（欧亚卖场）、凯悦明珠酒店际影城（欧亚卖场）、凯悦明珠酒店金泽金泽●波尔多邦波尔多邦42提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑴⑴楼层举架楼层举架3米（中铁）米（中铁）⑵⑵花园洋房带名牌电梯花园洋房带名牌电梯⑶⑶150米落差坡地（中铁）米落差坡地（中铁）⑷⑷风格建筑风格建筑⑸⑸豪华样板间豪华样板间⑹⑹实力名气开发商实力名气开发商⑺⑺全景观入住全景观入住金泽金泽●波尔多邦波尔多邦二、可类比项目优势二、可类比项目优势43提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑴⑴小区规划建议：南端为多层、中间景观区为花园洋房、长沈小区规划建议：南端为多层、中间景观区为花园洋房、长沈路一侧为高层，产品多样化路一侧为高层，产品多样化⑵⑵与一汽各分厂或集团的社会事业管理局有效沟通，创造双与一汽各分厂或集团的社会事业管理局有效沟通，创造双赢的团体购房或良好的口碑效应赢的团体购房或良好的口碑效应 ⑶⑶以科技为先导，倡导健康生活，如新风系统、反渗透膜直以科技为先导，倡导健康生活，如新风系统、反渗透膜直饮水系统，专注于项目品牌的建设饮水系统，专注于项目品牌的建设 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦三、竞争策略三、竞争策略---避其锋芒，发挥特长避其锋芒，发挥特长44提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑷⑷分期开发，缓解资金压力分期开发，缓解资金压力⑸⑸放长登记时间，快速上市争取放量即清，避免撞车式竞争放长登记时间，快速上市争取放量即清，避免撞车式竞争⑹⑹引进大型超市，如欧亚等，聚集东西高档楼盘（中铁、力引进大型超市，如欧亚等，聚集东西高档楼盘（中铁、力旺）人脉旺）人脉金泽金泽●波尔多邦波尔多邦45提供：长春虹冠房地产营销策划公司所以我们在提出产品建议的时候，我们主张本案要在兼顾所以我们在提出产品建议的时候，我们主张本案要在兼顾其他竞争项目优势的同时，还要有本案的个性化、差异化，其他竞争项目优势的同时，还要有本案的个性化、差异化，并且要满足如下三个条件：并且要满足如下三个条件：第一：项目要能给人带来联想及独有或少有第一：项目要能给人带来联想及独有或少有第二：项目能给与客户利益第二：项目能给与客户利益第三：项目能满足客户需求第三：项目能满足客户需求所以我们在对项目的定位建议中，基本遵循、恪守以上原则所以我们在对项目的定位建议中，基本遵循、恪守以上原则 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦四、结论四、结论46提供：长春虹冠房地产营销策划公司第三部分第三部分 项目开发战略项目开发战略 项目开发中心项目开发中心 本位考量图本位考量图M：开发效益最大化：开发效益最大化 （中心）（中心）O：丰富的前卫产品：丰富的前卫产品 E：波尔多式的风格规划：波尔多式的风格规划 F：金泽地产建筑品牌化：金泽地产建筑品牌化……47提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦一、区位分析一、区位分析1 1、根据、根据针对以上楼以上楼盘的市的市场调研，我研，我们得到如下数据得到如下数据：项目名称目名称中中铁国国际花园花园 格林格林 春天春天 天邦天邦 雅居雅居 君地君地 天城天城 嘉和嘉和 丽景丽景 腾飞腾飞 时代时代 东皇东皇 君园君园 容容积率率2.041.791.822.611.881.551.69绿化率化率41%36%30%43%35%35%30%建筑建筑风格格简欧德式新现代新古典新现代新古典新现代48提供：长春虹冠房地产营销策划公司项目东起解放卡车第三服务站项目东起解放卡车第三服务站→→西侧紧邻大众西侧紧邻大众4S店店→→南侧紧邻兴顺花园南侧紧邻兴顺花园→→北至长沈路北至长沈路 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦二、基地现状分析二、基地现状分析49提供：长春虹冠房地产营销策划公司主入口设在长沈路上，设为步行街；主入口设在长沈路上，设为步行街；侧入口设在东侧，为车行通道，实现人车分流。

侧入口设在东侧，为车行通道，实现人车分流 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦三、小区道路建议三、小区道路建议50提供：长春虹冠房地产营销策划公司小区实行全封闭，里侧全部为绿化面积，中间规划为中心小区实行全封闭，里侧全部为绿化面积，中间规划为中心景观广场又可考虑庭院花园，即突出主题，又可每栋景观广场又可考虑庭院花园，即突出主题，又可每栋分享，形成主次分明分享，形成主次分明 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦四、小区绿化建议四、小区绿化建议51提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、现代风格金泽金泽●波尔多邦波尔多邦五、小区风格建议五、小区风格建议52提供：长春虹冠房地产营销策划公司2、欧式风格（简欧）金泽金泽●波尔多邦波尔多邦53提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、高新热能供热，赠送地热采暖，实现室温为、高新热能供热，赠送地热采暖，实现室温为25℃℃，新风，新风系统、系统、24小时生活直饮水的一汽生活标准小时生活直饮水的一汽生活标准2、户型配比、户型配比⑴⑴80——120㎡㎡以下户型占开发总量的以下户型占开发总量的60%；；⑵⑵50——80㎡㎡以下的过渡房型占开发总量的以下的过渡房型占开发总量的30%；；⑶⑶120-160㎡㎡的舒适户型占开发总量的的舒适户型占开发总量的10％；％；金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 六、产品建议六、产品建议54提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑷⑷小户型小户型“阳台阳台”进深应设为进深应设为1.5米米,采用大开间设计，便于采用大开间设计，便于改改做厨房。

做厨房⑸⑸ 70㎡㎡左右户型的客厅应设为明厅，采用取消北侧生活阳左右户型的客厅应设为明厅，采用取消北侧生活阳台，其位置改为厨房，则使台，其位置改为厨房，则使80㎡㎡户型具有独立餐厅，形成户型具有独立餐厅，形成95㎡㎡为二室两厅户型、为二室两厅户型、115㎡㎡为小三室二厅的紧凑实用格为小三室二厅的紧凑实用格局，局，140㎡㎡为超大四居室为超大四居室⑹⑹设置地热，增加使用面积设置地热，增加使用面积金泽金泽●波尔多邦波尔多邦55提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、东西把山户型客厅居中布置，增设东西封闭阳台，增加功、东西把山户型客厅居中布置，增设东西封闭阳台，增加功能空间，充分利用两侧端部采光优势，达到户户明厅能空间，充分利用两侧端部采光优势，达到户户明厅2、赠送露天阳台，增加适用性、赠送露天阳台，增加适用性金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 七、建筑设计建议七、建筑设计建议56提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦3 3、、户型配比型配比户型面积区间（㎡）配比关系（%）一室一厅一卫40-605二室一厅一卫70-9015二室二厅一卫85-12040三室一厅一卫95－11520三室二厅一卫110－13015三室半二厅二卫125－145557提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、建议：法式波尔多风格建筑、建议：法式波尔多风格建筑特点：特点：拒绝千篇一律，崇尚冲突之美，呈现出浪漫典雅风格，拒绝千篇一律，崇尚冲突之美，呈现出浪漫典雅风格，且对建筑的整体方面有着严格的把握，它十分推崇优雅、高贵且对建筑的整体方面有着严格的把握，它十分推崇优雅、高贵和浪漫，风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢和浪漫，风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折。

屋顶上多有精致的老虎窗，而且有圆有尖尖，造型各异屋顶上多有精致的老虎窗，而且有圆有尖尖，造型各异外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究线条，制作工艺精细考究金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 八、建筑风格建议八、建筑风格建议58提供：长春虹冠房地产营销策划公司2、波尔多风格图片展示、波尔多风格图片展示金泽金泽●波尔多邦波尔多邦59提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦60提供：长春虹冠房地产营销策划公司第四部分第四部分 项目主题理念及生活模式项目主题理念及生活模式61提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 一、案名举例一、案名举例1、金泽、金泽●波尔多邦波尔多邦2、罗马假日、罗马假日3、金泽、金泽●普罗旺斯普罗旺斯62提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦 二、案名建议二、案名建议1、金泽、金泽●波尔多邦波尔多邦 波尔多是法国西南部阿基坦大区和纪龙德省波尔多是法国西南部阿基坦大区和纪龙德省（（GIRONDE）首府所在地，自然条件优越，风光旖旎，）首府所在地，自然条件优越，风光旖旎，波尔多的葡萄酒品种和产量在世界名列前茅，出口历史有波尔多的葡萄酒品种和产量在世界名列前茅，出口历史有几个世纪。

当地有几个世纪当地有13,957家葡萄种植和葡萄酒生产企业，家葡萄种植和葡萄酒生产企业，年营业额平均在年营业额平均在21亿欧元，其中出口额占亿欧元，其中出口额占7亿欧元波尔亿欧元波尔多丰富的建筑形式为典型的法式建筑群体，多丰富的建筑形式为典型的法式建筑群体， 在法国，波尔在法国，波尔多葡萄酒代表着浪漫、富足、温馨，在建筑风格上也体现多葡萄酒代表着浪漫、富足、温馨，在建筑风格上也体现了这种悠游的浪漫色彩了这种悠游的浪漫色彩63提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦2、案名赋予内涵、案名赋予内涵⑴⑴艺术风情涵盖整个园区，如景观广场大的葡萄酒瓶造型，艺术风情涵盖整个园区，如景观广场大的葡萄酒瓶造型，浪漫的法式园林，一派异国情调，符合年轻人的异国理想浪漫的法式园林，一派异国情调，符合年轻人的异国理想⑵⑵邦即城邦，意思是规模不大，但很有特色，很有情调邦即城邦，意思是规模不大，但很有特色，很有情调⑶⑶金泽既是开发公司的名称，又有金泽既是开发公司的名称，又有“金光普照，福泽万家金光普照，福泽万家”的的祥瑞意境，祥瑞意境，“金泽金泽●波尔多邦波尔多邦”既符合中式的风俗文化，又符既符合中式的风俗文化，又符合年轻一族温馨浪漫，崇尚艺术的异国情怀。

合年轻一族温馨浪漫，崇尚艺术的异国情怀64提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦2、项目主题及生活模式、项目主题及生活模式※※车城新波尔多主义高尚生活社区车城新波尔多主义高尚生活社区※※ ⑴⑴“波尔多邦是一种和谐波尔多邦是一种和谐” 和谐的美总在不经意间吟唱，令人醉心不仅仅是那和谐的美总在不经意间吟唱，令人醉心不仅仅是那一幢幢掩映在自然外衣下的建筑，那一幅人、建筑、自然一幢幢掩映在自然外衣下的建筑，那一幅人、建筑、自然交融的画卷才是拨动心灵深处那根叫做交融的画卷才是拨动心灵深处那根叫做“艺术艺术”的琴弦，的琴弦，建筑是琴，自然是弦，和谐之音，总在波尔多邦奏响建筑是琴，自然是弦，和谐之音，总在波尔多邦奏响……65提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦⑵⑵“波尔多邦是一种表情波尔多邦是一种表情” 你喜欢层次分明，风格明朗建筑外立面！你喜欢层次分明，风格明朗建筑外立面！我喜欢幽雅舒适的居室空间！我喜欢幽雅舒适的居室空间！她喜欢法式小西瓦的建筑屋顶！她喜欢法式小西瓦的建筑屋顶！※※每个人都能在这里找到属于自己的快乐表情每个人都能在这里找到属于自己的快乐表情---这就是波尔多邦！这就是波尔多邦！66提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦⑶⑶“波尔多邦是一种格调波尔多邦是一种格调” 夏日黄昏，一家三口，拾阶而上，微风轻抚，爱人坐在水景夏日黄昏，一家三口，拾阶而上，微风轻抚，爱人坐在水景旁的实木椅上，逗着膝下淘气的儿子；你在会所的窗前，感旁的实木椅上，逗着膝下淘气的儿子；你在会所的窗前，感受葡萄酒带来微醉的惬意。

远处，一条绿蔓长廊，百花齐受葡萄酒带来微醉的惬意远处，一条绿蔓长廊，百花齐放，每一幢建筑都能允吸着淳淳的芳香，每一条石径都在见放，每一幢建筑都能允吸着淳淳的芳香，每一条石径都在见证波尔多邦格调的快感，在美丽中体验波尔多邦的尊崇！证波尔多邦格调的快感，在美丽中体验波尔多邦的尊崇！ 67提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦⑷⑷“波尔多邦是一种享受波尔多邦是一种享受” 波尔德邦的生活，每一个细节均控制在掌握之间波尔德邦的生活，每一个细节均控制在掌握之间……享受成熟：车城完备的配套，欧亚商都、一汽百货大楼、享受成熟：车城完备的配套，欧亚商都、一汽百货大楼、工商银行、农行、星级酒店等林立四周，工商银行、农行、星级酒店等林立四周，24小时供水，小时供水，出门就有出门就有184、、104等众多的公交线路等候，这样的生等众多的公交线路等候，这样的生活不是享受又是什么呢？活不是享受又是什么呢？享受未来：波尔多邦是一家设施完整的智能现代化小区，享受未来：波尔多邦是一家设施完整的智能现代化小区，配备了二十一世纪必须的智能网络，如新风系统、可视配备了二十一世纪必须的智能网络，如新风系统、可视对讲、直饮水系统等，对讲、直饮水系统等，24小时的保安巡逻、红外监控等小时的保安巡逻、红外监控等服务项目均让您享受主人的尊贵！而近万平方米的地下服务项目均让您享受主人的尊贵！而近万平方米的地下停车场更是让您享受未来驾驶的乐趣停车场更是让您享受未来驾驶的乐趣! 68提供：长春虹冠房地产营销策划公司第五部分第五部分 客户群定位建议客户群定位建议69提供：长春虹冠房地产营销策划公司■■ A类类 一汽集团各分厂中刚参加工作的大学生一汽集团各分厂中刚参加工作的大学生■■ B类类 因子女结婚需要分户单独生活的老年人群因子女结婚需要分户单独生活的老年人群■■ C类类 因汽车产业开发区建设形成的回迁人群因汽车产业开发区建设形成的回迁人群■■ D类类 为具有一定经济实力的中年投资人群为具有一定经济实力的中年投资人群■■ E类类 一汽集团中月收入在一汽集团中月收入在2000元左右的低收入群体元左右的低收入群体■■ F类类 为结婚而购房的首次置业的适婚人群为结婚而购房的首次置业的适婚人群■■ G类类 欲改善现居住条件的二次置业者欲改善现居住条件的二次置业者 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦一、目标客户定位简述一、目标客户定位简述 70提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦二、目标客户构成比例二、目标客户构成比例 71提供：长春虹冠房地产营销策划公司第六部分第六部分 项目市场定位项目市场定位3—8—3定位模式定位模式72提供：长春虹冠房地产营销策划公司1、区域内住宅市场消费群的特征、年龄、分布、区域内住宅市场消费群的特征、年龄、分布2、消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体、消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体3、通过对这个群体的描述，通过、通过对这个群体的描述，通过3—8—3模式模式 的测评，为项目基础定位提供依据。

的测评，为项目基础定位提供依据金泽金泽●波尔多邦波尔多邦一、市场定位依据一、市场定位依据73提供：长春虹冠房地产营销策划公司※※集多层、花园洋房、高层、商业街集多层、花园洋房、高层、商业街为一体中高档的法国波尔多风情社区为一体中高档的法国波尔多风情社区 金泽金泽●波尔多邦波尔多邦二、项目市场定位二、项目市场定位74提供：长春虹冠房地产营销策划公司第七部分第七部分 住宅部分市场定位住宅部分市场定位75提供：长春虹冠房地产营销策划公司集舒适、前卫、品质为一体的多功能集舒适、前卫、品质为一体的多功能健康居住载体，只为车城健康居住载体，只为车城30%精英精英量身打造量身打造 ！打造成高层、花园洋房、精品多层的中高打造成高层、花园洋房、精品多层的中高档生活小区档生活小区金泽金泽●波尔多邦波尔多邦一、住宅定位一、住宅定位76提供：长春虹冠房地产营销策划公司 ⑴⑴ 定价策略定价策略针对项目周边有代表性的如中铁国际花园、君地天城、针对项目周边有代表性的如中铁国际花园、君地天城、力旺格林春天、腾飞时代、嘉和丽景等楼盘价格为比力旺格林春天、腾飞时代、嘉和丽景等楼盘价格为比照标准，采取市场比较法，进行定价（详见附表）照标准，采取市场比较法，进行定价（详见附表）金泽金泽●波尔多邦波尔多邦二、住宅价格定位二、住宅价格定位77提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦性质高层项目多层项目楼盘格林春天中铁国际君地天城腾飞时代格林春天中铁国际腾飞时代嘉和丽景住宅均价（㎡）42004000570036504500420039004000成交均价40003900550035504400410038003900表格一表格一78提供：长春虹冠房地产营销策划公司金泽金泽●波尔多邦波尔多邦表格二表格二性质花园洋房楼盘格林春天中铁国际君地天城嘉和丽景住宅均价（㎡）5000480060003700成交均价（㎡）4800390058003600总结：总结： 高层楼层差价高层楼层差价30—50元元/㎡㎡；多层二五楼与三四楼；多层二五楼与三四楼差价差价150-200元元/㎡㎡；洋房楼层差价；洋房楼层差价100—150元元/㎡㎡左右东左右东西山墙户型可体现出与同层其他房源西山墙户型可体现出与同层其他房源30元元/㎡㎡价差价差79提供：长春虹冠房地产营销策划公司 □ 高层均价高层均价 3800元元/㎡㎡□ 多层均价多层均价4100元元/㎡㎡□ 洋房均价洋房均价4700元元/㎡㎡可以根据不同位置，推出时机等因素适时调整可以根据不同位置，推出时机等因素适时调整金泽金泽●波尔多邦波尔多邦三、住宅部分建议均价三、住宅部分建议均价80提供：长春虹冠房地产营销策划公司第八部分第八部分 商业项目定位商业项目定位81提供：长春虹冠房地产营销策划公司通过对本项目地块的比对，以及整体布局的通过对本项目地块的比对，以及整体布局的权衡考虑之后，根据项目的特点，制定如下权衡考虑之后，根据项目的特点，制定如下定位：定位：※※知名连锁超市带动下的多功能商业综合体知名连锁超市带动下的多功能商业综合体※※金泽金泽●波尔多邦波尔多邦一、商业定位一、商业定位82提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑴⑴区域内商业氛围弱，便民服务缺失区域内商业氛围弱，便民服务缺失⑵⑵以本项目为核心，以本项目为核心，2km范围内分布范围内分布6家中高档楼盘家中高档楼盘⑶⑶引进超市可与其他楼盘形成差异性，人无我有引进超市可与其他楼盘形成差异性，人无我有⑷⑷用超市带动自有商业街的商业氛围用超市带动自有商业街的商业氛围金泽金泽●波尔多邦波尔多邦二、商业定位缘由二、商业定位缘由83提供：长春虹冠房地产营销策划公司⑴⑴汽车服务业汽车服务业⑵⑵餐饮服务业餐饮服务业⑶⑶超市超市⑷⑷时尚快捷酒店之时尚快捷酒店之金泽金泽●波尔多邦波尔多邦三、商业业态解读三、商业业态解读四、商业部分均价界定四、商业部分均价界定⑴⑴定价方法为比较法定价定价方法为比较法定价 ⑵⑵建议两层数：建议两层数：2层层 ⑶⑶建议单价：建议单价：6000元元∕㎡㎡84提供：长春虹冠房地产营销策划公司感谢开发公司的各位领导，在百忙之中聆听我们拙劣开发公司的各位领导，在百忙之中聆听我们拙劣的见解，由于时间仓促，如有未尽事宜请多多批评指正！的见解，由于时间仓促，如有未尽事宜请多多批评指正！谢谢谢谢85提供：长春虹冠房地产营销策划公司。