中原长春益田御水丹堤营销推广报告.ppt

Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播益田御水丹堤营销推广报告长春中原地产代理有限公司2010-3-9Code of this report | 2© Copyright Centaline Group, 2009汇报说明通过对长春市场、区域市场分析，结合项目自身价值点，制定合理营销策略通过有的放矢的营销策略使益田企业品牌在长春落地生根，树立一线房地产品牌开发的主权地位，同时让益田首个项目在长春开创一个发展新纪元，从而实现双品牌共赢的有利结果Code of this report | 3© Copyright Centaline Group, 2009第一部分：市场分析第二部分：项目分析第三部分：项目定位报告纲要：第四部分：项目营销推广策略第五部分：营销回款计划及营销费用预算Code of this report | 4© Copyright Centaline Group, 2009市场分析 Part 1Code of this report | 5© Copyright Centaline Group, 2009长春市场分析——供求分析1、供应市场受持续高需求的影响，部分开发商调整开发节奏，加快新产品入市，导致供应在9月井喷。

09年市场供应环比减少13.35%08年市场不景气，造成对09年市场预期错误，致使供应相对匮乏Code of this report | 6© Copyright Centaline Group, 2009长春市场分析——供求分析本年度市场成交量持续高位运行，9月份“明年优惠政策将停止”的言论造成需求市场的紧迫感，拉动了4季度的成交量部分刚性需求08年受市场环境影响被抑制，在本年度得到释放，在一系列积极政策的刺激下，刚性需求、改善型需求被充分释放09年市场需求环比增长36.81%2、需求市场Code of this report | 7© Copyright Centaline Group, 2009上半年在市场情况还不是很明朗的情况下，市场以低价格来保证成交量5月触底反弹伴随着城市发展、人民生活水平提高、外埠知名发展商带来的产品革新、土地价格的上涨，长春楼市价格水平逐年上升3、价格水平长春市场分析——供求分析5月份短暂的供求平衡之后，供应缺口一直不能被填补，导致房价持续攀升Code of this report | 8© Copyright Centaline Group, 2009从版块整体未来发展来看：房价不高，刚需为主。

改善居住首选长春市场分析——2010年市场预测Code of this report | 9© Copyright Centaline Group, 20092010年房地产市场走势预测2010年市场预测小结：由于长春市场发展的潜力较大，2010年许多一线开发商纷纷在长春拿地，另外还有新入驻长春市场的一线品牌开发商，这将让2010年市场竞争更加激烈对于本项目而言良性的市场发展给予我们优质的发展基础，同时激烈的市场竞争也将让我们的项目面临更大市场挑战供应市场——预计供应量呈现平稳增长态势需求市场——预计2010年成交量与2009年持平，仍呈现较平稳的态势房价走势——2010年市场成交均价将保持平衡的发展态势，稳中略有提升长春市场分析——2010年市场预测Code of this report | 10© Copyright Centaline Group, 2009长春房地产市场分析小结近三年房地产发展供求关系较为平稳，因此长春房地产发展也较为平稳，经历了高潮——平淡——高潮的波幅变化，但整体发展较为平稳，由于城市经济发展落后，房地产成交价格一直处于全国房价的后几名，因此无论市场起伏变化大小，房价都一直处于平稳上升的态势，因此得出结论：长春房地产市场拥有较大开发与发展空间，房价仍将维持稳步上升的良性态势。

Code of this report | 11© Copyright Centaline Group, 2009未来板块将逐渐向南发展：（1）未来区域中高端市场由区域成熟的价值核心区和生态环境优越的高端资源区形成区域级争夺，竞争将日益激烈2）起步发展区随着板块的发展及地块的成熟，将形成品质及产品的再次升级高新区市场分析高新区板块发展解读（1）价值核心区：随着城市发展及板块扩张，现阶 段区域将成为主城中高端聚集区，项目富源区 的概念已成功树立，为高新开发区项目树立了 中高端的成熟发展市场2）起步发展区：板块逐渐成熟，随着核心价值板 块的发展及区域逐渐成熟，板块开始向南发展 ，片区内未来的发展核心区将得到转移，这将 为本项目片区带来较大潜力发展空间Code of this report | 12© Copyright Centaline Group, 2009预售在售保利罗兰香谷倚澜观邸融创上城伟业星城金越逸墅蓝湾澳洲城保利前进大街项目天茂高尔夫项目吉大菲尔瑞特本案重点竞争项目Code of this report | 13© Copyright Centaline Group, 2009项目产品形象未来供应量2010年入市 产品类型入市产品面积区入市时机保利罗兰香谷多层洋房 、小高层 、高层、 联排别墅市场定位：城市文化别墅社区 形象定位：出自名门的优雅9.5万平别墅、四层洋房、 高层别墅：245—290平； 四层洋房地130—160 平 高层：90平2010年4月三期即将入 市融创上城多层洋房、 别墅市场定位：60万平首席学院派别 墅社区 形象定位：开始上层生活的地方5.4万平小高层、洋房小高层：88——155 平 多层：98——260平2010年3月四期即将入 市倚澜观邸小高层、高 层、别墅市场定位：长春首座纯生态绿色 住区 形象定位：英伦情怀、湖居尊邸20万平别墅、小高层别墅：暂未定 小高层：80——240 平 伟业星城多层、小高 层市场定体：长春产席南加洲风情 社区 形象定位：5万人的南加洲梦想汇 聚13万平多层、小高层多层：84—146平 小高：55——70平2010年4月三期即将入 市金越逸墅蓝湾多层、小高 层、别墅市场定位：22万平超大纯别墅社 区 形象定位：城市中心的深宅大院18万平别墅别墅：180——260平2010年4月二期即将入 市天茂高尔夫项 目洋房、别墅暂未定175万平暂未定保利南部新城 项目别墅、洋房 多层洋房暂未定40万暂未定区域市场及竞品未来供应量分析高新区市场分析Code of this report | 14© Copyright Centaline Group, 2009高新区市场分析2、区域未来供应量较大，中高档及高档项目市场竞争较为激烈！• 区域内07-09年住宅土地供应量共199.64万㎡，• 高新区目前市场结余存量约246万平，未来供应量约332万平，以中高 档及高档项目为主高新区发展特征1、城市的西南富源区，也是房地产项目中高档居住区，同时也是房价格攀升速度 最快的区域之一，未来还有较大发展空间！•高端别墅类产品——均价约为7200-11000元/平方米 •中高端类产品——4200—5500元/平方米； •中端及中低端产品——3200—3800元/平方米Code of this report | 15© Copyright Centaline Group, 2009区域市场分析l 整个区域价格及成交量均位于城市上游水平，板块稳步发展l 未来上市项目多集中在区域南部，以高端物业为主，将在下半年大量释放高新区区市场小结高新区市场分析因此建议本项目 应该抢战上半年的营销势头，采用快速反 应、准确出击、有效营销投入 来抢战市场先机，快速实现 本项目的营销目标。

Code of this report | 16© Copyright Centaline Group, 2009项目分析 Part 2Code of this report | 17© Copyright Centaline Group, 2009项目分析——项目概况项目经济技术指标项目四至北临金越地块、南临显达路、西临超凡大街、东临超越大街项目用地面积A地块5.9514万㎡共计39.2014万㎡B地块8.58万㎡C地块24.67万㎡ 项目总建筑面积A地块6.97万㎡共计46.65万㎡B地块15.81万㎡C地块23.87万㎡ 住宅总建筑面积A地块4.87万㎡共计31.21万㎡B地块6.86万㎡C地块19.48万㎡ 项目容积率A地块0.941.0B地块1.46C地块0.8 总户数A地块460户共计2698户B地块686户C地块1552户Code of this report | 18© Copyright Centaline Group, 2009项目分析——项目区域分析本项目地块位于长春市高新区南部规划新区内，紧临生态景观轴，地处城市与自然交接处，具有独特的自然景观与城市环境界面。

Code of this report | 19© Copyright Centaline Group, 2009区域 发展科技> 五大主导产业基础，形成六大基地、一区多园的框架 文化> 多所名校、30多家世界500强企业、科研所等形成区域文化高端> 高档楼盘落户高新、高端生活配套，带动区域高端发展趋势前景> 未来城市副中心，高档生活圈生态> 两条水系，四大公园长春最好生态环境之一教育> 长春大学城，一站式教育资源配套居住> 生态居住与人文居住理念营造，高端住宅成发展主导项目分析——项目区域分析Code of this report | 20© Copyright Centaline Group, 2009项目分析——项目资源与价值分析景观资源2区域环境1人文环境3交通环境4外部资源优势> 目前区域内房地产核心区已经形成，高端住宅成为主流配套正逐步完善中，未来生活配套（购物、休闲、运动、文化）一应俱全> 提升点：内外双景，七重绿化；营销性景观设立> 提升点：“凤舞南天”的交通规划构想，积极联系加快项目周边公交线路的开通> 提升点：加快落实核心区名校师大附小入驻，并进行宣传，打造“一站式教育资源配套”Code of this report | 21© Copyright Centaline Group, 2009项目分析——项目资源与价值分析企业品牌项目规模产品特点内部资源优势> 提升点：40万平分期开发，具有升值潜力，通过一期口碑树立，带动后续产品销售。

> 提升点：在适度的产品面积中增加附加值，获得客户认可> 提升点：通过户外、杂志、公关活动提升企业品牌影响力，从而带动项目品牌提升通过露台的设置 巧妙构出小书房 ，使八十多平拥 有三房功能空间 ，让产品高附加 值！Code of this report | 22© Copyright Centaline Group, 2009项目分析——关于项目核心价值点的最终结论分析项综合评定区域规划★★★★★★生态环境★★★★★企业品牌★★★★产品规划★★★园林景观★★生活配套★Code of this report | 23© Copyright Centaline Group, 2009项目定位 Part 3Code of this report | 24© Copyright Centaline Group, 2009项目定位——项目一期目标客群分析目标客群主要来源 1、主力客群锁定在朝阳、高新、汽开三区 2、核心客群定位为三区改善性需求为主的“30-45岁中产阶级” 3、辐射客群是以三区为基础。