住房公积金“贷款难”问题的原因及对策分析.doc

房地产金融课 程 论 文住房公积金“贷款难”问题的原因及对策分析温香香（姓名）8（学号）09 土地资源管理 8 班指导教师：望晓东论文成绩：2住房公积金“贷款难”问题的原因及对策分析一 中文摘要 本文通过对目前我国公积金制度存在的“贷款难”问题进行了系统的讨论，首先介绍了公积金的产生是为了惠民、贷款使用率低和购房者贷款手续复杂、商业银行缺乏积极性的现状；然后讨论了贷款难出现的原因以及解决这个严峻形势的方法建议，如简化办理贷款的手续和减少证明材料的过多使用、改进公积金内部服务意识解决不正的官僚作风、健全监督机制、建立信用信息数据库等二、关键词住房公积金 体制改革 贷款手续 贷款时间 服务意识 四 正文 1 前言(或导论) 1991 年，上海率先建立了住房公积金此后，国务院相继颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(1994).《关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》1998),《住房公积金管理条例》1999)此间，虽然各地按照“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的基本原则和要求，采取系列措施，适时调整资金使用方向，加大个人住房代款发放力度，进步推动了住房公积金制度的发展，对加快城镇住房制度改革、完善住房供应体系，改善中低收入家庭居住条件等发挥了重要作用。

但是住房公积金监督机制不健全，住房公积金使用率低，挤占、挪用住房公积金等违法违规现象时有发生，住房公积金存在风险隐患特别是公积金贷款难的问题越来越突出，贷款公积金中心、银行等机构多边跑，手续繁杂冗长，所贷金额不多、材料证明却很多由此，导致怨声四起，公积金所设是为民服务的初衷，却有走歪了路的趋势，所以面临了一个改革的问题2 公积金现状分析公积金贷款“ 难” 与“不难”，往往是“公说公有理，婆说婆有理”，没有一个衡量的尺度难与易是一种感性认识，要很清晰的界定它，也是很难的但如果不子以界定的话，又往往被一些人将贷款难的个案无限”扩大，给公积金造成负而影响，同时也不利于对公积金管理中心进行考核通过比较分析，笔者认为，对贷款难否可引进公积金个贷额占当地整个个人住房信贷市场的份额的比例这个量化指标来进行界定不难理解，这个比例高的话，说明公积金贷款在当地就不难，反之，这个地方的公积金贷款则存在问题2.1 使用率低及资金闲置3按《2004 年中国房地产金融报告》提供的数据，截至 2004 年底，全国个人住房贷款余额为 15922. 3 亿元，公积金贷款余额 2096. 2 亿元，即，公积金个贷占全国个人住房信贷市场的 13. 16%。

以此为标准，高于这个比例，则说明该地的公积金贷款总体上讲不算难，如果低于这个比例，则可视为贷款难了如，2004 年底，北京市公积金贷款余额达到 305. 9 亿元，占当地个人住房信贷市场的 30%多，高于全国标准的一倍以上，完全有理山相信，北京的公积金贷款不难其它省市均可按照这个算法，看看木地的公积金贷款是否真的难再以重庆为例，2009 年重庆住房公积金缴存数额达到 77.17 亿元，其中贷款金额 26.99亿元，占一同期归集金额的 34.970% 比上年 I 均 49.85%下降了 14.88 个百分点，进步说明了公积金贷款比例较低其原囚主要是基于资金的安全性要求较高，支取条件严格，提取数额受到限制同时，住房公积金管理中心市场竟争意识小强，市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原囚使用效率不高，大量资金闲置住房公积金归集的口的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房，但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债，使得公积金的优势末能充分得到发挥表一：住房公积金贷款比重期间 2004 年底 2005 年底第 1 季度1：房地产贷款余额（亿元）26306.3 27650.62：居民个人购买贷款（亿元）15922.3 16743.73：个人住房公积金贷款余额（亿元）2096.2 2223.54：3/1% 8.0 8.05: 3/2% 13.17 13.28资料来源：央行 2004 年《中国房地产金融报告》虽然根据央行 2004 年《中国房地产金融报告》，2004 年底和 2005 年第 1季度个人住房公积金贷款分别为 2096. 2 亿元和 2223. 5 亿元，同比增长 42. 5%和 38. 8%0 但是，同期住房公积金贷款余额分别占房地产贷款余额和居民个人购房贷款余额的比重很小(见表 1>，这说明同期个人住房的增长主要依赖于商业贷款，个人住房公积金的作用小于商业房贷的作用。

2.2 商业银行缺乏积极性根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理就受委托银行而言，如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有，若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取定比例的手续费受委托银行受自身利益的驱动们们对公积金贷款客户采取些消极拖办和误导手段，使得公积金贷款在中请和办理过程中等待时间过长，降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在巧日之内给客户能否贷款的答复，但是山于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行小能实现介署办公，借款人需向每个部门提供相同的材料，顺利办完切手4续最少也需要个月的时间，而小管是开发商还是购房者，贷款资金的快速到位才是关键甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款，也有小少开发商实行商业贷款时给子购房者定的折扣优惠或者先贷商业贷款丙转公积金贷款等方式，这样会额外支出很多相关费用，使得小少准备选择公积金贷款的购房者小得小选择商业贷款2.3 担保费用较高公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，担保公司为借款人中请个人住房贷款而与贷款人签订保证介同并提供连带偿还责任的保证担保行为，其口的是减少贷款风险，保证公积金资金的安全性。

而口前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的，属于垄断经营地位，同时担保费对些低收入家庭也是笔小小的开支，使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了部分3 贷款难的现状和表现3.1 贷款手续繁杂公积金贷款从单位出示证明、公积金管理中心审批、担保审核手续、个人资信调查等中间环节，最快也得半个月到一个月，更有甚者，贷款人要花上 10个月去各个机构办手续盖章等，而商业贷款最快几天就能搞定3.2 贷款数额上限的限制各地都规定了几万到几十万不等的公积金贷款最高限额，本来手续就很复杂的情况下，所能贷到的款项十分有限，这就扼杀了贷款积极性，相对而言商业房贷款没有限额，购房者多一事不如少一事，直接使用商业贷款4 贷款难原因4.1 公积金贷款难成因较复杂，既受制度设计的缺陷、贷款模式的限定等外部因素的制约，也有公积金管理者主观努力不够的因素公积金中心工作人员的官僚作风和不作为态度导致贷款程序进展缓慢主要是思想态度没有端正，缺乏激励和监督机制，得过且过同时由于公积金制度的不健全，导致工作人员对款项的挪用出现大量违法行为的出现4.2 房地产开发商的不配合，也使公积金贷款难度加大某个楼盘要开展公积金个贷，需要开发商向管理中心提供必要资料、办理相关手续。

山于当前房市“火爆”，房子不愁卖不出去，一些开发商就嫌麻烦，不愿和管理中心合作，若购房者需要公积金贷款，即编“公积金贷款手续繁琐，麻烦呀” 等理山搪塞过去因此建立更为完善的公民信用数据库，简化繁琐的证明材料盖章等程序也是行之有效 的方法之一5此外，开发商和银行有某种利害关系(开发商向银行申请开发贷款，银行办要求其协助开展个贷)，也迫使开发商“唆使” 购房者利用商贷还有，因管理中心人员有限，无法派工作人员进驻售楼处，也使不了解公积金贷款的购房者错误认为公积金贷款难而流向商贷5 建议和结语5.1 建议5.1.1 简化贷款手续，取缔各种限制条件山于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的，小以盈利为口的的全额事业单位在这种体制下，资金中心和银行之间的工作小能很好协调起来，双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范，匀_相设置壁皇，极大地影}}向了贷款效率公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联介办公制度，实行条龙服务，提高贷款工作效率，进步简化贷款程序，降低使用门槛，努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押等各种费用，减轻职工负担，真止发挥公积金作为政策性贷款的优势。

5.1.2 管理中心要有危机意识一项制度能走多远，取决于这项制度产生的效果和所发挥的作用如果住房公积金管理中心一味地守摊子，不思进取，不为百姓解忧，不为政府分忧的话，公积金的生命力就成问题因而，管理中心要充分利用现有的政策优势，在公积金使用上要开拓、要创新，要多向中、低收入家庭倾斜只有受到群众的欢迎，公积金的生命力才能日王盛、持久5.1.3 对公积金的监管在现有的体制下，要杜绝公积金管理中心的官员染指公积金，必须有制度约束中心向银行提取公积金，这些制度包括公积金的用途、去向、额度、财政部门的批文等等同时赋子银行对公积金管理中心使用公积金的监管职责，囚为银行在分享公积金贷款利息的条件下，有责任履行监管义务银行与中心分享利息和相匀_监督，有利增加公积金监管的激励5.1.4 加大公积金中心的透明度，包括公积金的使用、收益的分配，简化行政步骤、申请步骤；完善监督机制，再好的体制也需要有一个健全而实用的监督方法才能发挥其最佳效用；建立全面的个人信用等信息的数据库，减少公积金中心对各种公证材料的需求5.1.5 增强服务意识公积金贷款难的问题，从另一而讲，就是管理中心的服务不到位目前，一些管理中心有“机关化” 倾向，坐等客户上门。

居高临卜的“施舍”态度，拖沓的工作作风，使公积金的优势丧失殆尽此外，管理中心在贷款方而，过度依赖受委托银行和房地产开发商，造成信 h,不灵，对市场反应迟缓，这些都阻碍了公积金运作效率的提高而从那些资金运作率高、贷款不难的管理中心来看，他们的服务意识特别强，如为方便职工贷款，设立“ 一站式 ”服务窗口，开辟贷款 “绿色通道”，直接到楼盘6开展上门服务等服务意识增强，贷款就不会难，群众欢迎，政府也满意5.2结语住房公积金的建立的根本口的是充分挥公积金低存低贷的政策优势，加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题，本文从多个角度分析了口前我国公积金个人贷款中存在的问题并从简化贷款手续、公积金中心内部透明化改革、提高服务意识、危机意识等方而提出了些建议，让公积金贷款更快、更简、更人性化，为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统5.3提出待研究问题鉴于公积金制度本身的问题、以及出于服务人民住房这个最基本的出发点，我们甚至可以考虑建立政策性非银行住房金融机构，或者取消我国业己推行近20 年的公积金制度建立政策性非银行住房金融机构将各地的住房公积金竹理中心改制成国家、单位和个人二方共同参与的住房发展积累专项金融实体。

现有分散在各家商业银行的委托代竹住房公积金将集中在一个机构中征缴、使用、提取、保值增值，从而更好地保障公积金缴交者的权益实施难题在于另起炉灶意味着全国现有的 342 个公积金竹理中心的利益格局将被打破此外，新的金融机构资本金估计在 200 亿元以上，这笔巨大的资金究竞是由中央出还是地方出，抑或是各自按一定比例出，都值得进一步探讨而直接取消公积金制度的前提是我国实行工资改革，在工资总额中明确住房支出的构成比重我国目前公积金缴存户仅有 7200 万户，仅为养老保障者 1. 5 亿户的一半，大量的中小企业、民营企业和外资企业未进入公积金制度如果取消公积金制度，在住房保障、在职工工资住房补贴方面，政府则政将承担更大的压力，我国现行住房保障体系也需部分重构未来在推进我国住房公积金制度发展方面，不论是采取完善的办法还是变革的办法，都必须把握相应的基本原则，即必须能够健全我国社会住房保障体系，必须。