常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告82p.ppt
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龙湖郦城项目一期研究2010.8.19护领感凤删屁讽钦马邀武耘琐脱忘预砌野月蝎裂输冰眼南垂谍怪触唇芜尺2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 常州龙湖香醍漫步烙募丈瑟版墓泊界铂追肄幼始豺盒介俐佳猎施选浩曼孽塘管署戌渗绒娟研2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） PART1企业与项目概况PART2周边竞品及分析PART3项目规划PART4产品设计PART5企划推广PART6销售执行结构思路跨薛宇佳迈莉肯粹萎饿恒粗氛有寓苔剁颁堤绑颁烽六井续佣声贯珊依疹巧2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） PART1企业与项目概况仿梯闷凭岛釉爬蹈告塔迪恋目瞅青沾电迁广是局陈贬督帝荡簇会韵疮坚烫2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 企企业业基基础础信息信息企企业业态业业态定位定位企企业发业发展展历历程程龙龙湖地湖地产产有限公司（香港有限公司（香港联联交所股份代交所股份代码码：：960），），创创建于建于1994年，成年，成长长于重于重庆庆，，发发展于全国，是一展于全国，是一家追求卓越、家追求卓越、专专注品注品质质和和细节细节的的专业专业地地产产公司。
集公司集团总团总部部设设在北京，在北京，现现有有员员工工4000多人，多人，业务领业务领域域涉及地涉及地产产开开发发、商、商业业运运营营和物和物业业服服务务三大板三大板块块公司于2009年年11月月19日在香港日在香港联联交所主板挂牌上市交所主板挂牌上市从从2004年起，年起，龙龙湖湖进进入全国化入全国化扩张扩张的的发发展展阶阶段段——即由北向南、从沿海即由北向南、从沿海经济经济圈、中心城市圈、中心城市辐辐射到射到周周边边城市在每个城市，城市在每个城市，龙龙湖都湖都坚坚持持进进行多行多项项目、多目、多业态业态的开的开发发思路，目思路，目标标是争取在每一个是争取在每一个进进入的入的城市都成城市都成为业为业内内领领先的企先的企业业自今公司自今公司业务业务已拓展至重已拓展至重庆庆、成都、北京、上海、西安、无、成都、北京、上海、西安、无锡锡、常州、、常州、沈阳、杭州、青沈阳、杭州、青岛岛、大、大连连等等11个城市龙龙湖地湖地产产集投集投资规资规划、开划、开发发建建设设、商、商业业管理和物管理和物业业服服务为务为一体的全一体的全过过程运作能力和系程运作能力和系统统、高效的多、高效的多业业态综态综合开合开发发能力，能力，产产品覆盖了普通住宅、写字楼、高品覆盖了普通住宅、写字楼、高层层公寓、花园洋房、公寓、花园洋房、别别墅、墅、综综合商合商业业及大型城市及大型城市综综合体等多种合体等多种业态业态，每一种，每一种业态业态都都拥拥有城市有城市标标杆性的代表作品。
杆性的代表作品企业概况结篱违跋郴茸括讹烽望配秤迈舵切赤眼懊耗譬溶叼咒火郊籽骤咱润捡踊宰2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 1994年始于重庆北城天街春森彼岸水晶郦城江与城蓝湖郡弗莱明戈发展足迹幅碗察齐篙诀欠歧染澜脑台伺纹测房淘剩淄弦筒骄俊泵颊怪亿草皋赤卑萄2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 2002年北上京都艳澜山颐和原著唐宁ONE香醍漫步花盛香醍沥伐窃潍鹏抢盖酸九逞论莲芒峡廓谜骂衣旋翔檄饼卞另智嫁炒差迁普退淌2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 2004年有渝入川长桥郡弗莱明戈晶蓝半岛铜雀台愧优趴幽强涂翘宠驱峻巷酶韦五炼袄镭洽靴狠砒茬面宫诅卒充手袍妊飘置2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 2007年挺进西安紫都城艳澜山郦城蓝湖郡曲江盛景2007年东进上海计轧缨杂蹄吗襄危休蛙构光闸枚犁撑纵哩讯锅邮迸轨响屹眺谰触洞豺轻贷2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 1、恒心筑极致名盘耀盛世3、王者气质君临常州龙湖地产专注打造高品质居住区，有近几十个高端项目遍布全国各大省市。
京、沪等一线城市已形成较强的品牌影响力龙湖在各个地方成功开发高品质项目，并赢得市场焦点，成为名副其实的明星楼盘中国·常州——龙湖地产下一个高端住宅的前沿阵地2、龙湖地产载誉归来小结扫要会纷快戊格庐灌卷帛总魄攒杜讲涧伟蔗陌垃刨瓶薪亡甚技酝吵朋握馈2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 2009年定位常州龙湖地产——常州轮庐臣冈洞励膳炊勤庸问窑痘叉缔礼萄谍亦柑台同育雁尘划水孩躺组竿佬2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 2号地块3号地块1号地块•2009年10月9日，龙湖地产以9.6亿元摘取常州青龙生活区两幅优质地块；天宁区•2009年12月25日，龙湖地产以15.88亿元拿下常州“洪庄机械厂”两幅地块；钟楼区•2010年1月22日，龙湖地产一举竞得恐龙园南侧1号以及2号两地块总成交价为22.85亿元，楼面地价高达5939元/平米；新北区3号地块土地构成龙湖在常州耗资48.33亿元买地，龙湖在常州主城区布局已经基本实现，未来3至5年这里将是常州最高端的别墅项目；显斧宫况廊七绥当谅深竟分涵喝伺狗史剂捂蔓张凸秦见豁狂胸队据勋饮涪2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 本项目格局天宁CLD中央生活区龙湖.香缇漫步由中心老城区向南北扩展形成新行政中心，而向东扩展规划为新的中央生活区。
肪咨领楞俞狱镍粥芯凋澳括酬撰勇袋跺郴邱盼类汁吮笆时荚崖半喻据鸦杏2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目位置：项目规划：一期产品：产品功能：龙湖郦城地处青龙生活区，项目东至青丰路，西临龙锦路，南靠永宁北路，北侧与“三河三园”市政工程核心景观带北塘河生态景区相映；总建筑面积达：65万平米，总用地面积：31万平米；容积率：2.0，绿化率：35%，整个小区规划主要以类独立别墅为主，同时规划建有花园洋房、河景公寓、配套商业等；小区首期开发的为项目的3#地块，主要为类独立别墅及花园洋房、高层河景公寓产品；一期：类独立别墅，产品实际享受面积约在320-360平米，其中地上三层销售面积约为：224-260平米，地下一层赠送面积约为约100平米，每一户均赠送阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台常州龙湖郦城项目概况趋须厌锄屋吕阑况斡落仓奠袒苦敏尸沂脐径驱沉纬舆口潘蛹雪芒稀舱记卖2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 龙湖郦城市中心新北区本案项目位置及交通Ø项目地处政府重点打造的青龙生活区，外环以内，区位较为突出Ø项目在地理上位于青龙生活区的中心位置，在地域概念中享有得天独厚的向心力Ø项目交通发达，靠近中华恐龙园与紫荆公园中间，紧邻东经120度景观大道卓曼藤乓胀摄嚣驭蚤丹澳婚衷琢钉肃郁冈非御月铰麻葛尝室喝淤测氨劝决2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目经济指标概况及规划项目名称项目名称龙湖郦城物业类别物业类别别墅、公寓、洋房、商业区域区域天宁区板块板块青龙板块建筑类别建筑类别别墅、高层、小高层项目地址项目地址天宁北塘河路与龙锦路交叉口向东400米装修情况装修情况毛坯占地面积占地面积31万㎡总建筑面积总建筑面积65万㎡容积率容积率2.0绿化率绿化率35%售楼地址售楼地址天宁北塘河路与龙锦路交叉口向东300米售楼售楼400-630-8888转56097开发商开发商龙湖地产物业管理公司物业管理公司龙湖物业服务有限公司高层住宅多层住宅低层住宅售楼处销婿兔蚁映递兵急蒋划刊劳摆眯夸芥浊菩纸翠栋骚环乾匡宜拥泡怕袁衣幢2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目效果图展示遗韶眷耿闭状睦疯蹦丛殷谊曾仲傀译餐铬驱巫蕊揽缚创懂诚拐箭膨松眼去2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目周边配套本案市中心奥体中心龙汤温泉中华恐龙园市政府大剧院欧尚超市商业配套：•商业购物：欧尚超市、市中心、新北中心商业•商务设施：市政府、金陵大酒店、国宾馆、大剧院、等•文化休闲：恐龙园、紫荆公园、体育中心、博物馆等教育配套：•高校：工学院•中学：外国语学校、国际学校、等•初中、青龙中学等医疗配套：武进医院、华山医院等环境景观：•中华恐龙园、120度景观大道、市民广场等随着周边配套日益完善，区域生活功能也逐步突出坛顶祷顶扔栅糜谱需粮悦菩兜惧焕威嘎龋定掺驻鱼群宁吉颧访独赊喻允秃2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 本项目占据核心地段，更与“三河三园”市政工程核心景观带及北塘河生态景观区相映成趣，伴随着道路工程及周边配套的完善，本项目所属区域日臻成熟，成为老城区的纽带，价值潜力巨大，势必会吸引众多项目加入，未来竞争环境更加白热化。
嚣鞋杂厘嗽获灭郁堂脸锑叙富啃樊籽毁脏屡抽缩据臣央牺赣霸偏迭攒饿耪2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） PART2区域竞争环境奇企盏辆晦捻及析霖统陨喷膘盼滤乳卷擦望以砌郝辨悬浮刚独森疙熏塌扬2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 恐龙园板块九龙仓世茂香槟湖青龙板块阳光龙庭香醍漫步永宁雅苑新市政府板块中央花园典雅花园项目名称区域板块物业类型装修情况销售报价(元/㎡)销售状态阳光龙庭城北青龙板块普通住宅、别墅毛坯6600、联排13500、叠加11000销售世茂香槟湖城北恐龙园板块普通住宅、别墅毛坯7500-8000、别墅20000销售中央花园城北新市政府板块普通住宅、别墅毛坯8000销售九龙仓时代上院城北恐龙园板块普通住宅、别墅毛坯7500、联排18000、双拼26000销售典雅花园城北新市政府板块普通住宅、商业毛坯7500销售常发豪庭国际城北新市政府板块普通住宅毛坯10000销售永宁雅苑城北青龙板块普通住宅毛坯7000销售区域内可售量较多，以高端住宅产品为主区域板块格局常发豪庭国际辨料城诽统散繁探滓禾害趣辐调垫役踩郊痪屿焰腰腾证从淡伺屈登及汗浸2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 案例分析》世茂香槟湖大体量复合型居住社区经济指标参数经济指标参数项目名称世茂香槟湖物业地址太湖东路9号物业类别住宅、别墅，商业所属商圈恐龙园板块占地面积92万㎡总建筑面积136万㎡容积率1..48绿化率65%停车位1：0.8面积段84-270㎡物业公司第一太平戴维斯物业费1.40元/平方米·月开发商常州世茂房地产有限公司价格7500-8500元/㎡健骤讶搬侍裳管街知匈儒者崖遏颁耪里摄食丰攀麓围托虫繁伶控布晕含塌2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 案例分析》九龙仓时代上院恐龙园周边高品质、大体量项目经济指标参数经济指标参数项目名称九龙仓时代上院物业地址新北龙业路8号物业类别别墅、高层所属商圈恐龙园板块占地面积41万㎡总建筑面积100万㎡容积率1..86绿化率45%停车位1：0.8面积段87-139㎡开发商九龙仓（常州）置业有限公司价格7500元/㎡乍雌棕蚤原舶哄蚤绒泄怕催娄陕汇榔窝横至乃讶壕实祭刊亿记镭质狰滓贸2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 案例分析》常发豪庭国际区域住宅价格标杆，高品质项目经济指标参数经济指标参数项目名称常发豪庭国际物业地址新北黄山路、三井河路和太湖路交汇处物业类别住宅、商铺所属商圈新市政府板块占地面积78872㎡总建筑面积204575㎡容积率2.2绿化率35%停车位1：0.8面积段100-200㎡开发商江苏常发置业集团有限公司价格10000元/㎡踢胯碌谢盗莲畴胺途汁秧陈赤脱镭潞渊叁姓野阶命准陌菱粪敲锦扦赎眉佑2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 1、项目紧邻120度景观大道，资源较为丰富，交通便利，规模较大；2、项目周边的居住氛围浓厚，周边有多个成熟的居住小区；3、开发商实力较强，开发经验丰富，品牌的影响力巨大；4、项目的产品线丰富，景观高层、洋房、独栋别墅，满足各类不同的需求；5、产品风格独特，领先区域市场1、区域市场竞争存在，竞争压力明显；2、政策性倾向由利好转为利空的可能性非常大，后续别墅市场存在政策性风险；3、由于是常州第一个项目，市场对项目的了解度不够，认可度不强；1、周边配套尚未完善；2、区域内大多为在建项目，短期内缺乏较高的人气；3、教育氛围不够浓厚；4、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成；Opportunity机会Treasure威胁Weakness劣势1、青龙生活区是政府较为重视的生活区之一，此区域的规划和升级，为项目的景观资源、配套资源全面升级，未来发展前景良好；2、此区域目前为传统的住宅区域，整体形象上以及产品线上均无突破，本项目一枝独秀，填补市场空白；Strange优势SWOT分析爷贰贰辣领虾姜鹃墩炽侩苏豌狸萤圣所搭敌灼唬龟千莆术萨副胆萝煌擒宦2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 小结区域内可售量较多，以高端住宅产品为主，各个项目推出均受到市场追捧，整体去化较好；本案的高定位以及产品设计各方面，将在竞争环境中别树一帜；垫婆霸蛇寝烂砌综跌逮面岩校鞠剐艳腕娠谋毛郭皆伍恼邵竭募悠豫屈矾哩2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） PART3项目规划验舍寒饵隆鸵炕韦碾掩钒凳案账切冤暮听碉恍铝秆屏摆辉缕碱赃刹刷糕岿2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 规划设计综述项目规划p龙湖郦城总建筑面积达：65万平米，总用地面积：31万平米；容积率：2.0，绿化率：35%；整个小区规划主要以类独立别墅为主，同时规划建有花园洋房、河景公寓、配套商业等。
p小区首期开发的为项目的3#地块，主要为类独立别墅及花园洋房、高层河景公寓产品；p一期香醍漫步为凝聚了龙湖地产实力的标杆性产品：类独立别墅，产品实际享受面积约在320-380平米，其中地上三层销售面积约为：224-260平米，“香醍漫步”为主题，尽力将欧洲居住建筑的核心思想，设计以质朴、简约和人性化的处理，以现实主义的设计手段和构图抽象地表达，形成其独有欧洲现代居住建筑的性格特征具体建筑符号表现为“地中海式”、“西班牙式”、，透过极具特征的环境设计组合，形成极具欧洲生活意境的高尚品质拘束社区齿艾脐葬昧殿折愚咕钉币相睛靳祷昏趾瘤剪残申喳栓挞唬硝怕哉伊涡龙糯2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目总规划高层住宅河景高层32F32FSOHO30FSOHO30F洋房18F10F洋房6F多层住宅低层住宅售楼处物业管理中心，3Ｆ，面积7620㎡配套商业２F3F目前整个项目高层住宅规划还在修改中，别墅产品规划已确定；材亦俘搅亨抗阮缀嚼涩钠官掘秉翟册光越弗芯淌神州栅就丢既踢倒伎樟镐2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目总体效果图肉镑遭郴睦困文慑闸蛇军匡锥儿托柯滚汉桑崔眶驱踪予勺亏逃杰疾锗怒拧2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目规划龙湖郦城项目地块分为三块地块，首期开发3#地块2#3#4#户型建筑面积备注总用地面积308820㎡总建筑面积614552㎡（地上）总占地面积105028㎡别墅235674㎡（657栋）平均每套235㎡洋房（18F）67200㎡（10栋）平均每单元420㎡洋房（6F）16120㎡（4栋）洋房（10F）6310㎡（1栋）河景公寓151200㎡（12栋）平均每单元420㎡SOHO152320㎡（4栋）商业配套71328㎡会所614㎡容积率1.99总户数4192建筑密度34.0%绿地率31%总人口13414.4每户3.2人停车位3876辆经济技术指标（总）支疡得初喳何科蚜九及此舍欺帐呈垂阶兵啸筛孟拌候瑚咀集心酉廉谎擂刑2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目规划经济技术指标（2＃）2#户型建筑面积总用地面积52905㎡总建筑面积109009㎡（地上）总占地面积16895㎡别墅22795㎡（９７栋）商业配套10000㎡会所614㎡容积率2.06总户数817户建筑密度31.9%绿地率32%总人口2614.4停车位778辆尧惦觉沤围粟硫棱荆逞贷聋艘棉维扬苏愿吞扑雹跨碳仓拓灯萍紧潜达吏栖2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 3#项目规划经济技术指标（3＃）户型建筑面积总用地面积143965㎡总建筑面积272680㎡（地上）总占地面积48950㎡别墅76610㎡（326栋）河景公寓75600㎡（６栋）商业配套44310㎡容积率1.89总户数1739户建筑密度28.0%绿地率34%总人口5564.8停车位1561辆桂泽直瞩萝锚漆浩瞒寨稚浩福试句碑麻尿境日雀征懈减糟疚制熟茄戍娜歧2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 4#项目规划户型建筑面积总用地面积111950㎡总建筑面积232863㎡（地上）总占地面积39183㎡别墅50055㎡（213栋）洋房（１８F）67200㎡（10栋）洋房（６F）16120㎡（４栋）洋房（10F）6310㎡（1栋）SOHO76160㎡（2栋）商业配套17018㎡容积率2.08总户数1636户建筑密度35.0%绿地率31%总人口5235停车位1537辆经济技术指标（４＃）橇呻镀焙济佩昧曲碎奢秸阀淬火培背瞬教纫桃霜坟银级浙瑰霄郡吨颂床洼2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 交通规划p交通设计上考虑完全人车分流.交通流线组织便捷，道路分级明确，出入口布合理。
东西区市政道路，道路幅宽和承载满足作为应急消防通道的要求市政道路内部道路主入口次入口祭本艾奖鲍址孔覆捆皂辆狸霞互压老居阂誉胳晶酸寨首鞠播瑚浮崭匿鸭疥2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 停车位规划p停车位主要分布在高层住宅和配套商业区位，以地上和地下相结合，总共3876个停车位地上与地下停车位颂羽监黄熏旅慑衍射事该故焦禽眯拽王滋豁横忿府吗敬吏倡赛强故磨侈绽2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 景观规划集中绿化景观轴线景观节点景观隔离带的涉吐绢笼对订治优关硫凌监猴坏仍汪癌杠忙鸥瘦校懂陇夺览院镇昆囱诺2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 景观设计》龙湖五重景观打造方法五重景观p从大乔木到草花，标准的多层次配植，充分利用植物株型态之间的差异，形成错落的变化p既缓和高层建筑物的压迫感又丰富过度空间的层次，最终提高项目景观的价值第一重第一重第二重第二重第三重第三重第四重第四重第五重第五重123445666789101111119911131213举泻丑焊员膊讽占墨竟谗蹬揍堵溉症趟旱铬操析胃讳超宅琵祷端律宦迢毕2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 景观设计美感与冲击力的组合是景观打造的目标，最终达到高端社区形象。
袱骆配弛查茂扼垂嗓俩狱疑豁烷肉域液备豪谴摈漳晓钾饯锑鸣确顶铃挚奥2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 龙湖项目的塑造及独特景观打造手法一直是地产界人士和社会精英阶层对龙湖产品极度认可的重要原因，而对别墅的产品设计及功能选择都是独一无二，实现真正的豪宅生活盂惑疡敖碌阐毕山寞林壮盔孰炒羽广宰貌躺吞捌父愚膏蜡割邮踞孤甫响磊2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） PART3产品设计卓彼八签傈咆赚雹乔湘扇淹胳至糕说鬃河如墅骗丽娱拴汲旅班子淖勾梅毅2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 建筑立面n在立面的设计上，西班牙风格的住宅立面唯美大气，特别强调手工细雕变化的应用和材料的对比，通过对设计使整个建筑生动活泼、富于变化整体的朴素自然，相当程度地体现了地中海地区谦逊的人文本质西班牙式风格的住宅立面则白墙、红瓦，层次鲜明起伏的屋面，让大多的西班牙建筑拥有非常优美的变化曲线，用红陶筒瓦、以及铁艺窗等建筑元素营造出柔和、尊贵而又充满质感的生活氛围。
立面设计豢饶倚里皖沸左鞘瘩雹缚附赦保乃驴恒戎犊鬼陷炔猛曝诅摧格名唇桶媚技2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 建筑设计低层建筑设计图多层建筑设计图高层建筑设计图抉够肌魂傻棺蹋邪凳变撅辞罐买千角祭演够箕目剥弱酣米堡劫昭惋厕徘刚2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 建筑设计空间特色：类独栋、下沉式花园，营造独栋及阳光地下室概念实现地下室天然采光的同时，为地下活动空间提供室外延伸，使地下室如同一层空间，实现有庭有院的休闲生活下沉庭院交通空间屋顶采光地下室竖向采光天窗地下室竖向天窗采光1F-1F禹好繁振钉罚鞋侠磕傀苯蹭烤优杠莲刺挫婶泳杀咏丽疼插罕按淖陀罪辉梢2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） p在户型上从市场出发结合不同消费者进行可行性研究并深化设计，设置了几房型，每种房型力求功能分区合理，配置得当、寓求新意，处处体现“以人为本”的原则p户型设计强调人性化，紧扣“家”的主题，套型设计紧凑、合理，具有灵活性、多样性及适用性，以满足不同客户群体的需求。
p房间布局动线合理，功能清晰，动静分明，紧凑大方所有房间均设飘窗或阳台，阳光充足，视野开阔，通风良好户型设计权月包诵莽掘黎嘉然较竞橱沼勃浴豹怕炭袄权辩塌逸洱瓜湖腑独座劳载俏2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 户型设计》别墅户型一：总建筑面积：323.56㎡，地上建筑面积：224.89㎡，地下建筑面积：98.67㎡南立面图侧立面图北立面图剖面图备姬猖煤矢论黔步晶尤亭尤访健原端洞召吉辗啊晋室悟斋答瘫妄决裔释接2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 户型二：总建筑面积：383.405㎡，地上建筑面积：271.965㎡，地下建筑面积：111.44㎡北立面图剖面图地下一层一层二层三层屋顶平面图侧立面图南立面图北立面图剖面图户型设计》别墅场旅杆趾递厘贴瓦忍踌熬妄蛮谷狗圃孰疫材释碉抬微蝗冻渤坑年和怨刚滨2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 户型三：总建筑面积：351.61㎡，地上建筑面积：225.75㎡，地下建筑面积：125.86㎡地下一层一层二层三层屋顶平面图地下一层一层二层三层屋顶平面图北立面图剖面图侧立面图南立面图户型设计》别墅柴橱波欠腺什揉杆暑海赌东酣控缕贺响蚌章建阮狸依敦核悄虎歪帖漱恕纹2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 户型四：总建筑面积：390.085㎡，地上建筑面积：272.805㎡，地下建筑面积：117.28㎡地下一层一层二层三层屋顶平面图地下一层一层二层三层屋顶平面图北立面图侧立面图地下一层一层二层三层屋顶平面图北立面图剖面图侧立面图南立面图户型设计》别墅建快式木帽亮置郭造舰恤魂簿更寺蕾病岭彰怔占蝇桥塘啼丑淑撬馅吐从拳2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 户型设计》洋房一层平面图（2栋）建筑面积754.64㎡晤稽允籽幽逞庄丰邱糊挥站馈翱芍移髓捐寸梁桃缀狮论昆畏卉逊欲砌拎越2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 二层平面图建筑面积583.50㎡户型设计》洋房裴讯惺丘笼虹泡士排宰汹触袁噎费靴柔锡沟悬脉薪惊烁挤茎卫明齐坚撬树2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 三层平面图建筑面积584.32㎡户型设计》洋房荡雕舆晨迄钓享薯邻喧店缓佛捞原俊辊栋逐据顶妙肛磋聪蝴射蚊阵胜痕朗2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 四层平面图建筑面积556.64㎡户型设计》洋房骗术市邑贡溪惶糙娃角尤疽店龚房吭丧酣盏弛蛇烫者蔡啸假弧片苇误弘厉2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 五层平面图建筑面积545.21㎡户型设计》洋房戏酶俘诵其洗条忍剃涵瓣痕卯检碌金弘梳讽猴倦闭孤礼慕段藕印醉桅鼠擦2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 六层平面图建筑面积524.75㎡户型设计》洋房绝睁棍货纳味外凯趟划瘪件舆炭泊段外芳佬哨昂蜘泥夯萝酱撒谎鳃罢耕丫2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 六层平面图建筑面积478.81㎡户型设计》洋房汉盲末痰羞店佣枚可胰寅宇类颂莽喀擂卸范文垣岿涎膳玛蛾瓷量窟绅拦嚏2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 屋顶平面图户型设计》洋房骇痉拦北释蔫迄濒奔走在筑感蜒趋州寇输杜壮威窜锗问如汐孩艳疵磅酪擎2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 样板房设计多种装修风格，更多选择空间民绝豢娃缄主每灿推语雕磕稀汝鲸系滥掸硷督碍衔缠蛾嘉叮社容摸岛铁欢2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 龙湖产品设计，设地下停车库，地上采取人车分流；独门多院，体现人和自然相融的生活——前庭、后院和内庭院，立体下沉式院落及屋顶花园，实现私家园林最大，室内布局科学合理；建筑构造建筑构造规规范合理范合理产产品功能丰富，独品功能丰富，独门门独院独院多种装修多种装修风风格，更多格，更多选择选择空空间间附加附加值值价价值较值较高高龙龙湖一期香醍漫步湖一期香醍漫步立面立面风风格独特，唯美大气格独特，唯美大气小结足墨服个关玄掺捡杨皿臻沁蜗蔷缩千阎媒捆蔷悍悉折秦嘶馏虑嫉娥解丽咐2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） PART5企划推广租迪浚陵拱柔仔童轧汕落鞘汉底条勇疤背篓忿肄山馅管闯锨豁一点宫玉怖2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目一期推广主题：推广主题龙湖香醍漫步汗恃糜孙旋祈布奢毕卵滴泊氰茶咬巍蔷币斟底涅燃害格沧雌吭戈诽藻明足2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 目标客户〉他们是谁？p经过了多年的奋斗，完成原始积累，他们已是成熟的成功人士，年龄在30岁以上……p年收入远远高于社会平均水平，且大多蜂拥在几个黄金点：约30—80万/年、约150—300万/年……p代步工具普遍为非公共交通工具，大多为私家车，且并不只有一辆……p对于个人家庭生活空间的私密性要求较高，安保要求高于其他人群……p……社会的绝对支柱成功的精英人士享受生活的先驱拐硅宫碳倔安雨沼瞥毯至龋锤轿星促烛层阉萨屿毙牛郧呐痘搞象沾漱系鸣2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 目标客户〉他们是谁？市场比例收入层次行政公务员行业：工资及福利待遇大幅度上升，存款额度较高大型企业管理层：经营奖励额度高，个人各方面配给均为社会高级别个体经营商户：普遍为物流吞吐量较大的经营者私营业主：普遍为小型企业经营管理者外来投资客群：为高收入、信息分析能力强人士，对房地产投资回报深入了解公务员、私营业主、大型企业高管等均是本案重要的高端客户，而外来投资客也可作为本案的补充客群锨浮谭太情刊吉猫谨稚鬼扛巢污馅颠姜铜絮袒甩耸价起讨沈害帖包匝漏箭2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 目标客户〉客群共性自我自我实现实现尊重需求尊重需求社会需求社会需求安全需求生理需求物质性价值需求精神性价值需求根据马斯洛需求层次理论，人类需求分成五类需求，依次由较低层次到较高层次排列。
p人们总是在力图满足某种需求；p只有在较低层次的需求得到满足之后，较高层次的需求才会有足够的活力驱动行为；本案客户需求集中于尊重与自我实现的需求上根据马斯洛需求理论，本案高端客群的需求在现实产品满足的基础上，更趋向于精神层面价值的满足儒殉玖皇膏捅殆仗洒缘趾亢块搭妆胸弯胸夏履淮守家穴碧栽藩傲秸匈顾拢2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 本案的目标客户正是追求高品质象征意义的精英阶层高端消费观的绝对支持和践行者爷疗蠢史烈甄褥烛预涎还垒送悍乞碉蛙童呈帚线崔豆鸵蛆瞬戍钨碗剔采俗2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 推广策略“品牌营销”与“体验营销”相结合有价值，有品位的房子，诱惑消费者内心!开褒察挝敞哇剁蒙玩邵氟峨迎澜徒擅紫沪规玛冻簇腑窿己岳膝可盏带客完2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 阶段推广1.户外媒体发布2.网络广告投放3.配合活动进展，阶段性报媒投放6月龙湖香醍漫步售楼处、样板房及精品景观示范区施工中6月26日产品公开，形象入市销售中心开放8月8日样板房公开分阶段推广计划1.新闻事件营销，概念引起关注2.主流纸媒，活动跟踪3.建立项目网站3月1.户外媒体保持，2.主流媒体集中投放3.配合样板区完成及开盘举行主题SP活动。
8月撩绍氯贰或漫抑晴巳巴拷区叼担梢库戮娥庙捏出谗桥坡擅过潞凯香蜜话剧2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 企划推广描庞厘贵蝇课惯界昏抗磺共闸搽减趋沤溜窑征疵沉阴蝇炬揭溪搂帕惹仕掐2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 企划推广磐柱剐臃烟调剪迹碟雷匹瞪衙夹劣哼楔衅争域血探衷洼弊恒秉廖揭打菲屑2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 企划推广》户外肝捶橱吵舱褪斤禄冗吗涸绅煽采眩适磺惩列偏抹释埂迪鳖挂喳边夜如逸兢2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 企划推广》户外咏爹汀勋趁奖盈溶分傀袭睦旧缺禹厚疼区页违赚琳锐毋庶苹好烘享平哭富2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） PART6销售执行次潞漆晓欣稗帖萄述砒糊橇抉钉人世辕颅肯迭分蛮举绊肠晌导爆蝇糟沛久2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 推案策略1、香醍漫步产品分析产品分析（户型）一期3#地块一期1-60幢别墅物业，总共308套，面积约为10.8万㎡；类别三联四联五联六联总计幢数27312060端户面积384-385㎡384-385㎡384-385㎡384-385㎡——端户套数4146438120——中户面积323-336㎡323-336㎡323-336㎡323-336㎡2149676188中户套数肃驼淖疮握歪妮族牙罩邪港盗购鞘潦珐横姨家瘴椭屏歉诞也徐蒲芦涟金瓶2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 项目快速消化（南入户与北入户价差4%-7%，形成价差优势）参考工程进度结点及预售许可证的取得进度（按工程实际进度情况考虑）产品推出量结构平衡（产品类型丰富）推案：思考方向n项目分东、西、南三块地块，全部为别墅物业，其中少量为洋房，靠路端为高层物业；n推案原则：按照工程施工顺序，地块由北向南开发，推案总体考虑工程具体进度结点，由东往西、往南陆续推出明星产品。
n推出房源综合比较，每批房源各面积产品尽量互相搭配2、香醍漫步推案计划醇蒙考悦比删淋碴威邓聘善沛哥悲珐云鹿野茵剐杜犯筹陛览态悟嫂赞朝襟2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 一期定于2010年10月10日开盘；客户积累超过1000组，首期开盘诚意预约到目前已超过3亿 褂郡讽宰导甫彻富誓膛宛眷韶乳捍唯芳遁谣识田飞糟闻役走馒的敦控腐践2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 一期价格段河景320㎡500-650片区价格（万）河景380㎡680-1100350-430450-650650-720450350-380中间区域320㎡中间区域380㎡景观轴380㎡临永宁路320㎡临高层380㎡临永宁路380㎡480-550分析得出：靠近河景区域价格较高，均价在700万左右；其他区域总价范围均在350-500左右，南入户与北入户价差4%-7%，整体形成价差优势；怒屿粗蕾屯述戍御械榆甫雀甸煤师敝墓蚤腰唤概铸憾偷怂淆横吞能士钞锗2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 样板房开放10.10开盘客户心理价格摸底价格确定的阶段价格微调最终价格客户落位及反馈8.86.26产品公开进驻现场1、6月开始产品形象公开对客户进行第一轮心理价格摸底。
2、8月样板房及样板段开放，对新老客户进行参观后的第二轮价格心理摸底3、9月中旬经过客户心理价格摸底及周边竞品价格、总体市场论证等，制定出价目表4、9月中下旬通过客户房源落位及价格意见反馈，进行价格微调5、最终导出本项目首次的开盘价格9.209.1市场论证和客户预期价格制定9.15制定价目表9.28价格确定8.10收取诚意金、发放VIP卡联颗爆答肇另耻昨焙浅护碱攀撼见甫两虐蚜吨进策瑚倔舒豁歧科献亿姻披2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 1、鼓励一次性付款客户，项目采用了一次性付款享受总价减30万再97折！2、商业贷款贷在总价基础上减30万，无别的优惠；3、为了促进开盘前意向金的收取，付过认购意向金的客户开盘当天购买房源，交100万诚意金低125万，以上优惠活动，也一定程度上刺激了购房客户的热情，大大提高了龙湖一期香醍漫步项目的一次性付款客户比例，从而加速了开发商的回款速度！优惠促销及成效棵倦稠炽储伊宗期才抛似免援竟谜躺廓霍谱巷首淘鹰怜案磐均稽疫御骂赣2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 热销小结项目定位阐述地理坐标：政府重点规划青龙生活居住区区域坐标：傲立青龙，独演大戏战略坐标：品牌的延续，常州又一力作上海龙湖香醍漫步（豪宅）、重庆香醍漫步（豪宅）、北京香醍漫步（豪宅）后，常州又一综合性项目力作（公寓、别墅、商业）青龙CLD城中城常州青龙板块，欧式建筑作品集，复合式高档住宅既阵距餐卿摘塌旭檀狗胺蔡芯棒甜款颈雇丛欣阀肄氨击遥狗驱脓咎菠时午2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 产品树立：欧式别墅，300㎡以上选择，产品链丰富；热销小结客户瞄准：基于前期客户研判的准确、深入，在宏观调控下，仍能准确的锁定客户。
时机选择：实时掌控市场走向，准确判断；在宏观调控出台初期，市场尚未进入深入调整；在上海细则出台之前，决断入市，在市场深度下滑前迅速去化价格落位：全面研判价格体系，以准确的价格入市；在宏观调控的大环境下，以确保项目收益、品质为前提，制定有竞争力的入市价格，顺利去化；并且为后期推案夯实价格基础姜脱汤桶丽铲厩凛癌班拳鼓杀崔蔫省滑荐灵赣户燕兆贴扒白丢党衣乙俯瘦2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） p龙湖香醍漫步于10月10日开盘，推出308套联排别墅此次开盘，总价为350万元-500万元/套；p主力成交客户群体多数为江浙沪的私企老板、国企高层以及常州精英群体、政府部门人员；p开盘当天，即全部售罄，销售金额达到14亿，受到购房者青睐；p当天未购到房的客户已预定了二期房源龙湖一期开盘快报：二期预计11月底推出热销小结攻矢秤父椅坑贾娄掳嫂桐页撰钵葬汲啦馏账盐烽锑腾蛹皂播轮辕匪狐铆奖2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 汇报结束谢谢冻船抵耽籍狱颈妹硅订晒宛缓送敷唉烙难瞄独摔徒树息瞩武止碰梁羊愚咽2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p）2010年常州龙湖郦城香缇漫步项目一期研究报告（82p） 。
