养老地产规划的六个要点.docx

远景设计：养老地产的六大规划要点最近几年，国内市场上涌现出大批的养老地产项目，然而从众多已实施的项 目来看，或多或少都存在一些规划设计的问题，比如一些项目直接照搬了美国的 可持续护理社区(CCRC)布局，但采用的却是国内普通居住区的运营管理模式;还 有一些项目引入了很多养老设施，但实际中这些设施的使用率却很低更多的养 老地产项目仅配置了一些基本的医疗护理设施，养老社区的功能并不完善产生 这些现象的原因，除了市场经济功利主义的影响外，还有一个重要的原因，那就 是目前针对养老地产的规划设计，一直缺少普遍适用的标准 为此 四川远景设 计院 尝试从规划选址、景观布局要求、交通要求、设计尺度、卫生设计要求和 服务配套要求六个方面分析，对养老地产的规划标准提供一些建议一、规划选址要求一般居住区在选址的过程中，需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响， 往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境养老地产除了满足基本 的居住区选址一般要求之外，对区位和景观环境上提出更高的要求不同的养老社区对环境的要求也不相同，本文将养老社区按品质划分为基础 型和高端型养老社区，分别来分析两种社区对选址的要求1、基础型养老社区区位上，基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常 位于城市边缘或近郊。

项目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张 发展，用地规模和开发强度上有一定的要求，比如容积率不能太低，用地面积不 能过大自然环境上，从国内外开发经验来看，应尽可能的具备如下一些资源要素： 江、河、湖、溪，地形地势有些起伏变化，现状植被条件较好之所以在规划上 如此地重视这些资源要素，原因有如下几个首先从水体上看，台北市长郝龙斌 曾经说过，“一个美丽的城市背后，都有一条美丽的河流”如泰晤士河孕育了 伦敦、塞纳河滋养了巴黎相同的，一个美丽的居住区，也需要有一个美丽的水 景从传统的中国风水选址学得知，有山有水，山水环绕是风水宝地的必备要素， 尤其是蜿蜒曲折，多条水系交汇更是风水上佳处从现代规划选址来看，临近水 体，有助于生活给排水的组织，景观用水的需求，有利于改善住区的小气候，而 利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质其次，地形地貌上不应太平坦从传统风水学来看，起伏地形，甚至连绵的 山脉有发掘潜龙的潜力，尤其是多条山脉结合处或断口处，更是龙穴常在的地方 即使没有成体系的山脉，在地形起伏的地段也更容易因山就势，排列出形式更好 的住宅组团从规划科学规律上来看，地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的 微地形景观，根据地形地势来排布住宅，可以丰富观景的层次，局部组团容易形 成较好的采光通风微环境。

对于养老养生需求，山地也有利于养生康体游线的组 织，如因山势设置登山康体游线等最后，地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖养老社区内部需要较高的 绿化率，不仅可以改善内部微气候，增加社区供氧量，还能增加居民的公共活动 空间外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景，设计上还有利于将地块 内部生态系统与外部生态系统充分地融合，形成生态友好型的居住社区，如将周 边绿地以绿楔形式引入社区，引导夏季凉风进入总体上来说，基础型养老地产在选址上应尽可能满足三方面要求：位于城市 边缘和近郊，有自然的江、河、湖、溪等水体和微地形，内部和周边有良好的绿 地植被2、高端型养老社区对比基础型养老社区，高端型社区在选址上又提出了更高的要求由于高端 型社区需要投入更多的资金，期待更高的回报，因此不仅在产品和规划设计上需 要有更好的亮点，在选址阶段就应该给予更多的关注综合来看，高端型养老社区的选址应考虑如下两个方面要素：城市近郊和远 郊区，稀缺和独特的自然、人文资源首先，高端养老社区的服务配套要求比较全面，有些社区的设施较城市级的 还好些，如私立医院和私立学校等因此，在选址上，高端型社区不要求紧邻城 市，在保证快捷交通联系的前提下，可以选择城市远郊环境较好的地段。

同时由 于距离城市较远，在发展用地上受到的限制会较少，有利于更大规模社区的打造其次，高端型社区之所以高端，往往依托与稀有或独特的资源，比如温泉资 源、名山名水资源、大江大湖大海资源、历史遗迹、人文景观等等，通过对稀有 独特资源的高端开发，或者对知名品牌资源的利用，有利于高端社区品牌的营造 反过来说，对稀有独特资源的专物专用，也符合景观价值最大化的原则，极大提 升了项目的市场竞争力下表列出了高端型和基础型养老社区在选址上建议考虑的各种要素养老地产依然具有地产项目的市场属性，通过社区景观的营造来提升社区居 住品质仍然是养老地产规划的基本原则1、好景配好房“把最好的地段留给最好的房子”在老年地产中也不例外好的住宅产品结 合好的景观资源将会产生 1+1 大于 2 的价值提升效应，比如独栋别墅结合湖景、 高尔夫景观养老地产中，最具购买力，养老需求最大的客户往往是健康的中老 年人群，这些人群除了有自身的养老需求，还追求住宅产品本身的保值与增值， 追求稀有景观尊享因此，在养老地产中，依然需要遵循景观资源最大化的原则， 保证产品价值最大化2、高绿地率根据居住区规范要求，新建高品质居住区绿地率不应低于 30%，这从整体上 保证了居住区良好的居住环境。

由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏 感，老年地产对居住环境提出了更高的要求而环境品质提高的直接反应是绿地 率的提高，建议高端老年地产项目绿地率不应低于40%，基础型老年地产项目不 应低于 35%3、高供氧绿植组合根据对中国著名的长寿之乡广西巴马、山东文登等地环境的研究成果得知， 高浓度氧离子是人类健康长寿的秘密武器科学研究表明，长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的 1000倍以上因此，如何在有限的条件下，提高住区氧离子 含量对于养老有重要的意义目前住区规划中，较常采用的是富氧植被组合法，既根据各种不同植被每公 顷能提供的氧气量值来进行植被搭配下表为植被供氧量值植被排氧屋列表共隹间公绿空供审 —(fhm 27054108从表中得知，林地，尤其是阔叶林地的单位供氧量最大，其次是水体因此在养老社区中，在地理和气候环境允许的条件下，应优先考虑阔叶林与水体的布三、对交通的要求交通规划对于社区的居住品质的影响巨大，一个好的道路系统直接关系到规 划布局和社区内居民的生活出行模式1、人车分流系统是最低要求在目前居住区规划中，人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式，设计上 通常将车行设置在居住区外围，人行系统设置在内部。

老年社区对交通的要求比 较复杂，一方面老年人身体原因，对机动车有更多的依赖，另一方面，老年人身 体机能的下降，各方面的反应欠灵活，更需要减少机动车对人行的干扰，因此在 老年社区中，既需要人车分流，又需要机动车方便入户或靠近住处，必要的地段 可以实行机动车与电瓶车的转换2、结合景观体系打造慢生活步行系统老年人一个很重要的诉求是健康和养生，有些老年地产项目本身拥有较好的 资源禀赋，比如可以泡温泉、登山、游湖等等，但有的项目自然资源比较匮乏， 需要通过人为的引入养生设施，如体育场馆和艺术场馆等，但无论是哪种情况的 项目，结合自身景观体系打造慢生活步行系统都是可以实现的老年人的身体机能特征，更适宜进行舒缓的康体运动，在社区内结合公共景 观系统设置一条或多条通畅、尺度宜人、景观优美的步行系统，将会起到聚集社 区人气和满足老年人康体诉求的双重作用四、对规划尺度的要求凯文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建筑、景观尺度是营造宜人 生活空间的关键，老年地产的规划尺度有其特殊的要求1、控制建筑高度和密度建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质一般来 说，较低建筑高度和建筑密度的社区，容纳的人数会较少，绿地和开敞空间较多， 生活的氛围会相对舒适和悠闲。

老年人对生活氛围有清静和热闹双重要求，一方面老年人睡眠时间较短，睡 眠质量要求较高，因此在居住环境上要求尽量的安静、私密另一方面，老年人 更渴望社会交往和活动，需要更多的公共空间选择因此，老年地产原则上不提 倡高层建筑，项目确有需要，可将高层与低层、多层分开布置建筑高度上，建 议以底层、多层为主，小于20 米，保证足够的日照间距，建筑密度应大于25%， 小于 35%2、宜人的活动场所尺度活动场所是老年人平时最常使用的地方，对其设计应该充分地满足其人性化 的感受需求一般认为，城市中当街道宽度与临街建筑高度的比例大于 2:1 时， 街道的尺度是比较宜人的根据日本著名建筑师芦原义信的《外部空间设计》中 提到的广场尺度，当广场的宽度(D)与周边建筑的高度(H)的比值大于1,小于2 时，尺度是宜人的而根据他的“外部模数理论”， 20-25 米是适宜人活动的外 部空间基本尺度，因此景观步行带上设置休闲设施，如桌椅、台阶、花台的布置， 建议以25-50 米为间距设置3、适合老年人出行的服务设施设置半径在普通居住区中，公共服务设施的设置标准一般采用组团级设施服务半径为 300 米，小区级服务半径 500 米，社区级服务半径 800-1000 米。

通过对老年人 行为习惯的调查得知，老年人在社区中出行频率较高的距离是 150 米和 300 米， 按老年人 1 分钟行走距离 60 米计算，老年人比较舒适、愉快的出行时间为 3-5 分钟因此，养老社区的服务设施布置应以组团级设施 150米为服务半径，小区 级 300 米为服务半径，社区级 500 米服务半径，方便老年人使用服务设施部分 大型社区中，服务设施距离较远的，可以引入区内电瓶车交通系统，解决跨区域 出行需求五、 老年社区对日照通风卫生要求根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2.1(1)条，老年人居住建筑不应低于 冬至日日照2 小时的标准因为老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定 了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，尤其是部分老年人因为身体不便， 常年卧床，对阳光有更多的渴望，规划上应尽量争取南向布置住宅，减少东西布 置，避免纯北向住宅布置南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计，住宅排列上应便于夏 季凉风进入，户型保证有两个以上的朝向六、老年社区对公共服务设施的要求老年地产区别于一般居住区的重要特点是能提供较完善的生活配套和医疗 护理条件，这也是很多老年人选择老年地产的关键考虑因素。

1、无障碍道路系统为强制性建设内容目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道路系统设计，包括盲道、轮椅 专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等，在老年社区中应将无障碍道路设计设为 强制性内容，并根据老年人的具体需求，在道路设计的细节上给予专门的考虑2、入户式和随身式急救护理系统老年人是容易出现突发病情的群体，如高血压、心脏病等，特点是发病前兆 少、病情发展快、致命性高，在无人护理的情况下发病后往往因为得不到及时的 救治而错过最佳治疗时机因此，老年社区需要配备入户式急救呼叫系统，住户 通过户内报警按钮通知社区急救中心，急救中心确保在收到报警 3 分钟内到达住 户家进行初步救治在高端的养老社区中，还应引入老年人随身急救呼叫系统，针对身体状态不 太稳定的老年人，为其配备贴身的警报器，通过警报器，医疗中心可以随时了解 老年人的身体状况和各项指标，在紧急情况下，老年人可随时按警报器呼叫急救 中心寻求帮助3、医疗体检康复中心很多老年人不仅仅满足于良好的急救护理服务，还希望在享受高品质的居住 环境同时，在居住期间得到科学的治疗及养生指导，有病治病，无病养生，保证 自己的身体处于比较健康的状态因此，养老地产项目多会与一些知名的综合型医院合作，在社区内设置分部， 分派老年疾病的专家医生坐诊，重点开设体检、日常保健、养生调理、老。