新加坡---新加坡公共住房分配体系研1.docx

新加坡公共住房分配体系研究(上)2011-8-22摘要：伴随着新加坡经济40余年的持续增长，其公共住房发展取得了巨大成功基于 新加坡住房体系和公共住房发展概况，回顾新加坡公共住房分配体系演变历程，对比分析当 前新加坡实施的各种公共住房分配制度并对其进行分类试图从整体上把握新加坡公共住房 分配体系的特点文章得出结论：新加坡公共住房分配体系是一个动态的、不断完善的体系 该体系中各种不同的分配制度都有各自的适用性，并且相互间互为补充，为不同时期公共住 房的发展目标服务关键词：新加坡，公共住房，分配体系一、引言公共住房是城市住房问题的产物主耍指为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政 府直接投资建造或由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格 或租金向低收入家庭进行出伟或出租的住房⑴新加坡作为一个位于赤道附近的城市国家， 土地总面积仅707. Ikm2,人口密度6489\v人/km是世界人口密度最高的地区之一1965 年新加坡共和国成立至今45年里，新加坡经济获得了持续快速的发展，2008年新加坡GDP 总值是1965年建国时的26倍z役 新加坡经济持续快速发展的同时，在社会民生领域新加 坡政府同样取得了巨大的成就,其中最为显著的成就Z—是通过发展公共住房有效地解决了 新加坡人民的住房问题。

1959年新加坡面临非常严重的房荒84%的家庭居住在店铺和简陋 的木屋里，其中40%的人居住于贫民飽和窝棚，仅9%的居民能住上像样的公共住房1960 年新加坡建屋发展局(Housing Development Board,简称HDB)正式运作并于1964年2月 推出“居者有其屋”计划据统计，至2007年底新加坡HDB累计建造了 88. 34万套公共住 房①，容纳了 81%的新加坡居民此外，79%居住在公共住房中的居民拥有住房产权，整个新 加坡住房产权拥有率更高达92%②新加坡能够成功的解决居民住房问题主要得益于公共住房•政策的成功而新加坡公共住 房政策成功的原因包括了经济的持续快速发展、公积金的建立和完善、新镇的合理规划 和建设等众多因素⑷这些成功的经验被国内一些学者专门的介绍或提到，如：王宁楠⑸、 吕元礼⑹、姚玲珍⑷、王劲松⑺、文林峰⑻、贾康⑼等新加坡公共住房发展的成功有各种原 因，収得的成就和经验也体现在各个方血其中一个值得关注的重要经验即新加坡在大规模 进行公共住房建设的同时，采収何种方式将这些不同质量的公共住房分配给住房需求相界的 广大中低收人家庭从住房分配过程來看，公共住房分配过程远远要比居民通过自身的努力 进行购房或建房要复杂⑷。

研究新加坡公共住房分配休有助于进一步厘清这一复杂过程，同 吋具有为中国当前保障性住房发展提供可借鉴经验的现实意义二、新加坡住房体系与“HDB”时代(一)新加坡的住房体系当前新加坡住房体系主要包括公共住房部门和私人住房部门(见图1)公共住房出售 部门山大多数，容纳了约82%的屈民，其中包括：1)公建公共住 房的发售是市新加坡IIM负趟程和管理展直系统管理性且带有政府补贴性;2)公共住 房转售市场公共住房转售市场在1971年开放，到2002年，交易量达到了公共住房总存量 的5%； 3) 执行共管公寓出现于1996年,其设计和外部设施接近私人公寓，政府和居民共同管理■是比•般的公共住房档次更高的公共住房公施住房出租部门 只是公共住房部门的另一个了系统随着新加坡居民拥屋率的不断提高，公共住房出租部门 不断缩小并处于建刼展局的控制和;理之下J丿、口 6. 8%的低收入群体或者外来务T人员 居住在出租公共住房弘人仕房 出祖审从 (外“人)1人仇斤 出"崎1 (I1.2H)(82*)出鼻仆门(6.8%)ZT-t 4亦丸位”门I縣人住廉仆门户)丄f 宅1栄盼1图I序加填住屏供徨休糸结快新加坡的私人住房部门是白由的房地产市场，其规模相对于公共住房部门要小很多。

私 人住房部门在1985年仅仅只占所有住房比例的13. 2%,而2006年比例达到最高吋也只有 20. 98%③私人住房部门中，私人住房出售市场主耍针对高收入群体此外，还有一小部分 供出租的私人住房主要用來吸引国外消费者从建筑形式的区别看，公共住房部门人多采用的是小层或高层住宅而私人住房部门所采 用的建筑形式包括:公寓楼(apartment) 公寓小区(condominium)、联排别墅(terracehouse)、双拼别墅(semi - detached house)和独栋别墅(detached house)从土地使用权看，公共住房部门为99年地契而私人住房部门有99年地契、999年地契和永 久业权3种叫(二)从SIT到“HDB时代”根据新加坡公共住房发展历史有两个明显不同的发展阶段：第一阶段从1901-1959年； 第二阶段即“HDB时代” o(1) 在1901-1959年期间，由于大量涌入的移民和高生育率新加坡人口的快速增加， 加上加世纪30年代的经济危机以及两次世界大战对这个本來就己经很紧张的住房和公共设 施问题带來了巨人了的压力随着1927年《新加坡改良法案》的通过，新加坡改良信托局(Singapore Improvement Trust,简称SIT)也相应成立。

然而，SIT对公共住房发展并没 有起到太人的促进公共住房的发展，公共住房也仅仅用于某些地区的拆迁安置在1947年 到1959年13年时间，SIT总共建成20907套公共住房这一时期，虽然在市区周边开发了 —•些新镇如中誉鲁、亚历山德拉、女皇镇等但城市中心大量居民仍拥挤地居住在并不卫牛•、 有潜在危险的贫民窟中⑵2) 新加坡HDB成立于1959年，并于同年11月通过《新加坡住房发展局法案》1960 年HDB开始正式运作并在新加坡历史上是第一次由政府肓接介入提供住房根据当时调查显 示，新加坡在10年内需要的新建住房为14. 7万套，其中8力•套用来缓解住房拥挤，2力套 用來安置因发展中央城区造成的家庭搬迁，另外4. 7万套用來解决人口自然增长对住房的需 求此外，允许私人开发商每年可以为中髙阶层家庭开发3000-4000套住房而1961年5 月,河水山(Bukit Ho Swee Estate)的一场大火造成了 1.6万人无家可归,使得住房问题 更加严重并促使HDB进一步加快建造住房新加坡HDB的成立取代了Z前的SIT也标志着一 个新的时代的到來随着新加坡公共住房政策的持续发展，现今新加坡81%人口的居住在IIDB 建造的房屋里,而I960年新加坡HDB刚成立的时候这个比例仅为9%0 HDB作为新加坡政府 在住房政策方面的相应机构负责供应土地、资金并维护了政府信用和执行力度对公共住房进 行建设、出售和出租。

作为管理新加坡公共住房的唯•机构，HDB显示出其在资源规划和分 配方而的高效和合理三、新加公共住房分配体系的演变金和概况(一)新加坡公共住房分配体系的演变随着新加坡公共住房的不断发展，其分配体系也经历了一个不断演变的过程从时I可上 划分主耍经历了 5个阶段:1947至1960年是新加坡信托改良局(SIT)时期，主耍实行的 是积分制度(Point System,简称PS)在积分制度下，中请者根据改良信托局制定的相 关标准(如目前居住面积、家庭人口数、收入、是否有疾病或伤残等)获得相应积分新加 坡S1T将按照他们制定的标准对中请者考核并打出“最终积分值”积分法在当时的历史环 境下优点在于对住房中请者的紧迫程度进行了区分也存在一些较显著的缺陷：如：执行成 本较高、人为参与过多对于申请者实际情况的判断容易产牛-主观性和任意性、较少考虑申请 者的需求信息等⑵1960年新加坡HDB取代了 S1T,并在此后不断改进公共住房分配制度1960至1989年 期间主要实行伦候制度(Waiting List/Queuing System,简称QS)代替了此前的积分制度 轮候制度主要以“先来先得”为基本原则，符合资格的申请者要预先支付房价20%的定金， 每个注册登记的中请者祁有一个中请号码。

起先，所有中请者号码统一排列1974年以后, HDB开始分区登记销售的做法，将整个新加坡按照地理位置划分为5个区域，申请家庭按照 所需住房位于的区域相应进行登记此后，5个区域又扩充为7个④a1989至1992年期间主要实行的是预定制度(Booking System,简称BS)推出订购制 度一方面是由于随着1960年代住房短缺问题的解决，新加坡居民对住房质最的需求不断提 升；另一方面，HDB希望通过新的分配体制弥补伦候制度的缺点，并在新的订购制度卜•引入 了计算机技术订购制度下申请公共住房的居民同时必须服从HDB规定的各个新镇中各种族 按一定人口比例分配的原则如果预定了公共住房，最后违约的，需要向HDB支付行政费用 并缴纳房价款的10%作为违约金驚1992至1994年期间主要实行改进型抽签制度(Revised Balloting System,简称RBS) 在订购制度的基础上，HDB对第一次中请公共住房的居民和要求公共住房更新换代(中请次 数大于1次)的居民进行了区分，保证前者申请摇号成功的儿率比后者更高并且在成功申请 后冇更多的选择优先机会此外，HDB为那些多次参加计算机摇号还不能摇中的“不幸运” 居民预留了部分公共住房，为他们提供更多机会。

1994年10月HDB在区分了第一次申请公共住房的居民和要求公共住房升级换代的居民 的基础上，为了进一步平衡两者之间的利益，采用公共住房登记系统(Registration Flat System,简称RFS)用來代替改进型订购系统，并和抽签制度(Bal loting System,简称BS) 呢套使用前者主要用来预售待建公共住房，而后者主要用于销售已建成公共住房二)当前新加坡公共住房分配体系概况从2007年4月至2008年3月HDB统计的悄信数据来看，通过各种方式悄作/预伟的新 建成或待建的公共住房12580套，其中通过抽签制销售(Balloting System)的公共住房为 1888套，占到所有新建成或待建的公共住房的15%；订单式建造制度(Build - to - Order Scheme)销售套数为5097套，占到所冇销售套数的41%；通过直接选购制度(Walk in Selection)销售的公共住房为4967套，占39%直接选购制度中，通过每刀销售计划(Monthly Sale Exercises)售出的3房型或更小户型为1446套，占11%,而通过双月销售计划(Bi - monthly Sale Exercises)售出的4房型或更大户型为3521套，占28%；通过私人开发商 “设计、兴建与销售计划”销售的公共住房为629套，占5% (见图2) o泯 |5X丈［二J :JtH选■: 计対凭定怕Q计MM2 加垃公共住氏各白分趾方式樁■比例除了新加坡HDB所销售的新建成或待建公共住房，公共住房转售市场是分配公共住房另 外一个重要的渠道，具冇对新加坡公共住房资源进行第二次分配的作用。

从2007年4刀至 2008年3刀的建屋发展统计的销售数据來看，相比通过各种方式发售的新建成或待建的公 共住房12580套，通过转售市场销售登记销售的公共住房达到29612套四、新加公共住房分配体系的构成和分类(一)新加坡公共住房分配体系的构成1•抽签制销售抽签方式是浙加坡最主要的公共住房配售方式2—，在新加坡公共住房 分配制度的演变历史中，经常会搭配使用抽签来辅助完成整个分配过程例如：在采取轮候 制度(1960-1989)时期，曾经执行的是请国会议员分别在两个签筒抽取号码的方式；在采 取订购制度(1989-。