营改增房地产企业会计处理.docx

细心整理营改增后房地产企业会计处理 1.开发阶段，归集开发本钱 〔1〕购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发本钱〔按XX工程、本钱对象进展明细核算〕 ——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等科目 〔2〕发生开发本钱借：开发本钱〔XX工程、本钱对象〕 ——前期工程费 ——根底设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用 〔或列开发间接费用，借款费用不能抵进项〕 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税〔进项税金〕 贷：银行存款等科目 说明：如能分清本钱对象那么干脆计入该本钱对象的开发本钱 　　借：开发本钱—XX工程(对象) ——XX　　　　贷：银行存款〔应付账款〕 　 不能分清本钱对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各本钱对象之间按必需标准支配本钱支配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、干脆本钱法、预算造价法。

其中：土地本钱——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积 2.预售阶段，取得预售收入〔1〕未完工收到预收款 借：银行存款等 贷：预收账款—XX工程 〔2〕次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税 贷：银行存款 〔3〕次月按预缴的增值税，预缴城建税、教化费附加、地方教化费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 3.完工销售阶段，确认收入、本钱 〔1〕完工支配开发间接费用 借：开发本钱——各工程、本钱对象 贷：开发间接费用 〔2〕完工结转开发产品 借：开发产品——各工程 借：固定资产或投资性房地产〔转作出租或自用〕 贷：开发本钱——各明细 〔3〕交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入——XX工程〔房号〕 贷： 应交税费—应交增值税〔销项税额〕备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。

同时，结转交房局部所对应的本钱：借：主营业务本钱贷：开发产品——各工程〔房号或附房号明细〕 〔4〕扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=〔当期销售房地产工程建筑面积÷房地产工程可供销售建筑面积〕×支付的土地价款 营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/〔1+11%〕*11% 借：应交税费——应交增值税〔营改增抵减的销项税额〕 贷：主营业务本钱——XX工程 月末，计算尚未缴纳的增值税=〔全部销项税额-营改增抵减的销项税额〕-全部进项税额=a 借：应交税费——应交增值税〔转出未交增值税〕a贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a 贷：银行存款a〔5〕结转当期已售面积所对应的税金及附加： 借：营业税金及附加 贷：应交税费--城、教、土增税等。