胖东来店铺开发手册(上).doc

河南·许昌胖东来有限公司 店铺开发作业手册（上）目 录第一章 业态选择 第一节 超市的定义与特征 第二节 超市的分类 第三节 超市的发展与现状第二章 市场调查 第一节 城市状况调查 第二节 居民状况调查第三章 商圈确定与分析 第一节 商圈分析的重要性 第二节 商圈构成的因素 第三节 商圈确定的法则 第四节 商圈内的市场调查第四章 店址选择与确定 第一节 超市选址标准 第二节 各类超市业态的选址策略 第三节 超市长远发展的规划 第四节 店址的确定第五章 开店计划的拟定与实施 第一节 营业计划的拟定 第二节 建设计划 第三节 商品计划 第四节 人员组织计划第五节 信息系统管理计划第六节 开店宣传活动计划第一章 业态选择第一节 超市的定义与特征一、超市定义：各国对超市的定义不尽相同，但其核心定义却是一致的：超市——是一种实行自助服务和集中性一次性付款的销售方式，以满足消费者对基本生活用品一次性购足的需要，并普遍运用大工业的分工机理，实行对零售经营过程和工艺过程专业化和现代化的改造，普遍运用现代信息技术，实现连锁经营方式的零售业态。

二、超市特征：1.自助服务：开架式销售，顾客自主选购，超市里营业员较少，一般配有购物车2.一次性付款：除贵重物品外，一般在超市出口的收银台统一付款3.便利性：以食品为主，满足顾客对基本生活用品一次性购足的需要4.廉价性：由于成本降低和大批量销售，价格普遍比传统百货业低5.现代信息技术的应用：多采用先进的电脑系统，对商品实行统一的进销存管理，并在此基础上，进行系统的数据分析6.商业工业化：引进工业化的精细分工，在生鲜食品超市中甚至配有现代化的食品工作间，现场进行加工7.连锁化：超市的扩展越来越走向连锁化，以多家店铺，统一采购，统一配送实现规模化经营，从而达到利润的最大化３１ 第二节 超市业态分类超市业态营业面积主要商品特点目标顾客选址特点传统食品超市300-500平方米一般食品、日用品传统小商店的取代者，我国最早的超市业态居民区顾客，步行10分钟可到达居民住宅区、交通要道、商业区标准食品超市1000-2000平方米生鲜食品为主生鲜食品居多，把传统的菜市场引进超市社区顾客，步行15分钟可到达居民住宅区、交通要道、商业区大型综合超市2500-10000平方米生鲜食品及大众日用品充分满足顾客一站式购物的需要，特大型超市还设有重银、餐饮等专业店商圈内顾客住宅区、城乡结合部或商业密集区，特大型超市配有停车场仓储式会员制超市10000平方米食品（部分生鲜食品）及大众日用品、家电、汽车用品等1、储销一体，卖场即仓库；2、只对会员提供服务；3、会员价普遍比普通超市还低，甚至以批发价销售4、顾客一律自行提货；5、销售以较大单位进行企事业等法人单位小型零售商个人会员城乡结合部的郊区，但交通便利，有大型停车场便利店80-200平方米快速消费品、小食品及社区服务项目1、即时性：一般24小时营业2、快捷性：配有快速熟食，方便快捷，适合现代都市人生活3、社区性：逐渐代理快印、速递、票务等社区服务新生代都市年轻人，顾客徒步购物5分钟可到达，80%为目标购物者居在住宅区、主干线公路火车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地第三节 超市业态的发展与现状一、外资超市积极扩张，已初步完成布局状态。

1992年，国务院批准荷兰万客隆、美国沃尔玛及泰国正大集团与国内合资，在国内一些城市开若干家大型的商业网点这是最早获得批准的外资零售企业1995年9月，荷兰万客隆、泰国正大、台湾丰群及中国佳景四方合资，在广州市三元里开出全国第一家“会员制仓储式自选商场”，当时以其货真价实，物美价廉之态势，加以强势的广告，轰动全广州及全国，当时日均业绩可达200万元1996年下半年，世界零售排名第一、第二的美国沃尔玛与法国家乐福先后在深圳罗湖区与北京三环路开设其第一家中国超市由于其低廉的价格、丰富的商品、舒适的购物环境和突出的生鲜特色，购物人潮汹涌，日均营业额介于70-100万元之间两店在中国积极拓展，目前沃尔玛在中国的分店已达11家（包括购物广场与山姆会员店两种业态），家乐福的分店总数也达到了28家截止2001年3月止）同年底，位居世界零售第三的德国麦德隆与上海锦江麦德隆购物中心有限公司普陀商场开业这是典型的会员制仓储式超市，营业面积1万多平方米，停车为700多个，经营品种2万多种，商品全部采用大包装，主要面向上海的企事业单位等法人机构和小型批发商、零售商，到2001年3月，麦德隆在中国的店铺总数已达10家。

除此之外，日本佳士客、伊藤荣华堂、泰国的易初莲花、马来西亚的百盛、台湾的好又多、香港的百佳均在中国投资开店，多为连锁经营详情请看下册《案例手册》之表一《外资零售企业在中国店铺一览表》）外资零售企业在中国的发展，既给中国零售业带来了先进的经营理念和管理技术，推动了中国超市业态的迅猛发展，也给中国同行带来了激烈的竞争二、民族企业奋起直追，大型零售集团逐渐形成随着外资零售企业的步步入侵，民族商业企业奋起反击，不断扩大，逐渐形成了一批以上海联华为首的大型零售企业1991年创立的上海联华超市有限公司，经过10年的发展，已成为拥有大型综合超市、加强型食品超市、标准型食品超市、便利店等四大业态协调发展的大型超市公司联华拥有自己的配送中心和电脑管理系统，2000年更开通了网上购物商城，充分利用现代技术提升企业竞争力2000年，联华超市以110亿元的年销售额位居中国连锁百强之首积极扩张、努力拓展的大型超市还有上海华联、上海农工商、江苏苏果、北京物美、深圳万佳等大型超市详见下册《案例材料》表二《积极拓展的中国民族商业》）目前，中国超市正以20%的年增长率发展其中，东南沿海一带、北京、上海、广州等较大中等城市发展较快，中西部发展则稍为缓慢，但随着国家西部大开发的逐步深入，西部的市场潜力不可小估。

三、大型综合超市是发展的主流由于大型综合超市和仓储市会员制超市经营品种丰富，能真正满足一次性购物的需要，无论是外资企业还是民族商业，这几年的市场发展都证明，大型综合超市和仓储式会员制超市是当前发展的主流，也是未来中国零售业发展中的第一主力但是，随着大型综合超市激烈竞争的提前到来，鉴于大型综合超市对中小型零售业的杀伤力以及盲目布点的不合理，一些城市已对大型综合超市的发展进行了相应的规定和限制积极开拓的零售企业在继续扩展大城市市场的同时，应该注意人口在100万左右，居民收入较高的中等城市四、便利店的补充优势便利店以其容量小、周转快、便利快捷的优点，成为超市的补充，并逐渐体现出它的优势尤其是新生代年轻人对快节奏生活的追求，使得便利店成为这些强力消费者的最佳首选另外，由于便利店大多分布在各个社区及主要的商业街道，其日显突出的社区服务功能也成为强力优势集邮局、书店、快印、速递、票务、速食店、药店、音像制品店、洗染店功能于一身的新型便利店正受到越来越多的年轻顾客的欢迎五、如何选择合适的业态业态选择自问14题：1.企业资金是否充足？2.预算中的投资回报率为多少？投资回报年限为多少？3.所选择业态的发展前景如何？4.所选择业态的当地市场是否已达饱和状态？5.您了解所选择业态的当地主要竞争对手的经营情况吗？6.在当地零售市场中您打算扮演的市场角色是：a.导入者 b.领导者 c.跟进者您的市场策略是什么？7.商圈内是否有足够的顾客源？8.商圈居民收入是否支持该业态的发展？9.选择大型综合超市或仓储式会员制超市，是否有足够的停车位？10.企业经营管理团队中的生鲜技术力量如何？是否足以突出企业的生鲜特色？11.如果选择便利店，商圈内是否有足够多的年轻人或单身宿舍？是否能够提供社区类服务？12.是否打算进行连锁发展？13.如果打算进行连锁发展，现选业态如何为今后的发展做准备？现选业态是否与今后规划成为统一系统？14.如果现在所选业态属原有业态的补充，如何与原有业态实现资源互补？附：《中国部分城市入市选址市场调查综合数据表》（详见下册《案例手册》）第二章 市场调查第一节 城市市场调查选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，城市市场调查应包括：1、城市类型：先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？2、城市设施：学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。

因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的3、交通条件：在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等4、城市规划：如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态5、城市的商业属性：包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额第二节 居民状况调查居民状况调查包括：1、城市居民总数及人口分布一般而言，城市居民总数与超市的面积有一定的关联在100万人口左右的中型城市，宜开设面积为4000-6000平方米的中等规模大型综合超市在人口在20万左右的小型城市，大型综合超市的面积以2500-4000平方米较为合适在发达城市居民区，2000户住宅的小区可设一家600-800平方米的超市，10000户住宅的居民小区，可开设一家2000平方米的超市2、城市居民收入调查注意分析城市居民人均可支配收入，及该城市不同区域间的居民收入差距3、城市居民消费水平和消费习惯居民的实际消费水平和消费习惯对超市的选点非常重要。

南方人偏重于吃，北方人偏重于穿大型历史古城，文化氛围浓，老年人多沿海开放新兴城市，年轻人是消费主流不同城市的消费差异，是每一个开店工作者都必须认真对待的问题第三章 商圈确定与分析第一节 商圈的确定一、商圈的定义：商圈—指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围商圈与超市经营活动有着极为密切的关系，无论新设或已设的超级市场，。