深圳卓越地产合肥项目小户型市场分析.pdf

故曰：知己知彼者，百战不殆；不知彼而知己， 一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆——《孙子兵法.谋攻篇》? 小户型面面谈 ?一、产品释义• 通常我们指的小户型产品有两种概念：• 一是功能型小户型产品，指小户型产品的几个功能要素每样只有一个，即我们通常所说的一房的概念，其面积通常不会超过50平方米；• 二是面积型小户型产品，指在同样多功能情况下，产品面积显得比较小，比如60平方米的两房，80平方米的三房二、不同类型的小户型居住理念• LOFTLOFT ----高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，没有 内墙隔断的开敞式平面布置住宅• 蒙太奇蒙太奇----以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式 自由组合成各种中、大户型 • SOLOSOLO ----超小的户型 ,卧室和客厅没有明显的划分，整体 浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化 • SOHOSOHO ----小型居家办公室，以自由职业者为主导消费群 • STUDIOSTUDIO ----针对中小型服务企业的商住两用 ；相对于写 字楼面积更小；交通方便、周边配套设施齐全；共享一流资源三、小户型公寓类物业形态比较四、小户型置业者一是单身或者丁克家族的终极用房，这类使用者购买小户型物 业，将之使用功能作为小户型的终极用途，比较注重产品的使用功 能；二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用，该种使用者， 更侧重对产品临时性过度性功能；三是炒房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。

> 地段支撑 > 经济环境支撑 > 人口环境支撑 > 规划设计支撑五、产品支撑要素------对产品的营销具有决定性作用小户型产品的地段支撑因素主要有两个方面：? 小户型产品的绝对地理位置? 小户型产品的心理位置1、地段支撑----与核心商圈的绝对距离小户型产品地段支撑中最为重要的因素 高知识、高技术的知识产业云集，与高收入和高消 费相匹配，使得与核心商圈的绝对距离越近，也就越适 宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销成功的可能 性也就越大地段支撑分析 1 ---与核心商圈的心理距离心理距离远近的重要因素 >与公交系统的发达密切相关 >与时尚商圈、时尚潮流联系密切相关衡量一个地方是否适宜营建小户型产品，除了与 核心商圈的绝对距离的远近有关，与核心商圈的 心理距离也是建设小户型产品的重要标准地段支撑分析 2地段支撑分析3---交通条件在选址建设小户型产品时，不宜在远离核心商圈而且又不是城市三角地带的地方建设小户型产品地段支撑分析4 ----核心商圈的商业成熟度主要体现在小户型产品的使用功能上核心商圈的商业成熟度与小户型产品的功能范围成正比关系地段支撑分析5 ----与时尚商业圈的关系主要体现在小户型产品的产品性能与功能上距离时尚消费圈越近的小户型产品营销的风险也就越大，因此小户型产品的价格也就越高，销售周期也越短，广告推广力度也就越大。

地段支撑分析6---街区功能规划主要体现在小户型产品的使用功能上核心商圈的商业成熟度与小户型产品的功能范围成正比关系2、经济环境支撑主要与项目所在地经济产业业态密切相关 第三产业中知识产业的比重越高，市场对小户型的需求也就会表现的越强烈，产品需求层次也就越具有多样性，对产品本身、营销及居住理念要求也就越呈现多样性3、人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面识别当地的人口结构对小户型营销具有重要意义，人口结构对小户型产品营销通常具有决定意义，是小户型产品立项中最为关键的因素，营销者应对此保持高度重视4、规划设计支撑产品个性化：对小户型产品的外立面设计与颜色进行调配；使用功能认同度：对小户型产品户型进行合理创新的设计；产品时尚性：对各种数字化配套设施的设计与搭配，与各种公共空间的使用功能规划三、产品营销支撑要点> 居住理念 > 品牌效应 > 产品差异化 > 产品配套 > 装修房 > 入市时机 > 物业管理1、居住理念□ 先进时尚的居住理念，是树立小户型产品形象与品牌的重要方法□ 创造目标客户群向往人群的居住理念是产品概念一大原则□ 通过对居住理念的诠释，可以提升产品的附加值2、品牌效应发展商的品牌支撑，对形成小户型产品品牌营销具有重要作用。

发展商品牌的价值观与审美观与小户型产品所要求的审美观与价值观是否吻合，是小户型产品移植发展商品牌的重要因素3、产品差异化一是居住理念上的差异化，二是产品配套的差异化，三是服务的差异化策略，四是装修的差异化策略努力做到产品细分市场上相对稀缺性，力争做到细分市场上的无竞争营销4、产品配套□ 在小户型附加值提升过程中，配套产品的升级是一个相当重要的途径□ 核心原则是配套的档次与产品档次呈现出相对差异性，配套的档次应稍高于产品与其相应的价格档次□ 配套产品的档次化，可相应提高产品的市场形象，同时给了产品高于市场价格存在的理由是实现品牌化与创造高附加值的一个非常有效的手段□装修档次与产品价格同比关系□装修房对产品价格弱化□装修房对产品地理位置弱化□装修房对产品个性塑造5、装修房装修房---之产品价格弱化□ 小户型产品可以转移小户型业主对价格的视线；□ 小户型产品装修后出售，装修款可以按揭，减轻了小户型居住成本；□ 小户型产品通过装修体现出的个性，可以起到提升小户型产品品牌的作用地段 ＞＞ 价格 ＞＞ 交通 ＞＞ 户型设计 ＞＞配套设施 ＞＞ 物业服务 ＞＞ 环境装修房---之产品关注因素顺序小户型产品由于体量一般不大，因此在营销上，讲究一个快与集中。

即产品销售速度要快，而销售资源要集中否则就有可能因为销售周期过长，而使营销费用超支因此，客户的有效积累成为入市关键6、入市时机□ 在项目进行到地基阶段时，通过对样板房的包装，对概念进行炒作□ 在项目到可销售阶段，利用产品未成现的模糊性，对产品概念进行炒作；□ 当产品完全成现时，通过样板房与实体的充分展示，结合对概念的炒作，进行发售入市时机---之推出阶段小户型产品服务的人群决定了小户型产品的物业管理服务的特殊性与大型小区不同对物业管理要求的安全，厚重，温情不同的是，小户型物业管理要求的是快捷，方便，迅速7、物业管理? 透视合肥小户型物业 ?宏观市场分析0.003.006.009.0012.0015.0018.0021.0020022003200420056.79.312.118.42005年开发量同比增长34.4％，达到历史最高！1、小户型历年开发量单位：万平方米0.003.006.009.0012.0015.0018.0021.0020022003200420054.67.811.214.72005年销售量同比增长24％，低于开发增长比例！2、小户型历年销售量单位：万平方米3、区域分布图合肥市小户型物业目前主要集中在新站开 发试验区内。

并初步形成了以火车站、元一时 代广场为两翼、市区点状分布的格局4、区域分布格局精装修小户型物业提供室内装修，交付时即可直接入住或出租此类物业主要分布在新火车站附近代表物业：天龙现代城、浙江商贸城、城市驿站、苹果公寓5、物业形态分类标准型小户型物业层高一般在3米，主要为新开发项目，此类项目在开 发之初进行精准的市场定位及分析；交付使用标准为毛 坯房代表物业：天骄国际、温莎杰座、金色地带挑高型小户型物业此类物业显著特征为单层层高在5.2米以上，销售卖点是一层送一层代表物业：金地.国际城公寓、世纪云顶、水晶苑、城市风景典型案例分析/ 标准型小户型物业/天骄国际地理位置：胜利路与琅琊山路交口处 项目简况： 占地15890㎡，总建面7.3万㎡，由两栋高层住宅和4 层商业裙楼组成建筑层高32层，其中1-4层为大型卖场 （7972㎡），6-32层为公寓 装修标准： 毛坯房交付配置4部电梯，前后各两部（前为观光 电梯） 销售均价：3800元/㎡3800元/㎡每㎡优惠68元）户型面积配比： 45—51平方米（173套）；61—75平方米（119套）； 95—101平方米共有189套；160平方米共有40套。

销售情况：3.28开盘，已销近100套05010015020045-5161-7595-101160套数温莎杰座地理位置：胜利路与凤阳路交口处 项目简况： 总建面16万平方米，由5栋高层住宅和4层商业裙楼 组成建筑层高29层，其中1-4层为大型综合商场（已签 署沃尔玛2-3层）总建面4万方，5—29层为住宅1号楼 为小户型公寓，其余为大面积住宅 装修标准： 毛坯房交付，商业群楼上为空中花园5000㎡ 销售均价：3800元/㎡3800元/㎡预计）备注： 截止到目前销售价位还没有确定，估计在3800—3900元/平方米销售均价5号楼小户型公寓近500套：共有5种户型（47、46、 45、60、84平方米不等），以45平方米为主金色地带地理位置：胜利路与琅琊山路交口处 项目简况： 总建筑面积13万平方米，由3栋32层高层组成，其中 1号楼为小户型公寓，面积共有39、49、59平方米等，共 计420套 装修标准： 毛坯房交付，高层包围构成商业步行内街 销售均价：3900元/㎡3900元/㎡新领域/黄金广场3期/地理位置：金寨路与黄山路交口处 项目简况： 由两座29层高层商住组成1-4层为底商总建面积 为10万平方米，住宅面积6.7万，商业1.8万。

户型面积 集中在70㎡以下，共计960户 装修标准： 毛坯房交付 销售均价：4000元/㎡4000元/㎡预计） 销售情况：预计7月开盘/ 精装修小户型物业/城市驿站地理位置：站前路与敬亭山路交叉口 项目简况： 户型集在30--60㎡共计240套 装修标准： 乳胶漆墙面，强化木地板，卫生间墙面瓷砖,卫生间地面 砖，进户防盗门,智能化系统(对讲门,安全监控系统,宽 带网), 有线电视,空调,热水器,橱柜,电磁炉,抽油烟 机， 水槽,卫生洁具 销售均价：30003000元/㎡已售完） 租赁情况：500—600元/月（50㎡㎡）自由领地地理位置：中绿服装城西侧 项目简况： 总建筑面积约10万方，为一栋双子座建筑及一栋多 层小户型公寓，面积集中在40—60平方米装修标准： 乳胶漆墙面，强化木地板，卫生间墙面瓷砖,卫生间 地面砖，进户防盗门,智能化系统(对讲门,安全监控系统, 宽带网), 有线电视,空调,热水器,橱柜 销售均价：35003500元/㎡未销）天龙现代城地理位置：新长途汽车站对面 项目简况： 面积集中在36--50㎡，可售套数在240套 装修标准： 乳胶漆墙面，强化木地板，卫生间墙面瓷砖,卫生间 地面砖，进户防盗门,智能化系统(对讲门,安全监控系统, 宽带网), 有线电视,空调,热水器,橱柜。

销售均价：35003500元/㎡预计5月开盘）/ 挑高型小户型物业/金地.国际城地理位置：马鞍山南路88号 项目简况：开发面积为30万平方米，其中小户型公寓3幢 可售户数1300户户型面积集中在35—60平方米，单 层挑高5.4米 装修标准：精装修 销售均价：5160051600元/㎡一幢已售90%，另两幢已售至60%）? 合肥小户型物业剖析 ?/ 合肥市小户型物业现状/区域内产品同质化现象严重各物业在营销推广上仍停留在以倡导一种生活方式为核心开发商大都缺乏对产品的创新意识公摊面积大，电梯数量不足，私密性 差，房间朝向不合理的问题仍然普遍 存在/ 合肥市小户型物业走势/从区域上看： 合肥新兴的几个区域性商圈将成为未来几年小户型 物业密集开发区域从产品规划上看： 户型的合理性、面积的使用率、配套的高档化将成 为小户型物业开发的主导方向从营销推广上看： 注重对产品特质的描述将成为营销推广的一大主力 卖点，并在一个时期与生活品质描述并驾前驱/ 合肥市小户型物业前景/小户型物业因其总价低与时尚的居住理念向来受到年轻一族和投资者的青睐虽然随着合肥市场的体量加大会有一定制约，但发展前景依然乐观。

但要求后来者在开发理念和创新意识上要有。