房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案（46）.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D2.砖混结构二等的残值率是()A.2%B.4%C.6%D.3%【正确答案】A3.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C4.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%该房地产的实际价格为()万元A.87B.124C.130D.134【正确答案】B5.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【正确答案】D6.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【正确答案】D7.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A8.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。

A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权【正确答案】C9.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C10.()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D11.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料【正确答案】C12.使住宅房地产价格明显上升的是()A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【正确答案】A13.【真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【正确答案】B14.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A15.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年A.35B.45C.48D.50【正确答案】A16.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A17.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年A.60B.50C.35D.30【正确答案】B18.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B19.房地产估价中的价值，一般是指()A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B20.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B21.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价【正确答案】A22.一份完整的估价报告通常由()组成。

A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期【正确答案】A23.分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D24.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B25.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B26.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B27.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.180B.196C.200D.300【正确答案】B28.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A29.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C30.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他【正确答案】B31.假设开发法最基本的公式是（）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A32.运用路线价法估价的前提条件是（）A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B33.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。

A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值【正确答案】A34.在房地产估价中，一般将建筑物视为()A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物【正确答案】D35.【真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【正确答案】D36.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D37.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一"法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。

A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D38.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）A.成交价≤最高买价≤最低卖价B.最低卖价≤成交价≤最高买价C.成交价≤最低卖价≤最高买价D.最高买价≤成交价≤最低卖价【正确答案】B39.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润【正确答案】D40.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A41.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.270【正确答案】C42.【真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来。