全国十强区域公司运营会议指引.doc

区域公司运营会议指引一、PMO预案决策会会议内容PMO预案决策会会议目的审查上报集团投委会的新项目议题准备1、由项目部准备新项目基本情况；2、研发部准备研发预案、总图、户型等；3、营销部准备市场定位研究成果；召集人PMO召集人议题审批区域公司总经理会议内容1、就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；2、找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；3、对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量作出承诺会议时间不定期，项目取得之前；通常会持续3-6个工作小时主持人区域公司总经理参会人员该项目的项目负责人（若有）；项目职能负责人（若有）；PMO成员列席人员经区域公司总经理批准会议成果1、发展部负责人或PMO召集人宣读会议结论；2、形成上报投委会的《土地投资分析阶段成果》会议成果处理（区域公司层面）成果整理发展部负责人成果审批区域公司总经理送达范围否增加送达所需审批不得增加送达送达途径集团项目运营管理系统会议成果处理（集团层面）上报成果《土地投资分析阶段成果》上报对象集团投委会上报负责人发展部负责人二、PMO项目启动会会议内容PMO项目启动会会议目的尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点； 并作出项目的第一次（也是最重要的）决策；议题准备1、项目负责人将项目预案、计划、成本预案提交上会（确保提交最新版本）基本情况；若有模型挂网，请一并准备；2、营销部准备项目定位（刷新）、客户肖像素描召集人PMO召集人议题审批区域公司总经理会议内容1、在项目获得后对项目进行审视、推演；2、对项目一二级计划进行梳理；3、对项目成本预案进行梳理；4、向项目负责人、项目职能负责人交底；5、就项目进一步达成共识，对重要计划节点、成本预案以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源的匹配。

会议时间应在取得项目第五个工作日开会，最迟不得超过8个工作日内完成；通常会持续12-24个工作小时主持人区域公司总经理参会人员项目负责人（必有）；项目职能负责人（尽量有）；PMO成员列席人员经区域公司总经理批准会议成果1、形成可实施并能分解到三级的项目一、二级计划（集团提供一级计划指导模版，区域公司制定分解到一级计划指导模版）2、形成《目标成本预设（启动版）》3、若预案深度够，可以形成上报集团阶段性成果《项目启动阶段成果》（即将PMO项目启动会与PMO阶段性成果审查会联合召开）会议成果处理（区域公司层面）成果整理PMO召集人成果审批区域公司总经理送达范围参会人员增加送达所需审批不得随意增加送达，否则需经区域公司总经理审批送达途径集团项目运营管理系统会议成果处理（集团层面）上报成果《项目一、二级计划》和《项目启动阶段成果》（如有）上报对象进入集团项目阶段性成果审批流程上报负责人PMO召集人三、PMO阶段成果审查会会议内容PMO阶段成果审查会会议目的对集团定义的项目阶段性成果进行分析，并控制决策质量，形成上报成果和改进措施议题准备项目负责人和职能负责人准备相应资料的PPT召集人PMO召集人议题审批区域公司总经理会议内容1、由项目负责人将阶段性成果逐项向PMO成员展示；2、与会成员对照上一阶段的阶段性成果系统分析讨论其间的联系、成果的质量，揭示可能的瑕疵风险以及提出改进意见。

会议时间按计划拟订的节点召开；通常会持续1-2个工作小时主持人区域公司总经理参会人员项目负责人（必有，只参加自己项目）；项目职能负责人（必有，只参加自己项目）；PMO成员（人力资源可不参加）列席人员经区域公司总经理批准会议成果1、形成上报集团阶段性成果；2、围绕成果瑕疵形成可实施的改进计划；3、完成知识积累（可上升到制度、流程、指引、摸板等）会议成果处理（区域公司层面）成果整理PMO召集人成果审批区域公司总经理送达范围参会人员增加送达所需审批不得随意增加送达，否则需经区域公司总经理审批送达途径集团项目运营管理系统会议成果处理（集团层面）上报成果《各项目阶段成果》上报对象上报负责人四、PMO项目关键决策会会议内容PMO项目关键决策会会议目的遇到《项目周例会》中第（3）和第（4）情况时议题准备项目负责人和职能负责人准备相应资料的PPT召集人PMO召集人议题审批区域公司总经理会议内容1、由项目负责人表述问题和遇到的决策困难；2、与会人员讨论对策；3、达成共识由区域总经理最后裁定会议时间不定期或定期，由区域公司自定；会议时间长度由区域主持人区域公司总经理参会人员项目负责人（必有，只参加自己项目）；项目职能负责人（必有，只参加自己项目）；PMO成员（人力资源可不参加）列席人员经区域公司总经理批准会议成果形成决议，并作出会议纪要会议成果处理（区域公司层面）成果整理PMO召集人成果审批区域公司总经理送达范围参会人员增加送达所需审批不得随意增加送达，否则需经区域公司总经理审批送达途径集团项目运营管理系统会议成果处理（集团层面）上报成果不需上报上报对象上报负责人无五、PMO月度运营会会议内容PMO月度运营会会议目的以月为单位，对项目运营进行回顾议题准备计划财务部和PMO召集人准备各项目由销售价格、进度计划、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变动测算资料召集人PMO召集人议题审批区域公司总经理会议内容1、由计划财务部和项目负责人展示项目在售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化；2、对项目一二级计划进行回顾；3、与会人员围绕变化的关键点进行分析，并找出原因与下一步改进对策；4、相应职能负责人就改进措施和时间作出承诺会议时间每月最后三个工作日之前主持人区域公司总经理参会人员项目负责人、项目相关职能负责人、项目PMO成员（项目负责人和项目职能负责人务必从头至尾参加）列席人员项目负责人可带一些核心团队成员参加；或其他经区域公司总经理批准人员会议成果1、改进措施、对策、承诺；2、完成知识积累（制度、流程、指引、摸板等）会议成果处理（区域公司层面）成果整理PMO召集人成果审批区域公司总经理送达范围参会人员增加送达所需审批不得随意增加送达，否则需经区域公司总经理审批送达途径集团项目运营管理系统会议成果处理（集团层面）上报成果《区域公司月度计划运营简报》上报对象集团计划运营专员上报负责人区域公司计划运营专员六、PMO年度/半年度运营总结会会议内容PMO年度/半年度运营总结会会议目的以半年或一年为周期，对项目运营进行回顾；（当月月度运营会可合并或取消）议题准备1、与月度运营会相同；2、由计划财务部和PMO召集准备因售价、进度计划、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化；（按照项目口径进行、时间区间在过去6个月或12个月内、采用挂图或PPT的形式）；召集人PMO召集人议题审批区域公司总经理会议内容1、由计划财务部和职能负责人展示项目在售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化；2、与会人员围绕变化的关键点进行分析，并找出原因与下一步改进对策；3、相应职能负责人就改进措施和时间作出承诺会议时间半年或年末的三个工作日之前主持人区域公司总经理参会人员项目负责人、项目相关职能负责人、项目PMO成员（所有参会人员从头至尾参加）列席人员项目负责人可带一些核心团队成员参加；或其他经区域公司总经理批准人员会议成果1、改进措施、对策、承诺；2、完成知识积累（制度、流程、指引、摸板等）3、《项目一、二级计划》（年度或半年版）会议成果处理（区域公司层面）成果整理PMO召集人成果审批区域公司总经理送达范围参会人员增加送达所需审批不得随意增加送达，否则需经区域公司总经理审批送达途径集团项目运营管理系统会议成果处理（集团层面）上报成果《项目关键节点计划》（年度或半年版）上报对象集团计划运营专员上报负责人无七、项目周例会会议内容项目周例会会议目的每周在四个项目职能负责人之间自行回顾并做出判断、决策议题准备相关图说、资料、PPT、计划召集人项目负责人议题审批项目负责人会议内容①不影响集团关键节点的完成，项目负责人和各职能负责人达成共识并得到承诺后，可直接调整计划②不影响集团关键节点的完成，项目负责人和各职能负责人不能达成一致时，项目负责人可要求相关职能负责人参加并达成共识，会后可直接调整计划③不影响集团关键节点的完成，项目负责人和各职能负责人未能达成共识时且未能得到承诺后，项目负责人应在会后当日（最迟不超过第二日）召开专题会议讨论，并达成共识，否则上报区域公司总经理裁决，或由区域公司总经理安排上PMO会议决策。

④项目负责人预测到如影响集团关键节点立即上报区域公司计划运营专员，评判是否立即召开PMO会议决定会议时间每周五定期召开（也可临时增加召开，由项目负责人决定）主持人项目负责人参会人员①项目负责人+项目职能负责人②③：项目负责人+项目职能负责人+某些职能负责人列席人员会议成果1、计划调整版本（每一版应明确标出与上一版的变化以及变化原因）2、纪要（共识、承诺、资源保证等内容）会议成果处理（区域公司层面）成果整理项目负责人成果审批区域公司总经理送达范围参会人员、PMO成员增加送达所需审批送达途径会议成果处理（集团层面）上报成果上报对象上报负责人PMO：(Project Management Office)区域公司项目运营决策机构PMO成员：总经理、区域公司计划运营专员以及区域公司发展、研发、工程、造价、营销、计财、人力资源的职能负责人PMO最高负责人（主持人）：区域公司总经理当PMO其他成员之间不能达成共识、不能实现相互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高负责人作最后的决定PMO召集人：是地区公司项目管理的总牵头人，也是PMO会议召集人，通常也兼任地区公司项目计划运营专员、定义地区知识管理员，其权限职责将在集团的PMO系统和知识管理体系中。

PMO的运作形式：主要是由各种PMO会议组成以上为会议指导模版,各区域公司可进行微调PMO会议指引1、PMO会议中最重要的两个会议是：预案决策会和项目启动会2、预案决策会的质量取决与对市场趋势的判断、对城市地段发展的解读、预案深度、企业在溢价和成本上的竞争力3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导致后期会议大量增加●项目启动会的成功与否取决于该项目在集团、区域公司的战略定位是否清晰、客户定位是否准确、客户肖像是否准确、开发预案推演是否成功以及各职能参会人员对业务是否精通●项目启动会的质量取决于项目一、二级计划的编制质量以及《目标成本预设（启动版）》的。