叠加定价格原则.docx

叠加定价格原则综述：叠加共计 12 栋，7#、23#、39# 、52#为 4 联叠加，14#、32#、47#、46#、48#、49#、 50#、51#为2联叠加，总计80套，复式户型64套、平层16套、总建筑面积：18623.36定价原则：（最低最高价差为15%左右）一、 平面价差：1、 景观： 47#沿景观公园，南面没有遮挡建筑、位置相对其他产品最佳， 7#（东单元、“01 室”）沿东面自然河流位置较好，其他基本相同 47# 设为“2.5%”， 7# 东单元（01 室）、 48# 设为“1%”，其他幢单元和52#（01 、 02 室）设为“0”， 52#（203、 204、 403、 404、室） 设为“-2.5%”2、 栋距：从现场看 47#、 48#、 49#、 50#、 51#、 52#栋距相对 7#、 14#、 23#、 32#、 38#、 46#、 较大、采光、通透较好47#--52#设为为“0.5%”， 7#、 14# 、 23# 、 32# 、 39# 、 46#为设为“0”3、朝向价差：主要东、中、西单元价差，东单元采光、通风较好，客户接受度较高，西单 元虽相对中单元较热，但采光、通风、视野开阔、较中单元好。

所以东单元最高、其次西单 元、再次中单元1〉沿琼姬路： 7#、 14# 、 23# 、 32# 、 39# 、 46#、 52#二联东单元（01室）设为“1%”西单元（02室）设为“0” 四联东单元（01 室）设为“1%”、西单元（04 室） 设为“ 0”、中单元（02 、03 室） 设为“-0.5%”2〉沿长乐街： 47#、 48#、 49#、 50#、 51# 东单元（01）设为“1.5%”，西单元（02 室）设 为“0” {47#、 48#、 49#、 50#、 51# 东单元01室靠近联排且离马路相对远、同时东面没有 遮挡视野开阔所以高于沿琼姬路 7#、 14# 、 23# 、 32# 、 39# 、 46#、 52#东单元 01 室}同时 47#、 48#、 49#、 50#、 51#、 52#西单元没有遮挡设为“0.5%”4、四至环境：1〉环境： 47#、 48#、 49#、 50#、 51#沿长乐街，车辆相对较少，离景观公园相对近、噪音 灰尘较少 47#、 48#、 49#、 50#、 51#、设为“1.5%”， 7#、 14#、 23#、 32#、 39#、 46#、 52#、 设为“0”。

2〉主入口 23#、 32# 位于主入口车辆进出较多，但道路较宽、同时有较宽的绿化带、 23# 西单元（04 室） 204 室、 404 室， 32#东单元（01 室） 201 室、 401 室设为“-0.5%” 6 层设 为“0”3〉次入口 49# 、 50# 位于次入口，绿化较少 、入口道路较窄， 49#、 50#西单元（02 室）202、 402室设为“T%” 49#、50#东单元（01室）201室、401室设为“-0.5%”、6层社 为“ -0.3%”4〉垃圾房主要靠近 49# 的西单元（02 室），但对49#（01 室）的客户心理有一定的影响 、201 设为“-0.5%”、202 设为“-1.5% ”、402 设为“-0.5%”、 6 层设为“ 0”5〉52#两边靠马路主要是西单元的（03、 04室），尤其（04室）同时靠近琼姬路和长乐街，203、 403设为“-1%”、 204、 404设为“-1.5% ”、 602设为“-0.5%”5、产品形态：叠加总计 88 套，二联叠加和四联叠加各占 50%，所以差价不宜过大 14#、 32#、 46#、 47#、 48#、 49#、 50#、 5 1 #二联叠加设为“ 1 % ”、高于四联叠加的7# 、 23#、 39#、 52#设为“0”。

二：立面价差：叠加共计6层， 2复3、 4复5、 6平层，考虑叠加带电梯， 6层大开间以及 视野开阔性、通风、采光等，价格最高，其次4复5层视野开阔同时采光等较好， 2跃3视 野、采光等相对较差，价格最低但47#、 48#、 49#、 50#、 5 1#的2复3相对应的应该高于 7#、 14#、 23#、 32#、 38#、 46#、 52# （南面叠加4层挡住视野心理抗性较大） ，同时7# 、 14#、 23#、 32#、 38#、 46#的4复5、和6层相对应高于48#、 49#、 50#、 51#、 52#（其可以看到 南面景观公园，视野开阔）7#、 14# 、 23# 、 32# 、 39# 、 46#2复 3设为“-2.75%”4复 5 设为“ 0.5%”、6 层设为“2.75%”47#、 48#、 49#、 50#、 51#、 52#2 复 3 设为“-2%”、4复 5设为“0%”、6 层设为“2%”。