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城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划编制要点一、项目区实施规划的任务来源市国土资源和房屋管理局依据各县（区）编制的挂钩专项规划，从项目区备选库中选取一定量的项目区，作为第二年的全市挂钩工作实施的对象和范围1、 每年的实施项目由市局从备选库中选定，不得自行设立2、 市局选取项目后通知项目所在县（区）国土局，下达编制“项目区实施规划任务通知单” 3、 任务通知单主要包括：项目名称、项目地点、周转的耕地指标量等4、 县（区）国土局在接到“项目区实施规划任务通知单”后立即落实编制规划的任务，并在一个月内向任务下达单位上报“立项申请书”包括：立项意愿、项目区的范围规模、规划区的范围、规划工作的起至时间、周转耕地规模、实施时段等5、 根据本地实际情况，县（区）可以对耕地周转指标作适当的调整，但是周转指标的变动需取得任务下达部门的同意项目区的地点（涉及的村、乡范围）则不得变动二、前期工作 1、成立班子 自接到首个“项目区实施规划任务通知单”，并确定开展该项工作起就应成立挂钩领导小组，负责国家政策的贯彻、开展挂钩工作的宣传、审核和指导本县区范围内挂钩项目区实施规划的编制、协调规划编制和实施中出现的、需要协调的问题。

随着挂钩工作的持续进行，挂钩领导小组是一个较为长期存在的机构每个项目区的实施规划，应单独成立编制工作小组，在领导小组的领导和指导下开展工作选择工作班子必须注重班子的业务能力，尤其是班子的技术负责人的业务水平，不应简单地片面追求投资上的最低选取工作班子可以采取招标的方式 2、开展调查 挂钩试点县（区）应开展前期专项调查，查清试点地区土地利用现状、权属、等级，社会经济状况、人口资源情况、产业现状和农民居住状况，重点分析试点地区农村建设用地整理的基础条件、可行性、复垦的潜力、制约因素和城镇扩展建设用地需求，了解当地群众的生产生活条件和开展拆旧建新的意愿通过调查全面清晰地了解项目区的基础条件、农村建设用地复垦的潜力，为规划方案的形成奠定科学基础调查的内容应根据当地的实际情况而定一般来讲，除了自然、社会基础情况以外，重要的在于：① 整理复垦潜力调查农村各种建设用地的利用现状，提高土地节约集约利用的现实途径，各种用地的整理复垦潜力；② 农民迁居的愿望和意向包括农民群众和各级管理干部的意愿和设想，迁居的人数、户数，地点，缘由，农村居民点的状态（分布、规模、利用状况等），新农村的未来发展的愿望③ 城镇扩展建设的需求。

土地利用总体规划中各项建设用地实施的情况，扩展建设用地的紧迫性，扩展的可行性（地点、规模、用途等）④ 资金条件的调查拆旧、安置所需资金是项目区实施是否可行的首要决定性要素必须对所需资金来源作出周详的调查包括资金需求量、可能的资金来源、可靠程度等调查应结合土地利用总体规划实施情况来开展；调查必须深入到农户、田间和基层干群的心中；调查必须具体地结合当地的实际，为方案的编制探求依据，提供核算依据，提供落实规划的客观可能三、项目区实施规划范围 1、确定项目区的范围规模在前期专项调查成果的基础上，根据土地利用总体规划、城镇建设总体规划和产业布局规划，通过对区域内的土地利用现状分析，确定农村建设用地整理潜力，社会、经济、基础设施条件和国民经济发展计划，确定项目区的范围确定项目区的范围规模，包括确定项目拆旧区的拆旧地块；迁居农民安置地点和范围；城镇扩建地点和范围拆旧区以村为单位，以村界为拆旧区的外围界线；拆旧地块为一些独立的具体实施拆迁工程的地块，它们是一些待复垦的农村建设用地；迁居农民安置地点是指拆旧地块上需要迁往集中居住点进行安家的地点；城镇扩建地点是指需要获取农村建设用地复垦后腾出的建设用地指标，从事建设的地点。

项目区规模的确定应遵循以下原则：① 符合规划 必须符合土地利用总体规划，并与城镇、村镇建设规划和产业布局规划相衔接；必须符合国土资源部和重庆市关于挂钩试点工作的相关政策规定② 规模适度 项目区的规模控制在建新地块（即安置地块和城镇建设扩建地块之和）总规模不超过70公顷的范围内 ③ 群众愿意 必须充分体现农民的意愿，拆迁旧村的规模和安置新村的地点都得到农民群众的赞同；④ 立竿见影 项目区范围内农村居民点的布局将得到较大的改进，农村建设用地整理复垦的潜力发挥较为充分；⑤ 拆用相邻 与城镇扩展的建设用地地点较为接近，且用地量小于复垦量； ⑥ 独立开展 挂钩项目原则上不与正在开展的土地整理项目重复、交叉； ⑦ 因地制宜 项目区具有代表性，能反映出不同区域农村建设用地整理类型的特点； ⑧ 谋求成片 拆旧地块较为集中、大片，拆旧区域面积原则上不应少于5公顷； ⑨ 效果显著 项目区范围内土地利用结构和土地整治得到相应的改善，生态环境有所改善； ⑩ 资金可靠 项目区实施所需资金能及时足额到位 2、项目区实施规划范围土地利用的规划通常以一个区域范围的土地利用为对象，项目区的实施规划也不例外。

应以区域范围内合理组织土地利用，促进区域经济发展，提高区域内土地利用集约度，改善生产生活条件，改进生态环境为根本目标因此，开展规划的范围不应当仅仅局限于拆旧地块、安置地块和城镇扩建地块为范围，而应当从有利于整个区域土地利用为着眼点，通盘筹划区域全部土地的利用 无论是拆旧地块、安置地块，还是城镇扩建地块，他们的利用通常不可能与周边的土地利用分离而单独存在，相反，与周边的土地发生着千丝万娄的联系包括基础设施的功能共效性，耕作种植的连片性，生态景观的整体性等因此，与周边土地共同一体规划是客观的需要其中尤其是拆旧区的整体作为规划的对象是必不可少的至于安置地块和城镇扩建地块是否可以独立开展规划，需视具体条件而定只要这些地块内的规划可以不涉及边界以外的土地利用，则可以以本地块为界进行规划；凡是从整体来看为了达到较好的规划效果，必须与周边土地联通规划的，就应以必要的工程措施涉及的范围为界统一开展规划 为了将规划范围控制在一个比较完整的地域范围内，一般应控制在一个村的范围内或是相邻村的组合范围内四、规划要点（一）项目区基本情况1、自然、社会情况通过调查和收集资料，充分、全面地了解开展规划区域的自然和社会的客观存在状态。

包括地理位置、地质地貌、水文、气候、土壤、植被等状况；土地资源、土地权属、土地利用等情况；城镇村体系和分布、行政体系构成、交通条件、社区建设状况、人口情况、产业情况、基础设施建设、经济实力和收入水平等深入细致地了解自然、社会情况是规划的重要基础，是保证规划适合当地实际，规模、措施切实可行，规划目标稳步实现的基本保证要深入掌握特点，深刻了解存在的问题，有针对性地发挥优势，谋划改进（改良）方向和措施2、农村建设用地分析通过调查分析了解农村建设用地的类型、规模、分布状况、利用水平特别是农村居民点的类型、人口、用地规模、生活条件、卫生状况、社会福利设施状况、建筑状况、分布状态，权属状况和存在的问题等；通过统计分析评价农村建设用地的利用水平，结合土地利用总体规划，结合城乡统筹、新农村建设的规划，分析农村居民点近期和远期发展变化的趋势，测算农村建设用地整理复垦的潜力规模拆旧地块需要逐块落实，包括迁移人口、户数，拆除旧有建筑面积、占地面积，可垦性分析等充分估计拆旧过程中可能遇到的困难和问题以及解决的办法安置地块应集中，不宜分散，地点和规模应适合于新农村的建设，从交通、供水、排水、公共设施建设等方面作出全面的可行性论证，做到规模适度，切合民意。

3、城镇建设用地扩展的需求分析通过调查分析了解项目区附近城镇建设用地扩展的近期需求情况为此，必须结合对土地利用总体规划有关方面实施情况的了解和分析，根据土地利用总体规划实施的情况，开展补充规划，纠正实施过程中的不当行为，及时修正原规划不适应发展需要的方面，完善土地利用总体规划，促进总体规划的稳步实施对于城镇建设扩展用地的需求，应当本着节约的原则，从严掌握要分清对耕地占有的需求和附带对其他各种用地的需求情况通过调查分析对项目区的基本情况应当十分清楚，掌握其主要的特点和存在的主要问题，也就能形成一整套改进土地利用的设想方向应能形成“项目区土地利用现状地类表”（表式见附表）二）规划原则 1、保护耕地，优化布局通过挂钩确保项目区内建设用地总量不增加，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低，用地布局更合理农村建设用地和城镇建设用地布局更合理，促进城乡统筹和新农村建设 2、受控总规，符合政策以土地利用总体规划、城市规划、村镇规划、产业布局规划为依据，在项目区范围内，统筹实施居民点归并、基础设施配套、土地综合整治和产业布局调整，优化城乡用地结构和布局，促进城乡协调发展 3、因地制宜，科学合理探索多种挂钩模式，多种安置模式，因地制宜，创就特色。

科学测算挂钩控制规模，严格控制农民安置新村建设和城镇建设扩建用地规模认真落实挂钩周转指标和新建地块用地面积总量的双向控制 4、关注民生，保障权益 认真安置拆迁农民的生产生活，落实相关补偿安置措施，切实保护农民、集体经济组织的合法权益制定切实可行的土地权属调整变更方案，及时理顺土地权属关系，推进社会和谐，促进经济发展 5、生态优先，持续发展 规划工作面向整个项目区范围，在用地布局上以形成优良的生态格局为基本前提，全面协调安排土地整治工程项目，造就良好的生产生活条件，为高效和持续利用土地等资源构建基础条件 6、措施落实，讲求实效 围绕规划目标，全面制定法律的、行政的、经济的、技术的保障规划实施的措施，充分国际规划实施中可能遇到的问题和困难，预设防范和补救措施，推进挂钩项目规划的实施，推进土地利用总体规划的实施三）规划方案 1、拆旧方案依据专项调查，结合实地踏勘、现场调查成果和规划方案论证，对拆旧地块农村建设用地整理的潜力进行分析按照拆旧地块的位置、范围和规模，以规划基期年土地利用现状数据为基础，分析新增耕地的潜力要考虑到拆旧地块整理复垦成耕地的数量、质量，应比建新占用耕地的数量有增加、质量有提高，新增耕地面积计算必须切合实际、实事求是、科学合理，并与基本农田保护相结合。

拆旧地块需逐块分析，提出拆旧的具体方案户主、人数、旧房面积、结构、质量、拆除需投入的工量等一一调查清楚，记录在案为了拆旧工作的有序进行，相关的拆旧工作的程序，拆下来的有用建材、废渣的处理，乃至运筹方案均应精细周到拆旧方案应达到“对象明、连片好、是自愿、记载请”的要求，并形成“拆旧地块统计表” （表式见附表） 2、拆旧区土地利用规划拆旧区土地利用的安排，应将整个拆旧区的土地范围作为规划的对象不仅应对拆旧地块的复垦作出规划，对改善这些土地生产生活条件的土地整治的工程规划，必须从整个区域的最佳效果为目标，由此而涉及的土地范围，应统一作出长远的安排通过规划安排出拆旧区复垦成耕地的出地率，水利工程、道路工程、土地平整工程、土地开发复垦工程等局应作出统一的规划拆旧区土地利用规划应达到“观全局、细安排、讲科学、重效果”的要求，并能形成“拆旧区土地利用结构变化表” （表式见附表） 3、安置方案拆除废弃的建筑物，对原居住的人员，须作出安置安置的方式因人而异，可以采取农民自愿的方式，在经济上按政策给予合理的补偿但必须能合民意，能长期安定生活，能稳定谋生目前常用的方式主要有：① 离乡离土方式即拆迁农民向城镇集中，农民实行货币化安置，给予一定的补赔偿，鼓励通过“农转非”的方式，改变其农村人口的身份。

②离土不离乡方式即拆迁农民实行跨村安置，。