《集资转让协议书》是符合法律规定的有效合同.doc

《集资转让协议书》是符合法律规定的有效合同法律规定购买人，《集资房转让协议书》是有效的其法律依据 十分明确现分述如下签订《转让协议书》属于民事行为《中华人民共和国民法通 则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（-）行为人 具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或 者社会公共利益〈民法通则〉第五十八条规定了七种无效民事行为本协议不属 于这些无效行为，因此，本协议是一个合法的民事行为购买人认为，本协议所完成的民事行为，其双方具有完全民事行为能 力；双方的意思是真实的；转让人没有指出本协议违反了什么法律规 定或者是违反了社会公共利益合同是合法的合同、是合法的民事行 为，应该受到法律的保护《民法通则》在我国的法律体系中具有基本法的法律地位其法 律阶位仅次于宪法，因此，本案协议的效力吋，必须首先适用二）依据《合同法》规楚，《房屋买卖协议书》是有效合同〈合同法〉第五十二条规定了五种合同无效的情形：①一方以欺诈、 胁迫的手段订立合同，损害国家利益②恶意串通损害国家、集体 或者第三人利益③以合法形式掩盖非法目的④损害社会公共利 益⑤违反法律、行政法规和强制性规定本协议没有上述的情形，因此是一个有效的协议。

应该认定合同 有效的三）“确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律 和国务院制定的行政法规为依据不得轻易认定合同无效地方性 法规、行政规章不得作为确认合同无效的依据《最高人民法院关于 适用V中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第四条规定“合 同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政 规章为依靠”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干 问题的指导意见》（法发〔2009） 40号）五、15、16正确理解、识别 和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强 制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳 定人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定， 注意区分效力性强制规定和管理性强制规定违反效力性强制规是 的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院 应当根据具体情形认定其效力二、现行法律、法规均不禁止“集资房"的转让（-）《城市房地产管理法》不禁止“集资房”的转让根据《城市房地产管理法》的规定，下列龙地产不得转让（包括买卖）: 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司 法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权 利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人 书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的，房地 产不得转让是针对的城市房地产开发一级市场而言，是指那些产权不 明确、不清晰的房屋，如小产权房等集资房的产权是明确的、合法 的，集资房屋在建设过程中是经过房产主管登记备案的；集资房的房 产证是在办理之中的如果错误地理解“未依法登记领取权属证书的" 房屋不得转让，那么，所有的开发商都不能卖期房；买到期房的业主, 在没有得到房产证以前，都不能撤销备案登记，更名过户对集资建房转让合同的审查应根据〈民法通则〉和〈合同法〉、〈物权 法〉的相关规定进行处理这样处理不违背诚实信用原则，也有利于 社会稳定本案争议的房屋是集资建造的商品房，土地是通过止常渠道买 来的；〈转让合同〉共有人都有签字；房屋权属上没有任何争议，岀 让人个人拥有全产权；房屋经过房产部门备案房登记；房屋已经竣工; 房产证和土地使用证正在办理之中；是集资建造的全产权商晶房这 样的房屋与市场上的商品房没有什么质的区别，唯一的区别就是“开 发商"不同)〈民法通则〉规定：无正当理由不得翻悔社会主义市场 经济是鼓励交易和保护交易，所以，无论是〈合同法〉还是〈民法通 则〉，对于合同无效的认定都持十分谨慎的态度，轻易不判定合同无 效。

《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》关 于〈民事权利〉规定如下：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不 予支持财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协 议又能够履行的，应当继续履行；如杲协议不能履行，给对方造成损 失的，应当负赔偿责任本案争议房屋现在己经建成，因为见有利可图，被申请人置诚 信不顾，公然翻悔被申请人认为翻悔的成本低、风险小，如果翻悔 成功，被申请人不花一分钱的投资就可以至少得到20多万的“意外所 得”；而申请人花了 6-7万期待六年集资建成的房屋就成了他人的“嫁 衣而对被申请人这种行为，任何有理智的人却可以看清，已经类 似于强盗拦路“抢劫现在争议房屋已经建成，申请人也按照要求交了集资建房所需 要的部分房款，所以被申请人应该按照协议继续履行，申请人有权利 得到争议房屋的使用权和所有权三）〈物权法〉第15条规定：“未办理物权登记的，不影响合 同效力"既有关不动产（房屋）物权变动合同的生效与否与登记无 关按照法律规定，购买人有权得到争议房屋的使用权，有权要求被 申请人办理更名过户手续四）“谁投资、谁受益S物权法〉第33条规定：因物权的归 属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

谁投资、谁 受益是确定财产权归属的一般原则争议房屋是购买人出钱投资建 设的，受益者应该是投资人，而不应该是已经提前得到好处的转让人 四、从事实证据上看，《房屋买卖协议书》是合法有效的转让人只是提供的身份证复印件以及在〈转让协议〉的签字；（二） 双方一致认同的集资建房款和转让费计人民币全部都是购买人 支的事实；（三） 签订协议、履行协议是双方当时人自觉自愿的；（四） 没有任何第三人主张侵犯了其合法权益；（五） 没有任何事实、证据证明侵害了社会公共利益；（六） 没有任何法律规定集资房不可以买卖的规定；这一切事实都能证明，《转让协议书》是合法有效的如果没有 购买人与数千集资者的守望和坚持，如果大家都象转让人一样不相信 马电公司是为职工办事的热情和决心；不相信马电公司的工作和组织 能力；大家都不参加集资建设，肯定就没有今天漂亮的小区五、从维护社会正义，维护“诚实信用这一民法的“帝王原则", 从培育公序良俗来说，仲裁庭和现单位也不能支持转让人的请求 民事活动应当遵循等价交换、诚实信用的原则首先，转让人与被购 买人订立的协议是双方真实意思的表示；其次，购买人现在己经实际 得了房屋所有权；转让合同标的已经从虚拟的概念房变成了落地的实 物房。

退一步说，即使双方签订协议时的房屋还只是个“概念，，购买 人尚未实际取得房屋，集资房的权利尚停留在一种资格的权利但是, 这个“概念在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，也是可以 依法转让的由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的 性质可定性为权利义务的概括转让同时该协议并不违反国家法律、 法规，有关地方政府和部门制定的关于集资房买卖的限制性规定也不 属法律、法规的位阶，根据《物权法》的规定，只要是经过房产管理 部门备案登记的房屋，无论是单位牵头还是个人牵头组织集资建房， 集资房的转让合同都是有效再说，国家至今也没有出台过关于集资 房不可以转让的规定本案的实质背景是很清楚、很明白的在双方订立《转让协议 书》时，是符合法律规定的从实际利益上说，也是一个“多赢”的协 议购买人出让建房指标获得了相应的经济补偿；购买人付出了转让 费和全部集资建房款；马电公司也顺利完成了为民办好事的良好愿 望，树立了良好口碑和政绩按照“谁投资、谁受益“的原则，购买人 得到和当时价格相适当的房屋，是应该的，也是公平的合理的从社会经济秩序的层面上说，法律的任务之一，就是维持合法 的合同、维持合法的民事行为，构建健康、文明、和谐的社会，这是 经济发展所必须的。

也就是人们常说的“为经济发展保驾护航诚实 守信是发展社会主义市场经济的基本原则，是建设和谐社会的基础 “以诚实守信为荣，以见利忘义为耻”是《八荣八耻》的基本内容，是 国家公务员的做人做事的基本准则转让人相信，不只是法官（仲裁 员），凡是正直善良的人都不耻于不守信用，见利忘义的行为从法律发展的历史和世界各国的法律史上看，法，有“良法"和 “恶法"之分其分野，就是看法律是维护公序良俗，还是鼓励破坏诚 信同样，判决也有这样的问题法官依法判决，是毫无疑问地的 但是，在寻求法律适用时，其内心的愿望，是出于维护公序良俗、鼓 励支持诚实守信，还是肆无忌惮的践踏公平和良知，永远是领导，法 官的心理动机因此，聪明的单位领导与法官一定会慎重的使用自己 的泊由心证或者泊由裁量杖，公正、公平的裁决，让天下诚实的 人感到合理公平，让不诚实的人名誉扫地，没有空子可钻。