房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案[12].docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.投资利润率的计算公式是()A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值【正确答案】A2.在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A3.【真题】运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【正确答案】C4.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A5.开发成本包括()A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费【正确答案】A6.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【正确答案】D7.运用成本法估价，最直接要懂得()A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确答案】B8.运用路线价法估价的前提条件是（）A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B9.假设开发法更深层的理论依据，类似于()A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理【正确答案】B10.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D11.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A12.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B13.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一"法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。

A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D14.路线价法估价的第二个步骤为()A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段【正确答案】A15.对新建的经济适用住房出售价格实行()A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价【正确答案】A16.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C17.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用【正确答案】A18.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D19.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。

A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【正确答案】B20.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D21.划分路线价区段的最主要标准是()A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C22.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C23.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B24.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元该宗土地的评估价值应为()A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元【正确答案】D25.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()。

A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表【正确答案】A26.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D27.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼这种高层建筑地价分摊方法是()A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B28.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C29.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】A30.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。

A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A31.房地产估价是评估房地产的（）B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A32.人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()A.60%B.70%C.80%D.90%【正确答案】C33.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B34.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A35.【真题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【正确答案】C36.进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下【正确答案】B37.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍A.6B.8C.6～10D.6～8【正确答案】C38.估价报告书中说明的()限定了其用途A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况【正确答案】C39.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A40.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B41.下列不属于构筑物的是（）A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【正确答案】A42.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D43.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C44.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应。