陕西汉中万邦时代广场业态规划设计方案.ppt

汉中汉中· ·万邦万邦• •时代广场时代广场 业态及功能规划方案业态及功能规划方案北京三和同兴商业管理有限公司 2007-04-29汉中经济 •2005年全市生产总值216.58亿元，按可比价格计 算，比上年增长10.6%其中： 第一产业增加值46.09亿元，增长9.2%；  第二产业增加值85.49亿元，增长12.1%；  第三产业增加值85.00亿元，增长9.8%  “十五”期间，全市生产总值年均增长8.9% •2005年全市人均生产总值5771元，是2000年的 1.78倍三次产业结构由： 2000年的26.4:32.2:41.4调整为 2005年的21.3:39.5:39.2 “十五”期间三次产业年均增长速度分别为5.9%、11.1%和 9.0% •全市居民消费价格总水平比上年上升0.4%，其中 ： 居住价格上涨3.8% 商品零售价格上涨0.2% 工业品出厂价格上涨5.95 %汉中以农业为经济中心，已有三千多 年的历史农林牧渔业总产值83.22亿元 ，人均2746元（按农业人口计算）； 农村人口比重占到总人口五分之四， 县以下消费比重确不到总量的五分之一的 水平，汉中市除汉台区人均社会商品零售 总额超过4000元以上，其余是个县均未达 到2000元。

因此，汉台区以外县域城市的 消费支撑力不足汉台区主导产业为商业服务业 •汉台区总人口53.07万人，非农业人口 24.71万人人口总户数175400户 •商贸流通业和新兴产业：有运达批发市场 、北城货运市场、盛隆家俱城、过街楼蔬菜批发 市场、新时代建材批发市场、陕南电子城等各类 市场50多个 •目前，在汉台区注册的个体工商户、私营 企业，分别达32710户和659户，从业人员达到 84972人非公有制经济提供的税收占地方财政 收入的26.4%汉台区商业汉台区是汉中市十一个区县的商业中 心，也是唯一个最具规模商业区，各种主 要商业业态、业种的经营规模总量达到五 十多万平方米，如不含中小店铺经济面积 计算汉台区人口总量人均商业面积，人均 将达到一平方米（人口53.07万人）《汉中市（汉台区）主要商业业态及经营规模一览表》百货业态家电专业 店超市业态市场业态在建商业名称经营 面积名称经营 面积名称经营 面积名称经营 面积名称经营 面积世纪阳光16430阳光家电4000家乐一店2800运达（石马商、 虎桥商贸）市场110000祥瑞太阳城17000海星星光24000国美电器2000天汉家乐二 店5290运达建材家居城 （一二期）56000金港购物广 场18000国贸商厦4500苏宁电器2000桃心岛总 店3400盛隆家具城70000魅力之城10000商业大厦10080桃心岛家电500阳光超市1800陕南电子城3000东方新世界9900祥瑞商城10300兴汉 家电1200晶众家乐超 市6000赛博数码城4000万邦•时代广 场110000万宝商城4000建业家电700友谊商城3200建业商场800兴汉 商场2400天汉商场600小计76310 10400 19290 243000 164900合计513900（㎡） 汉中市人文环境对消费的影响 •“盆地观念”禁锢人们的思维、观念和 意识； •“自给自足”使人们更满足于现状； •“交通闭塞”阻碍更多的人文交流； •“城市狭小”约束消费空间有更多的扩 展； •“收入低下”促使消费趋于理智，形成 消费质量不高的水平；客流分析汉中市商业客流容易聚集特点，基本 是“北多南少，北重南轻”，客流呈由“北 向南”方向运动。

具体分布特征如下： 第一客流聚集区域以世纪阳光为中心的北大街，客流流动呈南北方向 第二客流聚集区域以运达批发市场和中心广场为中心，客流流动呈环形 状并向南流动 第三客流聚集区域是北大街与莲湖路交汇处，客流流动呈向北向东两个 方向 第四客流聚集区域是以海星大厦为中心，客流流动呈由东向西北方向流 动但是由于东部客流第一选择购物场所的规律是北大街、运达 、世纪阳光，因而世纪阳光不容易客流滞留 第五客流聚集区域是以晶众超市为中心，形成社区型购物商圈 汉中市商业客流动线分析 万邦•时代广场客流分析 •由于位于北小巷与 太白路之间，北广场对 应世纪阳光，南广场与 晶众超市和未来的祥瑞 商城相邻，同时与莲湖 路品牌专卖店一条街相 对应根据万邦•时代广 场的规模和晶众超市、 祥瑞商城及莲湖路品牌 专卖店一条街，将会新 的商圈和磁石效应，形 成新型商业区域性的商 圈将构成强大的吸客能 力 •因此，北部客流首 先将会流入万邦广场的 第一聚客出入口，而东 、西、南三个方向的客 流流向万邦广场的第二 个聚客出入口城市人口规模 N预测全市总人口2005年为382万人，2010 年395万人，2015年405万人。

N其中，汉中市中心市区人口为61万，其中 非农业人口52万， N全市城市化水平2005年为35%，2010年为 40-43%，2015年为50-55%.商业价值评估 •万邦企业是一个具有雄厚发展实力的企业万邦•时代广 场是政府强力支持的项目，他具有非常政治意义和背景 •位于城市的南北中轴线上的中心位置，符合黄金分割线 的最佳点 •与市政府、机场、居民区相邻，具有优越的政治、经济 价值区位 •是城市商业中心新开发区域，具有良好的交通环境，具 备营造都市商业中心条件，这为打造汉中市商业航母，抢占市 场制高点，保持竞争优势创造外部条件 •建筑规模和经营规模，以及市场定位的多元化，多层次 化，具有城市标志性的作用，是汉中城市形象的典范，是一个 在同等商业领域中起“龙头”作用，并能带动周边商机发展的综 合设施 •本项目选择的时机，正是处于汉中市城市经济起步发展 的阶段，这将有利于本项目的成长和稳固 •其定位从外部环境到内部氛围都具有一个比较大的质的 飞跃，因此该项目将肩负着提高区域人气和商业价值的使命商业面积 楼层 位 置套内 面 积公摊 面 积建筑面 积外铺 店3157 7. 3 51405 7. 0 345634.3 8百货3581 3. 0 06139. 0 041952.0 0B1F超 市1032 5. 8 22648. 4 812974.3 0商业 合 计7771 6. 1 72284 4. 5 1100560. 68停车 场1301 2. 8 91413. 2 614426.1 5总计9072 9. 0 62425 7. 7 7114986. 83外铺店数量店 数楼层位置24B1F超市 外边 店 11 3一号楼12 4二号楼12 9三号楼12 1四号楼94五号楼60 5合 计计外铺店面积楼层位置套内面 积公摊面 积建筑面 积 B1F超市 外铺1350.2321.21671.41号楼5671.71105.76777.42号楼6390.63356.79747.33号楼5866.33268.79135.14号楼5940.13349.59289.65号楼6358.42655.39013.6合 计31577. 414057. 045634. 4主力百货店各楼层套内面积 楼层位置面积一层4024.00二层3710.00三层8108.00四层8179.00五层8175.00六层3617.00合计46138.82•第三部分 商业规划 •（业态定位、功能区划、业态选型及组合搭配分析） •经营定位 •（一）战略目标 –打造陕南地区的商业航空母舰 –彻底打破汉中市商业格局，构建汉中市新的商业中心。

–“以大休闲、大娱乐带动购物人潮”，打造汉中地区Shopping Mall的市场定位 模式” –建立： •家庭共享空间 •儿童独享空间 •购物分享空间 •会员尊享空间 •淘宝乐园空间 •年轻一族聚会空间 •文化教育品位空间 •（二）规划宗旨 •指导思想： •“引领潮流、打造时尚” •彰显“业态业种齐全、大众时尚”的目标市场定位 •突出以“休闲、娱乐、餐饮”带动“购物”的经营理念； •满足“一站式消费”的规划空间概念；•规划原则： •尊重历史，面对现实，规划未来，稳步发展 •相辅相成： •商业、超市、娱乐、餐饮、休闲、服务等业态、业种组合，应满足 汉中市未来城市商业发展； •唯一性：规划与设计要具有前瞻性，符合国际 商业发展的趋势，要在汉中市具有不可代替的作用，能够成 为汉中市和周边城市的典范； •概念性定位：从营销的视角出发，不同业态、 业种的空间规划设计，要更具有清晰的主题识别性； •人性化： –以消费人群和消费目的，建造各自 独立的符合消费行为的主题经营空间，易于消费者关注 ； –经营功能搭配协调与互补，满足不 同客群及运营管理需求； –各业种空间衔接合理，服务配套设 施人性化； –人流、物流的平面交通与垂直组织 人性化； –目标客群服务个性（差异）化； –便利性； •竞争性：具有能够与汉中市现有商业竞争的发 展空间； •经营面积和出租面积的效益最大化原则： •规划理念： • “大休闲、大餐饮、大购物、大停车场”。

•满足汉中市及周边城市“一站式消费”的娱乐休闲、餐饮、购物的需求；借用这一概念，是期望本项目 能够代表新世纪新一代精致生活、时尚品味的潮流生活态度，成为当地乃至周边地区极具号召力的时尚休闲娱乐 场所和话题效应的原创建筑 •将休闲、娱乐功能规模化作为该项目的特色定位，这有助于为该项目地产销售建立独一无二的差异 化竞争优势丰富而有特色的餐饮休闲娱乐功能，充满灵感、幻趣和想象力的空间设计和多样化主题装饰风格释 放出难以抗拒的诱惑，吸引和聚集大量人群，为进驻该项目的商家带来可观的人流和商机 •大休闲： •营造一个“家”的室内绿色生态休闲空间环境，提供与满足不同客群休闲娱乐空间； –第一空间：高端消费人群的商务会馆模式的休闲娱乐空间； –第二空间：家庭式（含儿童）休闲娱乐空间； –第三空间：年轻一族“聚会”休闲娱乐空间； •大餐饮： •项目以不同的特色餐饮定位组合，以休闲餐饮、风味餐饮（食街）、传统正餐（品牌）、西式快餐 等，营造“民以食为天，交友以食为媒”的一站式大餐饮消费空间； •大购物： •按计划引进“家世界”大超市，建立汉中市规模最大的的连锁超市 •打破传统百货业态空间规划概念，按消费目的、消费人群、消费性别、消费年龄建立主题店式的大 卖场空间，即店中店，店中街的空间概念。

如：妇女内衣店、西装店、高级钟表店、珠宝店、玩具店、运动休闲 店、淑女服饰店、皮具店等； •临街店铺定位为精品专卖店 •内街一、二层建立符合购物自然形态的街中街，不可拟追求专卖街，满足顾客逛街人性乐趣 •大停车场： •树立项目停车规模在汉中市具有唯一性的亮点，培育市场的竞争性，同时考虑未来停车位增长的需 求，也为了吸引有车族，地下停车位将在设计上预留双层车位的空间目标（层高不低于4.8m） •规划主题： •“享受大都市时尚的生活，拥有田园式休闲的空间” •项目总目标 •开业总目标：2008年1月1日开业 •试营业目标：2007年12月中下旬商圈辐射半径及目标顾客群 商圈支撑依据 (1)人口商 圈区县名称人口（万人）占汉中市总人口 比重（％）商圈内比重％核心主力商圈汉台区5313.9 18.7 次主力商圈南郑县53.814.1 城固县50.0613.1 小 计103.8627.2 36.7 潜力开发发商圈洋县43.811.5 西乡县40.3810.6 勉县41.8911.0 小 计126.0733.0 44.6 合 计282.9374.1 (1)地方财财政收入商 圈区县名 称05年地方财政收 入（万元）同比增长％商圈内比重％核心主力商圈汉台区1651816.740.46 次主力商圈南郑县1038734.2城固县36686.1小计14055 34.43 潜力开发发商圈洋县316414.9西乡县19153.5勉县517314.4小计10252 25.11 合 计40825 (1)消费费商 圈区县名称05年社会商品零售 总额 （万元）同比增长 ％商圈内比重％核心主力商圈汉台。