销售面积的计算方法.ppt

至精至诚 和谐共赢商品房销售面积计算至精至诚 和谐共赢目 录ØØ 商品房销售面积的概念商品房销售面积的概念ØØ 商品房销售面积的构成商品房销售面积的构成ØØ 商品房销售面积的计算方法商品房销售面积的计算方法ØØ 常见的几种商品房面积的计算常见的几种商品房面积的计算ØØ 应注意的几点问题应注意的几点问题至精至诚 和谐共赢 商品房销售面积的概念商品房销售面积的概念：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的 建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房 的建筑面积中扣除）商品房按“套”或“单 元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元 内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和销售面积＝套内面积销售面积＝套内面积+ +公摊面积公摊面积＝建筑面积（含外墙粉刷层面积）＝建筑面积（含外墙粉刷层面积） 至精至诚 和谐共赢商品房销售面积的构成商品房销售面积由两部分构成： 1.套内面积：套内建筑面积系指套内使用面积、 套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和 2.共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃 圾道、变电室、设备间、公共门厅、走道、值班 警卫室等，以及为整栋房屋服务的公共用房和管 理用房的建筑面积。

共有共用建筑面积还包括套和公共建筑之间 的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积 一半的建筑面积 至精至诚 和谐共赢套内房屋使用面积1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨 房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和 2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道、管 道井均计入使用面积 4、内墙面装饰厚度计入使用面积至精至诚 和谐共赢套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或 其他承重支撑体所占面积，其中各套之间的分隔墙和套 与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）等共有墙 ，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积（按墙体 的中心线划分）套内自有的墙体按水平面积全部计入 套内墙体面积（例如户内卫生间与卧室的隔墙） 至精至诚 和谐共赢套内阳台面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平 投影面积计算其中封闭阳台按水平投影面积全部计算 建筑面积，未封闭阳台按水平投影面积的一半计算建筑 面积 （与现行建筑面积计算方法的最大的区别之处 ）现行建筑面积（规划局计算标准）计算规则为所有阳台 均按一半面积计算至精至诚 和谐共赢 共有共用建筑面积共有共用建筑面积（公摊面积）包括：电梯井、管道井、 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、 值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用 房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以 及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积 外墙皮水平投影一半的面积=L外中*（外墙皮一半的厚度+ 保温层厚度+粉刷层厚度）独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢楼服务的管理 用房、公共用房、以及作为人防工程的地下室都不计入 共有共用建筑面积至精至诚 和谐共赢商品房销售面积的计算方法ØØ 销售面积＝套内面积销售面积＝套内面积+ +公摊面积公摊面积＝建筑面积（含外墙粉刷层面＝建筑面积（含外墙粉刷层面 积）积）至精至诚 和谐共赢1.套内面积：按照各房间中心线的水平投影面积计算； 层高小于2.2m不计算面积，人防不计算面积2.公摊面积：根据商品房的复杂程度不同可以分为N级 ，第一级为全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯 机房等；第二级为本层公摊，以此类推3.公摊系数：公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后 保留5位[房管局保留6位]）商品房销售面积的计算方法至精至诚 和谐共赢公摊原则和方法： 1.产权房有分割文件和协议的，按文件和协议执行；否则按相关房 屋建筑面积按比例进行分摊 2.共有共用分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用面 积。

与本幢不相连及为多幢房屋服务的变电室、设备间、门卫房等 不得分摊到本幢楼.商住楼的商住部位楼梯（不含商业自用）和突 出屋面的楼梯间为全楼分摊，住宅部位的楼梯间由住宅分摊 3.公摊面积：根据商品房的复杂程度不同可以分为N级，第一级为 全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房、配电室、进风机 房等；第二级为本层公摊，以此类推 4.公摊系数：公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后保留5位[房 管局保留6位]）商品房销售面积的计算方法至精至诚 和谐共赢几种常见住宅销售面积的计算方法至精至诚 和谐共赢一、普通砖混住宅楼：1.按照户为单位计算套内面积；（住宅）2.计算公摊面积：（1）外墙皮一半面积； （2）楼梯间面积；3.计算公摊系数K外=外墙皮一半面积/ 套内面积（包含 楼梯间面积）计算公摊系数K21=共有面积（楼梯间面积） +共有分 摊面积（楼梯面积*K外）/ （套内面积）4.计算销售面积＝套内面积×（1+公摊系数K外+公摊系 数K21 ）至精至诚 和谐共赢二、底层框架、上部砖混住宅楼1.按照户为单位计算各套套内面积；（商业、住宅）2.计算公摊面积：（1）一至顶层外墙皮一半面积；（2）商用部位楼梯间面积（不含商业自用的）；（3）住宅部位的楼梯间面积（不含住宅自用的） ；3.计算公摊系数：（1）计算公摊系数K外=外墙皮一半面积/ 套内面积（包含楼梯间面积）（2）计算全楼公摊系数K21＝商用部位楼梯间面积+共有分摊面积（商业部位楼梯间* K外） / 住宅套内面积+商业套内面积（3）计算住宅公摊系数K22=住宅部位的楼梯间面积+共有分摊面积（住宅部位楼梯间* K外） / 住宅套内面积4.计算销售面积：商业销售面积＝商业套内面积*（1+公摊系数K外+全楼公摊系数K21 ）住宅销售面积＝住宅套内面积*（ 1+公摊系数K外+全楼公摊系数K21 + 住 宅公摊系数 K22 ）至精至诚 和谐共赢三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）1.按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、住宅各套面积）2.计算公摊面积：地下室公摊面积（1）地下室外墙皮一半面积（无粉刷及外保温）；（2）地下室公摊面积：地下室的公共走道、楼梯间、电梯间。

±0.00以上公摊面积（1）±0.00以上外墙皮一半面积（2）全楼公摊面积：为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等公共部分 面积；（3） ±0.00以上公摊面积： ±0.00以上楼梯间、电梯间、走道等公共 面积；至精至诚 和谐共赢三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）3.计算公摊系数：（1）计算地下室公摊系数K外1=地下室外墙皮一半面积/ 地下室套内面 积 （包含地下室的公共走道、楼梯间、电梯间）（2）计算地下室公摊系数K11=地下室公摊面积+共有分摊面积（地下室公摊 面积* K外1） /地下室套内面积（3）计算±0.00以上公摊系数K外2 =±0.00以上外墙皮一半面积/ ±0.00以 上套内面积（包含±0.00以上楼梯间、电梯间、走道、为本楼服务的大堂 、电梯机房、设备房等公共部分等公共面积）（4）计算全楼公摊系数K21=全楼公摊面积+共有分摊面积（全楼公摊面积* K 外2 ） /（地下室套内面积+地上套内面积）（5）±0.00以上公摊系数K22=±0.00以上公摊面积+共有分摊面积（ ±0.00 以上公摊面积* K外2 ） /地上套内面积至精至诚 和谐共赢三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）4.计算销售面积：地下室销售面积＝地下室套内面积*（1+地下室公摊系数K外1+全楼公 摊系数21 +地下室公摊系数K11 ）±0.00以上住宅销售面积＝±0.00以上住宅套内面积*（1+±0.00以上公 摊 系数K外2+全楼公摊系数K21 +±0.00以上公摊系数K22 ）至精至诚 和谐共赢四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积 （带地下室）1.按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、商业套内面积、 住宅各套面积）2.计算公摊面积：地下室公摊面积（1）地下室外墙皮一半面积（无粉刷及外保温）；（2）地下室公摊面积：地下室的公共走道、楼梯间、电梯间。

±0.00以上公摊面积（1）±0.00以上外墙皮一半面积；（2）全楼公摊面积：为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等公共 部分面积， （3）±0.00以上公摊面积：商用部位楼梯间、电梯间等面积（不含 商业自用的）；（4） ±0.00以上住宅公摊面积： ±0.00以上住宅部位的楼梯间、 电梯间、走道等面积（不含住宅自用的）至精至诚 和谐共赢四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积（ 带地下室）3.计算公摊系数：（1）计算地下室公摊系数K外1=地下室外墙皮一半面积/ 地下室套内面积（包含地下 室 的公共走道、楼梯间、电梯间）（2）计算地下室公摊系数K11=地下室公摊面积+共有分摊面积（地下室公摊面积* K外 1） /地下室套内面积（3）计算±0.00以上公摊系数K外2=±0.00以上外墙皮一半面积/ ±0.00以上套内面 积 （包含±0.00以上楼梯间、电梯间、走道、为本楼服务的大堂、电梯机房、 设备房等共有共用部分面积）（4）计算全楼公摊系数K21=全楼公摊面积+共有分摊面积（全楼公摊面积* K外2 ） /（地下室套内面积+地上套内面积）（5）计算±0.00以上商业及住宅公摊系数K22= ±0.00以上公摊面积+共有分摊面积（ ±0.00以上公摊面积* K外2 ） （6）±0.00以上住宅公摊系数K23= ±0.00以上住宅公摊面积+共有分摊面积（ ±0.00 以上住宅公摊面积* K外2 ） /地上住宅套内面积至精至诚 和谐共赢四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积（ 带地下室）4.计算销售面积：地下室销售面积＝地下室套内面积*（1+地下室公摊系数K 外1+全楼公摊系数 K21 +地下室公摊系数K11 ）±0.00以上商业销售面积＝商业套内面积*（1+公摊系数K 外2+全楼公摊系K21 + ±0.00以上公摊系数K22 ）±0.00以上住宅销售面积＝±0.00以上住宅套内面积*（ 1+ ±0.00以上公摊系数K外2+全楼公摊系数K21 ±0.00以上公摊系数K22 + ±0.00以上住宅公摊系数 K23 ）至精至诚 和谐共赢计算销售面积应注意的问题1、外墙皮厚度的问题。

外墙皮的厚度直接影响到公摊面积的大小，在房管局计算外墙 皮厚度时面砖及涂料的厚度分别为25及20，当同一层中有面砖及涂料时，取所占比 例大者，同理，同一层中同一面墙有厚度不一致时，取比例大者的厚度 2、阳台面积的问题阳台是否封闭一定要分清楚，阳台上方是否有雨篷及雨篷的大小 都是影响套内使用面积的直接因素若阳台上方无雨篷，或者是挑高阳台雨篷，此 阳台不计算面积阳台雨篷的的投影面积要是小于阳台面积，此阳台不计算面积 3、建筑名称的问题在设计院设计图纸时，往往很多地方的名称与实际使用功能不相 符例如露台，入户花园等此时我们要判断该露台或入户花园是否有顶盖，若无 顶盖或顶盖覆盖不全，此露台及入户花园不计算面积；若有顶盖，并且顶盖覆盖全 的话，按开敞阳台的计算方法计算面积 4、户型的问题在同一幢楼里户型的名称有很多种，同一种名称的户型面积不一定是 一致的，有些细微之处的变化（例如墙体的偏移等），这些细微变化在小户型中会 影响到套内面积的大小，所以在计算小户型时一定要多比较同一名称的户型 5、底层架空的问题在有的图纸设计中，为了配合景观效果等，在一层中会有一部分 墙体围住的架空层，此架空层的墙体是不连续也不封闭的，所以此部分虽然有顶盖 ，但是属于全小区共用的部分，不计算面积。

以能封闭的那部分的墙体作为外墙分 界，计算面积 6、供全小区使用的公共部分面积计算的问题例如物业用房、居委会等这些虽然不 计算销售面积，但是这部分所占的面积是在楼内的，所以这部分与商业、住宅一样 应该分摊共有共用面积，在计算公摊系数时，不要把这部分的面积作为分母给遗漏 。