老旧小区改造调研报告3篇.docx

一、调研现状由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主 要指标老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持 续发展基础城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老 化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区通过调研和过去一年 多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了 20年以上，由于原来设 计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居 民的获得感、幸福感、安全感应通过外部环境的改造和基础设施的 改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平在城市改造中，老城 区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点二、存在问题（一）环境设施状态落后随着经济发展，生活水平逐步提升车辆保有量正在逐步提升的 趋势小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下， 车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的 活动空间，严重影响了人们的娱乐活动道路由于太窄，再加上具有 车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响 了小区的和谐发展；水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于 水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的 生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成了非常大的安全隐患。

例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象；建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀， 缺少足够的照明设备小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放例如 保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无 法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重小区道路 年久失修，坑坑洼洼破损严重安防技防设备不完善二） 居民意见难以统一老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工 薪阶层为主各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求 结果与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况该情况通常导致 施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造例如：关于 小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改 造拆除等问题三） 绿地所存在的问题老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配 套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比特别是在绿化工作 上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自 然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感 同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许 多地表都暴露在外。

此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作， 例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿 地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境四）建设施工过程影响老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味 等会对小区居民日常生活造成一定影响由于改造过程存在各个管线 部门共同施工，个别小区施工现场混乱例如驿前巷15a、15b小区施 工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施 工，改造时间增加等问题三、对策建议（一） 增加小区功能在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、 建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能一，改善小区居民水 电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求；二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活 动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来 在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统；最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年 活动场所利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小 区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的 生活环境二） 加强意见征求过程方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民 改造意识工作。

让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案 设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异以便后 期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰三) 运用绿色生态环保理念来进行规划设计(1) 坚持以人为本要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效根据 老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和 实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一 来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统 例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区 内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场 等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的 特点，能够达到居民的种种要求；另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里 把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以 构成一个绿色体系框架2) 对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面 的展现出“绿肺”的功能而想要实现这一目标，那么就要以生态平 衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品， 同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。

总体来说的话， 就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正 比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样 一来就能够全面加强生态收益四） 加强建设过程管理严格把控质量，安全进度与施工、监理单位做好建设工作，合 理施工组织计划，严格把关施工过程既要保质保量、按时交付工程 又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响五） 加强改造后的维护工作对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持 住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作， 来一同进行管理各位主任、各位同志：根据区人大常委会年度工作安排，本月上旬，我委组织部分区人 大代表在常委会于正亚副主任的带领下，对全区老旧小区整治和长效 管理情况进行了视察调研视察调研组实地察看了先锋街道小海新村 三期项目实施现场，召开了座谈会，听取了各个街道和相关部门的情 况汇报现将有关情况汇报如下：一、基本情况我区作为盐城市区的主板块和老城区，在市区范围内共有住宅小 区624个，其中建于1998年前的老旧小区有446个，总建筑面积738.48 万平方米老旧小区实施市场化管理的仅34个，占老旧小区总数的 7.6%;单位自管的老旧小区有149个，占老旧小区总数的33.4%;目前 仍处于无人管理状态的老旧小区有256个，占老旧小区总数的57.4%， 总建筑面积达441万平方米。

由于老旧小区建设标准低，又年久失修， 基础设施缺损严重，加之卫生、秩序无人管，因此脏乱差的现象比较 突出，居民反响强烈，成为全市创建文明城市的一个软肋今年以来，我区将通榆新村四期、梅园新村、洋东新村东区、小 海新村三期、开元小区、纺配组团及周边、化纤厂家属区等7个老旧 小区综合整治工作列入到为民办实事工程中至目前，小海新村三期 整治项目已正式开始实施，104间违章搭建已全部拆除，代建车库已 开始施工;纺配组团及周边、开元小区整治项目已开工整治，梅苑新村 项目即将开工;洋东新村东区整治项目已于开标，即将施工;通榆新村 四期整治项目已发布开标公告，并将于9月1日开标;化纤厂家属区整 治项目招标文件正在审核，根据市整治办意见，拟在该小区4号楼纠 偏与加固工作实施后，再行启动小区整治工作二、存在问题（一）老旧小区综合整治方面：一是整治工作需要协调的矛盾面广 量大老旧小区综合整治工作涉及群众切身利益在改造过程中，部 分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规 划，也无相应资金支持在无法满足群众要求的情况下，推进工作受 到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释 和劝解工作数量大、难度高。

二是拆违工作难度大、进展慢老旧小 区由于建设年代比较长，居民法制意识淡薄，违章搭建、毁绿种菜、 乱推乱放等问题普遍存在，个别业主为了个人利益，非法阻碍拆除违 章，给综合整治工作带来相当大的困难三是整治方案几经反复，给 整治工作的进度带来影响老旧小区整治方案、招标文件、招标预算 价需经市、区财政、审计、造价等多部门审核，部门与部门之间的衔 接有时跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客观上也使得 工程整体进度相对滞缓整治工作涉及市里面多部门，协调难度大二）物业管理方面：一是物业费收缴矛盾突出老旧小区的居民 缺乏缴费意识，导致实施有效的物业管理难度很大一些有物业管理 的小区，由于物业服务内容与收费之间无统一行业标准，物业公司和 业主双方期望不一致，物业公司因物业费收缴不齐导致服务水平不断 下降，并容易形成恶性循环，物业公司与业主之间矛盾尖锐二是业 主委员会作用不明显业主大会、业主委员会是维系物业管理市场完 整性的重要主体，但我区尚有为数不少的老旧小区因为无人牵头组织、 缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会就是已经成 立了业主委员会的小区，由于缺乏对业委会有效的监督制约措施，其 业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数 的议事原则很难实现。

另外，居委会、业委会、物管企业三者之间相 互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有形成，社区管理和物业 管理之间缺乏科学、有效的协调机制三是物业服务企业资质偏低 从业人员整体素质不高，制约了物业服务行业的可持续发展物业管 理行业进入的门槛较低，相当一部分物业公司设立的起点低，没有先 进的管理手段和高素质人才，市场竞争力弱不少物业企业用工组成 主要是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员，而且大多 是“50”甚至是“60”人员由于普遍文化程度不高，加上工资待遇 低，使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态三、工作建议1、 发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治老旧住宅小 区综合整治作为重大民生实事工程牵涉面广，需要各方面齐心协力共 同推进首先要完善相关工作机制政府应发挥主导作用，在对全区 老旧小区摸底和规划整合的基础上，要建立上下联动协调机制，及时 研究解决整治工作中遇到的矛盾和问题明确各自职责，重点维修小 区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔 离栅栏，规范小区大门设置，引进物业管理其次要争取居民群众的 理解和支持积极引导群众参与到老旧小区改造的决策、实施过程， 充分发挥群众实现自我治理、自我服务。

2、 制定无物业老旧小区托底管理五年行动计划，有序推进物业管 理全覆盖一要强化组织领导区、街道要成立住宅小区物业管理工 作领导小组，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业 管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题二要细 化总体方案和年度计划在充分调查研究的基础上，制定五年实施方 案，明确每年完成的目标，并分解落实到每个街道三要积极开展试 点探索不同的模式，逐步建立健全以市场运作为主，以业主自主管 理为辅的长效管理机制四要积极争取市政府支持，建立经费投入保 障机制建立物业管理服务扶持基金，市、区财政每年安排补贴资金， 主要用于：老旧小区改造经费;业主委员会、物业服务企业考核和培训 经费;主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等五要加强宣 传教育和舆论引导大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业 管理条例》等相关政策法规，让广大市民了解政策，强化物权意识， 强化责任意识和自律意识;引导广大业主树立花钱买服务的消费意识， 切实增强履约观念;引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极 维护小区环。