公有住房出售出租政策.doc

-一、公有住房出售〔出租〕政策1.如何界定房改本钱价购置公有住房的适用围？依据?在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案?〔厅字〔1999〕10号〕，按房改本钱价购房的职工需同时满足以下条件：⑴所购住房是在1998年底前已开工的单位自建住房,或已交纳购房预定金购置的商品住房,并于1999年底前竣工且投入分配使用的；⑵购房职工是1998年12月31日〔含〕前参加工作，无房或住房未达标，且具有市城镇常住户口；⑶职工与拟购住房在1999年底前已建立承租关系2.怎样计算以房改本钱价购置公有住房的房价？依据?关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知?〔京房改办字〔94〕第054号〕，本钱价购房的计算公式为： [〔本钱价—标准价高限年工龄折扣率夫妇工龄之和〕〔1＋调节因素之和〕〔本套楼房建筑面积＋阳台面积系数〕＋装修设备价]〔1－已竣工年限2%〕—负担价现住房折扣率〔本套楼房建筑面积＋阳台面积系数〕。

其中，2000年前职工购置现住房，售房单位可给予现住房折扣每建筑平方米现住房折扣额为负担价乘以现住房折扣率2000年后取消现住房折扣在计算过程中还涉及到的主要文件依据分别是：?关于2003年向职工出售公有住房的价格及政策的通知?〔〔2003〕京房改办字第020号〕；?关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知?〔京国土房管方字〔2000〕696号〕；以及?关于调整出售公有住宅楼房调节系数的指导意见?〔京国土房管方字〔2000〕第302号〕3.以房改本钱价购置公有住房时，如何进展超标处理？依据?在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理方法?〔国管房改字〔2000〕36号〕，职工购置现承租的公有住房，其住房面积标准之的局部，按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购置职工购置现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级，作为住房控制面积标准，本职级与上一个职级住房面积标准之差的局部，按当年房改本钱价购置，可享受住房折旧政策优惠，不享受工龄折扣、现住房折扣、调人员和教师购房等政策优惠超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的，每建筑平方米按4000元计价；实际价值低于4000元的，按实际价值确定房价，但不得低于当年房改本钱价。

4.进展超标处理时，对超过控制面积标准的局部如何确定实际价值？依据?关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知?〔国管房改字〔2000〕130号〕，对超过控制面积标准局部的实际价值确定有两种方法：一是采取折扣的方法当地地段经济适用住房价为每建筑平方米4000元的，竣工年限5年〔含〕以下的公有住宅楼房，按4000元计价竣工年限5年以上的公有住宅楼房，从第6年开场，在4000元的根底上进展折扣，每年每建筑平方米折扣50元，折扣年限最长不超过30年；当地地段经济适用住房价每建筑平方米低于4000元的，在当地经济适用住房价格根底上按上述规定的方法和相应的折扣率〔1.25%〕进展折扣，但不得低于该地段当年的房改本钱价二是采取评估的方法评估按经济适用住房价格，评估后的价格不再进展年限折扣5.承租、购置公有住房超标的职工家庭，其住房面积标准如何认定?职级较低一方的职务或技术等级晋升后是否发放级差补贴？依据?关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知?〔国管房改字〔2000〕130号〕，职工及其配偶承租、购置公有住房超标的，按夫妇双方职级较高一方的住房面积标准处理职级较低的一方职务或技术等级晋升后，其购房补贴建筑面积标准小于超标处理后的核定面积的，不计发级差补贴。

6.如何对承租或购置一套以上住房面积超标的职工进展超标处理？依据?在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理方法?〔国管房改字〔2000〕36号〕和?关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知?〔国管房改字〔2000〕130号〕，职工承租或购置一套以上住房面积超标的，分以下两种情况进展处理：一是职工承租或购置一套以上住房同属一个产权单位的情况如果两套住房都是购置的，由该单位依照有关规定对其中一套住房进展超标处理；如果一套住房承租，一套住房购置，只对承租的住房进展超标处理二是职工承租或购置一套以上住房分属不同产权单位的情况如果两套住房都是购置的，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜；如果一套住房承租，一套住房购置，由承租住房的产权单位处理超标事宜7.申请购置一套以上公有住房合并计算后面积超标，且产权分属不同单位，假设面积较大的一套系市产权，面积较小的一套系中央国家机关产权，如何对其进展超标处理？依据?在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理方法?〔国管房管字〔2000〕36号〕，职工及其配偶申请承租或购置一套以上公有住房合并计算后面积超标，且其产权分属一个以上单位的，由其中面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜。

假设面积较大的一套系市产权，按市的相关规定处理超标事宜8.丧偶或离异职工，购房时其工龄如何计算？职工丧偶后未再婚的，购房时，本人工龄和原配偶工龄合并计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算职工离异后未再婚的，购房时，按本人工龄计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算9.什么是公有住房出售标准价？公有住房出售标准价是指1999年1月1日以前，对按房改本钱价购房确有困难的中低收入职工家庭，依据本市职工家庭平均经济承受能力〔负担价和抵交价之和〕确定的低于当年房改本钱价的售房价格，标准价作为过渡性政府价格，于1999年1月1日起取消按标准价购置现住公有住房的职工只拥有局部产权，产权比例按当年标准价占本钱价的比例确定10.成套公有住房承租人去世后，产权单位能否将承租人变更为其配偶、子女或其他承租人?依据?在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案?〔厅字〔1999〕10号〕，从1998年底起，在京中央和国家机关停顿住房实物分配，逐步实行住房分配货币化成套公有住房承租人去世后，产权单位原那么上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系，可将承租人变更为其配偶，但不能变更为子女或其他承租人。

11.不可售住房腾退后，产权单位能否以标准租金出租给其他职工?依据?在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案?〔厅字〔1999〕10号〕，从1998年底起，在京中央和国家机关停顿住房实物分配，逐步实行住房分配货币化不可售住房腾退后，产权单位原那么上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系但可以作为周转住房使用12.什么是无房老职工？依据?关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见?〔国管房改字〔2002〕203号〕，1998年12月31日〔含〕前参加工作，职工及其配偶同时符合以下条件的为无房老职工：⑴未以规定的公有住房租金标准承租公有住房；⑵未以房改本钱价、标准价或其它政府优惠价格购置公有住房〔职工全额出资以市场价或经济适用房价格购置住房的，不影响其按规定享受购房补贴待遇〕；⑶未按城市房屋拆迁政策享受货币补偿，未按危改政策享受补偿或未按房改价回迁购房；⑷未以房改本钱价或标准价参加集资合作建房；⑸未享受过单位资助购建住房；⑹未领取过国家或单位的住房补助〔不含住房公积金、提租补贴〕；⑺退出以规定的标准租金承租城镇私有住房13.哪些面积核定为职工住房面积？依据?在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理方法?〔国管房改字〔2000〕36号〕，以下住房的面积核定为职工住房面积：⑴职工〔含离退休人员，下同〕及其配偶按规定的普通公有住房租金标准承租的公有住房；⑵职工及其配偶以房改本钱价或标准价购置的公有住房；⑶按照城市房屋拆迁政策，对被拆迁公有住房使用人和执行统一租金标准的城镇私人出租住房使用人，已实行货币补偿的，其计算货币补偿金额的房屋建筑面积；⑷职工及其配偶按房改本钱价或标准价集资合作建造的住房；⑸单位资助职工及其配偶购建的住房减去扣除面积的局部。

扣除面积=〔职工集资购〔建〕房款-职工按当年房改本钱价购房房价款〕所购住房总房价款或所建住房本钱价款集资购建住房面积14.哪些面积不核定为职工住房面积？依据?在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理方法?〔国管房改字〔2000〕36号〕，以下住房面积不核定为职工住房面积：⑴职工全额出资以市场价或经济适用住房价格购置、建造的住房和以市场租金承租的住房；⑵已按规定补交房价款购置的超标局部公有住房；⑶职工及其配偶以继承、受赠等方式取得的私有住房15.如何核定公有住宅楼房的面积？依据?关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知?〔国管房改字〔2000〕130号〕，多层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法；高层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法，假设是按全部公共面积分摊计算建筑面积的，可采用减少10%的建筑面积的方式住宅楼房面积核定方式的选择，由产权单位依据上述对多层和高层楼房面积核定的具体规定自主确定，但同一栋楼房只能采用一种核定方式16.如何核定阳台、复式构造的阁楼、独立使用平台的面积？依据?关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知?〔国管房改字〔2000〕130号〕，阳台均按建筑面积的50%核定为职工住房面积；复式构造的阁楼按建筑面积的70%核定为职工住房面积。

独立使用的平台不核定为职工住房面积，但应另行计价，独立使用平台的房价款=平台建筑面积30%届时房改本钱价〔1-已竣工年限年折旧率〕17.职工承租或购置可售住房，并同时承租不可售住房的，其住房面积如何核定？依据?关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见?〔国管房改字〔2002〕203号〕，职工承租或购置可售住房，并同时承租不可售住房的，住房面积核定时应合并计算18.夫妻婚姻关系存续期间以房改本钱价〔或标准价〕购置的公有住房，房价计算过程中只用一方的职级、工龄等政策优惠，该住房是否核定为夫妇双方的住房面积？以房改本钱价购置公有住房时，无论其中一方或双方是否享受工龄、职级和其它政策优惠，均核定为夫妇双方的住房面积19.单位分配给职工的住房而由其子女承租或购置，该职工和子女的住房面积如何核定？依据?在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理方法?〔国管房管字〔2000〕36号〕，职工及其配偶申请承租或购置一套以上公有住房的，住房面积合并计算，住房现承租人或购置人无论是职工及其配偶，还是其子女，原那么上核定为职工及其配偶的住房面积但有时作为特殊历史遗留问题，本着协商解决的原那么，在征得原产权单位同意的前提下，也可核定为子女住房面积，职工本人住房面积假设未达标，可申请领取差额补贴。

总之，处理这类问题的原那么就是：一套住房不能重复核定为职工和子女的住房面积，也不能职工和子女都不核定20.父母承租的在京住房拆迁后，有子女购置安置住房的，父母和子女的住房面积如何核定？依据?关于规在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知?〔国管房改〔2010〕412号〕，职工父母的在京住房被拆迁后，由职工本人按照规定的公有住房租金标准承租或以房改本钱价、标准价〔含标准价优。