古北水镇项目情况及投融资专项研究.docx

古北水镇项目情况及投融资专项研究古北水镇项目情况及投融资专项研究一、项目简述2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议，中青旅于2010年7月全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”开始运作；规划面积9平方公里，设立北京？密云古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区，总投资45亿元，投资回U^期在8~10年度假区整体规划为“六区三谷”（老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷）功能划分上，分为传统餐饮及商业购物区、民情民俗文化表演体验区、山区民居风貌住宿区、酒店及商务会议区、温泉会所及休闲体育公园等几个部分，突出冷泉和热泉的资源亮点，突出古北民间文化展示，塑造具有北方建筑特色的明清风格古街，将观光与休闲度假、会议会展相结合的经营模式项目整体拆迁原有五个自然村落，利用项目内水库，模仿江南水乡建设，均为仿古建筑项目取得土地原为当地村民宅基地，原村民拆迁安置到水镇外区域司马新村项目于2011年完成土地征收并拿地，启动建设，项目购买土地1076.54亩，其它土地租赁使用；同期启动同龙湖地产合作的“长城源”地产项目（102亩），目前在开发第三期。

水镇为明清及民国风格的山地合院建筑，建筑面积43万平方米，包含2个五星标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施水镇项目预定开业目标为2013年5月；实际未实现，之后经历两次试营业；2013年10月预营业；2014年1月试营业；试营业期间，多次调整施工，甚至原本开放的一些街区竟然重新关闭施工调整2014年10月1日正式营业正式营业的实为古北水镇一期工程，约占项目工程总量的60%当地政府对项目支持力度较高，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹密云县成立“项目手续审批工作协调领导小”组推行集中审批”，审批时间压缩在行政许可的最短时限在项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等方面政府提供财政补贴支持；另政府协助修建景区门口外延道路二、融资历程2010.7注册中青旅全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”，注册资本2.1亿兀；2011.6借贷古北水镇旅游公司向北京和谐成长投资中心借款1亿元，借款期限一年，由青旅出具保函担保注：北京和谐成长基金成立于2010年8月，是IDG基金管理机构发起，募资36亿元；其中含社保基金12亿、中关村引导基金、海淀区引导基金、北京国资中心、国开金融等，另有四支异地地方引导基金。

2011.8/11合作分两次拿地，共717.54+359=1076.54亩，成交价2.59+1.94=4.53亿；拿到土地后，为平衡前期投资支出，与龙湖地产合作推出6.8万平米长城源著项目2011.12增资引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG,注册资本2.1亿增至5亿，增资后比例：中青旅42%,乌镇18%,IDG持月40%（通过两家香港公司）2012.1增资引入北京和谐成长投资中心，注册资本5亿增至8亿2012.8增资引入战略投资者京能集团（北京能源集团有限责任公司，北东国资委直属企业），注册资本从8亿增至10亿借贷以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元十年期银团贷款2013.6-10增资股东共同分三次增资，注册资本10亿增至13.02亿，中青旅持股降为25.81%,古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司股东名梓户出资额「出资比例心中青旅"33,6帅25.81%]乌缜旅游」20;16山15.43%北京和谐成长投资中电400名14.13*TDG资本+吃000#24.就如］呢010-120.00%2014.7-8增资除IDG外，其他股东共同增资，注册资本增为15.32亿。

北京古北水擅旅游有限公司中百崛控股股仍肓限公司〔工商般东）同设比“餐盒痴犯万元详情北京能漉集团有暗重任公司工苣屋东：-船比:21.10%会普0.63万元£h«rgTianCpL“二商爱困考比：・：认号会翻：27702国5万元乌宿施游服憎有限公司（工商朝）.登比,J-认黑色截;风门675万元一".It®和谓尿片曝中心（有限合帙力工高帆详情殳t：认敷戋就23,591卫5万元中青旅操作此项目累计投入资金近4亿元，融资近12亿元；期间借贷16亿元有分析人士指出：IDG入股古北水镇，是从乌镇项目转移的资本，当初IDG入股乌镇推动乌镇上市，但因为涉及文化古迹问题未通过上市审核；而古北水镇为整体仿古建筑群，所以IDG与中青旅合作具有资本操作预期而且，分析中发现，项目内司马台长城已独立出去操作，项目间通过运营设施联接，除门票外，其他经营设施均属于水镇项目再从整个景区商业模式看，除了门票外，项目内容上规划索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等内容，降低对门票收入依赖性古镇中的酒店采用自持模式，其它商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资三、项目情况分析1、基础设施投入项目前期需要投入12亿元进行基础设施建设，主要用于：自来水厂（达到欧盟标准，可直接饮用；与深圳水务集团合作）；污水（中水）处理厂；新增改造高压、低压线路；供暖中心及设施；液化气站；环境绿化；河道疏浚拓宽；街道全部采用长条青石板铺设；3公里地下综合管廊（2.3m*2.2m）,将热力管道、中水管道、直饮水管道等入廊。

2、资产权属区域类型投贲内容1营收渠道及迸产产权归属保拧专属区K对古长城及遗存地点大环境整治索道公司[2、主轲适度修红■当地政府p建设游览线路设施-当域府旅游专属区'景点《风俗将色展示）古长城保护费统一门票古长城保护基金2.酒店.特色民宿客房收入公司3.商业业态（自营+建租）销售收入公司4、各类配套娱乐设施营+出租）销售收入、租金公司5、大环境营造（区内道路、水城、绿化）,公司6、公共配套设施（游客中心、厕所、区内电力、供排水、有线电视、供热等）*则区域内外旅游地产项目房产销售收入公司3、经营模式古镇中项目商业物业均自营，自建采购团队，整体统筹管理景区内的出售商品结构以及地段位置安排从工商资料显示，2014-2015集中注册35家分支机构，性质均为分公司，类型及数量如下表：数量明细工艺品店5北京古北水镇旅游有限公司流光艺影工艺品店北京古北水镇旅游有限公司海灯工艺品店北京古北水镇旅游有限公司纸艺轩工艺品店北京古北水镇旅游有限公司递云端工艺品店北京古北水镇旅游有限公司山顶优递工艺品店休闲空间2北京古北水镇旅游有限公司倾城似水酒吧北京古北水镇旅游有限公司市集咖啡厅文创百货3北京古北水镇旅游有限公司建昆堂灯笼铺北京古北水镇旅游有限公司行空风筝店北京古北水镇旅游有限公司永顺染纺织服装坊商店8北京古北水镇旅游有限公司佑康商店北京古北水镇旅游有限公司奇妙堂商店北京古北水镇旅游有限公司同心悦购商店北京古北水镇旅游有限公司仕祥商店北京古北水镇旅游有限公司万客山水城商店北京古北水镇旅游有限公司京华燕江商店北京古北水镇旅游有限公司望京楼酒店北京古北水镇旅游有限公司天之娇女商店餐馆10北京古北水镇旅游有限公司烧肉馆北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酒楼北京古北水镇旅游有限公司司马小烧酒坊北京古北水镇旅游有限公司古北烤鸭店北京古北水镇旅游有限公司纳兰轩餐厅北京古北水镇旅游有限公司水街小吃广场北京古北水镇旅游有限公司日月岛餐厅北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酱菜馆北京古北水镇旅游有限公司古寨火锅城北京古北水镇旅游有限公司司水情缘烤鱼吧住宿5北京古北水镇旅游有限公司水镇大酒店北京古北水镇旅游有限公司乌镇餐饮酒店北京古北水镇旅游有限公司长城书舍酒店北京古北水镇旅游有限公司威廉埃德加酒店北京古北水镇旅游有限公司古北水镇民宿院物流1北京古北水镇旅游有限公司全食食品配送中心文化演艺1北京古北水镇旅游有限公司日月岛大戏楼另外，据了解处于其试营业阶段时，仍未启动景区招租工作，目前景区内店铺几乎都为统一经营管理，内部整体规划，目前注册商标194个；仅面向传统民间手工艺招租；景区外民宿民俗区有招租。

4、从经营范围变更情况看古北水镇公司的经营业务变化先后6次变更经营范围；从变更内容上看，经营范围逐步细化，经营内容逐步深化,便显出了自营为主的趋势3经营范围受更2011旅游资源开发（不含旅游业务）；旅游咨询；旅游项目设计；旅游项目管理、景区管理、餐饮管理、酒店管理；批发日用品、工艺品、小饰品、礼品2013增加：停车管理、批发纺织、服装、文化、体育用品及器材、家用电器、旅游纪念品调整：“旅游项目设计”为“旅游项目设计咨询”2014增加；餐饮服务、批发化妆品2015.01增加：批发预包装食品调整：餐饮服务限定为（仅限分公司经营）；2015.05增加：住宿（水镇酒店、限建设项目GS-13地块；古北酒店、限建设项目GS-01、GS-02地块；兰谷SPA酒店等旅游服务设施、限建设项目GS-1RGS-30、GS-31、GS-32地块；山水城酒店、限建设项目GS-08地块；江南酒店、限建设项目GS-03、GS-04地块；温泉酒店、限建设项目GS-15地块；驿站客栈、限建设项目GS-16地块）；游泳（高危险性体育项目）；旅游设施的开发、建设、经营、健身；会议服务，批发蔬菜、水果2015.12增加：零售预包装食品；出版物（不含音像制品）的零售；经营滑雪场；美容美发；经营娱乐场所（KTV®目）（仅限分公司经营）；洗衣；物业管理；棋牌服］务；经营演出场所；演出经纪业务GS-01、GS-02地块；兰谷SPA酒店等旅游服目前住宿（水镇酒店、限建设项目GS-13地块；古北酒店、限建设项目务设施、限建设项目GS-1QGS-30、GS-31、GS-32地块；山水城酒店、限建设项目GS-08地块；江南酒店、限建设项目GS-03GS-04地块；温泉酒店、限建设项目GS-15地块；驿站客栈、限建设项目GS-16地块）（卫生许可证有效期至2018年09月16日）；游泳（高危险性体育项目经营许可证有效期至2020年03月10日）；餐饮服务（含凉菜、不含裱花蛋糕、含生食水产品）（餐饮服务许可证有效期至2018年04月14日）（仅限分公司经营）；批发、零售预包装食品；出版物（不含音像制品）的零售；经营滑雪场；美容美发；经营娱乐场所（KTV项目）（仅限分公司经营）；洗衣；旅游设施的开发、建设、经营（不含旅游业务）；旅游咨询；旅游项目设计咨询；旅游项目管理、景区管理、餐饮管理、酒店管理、停车管理；健身；儿童娱乐设施经营；设计、制作、发布广告；票务代理；会议服务；批发日用品、化妆品、。