房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（答案）[36].docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（答案）答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A2.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产()，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况A.在当时的一种市场状况B.在其成交日期时的状况C.在其双方达成协议时的价格状况D.在其双方口头同意成交的状况【正确答案】B3.收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()A.收益递增原理B.均衡原理C.收益递减原理D.适合原理【正确答案】C4.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B5.城市房屋拆迁估价应当采用()A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【正确答案】C6.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。

A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C7.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D8.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C9.假设开发法最基本的公式是（）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A10.销售利润率的计算基数为()A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值【正确答案】D11.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C12.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。

A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A13.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【正确答案】A14.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B15.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用【正确答案】A16.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用【正确答案】D17.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A18.成本法概念中的"成本"，并不是通常意义上的成本，而是()。

A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A19.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C20.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B21.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B22.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D23.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B24.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A25.运用市场法估价的步骤顺序是()A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格【正确答案】A26.在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于()。

A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策【正确答案】D27.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%该写字楼目前的价格为()万元A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A28.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金A.②③④⑤B.①②③④C.②③④D.①②③④⑤【正确答案】D29.砖混结构二等的残值率是()A.2%B.4%C.6%D.3%【正确答案】A30.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元A.355B.435C.457D.465【正确答案】C31.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C32.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。

A.可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A33.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类【正确答案】D34.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权【正确答案】C35.路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地【正确答案】B36.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A37.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。

A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【正确答案】B38.【真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【正确答案】C39.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B40.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()A.850万元B.700万元C.700～1000万元D.0【正确答案】D41.在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用【正确答案】D42.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。