房产评估案例分析解题思路.doc

案例分析解题思路1、 问答：考估价的基本事项,估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响）,价值内涵,技术路线,方 法运用过稈中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等2、 单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵3、 挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉稈度，基本原理的一般应用，估价方法掌握4、 改错：考估价方法在应用中的难点一、 房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程1、 什么是技术路线？路线的三个方面%1 价格内涵，由目的确定 ②估价思路，由原则原理确定 ③估价方法，由估价对彖房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定2、 技术路线与估价要求事项的关系？%1 与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线56）%1 与估价对彖：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程1 与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估 价方法均有影响探a.估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系b、不同类型房地产适用不同的佔价方法，有不同技术路线d、佔价对彖状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、I口建〉④房地、未來状 况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）%1 与估价时点：估价结论具有很强的时问相关性和时效性。

估价对象在不同的时点状态是不同的1 与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则1 以上备项在确定技术路线时要全面考虑相关事项3、估价路线的确定过程：%1 了解估价的基木事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）； ④确定价格形成过程； ⑤再确定估价方法二、 房地产估价方法1、各方法之间的关系%1 备种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证1 各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34%1 各方法相互引用P54比较项目比较法成木法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格一价擀 部分价一幣体价年收益一价格整体价一部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去一现在过去一现在将来一现在 将来一现在3、 估价对象与估价目的、估价方法估什么？为什么而估？怎么估？4、 估价方法的选用《规范》P8三、 佔价原则各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架1、 合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方瓯B、 合法使用：要符合城市规划、土地用途管制C、 合法处分：①拆迁范用内的不能抵押。

②划拨土地不能单独抵押③集体土地未经征用不得出让④相邻 关系、共同所有、区分所有⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权⑥抵押权和地役权2、 替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成木、收益等必须客观）3、 最高最佳原则应以合法原则为前提说的是房地产的经济价值最高 不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点1） 先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地2） 可以验证建筑物相对于十地是否过大？思路：用成木法求V建，再用剩余法V建二者相比4、 估价时点原则《原理》P97 5、公平原则四、 估价目的（核心）1、 不同佔价目的要受不同法律法规制约①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、 不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、 不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、 日的决定价格形成是因决定价格内涵而决定的；5、日的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、 目的决定估价的假设前提、影响方法的选择 7、目的影响技术路线五、 房地产价值形成及分配规律1、 法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、 产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）：3、客观性原则（费用、成木、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格； 5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、 百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。

扣除房地产以外资产的贡献； 8、房地的匹配问题六、 资料的搜集资料反映形成价格的煤响因索，哪些因索对价格有影响就搜集哪些资料（影响的稈度、方向、 关系不同，要有针对性）1、 一般资料：（1） 项目的有关资料:①估价目的（委托方提供）;②委托方基本情况（法人、住址、联系）；%1 项目有关文件2） 估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的；③本类型房地产资料（商业、 特殊物业）（3） 估价对彖状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……（4） 估价对象区域条件资料：① 交通② 环境③ 繁华程度 （5）相关法律、法规、政策2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章P191）（1） 市场比较法：①交易实例及实例房地产状况②不同交易情况价格差异的资料③房地产价 格指数及汇率方面的资料④房地产状况修正的有关技术资料2） 成本法：①土地取得成本方血的资料②十-地开发和房屋建设方面的资料③ 管理费用方面的资料④利息率、利润率、税费等标准方面的资料⑤建筑物成新度、重新购建价格方瓯的资料⑥建筑 物的折I 口方面的资料3） 收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料②估价对象房地产和似房地产的经 营费用资料。

③折旧、剩余收益年限等资料④资本化率方面的资料4） 假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势②同类房地产市场伟价③同类项bl开发 周期、开发费用④同类项目开发利润或收益资料⑤折现率确定的有关资料七估价报告（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项2、了解价值定义3、了解方法技术思路4、看估价依据全不全, 假设限制条件，特殊说明5、测算过程6、估价结果（二） 错谋类型1、不全瓯①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、佔价人员现场调杏;%1 估价结果2、 不规范①术语不规范；②表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字3、 不充分1）取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；（2）推理说明不充分① 时间修正未 说明市场状况分析② 比准价格的未说明理由如加权、平均③各种方法最后综合取值的理论依据4、 不一致①结果报告与技术报告不一致；②两种方法Z间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资 本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前曲的因素分析和后而后面的取值计算不一致；%1 推理说明与结论不一致5、 不正确①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技 术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三） 常见错误A、封面B、目录C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条 件：①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）;②他项权利（抵押权对资产的影响）；③特 殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，岀让土地 最高年限超出的处理如：商地木应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

F、估价结果报 告（1）委托方（一般无误）（2 ）估价方（看是否超级评估）（3 ）估价对象：区位、实物、权益①面积前后不符，分部Z和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质 （集体还是国有）、岀让年限、岀让起止LI期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨十•地③ 规划条件：改变用途、改扩建等变更情况④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途⑤建筑物建成时间、已 使用年限、耐用年限、诡可使用年限⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途⑦估价对彖介绍不全面，缺少 直接作用于价格的重要内容4 ）估价日的； （5 ）估价时点（与估价y的对应精确到年月U ）（6 ）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（7）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（8 ）估价原则9） 估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）（10） 估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的 汇率折合成人民币）对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由11） 估价人员（盖章、签字） （12）估价作业口期13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反Z则长）。

G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）（1 ）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（2 ）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来屈市场预测要和时点对应）（3）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值耍对应（4 ）资料要客观、真实，引用资料应标岀，用词要规范，不能夸张（5 ）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（6 ）估价方法的选用：①思路 ②方法 ③采用方法的理由 ④方法适用的条件和范围（7）测算过程II、佔价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象 状况的资料八、运用各种估价方法时应注意的问题•市场比较法•%1 可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间W1年）%1 建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑血积，使用面积，收益面积）%1 交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）%1 交易口期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）%1 房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分了分母、单项修正W20%,综合修正W30%）。

•收益法・（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）%1 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误%1 收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公白用面积不算收益面积，白用属公司企业性质 的算收益面积车库、高尔夫球场客房一般不按血积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的收益要与相应 曲积对应好）%1 收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）%1 费用也要客观（P199教材）a不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折I口费、十•地摊提费、房地产改扩建 费用等，即纯收益中包含以上各项）b必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣 除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）%1 带有租约的情况（卩12规范）对其是否客观的说明%1 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明%1 资木化率的确定要充分说明理由；⑧ 收益年限的确定；⑨公式运用是否正确•成木法・%1 生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物； ②开发成木的确定要有依据；%1 管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成木+建设成木+管理费，容易缺项；。