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闻中市发展和改革局立件 阎中市住房和城乡建设局乂什闻发改价格[2012] 325号阎中市发展和改革局闻中市住房和城乡建设局关于印发《闻中市物业服务收费管理实施细则》的通知各物业管理公司、房地产开发公司：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合 法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业服务收费管理 办法》和《四川省物业服务收费管理细则》等规定，我们制定 了《闾中市物业服务收费管理实施细则》，经过二年多试行， 不断补充修订完善，现正式印发给你们，请按照执行附件：凰中市物业服务收费管理实施细则IW中市发展和改革局 阊中市住房和城乡建设局2012年 9月 21B抄送：省、南充市发展和改革委员会，市委办，人大办，市府办, 市政协附件:阎中市物业服务收费管理实施细则第一章总则第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合 法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《四川 省物业服务收费管理细则》，制定本实施细则第二条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物 业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择 物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺 诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成第二章物业服务收费管理第四条凰中市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管 部门负责全市物业服务收费的监督管理工作第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水 平相适应的原则第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别 实行政府指导价和市场调节价住宅不含别墅）物业服务收费实 行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节 价前期物业管理，可由建设单位通过招标确定物业管理企业 前期物业收费，由建设单位或物业管理企业与物业买受人签订的 买卖合同时，应当在规定的物业服务费权限内约定前期物业管理 服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间 等内容前期物业服务终止后，物业服务收费标准由业主委员会 与物业管理企业在本办法指导收费标准范围内通过招投标或协商 确定第七条物业服务收费实行政府指导价的，由市政府价格主管 部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因 素，制定相应的基准价及其浮动幅度具体收费标准由业主与物 业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度内在物业服务合同中约 定，并报发改局和住建局备案。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业协 商，在物业服务合同中约定报发改局和住建局备案第八条物业管理企业在小区规划的公共停车位收取的车辆 停放看守服务费是物业收费补充，应纳入物业服务收费管理具 体收费标准由物业管理企业按规定报价格部门审批第九条为准确了解的物业收费成本变化，价格主管部门将不 定期对物业管理企业服务收费实行收费成本监审第十条为了确保物业公司前期物业管理工作的顺利开展，对 前期物业管理服务实行申报备案制度物业管理企业按规定申报 前期物业管理服务收费标准，经价格部门备案同意后，方可收费 物业管理企业在小区内公示经价格管理部门监制收费标准，并接 受业主监督第三章物业服务收费计费形式第十一条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制 等形式约定物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用， 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方 式酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数 额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约 定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费 方式；第十二条 物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记 建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。

一般 按每月、每平方米计收物业服务费经协商可按季度、年度收费第四章物业服务收费形成第十三条实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管 理企业按照本细则制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约 疋凡获得全国城市物业管理（示范）住宅小区或大厦称号的可 在基准价格上上浮眺获得南充市物业管理优秀住宅小区称号的 可上浮5%获得阎中市物业管理优秀住宅小区称号的可上浮哪 对现期整改的物管企业下浮5%攵费实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物 业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报政府价格主管部 门备案第十四条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成 包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服 务支出和物业管理企业的酬金物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、 物业管理区域清洁卫生费用；4、 物业管理区域绿化养护费用；5、 物业管理区域秩序维护费用；6、 日常办公费用；7、 物业管理企业固定资产折旧；8、 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、 经业主同意的其它费用。

第十五条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、 改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务 支出或者物业服务成本第十六条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出 属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用 于物业服务合同约定以外的支出物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资 金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务 资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复第五章实施第十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格 法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳 物业服务费用或者物业服务资金业主违反物业服务合同约定逾 期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其 限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者 物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任物业发生产 权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业 服务资金。

第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开 发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或 者物业服务资金由开发建设单位全额交纳第二十条物业管理企业在执行物业服务收费标准时，要与服 务的等级相适应，不能只凭物业服务资质等级收费，即使物业管 理公司资质等级达到了相应等级，但实质性的服务内容未达到， 则降低一个等级收费，要严格做到有服务行为才收费第六章相关价格、收费的管理第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通 讯、有钱电视等单位应当向最终用户收取有关费用物业管理企 业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取于续费，但不得 向业主收取于续费等额外费用未经许可或委托，严禁搭车收取 其他任何费用第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的， 应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照 规定办理有关于续所得收益应当主要用于补充专项维修资金， 也可以按照业主大会的决定使用第二十三条为加强装修管理，确保装修垃圾的及时清运，物 业公司可按业主房屋装修时物业管理费（每天每平方米：电梯住 宅0. 03元，其他0. 02元），收费按实际装修时间计，但最长不得 超过三个月。

装修垃圾漕运费按建筑面积按最高不超过每平方米 2. 50元协商一次性收取物业管理公司收取上述装修费用后，不得再收取装修工出入 证工本费、电梯使用费等其他费用业主进行房屋装修时造成共 用部位、共用设施设备损坏等的，其损失费用由相关业主承担第二十四条物业公司进入小区实施物业管理收取业主物业 管理服务费和车辆停放服务费后，不得向业主其他任何费用（业 主自愿委托除外）第二十五条物业管理企业已接受委托实施物业管理服务以 外的其他服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复 收取性质和内容相同的费用第二十六条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合 同约定以外的服务，服务收费由双方约定第二十七条物业管理企业应在价格部门办理《收费许可证》, 参加许可证年度审验，实行亮证收费，按时参加《收费许可证》 年审无证收费或《收费许可证》未年审，物业管理企业不得向 业主收取物业管理服务费用，否则，业主可以拒交《收费许可证》 是物业管理企业等级审核与晋升的重要依据第七章监督与检查第二十丿I条物业服务收费按规定实行明码标价物业管理企 业应当将经价格部门监制的收费项目、收费标准和提供相应的服 务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

公示 格式要统一，内容要齐全、规范，主动接受业主的监督第二十九条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或 者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务 资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计第三十条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，对物 业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的实施监督物 业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门会 依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》 予以处罚第八章其他第三十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可 以根据社会经济的发展、市场变化情况和物业管理收费的成本变 化情况，适时调整物业服务指导性收费标准第三十二条未实行物业管理的住宅小区、单位职工宿舍的管 理，可参照本细则执行第三十三条本细则由阎中市发展和改革局负责解释第三十四条本细则自公布之日起执行附上阊中市住宅物业服务收费指导价标准附2:凰中市住宅物业服务等级指导标准附3;阎中市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准附1:阎中市住宅物业服务收费指导价标准一、物业服务收费指导价标准住宅类型物业服务 等级与基准价环境设施设备 项H等级与基准价浮动幅度服务等级基准价 （7G/m2 •月）项H等级基准价 （元/nf •月）多层•级0. 90甲等0. 20根据小区物业管理实 际，允许在基准价基础上上下浮动10%o二级0. 70乙等0. 15三级0. 50内等0. 10高层•级1.00甲等0. 50二级0. 85乙等0. 40三级0. 75丙等0. 35二、服务等级与人员配置住宅类型服务等 级配置人均面 积（U17人）R1人员配置调 整系数R2项H人员数配置参考意见多层…级16000. 6-1项目人员配置数=项目面积-R1 +（50000一项目面积）4-10000XR2二级2000二级2500高层…级13001-1.5二级1600三级2000注：1、多层住宅指7层含）以下住宅，多层电梯项目等级基准价 参照高层丙等。

2本标准中的高层住宅是指8层含）以上的住宅3,面积在2万平米及以下的物业小区，由合同当事人双方参照 本标准协商收费4未达到三级的物业企业收费可在三级收费标准基础上降低1吆 及以上与业主委员会协商收费附2：闾中市住宅物业服务等级指导标。