城镇土地定级一理论与方法.课件.ppt

第八章第八章 城镇土地定级城镇土地定级( (一一) )理论与方法理论与方法第一节第一节第一节第一节 概述概述概述概述城镇土地定级的类型城镇土地定级的类型城镇土地定级的类型城镇土地定级的类型ØØ综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级行综合分析，按差异划分土地级行综合分析，按差异划分土地级行综合分析，按差异划分土地级ØØ分类定级：商业用地，住宅用地，工业用地分类定级：商业用地，住宅用地，工业用地分类定级：商业用地，住宅用地，工业用地分类定级：商业用地，住宅用地，工业用地定级技术程序定级技术程序定级技术程序定级技术程序l l建立城镇土地定级的因素体系建立城镇土地定级的因素体系建立城镇土地定级的因素体系建立城镇土地定级的因素体系l l确定各因素的权重值确定各因素的权重值确定各因素的权重值确定各因素的权重值l l计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表对照表对照表对照表l l划分城镇土地定级单元划分城镇土地定级单元划分城镇土地定级单元划分城镇土地定级单元l l计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级和实际情况，初步划分土地级和实际情况，初步划分土地级和实际情况，初步划分土地级l l进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整验证和调整验证和调整验证和调整l l编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编定级技术方法定级技术方法定级技术方法定级技术方法l l因素作用分的计算：相对值法、距离递减法因素作用分的计算：相对值法、距离递减法因素作用分的计算：相对值法、距离递减法因素作用分的计算：相对值法、距离递减法(0(0(0(0～～～～100)100)100)100)l l单元划分：主导因素判定法、叠置法、网格法单元划分：主导因素判定法、叠置法、网格法单元划分：主导因素判定法、叠置法、网格法单元划分：主导因素判定法、叠置法、网格法l l权重确定：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等权重确定：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等权重确定：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等权重确定：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等l l单元总分值计算：多因素加权分值求和法单元总分值计算：多因素加权分值求和法单元总分值计算：多因素加权分值求和法单元总分值计算：多因素加权分值求和法l l级别确定：总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法、聚级别确定：总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法、聚级别确定：总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法、聚级别确定：总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法、聚类分析法类分析法类分析法类分析法l l土地收益测算：典型抽样测定、数理统计检验方法土地收益测算：典型抽样测定、数理统计检验方法土地收益测算：典型抽样测定、数理统计检验方法土地收益测算：典型抽样测定、数理统计检验方法第二节第二节第二节第二节 定级因素的选择定级因素的选择定级因素的选择定级因素的选择一一一一. . . .定级因素选择范围定级因素选择范围定级因素选择范围定级因素选择范围二二二二. . . .定级因素选择原则定级因素选择原则定级因素选择原则定级因素选择原则l l因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响l l因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异有较大的差异有较大的差异有较大的差异l l不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素三三三三. . . .定级因素选择和权重确定方法定级因素选择和权重确定方法定级因素选择和权重确定方法定级因素选择和权重确定方法l l原则：参照各因素重要性顺序和权重值范围，定级因素对不同原则：参照各因素重要性顺序和权重值范围，定级因素对不同原则：参照各因素重要性顺序和权重值范围，定级因素对不同原则：参照各因素重要性顺序和权重值范围，定级因素对不同类型用地的影响程度不同类型用地的影响程度不同类型用地的影响程度不同类型用地的影响程度不同l l方法：特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法方法：特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法方法：特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法方法：特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法第三节第三节第三节第三节 定级资料调查与整理定级资料调查与整理定级资料调查与整理定级资料调查与整理一一一一. . . .定级因素量化的一般方法定级因素量化的一般方法定级因素量化的一般方法定级因素量化的一般方法1.1.1.1.面状因素面状因素面状因素面状因素2.2.2.2.点、线状因素点、线状因素点、线状因素点、线状因素( ( ( (规模指数，功能分与作用分规模指数，功能分与作用分规模指数，功能分与作用分规模指数，功能分与作用分) ) ) )l l在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分( ( ( (最大值为最大值为最大值为最大值为100)100)100)100)l l确定吸引范围，并划分若干个相对距离区间确定吸引范围，并划分若干个相对距离区间确定吸引范围，并划分若干个相对距离区间确定吸引范围，并划分若干个相对距离区间l l按衰减公式计算各相对距离区间的作用分按衰减公式计算各相对距离区间的作用分按衰减公式计算各相对距离区间的作用分按衰减公式计算各相对距离区间的作用分相对距离－作用分值对照表相对距离－作用分值对照表相对距离－作用分值对照表相对距离－作用分值对照表( ( ( (指数衰减指数衰减指数衰减指数衰减) ) ) )相对距离－作用分值对照表相对距离－作用分值对照表相对距离－作用分值对照表相对距离－作用分值对照表( ( ( (直线衰减直线衰减直线衰减直线衰减) ) ) )二二二二. . . .商服繁华程度资料整理商服繁华程度资料整理商服繁华程度资料整理商服繁华程度资料整理资料调查资料调查资料调查资料调查：商服中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、：商服中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、：商服中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、：商服中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积1.1.1.1.商服中心划分商服中心划分商服中心划分商服中心划分l l级别：市级、区级、小区级和街区级级别：市级、区级、小区级和街区级级别：市级、区级、小区级和街区级级别：市级、区级、小区级和街区级l l边界：明显地物或非商服业建筑边界：明显地物或非商服业建筑边界：明显地物或非商服业建筑边界：明显地物或非商服业建筑l l依据：商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等依据：商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等依据：商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等依据：商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等2.2.2.2.商服中心规模指数商服中心规模指数商服中心规模指数商服中心规模指数l l采用销售总额等经济指标确定采用销售总额等经济指标确定采用销售总额等经济指标确定采用销售总额等经济指标确定3.3.3.3.商服中心内各级功能分的分割商服中心内各级功能分的分割商服中心内各级功能分的分割商服中心内各级功能分的分割l l商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，商服中心对土地繁华的影响由这些功能综合体别的各级功能，商服中心对土地繁华的影响由这些功能综合体别的各级功能，商服中心对土地繁华的影响由这些功能综合体别的各级功能，商服中心对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量。

现，并应以相应级别的功能分来衡量现，并应以相应级别的功能分来衡量现，并应以相应级别的功能分来衡量4.4.4.4.商服商服商服商服中心各级功能的服务半径和相对距离中心各级功能的服务半径和相对距离中心各级功能的服务半径和相对距离中心各级功能的服务半径和相对距离l l市级商服功能的服务半径：市级商服中心边缘到连片建成区边市级商服功能的服务半径：市级商服中心边缘到连片建成区边市级商服功能的服务半径：市级商服中心边缘到连片建成区边市级商服功能的服务半径：市级商服中心边缘到连片建成区边缘的最大距离缘的最大距离缘的最大距离缘的最大距离l l其他各级功能的服务半径：同级商服中心的最大服务距离其他各级功能的服务半径：同级商服中心的最大服务距离其他各级功能的服务半径：同级商服中心的最大服务距离其他各级功能的服务半径：同级商服中心的最大服务距离l l依据商服中心的不同级功能，确定对应的相对距离（依据商服中心的不同级功能，确定对应的相对距离（依据商服中心的不同级功能，确定对应的相对距离（依据商服中心的不同级功能，确定对应的相对距离（3-153-153-153-15个区个区个区个区间）间）间）间）l l商服功能影响作用分：商服功能影响作用分：商服功能影响作用分：商服功能影响作用分：商服功能影响作用分值表商服功能影响作用分值表商服功能影响作用分值表商服功能影响作用分值表5.5.5.5.商服繁华影响度作用分商服繁华影响度作用分商服繁华影响度作用分商服繁华影响度作用分l l同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；l l同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和：并进行加和：并进行加和：并进行加和：ØØ练习：练习：练习：练习：在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为某评价单元均有影响，影响分值分别为某评价单元均有影响，影响分值分别为某评价单元均有影响，影响分值分别为30303030、、、、9 9 9 9、、、、3 3 3 3，但同时又受另一区级中心，但同时又受另一区级中心，但同时又受另一区级中心，但同时又受另一区级中心的区级和小区级商服功能影响，影响分值分别为的区级和小区级商服功能影响，影响分值分别为的区级和小区级商服功能影响，影响分值分别为的区级和小区级商服功能影响，影响分值分别为10101010、、、、4 4 4 4，则该评价单元的商，则该评价单元的商，则该评价单元的商，则该评价单元的商服繁华度作用分值为服繁华度作用分值为服繁华度作用分值为服繁华度作用分值为( )( )( )( )。

A. 41 B. 44 C. 49 D. 56 A. 41 B. 44 C. 49 D. 56三三三三. . . .交通条件资料整理交通条件资料整理交通条件资料整理交通条件资料整理( ( ( (一一一一) ) ) )道路通达度道路通达度道路通达度道路通达度资料调查资料调查资料调查资料调查：路网分布、进路类型、级别标准、车流量、道路长度及：路网分布、进路类型、级别标准、车流量、道路长度及：路网分布、进路类型、级别标准、车流量、道路长度及：路网分布、进路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度宽度宽度宽度1.1.1.1.道路类型划分道路类型划分道路类型划分道路类型划分l l作用：主干道，次干道，支路作用：主干道，次干道，支路作用：主干道，次干道，支路作用：主干道，次干道，支路l l类型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道类型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道类型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道类型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道l l类型数：大城市类型数：大城市类型数：大城市类型数：大城市5-75-75-75-7类，中等城市类，中等城市类，中等城市类，中等城市3-53-53-53-5类，小城市以下类，小城市以下类，小城市以下类，小城市以下1-31-31-31-3类类类类l l划分依据：宽度，车道数划分依据：宽度，车道数划分依据：宽度，车道数划分依据：宽度，车道数2.2.2.2.道路的作用指数和功能分道路的作用指数和功能分道路的作用指数和功能分道路的作用指数和功能分l l道路作用指数道路作用指数道路作用指数道路作用指数反映道路在城镇交通运输中的作用反映道路在城镇交通运输中的作用反映道路在城镇交通运输中的作用反映道路在城镇交通运输中的作用l l依据道路作用指数确定道路功能分：其中，步行街、单行道的道路依据道路作用指数确定道路功能分：其中，步行街、单行道的道路依据道路作用指数确定道路功能分：其中，步行街、单行道的道路依据道路作用指数确定道路功能分：其中，步行街、单行道的道路功能分减半。

功能分减半功能分减半功能分减半3.3.3.3.道路影响距离及相对距离道路影响距离及相对距离道路影响距离及相对距离道路影响距离及相对距离l l主干道、次干道主干道、次干道主干道、次干道主干道、次干道的的的的影响距离影响距离影响距离影响距离：：：：l l支路的影响半径（支路的影响半径（支路的影响半径（支路的影响半径（0 0 0 0. .3-03-03-03-0. .75km75km75km75km）的确定；）的确定；）的确定；）的确定；l l道路影响的相对距离（道路影响的相对距离（道路影响的相对距离（道路影响的相对距离（3-103-103-103-10个区间）：个区间）：个区间）：个区间）：4.4.4.4.道路道路道路道路通达度作用分通达度作用分通达度作用分通达度作用分l l综合定级和商业用地定级时：综合定级和商业用地定级时：综合定级和商业用地定级时：综合定级和商业用地定级时：l l住宅用地定级和工业用地定级时：住宅用地定级和工业用地定级时：住宅用地定级和工业用地定级时：住宅用地定级和工业用地定级时：道路通达度作用分值表道路通达度作用分值表道路通达度作用分值表道路通达度作用分值表( ( ( (二二二二) ) ) )公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度资料调查资料调查资料调查资料调查：公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数：公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数：公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数：公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数ØØ公共交通站流量的计算：一定区域内各个公交站点的每小时停车量公共交通站流量的计算：一定区域内各个公交站点的每小时停车量公共交通站流量的计算：一定区域内各个公交站点的每小时停车量公共交通站流量的计算：一定区域内各个公交站点的每小时停车量（地铁等需换算）（地铁等需换算）（地铁等需换算）（地铁等需换算）ØØ公交站点功能分的确定公交站点功能分的确定公交站点功能分的确定公交站点功能分的确定ØØ公交站点服务半径（公交站点服务半径（公交站点服务半径（公交站点服务半径（0 0 0 0. .3-03-03-03-0. .8km8km8km8km）和相对距离（）和相对距离（）和相对距离（）和相对距离（2-52-52-52-5个区间）的计算个区间）的计算个区间）的计算个区间）的计算ØØ公交便捷度作用分的计算公交便捷度作用分的计算公交便捷度作用分的计算公交便捷度作用分的计算公交便捷度作用分值表公交便捷度作用分值表公交便捷度作用分值表公交便捷度作用分值表( ( ( (三三三三) ) ) )对外交通便利度对外交通便利度对外交通便利度对外交通便利度资料调查资料调查资料调查资料调查：对外经营的客运站、货运站和交通节点，包括交通工：对外经营的客运站、货运站和交通节点，包括交通工：对外经营的客运站、货运站和交通节点，包括交通工：对外经营的客运站、货运站和交通节点，包括交通工具类型、设施规模及分布具类型、设施规模及分布具类型、设施规模及分布具类型、设施规模及分布n n对外交通设施作用指数（对外交通设施作用指数（对外交通设施作用指数（对外交通设施作用指数（0-10-10-10-1之间，和等于之间，和等于之间，和等于之间，和等于1 1 1 1）和功能分）和功能分）和功能分）和功能分n n对外交通设施服务半径（对外交通设施服务半径（对外交通设施服务半径（对外交通设施服务半径（2-20km2-20km2-20km2-20km）和相对距离（）和相对距离（）和相对距离（）和相对距离（3-53-53-53-5个区间）的个区间）的个区间）的个区间）的确定确定确定确定n n对外交通便利度作用分的确定对外交通便利度作用分的确定对外交通便利度作用分的确定对外交通便利度作用分的确定对外交通便利度作用分值表对外交通便利度作用分值表对外交通便利度作用分值表对外交通便利度作用分值表四四四四. . . .基本设施资料整理基本设施资料整理基本设施资料整理基本设施资料整理( ( ( (一一一一) ) ) )基础设施完善度基础设施完善度基础设施完善度基础设施完善度资料调查资料调查资料调查资料调查：：：：电力、供水、排水、供气、供热、电讯电力、供水、排水、供气、供热、电讯电力、供水、排水、供气、供热、电讯电力、供水、排水、供气、供热、电讯等的类型、数量、等的类型、数量、等的类型、数量、等的类型、数量、分布、投资，技术水平、规模、级别，保证率、持续率和可靠率及分布、投资，技术水平、规模、级别，保证率、持续率和可靠率及分布、投资，技术水平、规模、级别，保证率、持续率和可靠率及分布、投资，技术水平、规模、级别，保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣区域服务的优劣区域服务的优劣区域服务的优劣1.1.1.1.基础设施作用指数（基础设施作用指数（基础设施作用指数（基础设施作用指数（0-10-10-10-1之间，和等于之间，和等于之间，和等于之间，和等于1 1 1 1）：基础设施与日常生活、）：基础设施与日常生活、）：基础设施与日常生活、）：基础设施与日常生活、工作的密切程度工作的密切程度工作的密切程度工作的密切程度2.2.2.2.区域水平系数（区域水平系数（区域水平系数（区域水平系数（2-42-42-42-4级）：按设施技术水平、服务方式或分布密度确级）：按设施技术水平、服务方式或分布密度确级）：按设施技术水平、服务方式或分布密度确级）：按设施技术水平、服务方式或分布密度确定定定定3.3.3.3.区域使用保证率（区域使用保证率（区域使用保证率（区域使用保证率（0-100%0-100%0-100%0-100%）：按设施使用持续率、可靠率和保证率）：按设施使用持续率、可靠率和保证率）：按设施使用持续率、可靠率和保证率）：按设施使用持续率、可靠率和保证率确定确定确定确定基础设施完善度作用分值表基础设施完善度作用分值表基础设施完善度作用分值表基础设施完善度作用分值表( ( ( (二二二二) ) ) )公用设施完备度公用设施完备度公用设施完备度公用设施完备度资料调查资料调查资料调查资料调查：：：：中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育场馆、文中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育场馆、文中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育场馆、文中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育场馆、文化馆化馆化馆化馆( ( ( (活动中心活动中心活动中心活动中心) ) ) )、影剧院、公园、邮局、影剧院、公园、邮局、影剧院、公园、邮局、影剧院、公园、邮局等的类型、数量、分布，技等的类型、数量、分布，技等的类型、数量、分布，技等的类型、数量、分布，技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围术水平、规模、级别、服务水平和服务范围术水平、规模、级别、服务水平和服务范围术水平、规模、级别、服务水平和服务范围1.1.1.1.公用设施作用指数（公用设施作用指数（公用设施作用指数（公用设施作用指数（0-10-10-10-1之间，和等于之间，和等于之间，和等于之间，和等于1 1 1 1）和作用分）和作用分）和作用分）和作用分2.2.2.2.公用设施服务半径（公用设施服务半径（公用设施服务半径（公用设施服务半径（0 0 0 0. .3-3km3-3km3-3km3-3km）和相对距离（）和相对距离（）和相对距离（）和相对距离（3-53-53-53-5个区间）个区间）个区间）个区间）3.3.3.3.公用设施作用分值公用设施作用分值公用设施作用分值公用设施作用分值公用设施作用分值表公用设施作用分值表公用设施作用分值表公用设施作用分值表五五五五. . . .环境条件资料整理环境条件资料整理环境条件资料整理环境条件资料整理( ( ( (一一一一) ) ) )环境质量优劣度环境质量优劣度环境质量优劣度环境质量优劣度资料调查资料调查资料调查资料调查：污染状况、分布和环境质量指数：污染状况、分布和环境质量指数：污染状况、分布和环境质量指数：污染状况、分布和环境质量指数1.1.1.1.具有环境质量综合评价成果的城镇具有环境质量综合评价成果的城镇具有环境质量综合评价成果的城镇具有环境质量综合评价成果的城镇2.2.2.2.缺乏环境质量综合评价成果的城镇缺乏环境质量综合评价成果的城镇缺乏环境质量综合评价成果的城镇缺乏环境质量综合评价成果的城镇l l各项环境质量的作用指数（各项环境质量的作用指数（各项环境质量的作用指数（各项环境质量的作用指数（0-10-10-10-1之间，和等于之间，和等于之间，和等于之间，和等于1 1 1 1））））l l单项（水、气、噪音）环境质量优劣度的作用分单项（水、气、噪音）环境质量优劣度的作用分单项（水、气、噪音）环境质量优劣度的作用分单项（水、气、噪音）环境质量优劣度的作用分( ( ( (二二二二) ) ) )绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度资料调查资料调查资料调查资料调查：绿地位置、面积、服务范围及规模：绿地位置、面积、服务范围及规模：绿地位置、面积、服务范围及规模：绿地位置、面积、服务范围及规模1.1.1.1.绿地覆盖度指标计算绿地覆盖度指标计算绿地覆盖度指标计算绿地覆盖度指标计算2.2.2.2.绿地覆盖度作用分（绿地覆盖度作用分（绿地覆盖度作用分（绿地覆盖度作用分（5-105-105-105-10个区间）个区间）个区间）个区间）( ( ( (三三三三) ) ) )自然条件优劣度自然条件优劣度自然条件优劣度自然条件优劣度资料调查资料调查资料调查资料调查：工程地质、地形、地下水、洪水淹没等：工程地质、地形、地下水、洪水淹没等：工程地质、地形、地下水、洪水淹没等：工程地质、地形、地下水、洪水淹没等按各城镇内部自然条件的差异，选择指标，确定评分标准并赋值按各城镇内部自然条件的差异，选择指标，确定评分标准并赋值按各城镇内部自然条件的差异，选择指标，确定评分标准并赋值按各城镇内部自然条件的差异，选择指标，确定评分标准并赋值六六六六. . . .人口状况资料整理人口状况资料整理人口状况资料整理人口状况资料整理资料调查资料调查资料调查资料调查：人口总数、常住人口、暂住人口、客流人口：人口总数、常住人口、暂住人口、客流人口：人口总数、常住人口、暂住人口、客流人口：人口总数、常住人口、暂住人口、客流人口( ( ( (一一一一) ) ) )商业用地人口密度商业用地人口密度商业用地人口密度商业用地人口密度l l人口密度指标值人口密度指标值人口密度指标值人口密度指标值l l人口密度作用分（人口密度作用分（人口密度作用分（人口密度作用分（5-105-105-105-10个区间）个区间）个区间）个区间）( ( ( (二二二二) ) ) )住宅用地人口密度住宅用地人口密度住宅用地人口密度住宅用地人口密度l l人口密度指标值人口密度指标值人口密度指标值人口密度指标值l l人口密度作用分（人口密度作用分（人口密度作用分（人口密度作用分（5-105-105-105-10个区间）个区间）个区间）个区间）七七七七. . . .产业集聚资料整理产业集聚资料整理产业集聚资料整理产业集聚资料整理资料调查资料调查资料调查资料调查：城镇产业集聚区的数量、范围、性质，各集聚区产业类：城镇产业集聚区的数量、范围、性质，各集聚区产业类：城镇产业集聚区的数量、范围、性质，各集聚区产业类：城镇产业集聚区的数量、范围、性质，各集聚区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数1.1.1.1.产业集聚规模指数产业集聚规模指数产业集聚规模指数产业集聚规模指数2.2.2.2.产业集聚影响度作用分（产业集聚影响度作用分（产业集聚影响度作用分（产业集聚影响度作用分（5-105-105-105-10个区间）个区间）个区间）个区间）八八八八. . . .城镇土地定级因素作用分值图城镇土地定级因素作用分值图城镇土地定级因素作用分值图城镇土地定级因素作用分值图综合定级作用分值图综合定级作用分值图综合定级作用分值图综合定级作用分值图：：：：l l商服繁华影响度作用分等值线图商服繁华影响度作用分等值线图商服繁华影响度作用分等值线图商服繁华影响度作用分等值线图l l道路通达度作用分等值线图道路通达度作用分等值线图道路通达度作用分等值线图道路通达度作用分等值线图l l公交便捷度作用分等值线图公交便捷度作用分等值线图公交便捷度作用分等值线图公交便捷度作用分等值线图l l对外交通便利度作用分等值线图对外交通便利度作用分等值线图对外交通便利度作用分等值线图对外交通便利度作用分等值线图l l基础设施完善度作用分值图基础设施完善度作用分值图基础设施完善度作用分值图基础设施完善度作用分值图l l公用设施完备度作用分等值线图公用设施完备度作用分等值线图公用设施完备度作用分等值线图公用设施完备度作用分等值线图l l环境质量优劣度作用分值图环境质量优劣度作用分值图环境质量优劣度作用分值图环境质量优劣度作用分值图l l绿地覆盖度作用分值图绿地覆盖度作用分值图绿地覆盖度作用分值图绿地覆盖度作用分值图l l自然条件优劣度作用分值图自然条件优劣度作用分值图自然条件优劣度作用分值图自然条件优劣度作用分值图定级因素作用分值表（点、线状因素）定级因素作用分值表（点、线状因素）定级因素作用分值表（点、线状因素）定级因素作用分值表（点、线状因素）定级因素作用分值表（面状因素）定级因素作用分值表（面状因素）定级因素作用分值表（面状因素）定级因素作用分值表（面状因素）第四节第四节第四节第四节 定级单元分值计算与级别划分定级单元分值计算与级别划分定级单元分值计算与级别划分定级单元分值计算与级别划分一一一一. . . .定级单元划分定级单元划分定级单元划分定级单元划分1.1.1.1.划分原则划分原则划分原则划分原则l l单元内主要定级因素的影响大体一致，同单元内的同一主要因素作单元内主要定级因素的影响大体一致，同单元内的同一主要因素作单元内主要定级因素的影响大体一致，同单元内的同一主要因素作单元内主要定级因素的影响大体一致，同单元内的同一主要因素作用分值差异必须小于用分值差异必须小于用分值差异必须小于用分值差异必须小于100/100/100/100/（（（（n+1n+1n+1n+1））））l l确定单元面积（确定单元面积（确定单元面积（确定单元面积（5-25ha5-25ha5-25ha5-25ha））））l l商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割l l商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，按临街两侧相对应划商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，按临街两侧相对应划商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，按临街两侧相对应划商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，按临街两侧相对应划分为条状单元分为条状单元分为条状单元分为条状单元l l住宅用地定级时，以居住小区和居住组团为单位住宅用地定级时，以居住小区和居住组团为单位住宅用地定级时，以居住小区和居住组团为单位住宅用地定级时，以居住小区和居住组团为单位l l工业用地定级时，以交通道路为单元界线工业用地定级时，以交通道路为单元界线工业用地定级时，以交通道路为单元界线工业用地定级时，以交通道路为单元界线2.2.2.2.划分方法划分方法划分方法划分方法l l主导因素判定法主导因素判定法主导因素判定法主导因素判定法l l叠置法叠置法叠置法叠置法l l网格法网格法网格法网格法l l宗地法宗地法宗地法宗地法l l动态网格法：动态网格法：动态网格法：动态网格法：ØØ以以以以1/4(1/4(1/4(1/4(或或或或1/16)1/16)1/16)1/16)公里网格把城镇划分成若干基本网格公里网格把城镇划分成若干基本网格公里网格把城镇划分成若干基本网格公里网格把城镇划分成若干基本网格ØØ选择典型网格选择典型网格选择典型网格选择典型网格( ( ( (市中心和市郊市中心和市郊市中心和市郊市中心和市郊) ) ) )，检查每类网格内部，检查每类网格内部，检查每类网格内部，检查每类网格内部2 2 2 2个以上主个以上主个以上主个以上主导因素的差异导因素的差异导因素的差异导因素的差异ØØ若网格内同一因素分值差异若网格内同一因素分值差异若网格内同一因素分值差异若网格内同一因素分值差异≥≥≥≥100/(n100/(n100/(n100/(n＋＋＋＋1)1)1)1)时，则需继续加密，时，则需继续加密，时，则需继续加密，时，则需继续加密，直至满足要求后为止直至满足要求后为止直至满足要求后为止直至满足要求后为止二二二二. . . .确定单元内定级因素的分值确定单元内定级因素的分值确定单元内定级因素的分值确定单元内定级因素的分值定级单元图叠置各定级因素分值图，确定单元内定级因素分值：定级单元图叠置各定级因素分值图，确定单元内定级因素分值：定级单元图叠置各定级因素分值图，确定单元内定级因素分值：定级单元图叠置各定级因素分值图，确定单元内定级因素分值：l l单元单元单元单元所包含的因素等分线所包含的因素等分线所包含的因素等分线所包含的因素等分线平均值；平均值；平均值；平均值；l l单元单元单元单元跨越的不同分值区的面积加权跨越的不同分值区的面积加权跨越的不同分值区的面积加权跨越的不同分值区的面积加权平均分；平均分；平均分；平均分；l l单元单元单元单元几何中心点几何中心点几何中心点几何中心点的分值；的分值；的分值；的分值；l l单元单元单元单元各转折点、明显变化点各转折点、明显变化点各转折点、明显变化点各转折点、明显变化点的平均值的平均值的平均值的平均值l l点、线状因素分值点、线状因素分值点、线状因素分值点、线状因素分值：由相应因素对单元中心点的作用分值按衰减：由相应因素对单元中心点的作用分值按衰减：由相应因素对单元中心点的作用分值按衰减：由相应因素对单元中心点的作用分值按衰减公式直接计算公式直接计算公式直接计算公式直接计算l l面状因素分值面状因素分值面状因素分值面状因素分值：直接读取中心点所在指标区域的作用分值：直接读取中心点所在指标区域的作用分值：直接读取中心点所在指标区域的作用分值：直接读取中心点所在指标区域的作用分值1.1.1.1.单元内商服繁华影响度分值的计算单元内商服繁华影响度分值的计算单元内商服繁华影响度分值的计算单元内商服繁华影响度分值的计算l l商服繁华影响度作用分等值线图与定级单元图叠置，直接得到单元商服繁华影响度作用分等值线图与定级单元图叠置，直接得到单元商服繁华影响度作用分等值线图与定级单元图叠置，直接得到单元商服繁华影响度作用分等值线图与定级单元图叠置，直接得到单元分值。

分值单元内这些因素怎么计算单元内这些因素怎么计算单元内这些因素怎么计算单元内这些因素怎么计算? ? ? ?l l环境条件分值：环境质量优劣度，绿地覆盖度，自然条件优劣度环境条件分值：环境质量优劣度，绿地覆盖度，自然条件优劣度环境条件分值：环境质量优劣度，绿地覆盖度，自然条件优劣度环境条件分值：环境质量优劣度，绿地覆盖度，自然条件优劣度l l人口密度分值人口密度分值人口密度分值人口密度分值l l产业聚集影响度分值产业聚集影响度分值产业聚集影响度分值产业聚集影响度分值2.2.2.2.单元内交通条件分值的计算单元内交通条件分值的计算单元内交通条件分值的计算单元内交通条件分值的计算①①①①道路通达度道路通达度道路通达度道路通达度：：：：l l道路通达度作用分的读取：同道路通达度作用分的读取：同道路通达度作用分的读取：同道路通达度作用分的读取：同时存在多种道路类型影响时，时存在多种道路类型影响时，时存在多种道路类型影响时，时存在多种道路类型影响时，取单元内最高作用分值取单元内最高作用分值取单元内最高作用分值取单元内最高作用分值l l确定通达系数确定通达系数确定通达系数确定通达系数l l道路通达度分值的计算道路通达度分值的计算道路通达度分值的计算道路通达度分值的计算道路、公交通达系数示意图道路、公交通达系数示意图道路、公交通达系数示意图道路、公交通达系数示意图②②②②公共交通便捷度公共交通便捷度公共交通便捷度公共交通便捷度：：：：l l公交便捷度作用分的读取：同时存在多个公交站点影响时，取公交便捷度作用分的读取：同时存在多个公交站点影响时，取公交便捷度作用分的读取：同时存在多个公交站点影响时，取公交便捷度作用分的读取：同时存在多个公交站点影响时，取单元内的最高作用分单元内的最高作用分单元内的最高作用分单元内的最高作用分l l确定通达系数确定通达系数确定通达系数确定通达系数l l公交便捷度分值的计算公交便捷度分值的计算公交便捷度分值的计算公交便捷度分值的计算③③③③对外交通便利度对外交通便利度对外交通便利度对外交通便利度：：：：l l对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施影响时，取其最高作用分影响时，取其最高作用分影响时，取其最高作用分影响时，取其最高作用分l l对外交通便利度分值的计算对外交通便利度分值的计算对外交通便利度分值的计算对外交通便利度分值的计算3.3.3.3.单元内基础设施分值的计算单元内基础设施分值的计算单元内基础设施分值的计算单元内基础设施分值的计算①①①①基础设施完善度基础设施完善度基础设施完善度基础设施完善度：：：：②②②②公用设备完备度公用设备完备度公用设备完备度公用设备完备度：：：：l l对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影响对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影响对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影响对外交通便利度作用分的读取：同时存在多类对外交通设施影响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施影响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施影响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施影响时，每类设施对单元的作用分仅取值一次；受多个同类设施影响时，取其最高作用分时，取其最高作用分时，取其最高作用分时，取其最高作用分l l对外交通便利度分值的计算对外交通便利度分值的计算对外交通便利度分值的计算对外交通便利度分值的计算三三三三. . . .城镇土地级的初步划分城镇土地级的初步划分城镇土地级的初步划分城镇土地级的初步划分1. 1.定级单元总分值计算定级单元总分值计算定级单元总分值计算定级单元总分值计算Sj - jSj - j单元的总分值（各因素对单元的总分值（各因素对单元的总分值（各因素对单元的总分值（各因素对j j单元影响的总作用分）单元影响的总作用分）单元影响的总作用分）单元影响的总作用分）Fij - jFij - j单元的单元的单元的单元的i i因素分值（因素分值（因素分值（因素分值（i i因素对因素对因素对因素对j j单元影响的作用分）单元影响的作用分）单元影响的作用分）单元影响的作用分）Wi - iWi - i因素的权重；因素的权重；因素的权重；因素的权重； n - n - 定级因素的个数定级因素的个数定级因素的个数定级因素的个数2.2.2.2.城镇土地级的划分方法城镇土地级的划分方法城镇土地级的划分方法城镇土地级的划分方法l l总分数轴确定法总分数轴确定法总分数轴确定法总分数轴确定法l l总分频率曲线法总分频率曲线法总分频率曲线法总分频率曲线法l l总分剖面图法：沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的总分剖面图法：沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的总分剖面图法：沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的总分剖面图法：沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线的波谷和波峰的实际情况，以剖面线的波谷和波峰的实际情况，以剖面线的波谷和波峰的实际情况，以剖面线的波谷和波峰的 中间部作为级间分界。

中间部作为级间分界中间部作为级间分界中间部作为级间分界第五节第五节第五节第五节 城镇土地级的验证与确定城镇土地级的验证与确定城镇土地级的验证与确定城镇土地级的验证与确定一一一一. . . .土地级差收益测算验证土地级差收益测算验证土地级差收益测算验证土地级差收益测算验证l l分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值；收益值；收益值；收益值；l l各级收益差：同一行业的各级收益值减去最低级收益值；各级收益差：同一行业的各级收益值减去最低级收益值；各级收益差：同一行业的各级收益值减去最低级收益值；各级收益差：同一行业的各级收益值减去最低级收益值；l l级差收益：扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额；级差收益：扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额；级差收益：扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额；级差收益：扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额；l l对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著（土地级差对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著（土地级差对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著（土地级差对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著（土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异的原则）。

收益满足土地收益级间差异大于级内差异的原则）收益满足土地收益级间差异大于级内差异的原则）收益满足土地收益级间差异大于级内差异的原则）二二二二. . . .市场交易价格验证市场交易价格验证市场交易价格验证市场交易价格验证l l划分各类用地的均质地域（城镇土地条件相似和样本地价相近）划分各类用地的均质地域（城镇土地条件相似和样本地价相近）划分各类用地的均质地域（城镇土地条件相似和样本地价相近）划分各类用地的均质地域（城镇土地条件相似和样本地价相近）l l各均质地域平均地价：样点地价的计算与统计分析；各均质地域平均地价：样点地价的计算与统计分析；各均质地域平均地价：样点地价的计算与统计分析；各均质地域平均地价：样点地价的计算与统计分析；l l各土地级别平均地价区间：各均质地域平均地价的数理统计分析；各土地级别平均地价区间：各均质地域平均地价的数理统计分析；各土地级别平均地价区间：各均质地域平均地价的数理统计分析；各土地级别平均地价区间：各均质地域平均地价的数理统计分析；l l各类用地的土地级：勾画连块同一地价区间的相邻均质地域各类用地的土地级：勾画连块同一地价区间的相邻均质地域各类用地的土地级：勾画连块同一地价区间的相邻均质地域。

各类用地的土地级：勾画连块同一地价区间的相邻均质地域三三三三. . . .商业用地定级中的商业用地定级中的商业用地定级中的商业用地定级中的高级商务集聚区高级商务集聚区高级商务集聚区高级商务集聚区修正修正修正修正特大城市和大城市的高级商务集聚区，根据各区域高级商务集聚规特大城市和大城市的高级商务集聚区，根据各区域高级商务集聚规特大城市和大城市的高级商务集聚区，根据各区域高级商务集聚规特大城市和大城市的高级商务集聚区，根据各区域高级商务集聚规模作用分的高低，对相应区域的土地级别进行适当调整模作用分的高低，对相应区域的土地级别进行适当调整模作用分的高低，对相应区域的土地级别进行适当调整模作用分的高低，对相应区域的土地级别进行适当调整l l高级商务集聚高级商务集聚高级商务集聚高级商务集聚规模指数规模指数规模指数规模指数：金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等的：金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等的：金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等的：金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等的数量、级别、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数等数量、级别、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数等数量、级别、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数等数量、级别、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数等l l高级商务集聚高级商务集聚高级商务集聚高级商务集聚作用分作用分作用分作用分（（（（5-105-105-105-10个区间）个区间）个区间）个区间）四四四四. . . .土地级的确定土地级的确定土地级的确定土地级的确定l l综合定级、商业用地定级、工业用地定级：在多因素综合评价法综合定级、商业用地定级、工业用地定级：在多因素综合评价法综合定级、商业用地定级、工业用地定级：在多因素综合评价法综合定级、商业用地定级、工业用地定级：在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整；行验证、调整；行验证、调整；行验证、调整；l l住宅用地定级：在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用市住宅用地定级：在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用市住宅用地定级：在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用市住宅用地定级：在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证、调整。

场价格定级方法进行验证、调整场价格定级方法进行验证、调整场价格定级方法进行验证、调整复习思考题复习思考题复习思考题复习思考题l l为什么进行城镇土地定级？为什么进行城镇土地定级？为什么进行城镇土地定级？为什么进行城镇土地定级？l l城镇土地定级与分等的关系城镇土地定级与分等的关系城镇土地定级与分等的关系城镇土地定级与分等的关系l l城镇土地定级的技术程序城镇土地定级的技术程序城镇土地定级的技术程序城镇土地定级的技术程序l l城镇土地定级主要考虑哪些影响因素？城镇土地定级主要考虑哪些影响因素？城镇土地定级主要考虑哪些影响因素？城镇土地定级主要考虑哪些影响因素？l l如何测度不同定级因素？如何测度不同定级因素？如何测度不同定级因素？如何测度不同定级因素？l l定级单元内各类定级因素分值的计算方法定级单元内各类定级因素分值的计算方法定级单元内各类定级因素分值的计算方法定级单元内各类定级因素分值的计算方法。