第七章房产变更测量.ppt

第七讲 房地产变更测量,房地产变更测量概述 房地产变更测量内容 变更测量程序 变更要素调查 变更要素测量 变更测量基准 变更测量精度要求 房地产编号调整 变更测量后资料整理,一、房地产变更测量概述,变更测量:一般指一幢建筑在完成第一次房屋建筑面积测量后，因建筑的改建或扩建建筑功能的改编、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改等涉及权界调整和面积增减变化等而进行的房屋建筑面积测量 适用于已经竣工并完成竣工测量的建筑包括房屋现状变更测量和房产权属变更测量两类 1、现状变更测量：将房地产现状的变化具体反映在分幅图和分丘图上，属于修测或补测，它为产权变更创造了条件； 2、权属变更测量：属于产权登记证明测量，是一种政府行为的测量，所提供的产权证附图具有法律效力二、变更测量的内容,1.现状变更内容： （1）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、层数、用途）和平面位置的变化； （2）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌； （3）房屋围护物和附属设施的变化； （4）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化； （5）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新； （6）房屋及其用地面积的增减变更； （7）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。

2.权属变更内容,（1）产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、人股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更； （2）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引发房屋占地范围的调整； （3）征(拨)用地，出让或转让土地使用权而引起权利范围的变化； （4）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋 （5）房屋他项权利（抵押、典当）设定权利范围变更或注销； （6）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正三、变更测量程序 1.变更信息采集 2.信息分类根据现状资料，确定变更范围； 3.进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查； 4.变更后的分户权界等房产要素的测定和面积量算； 5.调整丘号、界址点号、幢号和户号等有关房地产编码； 6.房地产资料的修正准备工作,外业工作,内业工作,四、变更要素调查,1.现状调查：房屋及其用地的自然状况变化的调查自然状况一般是指房地坐落、建筑类别、用地分类等情况利用调查表，对照房产图，进行调查与核实 2.权属调查：房屋及其用地的权利的调查，包括登记权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况，利用申请表或调查表进行调查与核实。

3.界址调查：房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定可分成认界、确界、标界三个阶段五、变更要素测定,房地产变更登记以产权户为单位进行，变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定 1.现状变更测量：范围、内容 卷尺、数字采集 2.权属变更测量：根据权属变更登记申请书、房产及其用地位置草图、权利证明文件，约定日期，通知申请人现场指界，实施分户测量依据：控制点、界址点、房角点，注意检核） 同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复测图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不附值应在《房产测量规范》规定的限差以内六、变更测量的基准 变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点 七、变更测量的精度要求,1. 房地产变更测量的控制点精度要求 现有的平面控制点、界址点、房角点都可以作为变更测量的基准点利用前应检查其点位的可靠性 同站检测之差（较差）不超过图上±0.2 mm，即对于1：500比例尺的房产图相当于10 cm； 异站或自由设站检测之差（较差）不超过图上± 0.4mm，即对于1：500比例尺的房产图相当于20cm 当用实测距离与由坐标反算的距离进行检核时，其距离较差不超过2倍相应等级平面控制点点位中误差。

2.房地产变更测量后图上精度要求,变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致3.房地产变更测量后解析精度要求,房地产变更测量后的解析精度是指界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，点位中误差不超过±0.05 m面积中误差执行《房产测量规范》中面积测算中误差的有关规定，其面积限差为：,*支丘号的编立,组合丘；面向主丘大门从左到右、从外到内呈反“S”形顺序编立 丘支号：如“48-6”表示是第48丘内的第6户房屋所有权 同房产分区及以上的编码或分幅图图号一起使用八、房地产编号的调整,,,,,,,,,,,,,房产分幅平面图注记说明,1.丘号、丘支号 不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新编丘号新增丘号要按编号区内的最大丘号续编。

组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编 2.界址点点号、房角点点号 相邻丘的合并，合并丘外围界址点点号不变；同丘分割，新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编 3.幢号 房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新增幢号按丘内最大幢号续编；房屋部分拆除，采用原幢号；分为整幢灭失，其幢号注销；丘内新增房屋，按丘内最大幢号续编九、房地产变更后资料的处理,*房地产已有登记资料的处理 1.房产变更图的处理： 现状变更，通过修测补测，实地修正分幅图，同时做出现状变更记录，以便修正房地产分丘图 房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图 已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生2.房地产卡的处理,房地产卡片的制作：房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片或重新制卡、销卡 修正卡片：因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。

房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡 已经建立微机管理系统的单位，对已建的房地产卡片经一次性输入电脑后可以取消卡片，但对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料3.档案的处理,根据权属变更档案和变更测量记录，对已建立的房地产产权登记档案进行异动变更和补充，由于房地产产权登记档案分类方法的不同，分别有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件（测量草图、分户图）和产权证明文件应分户归档，对按丘（地）号建档的单位，丘内再分户立卷 房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须合并相应的档卷内备查 已建立微机管理系统的单位同样要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行处理4.房地产簿册的处理,根据房地产登记、发证成果和分类管理（如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等）的需要编制簿册，如：发证记录簿、房屋总册、房地产登记簿册、档案清册、房地产交易清册 此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等，上述各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更。

变更的依据是权属变更档案和有关凭证；现状变更则根据现状变更单例1：房产分析,分割前：丘支号： ，幢号：（2） 房屋产权面积：（已知）S＝100.50,,,分割后：丘支号：、 ， 幢 号：（8）（9）， 实算面积：32.98 、 68.12 ，,,,,例2：房产分析,面积闭合差： （32.98+68.12）－100.50=0.60 1.40 房产面积限差： （三级）0.08 +0.006S=1.40 改正后面积：,,,,,,例3：房产分析,本章结束,。