招商银行个人房产同名转按揭贷款业务管理办法[1].docx

招商银行个人房产同名转按揭贷款业务管理办法第一章总则第一条 为开拓我行个人资产业务，为客户提供便捷的融资渠道，增强个人资产业 务市场竞争力，根据相关法律法规和本行相关规章制度，特制定本办法第二条 本办法是对《招商银行个人银行服务规范一一资产业务》（以下简称《规范》） 的补充，《规范》中对个人贷款的其他相关风险控制的要求仍适用于同名按揭贷款业务第三条 个人房产同名按揭业务（以下简称同名转按）是指已经在他行办理个人房 产按揭贷款的借款人，在贷款尚未结清时，向我行提出贷款申请，我行审批通过后，将 原贷款结清，撤销原抵押，以原房产作抵押，在我行办理按揭贷款的业务办妥最高额 抵押登记手续的，我行给予客户循环授信额度第四条 本办法适用于境内各分支机构开展个人房产同名转按业务对于可以办理 最高额抵押的地区，应充分利用我行住房循环授信业务的优势，对于以商品住房为抵押 物时，尽量为申请人办理最高额抵押，以提高客户的忠诚度暂时不能办理最高额抵押 的地区，可以参照本办法的规定开展同名转按揭贷款业务商铺、写字楼等商业楼宇暂 不能开展循环授信业务，可以通过贷款方式办理同名转按业务第五条 根据借款申请人结清原按贷款的操作不同，主要分为一下两种业务模式：（一） 申请人申请使用我行发放的贷款结清原按贷款，审批通过后，我行发放贷 款结清原按贷款，撤销抵押，重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记。

在发放贷款到抵押 登记手续办妥的期间内，须由借款人提供我行认可的阶段性担保二） 申请人向我行申请贷款，并由担保公司等第三方为借款人垫款或借款人以 自有资金结清原按贷款，撤销原抵押，重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我 行向借款申请人发放贷款经办行须严格审查原借款合同、对帐单、贷款剩余额度证明 等交易信息，防范虚假交易套取银行资金的行为第六条 申请住房循环授信额度的，授信额度可以高于原贷款金额，但授信项下用 于转按揭的贷款金额不得高于原贷款余额，待撤销原抵押，办妥以我行为抵押权人的抵 押登记后方可发放第二笔贷款第七条为加强市场竞争力，各分行可以根据当地市场情况对具有综合偿还能力的优 质客户免除房贷保险，采取客户自愿投保原则勇士应密切关注同业情况及住房按揭房 产发生保险项下损失情况第八条 对于以商铺、写字楼等商业用房抵押的转按贷款，其申请、调查、审查、 审批、放款及贷后缉检查应参照《招商银行个人商业用房按揭贷款管理办法》执行；贷 款用途为经营性的，对应个人财产抵押贷款，其贷款有关规定应参照《招商银行个人财 产抵押贷款管理办法》执行第二章 贷款的对象和条件第九条 他行办理的在按一手楼、二手楼贷款均可在我行申请同名转按业务，可用 于转按申请的原抵押房产包括：一手住房、二手住房、商业用房、写字楼等。

第十条 贷款对象应具备的条件（一） 具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明二） 具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力额度项下 住房贷款的月房产支出与借款人家庭收入比控制在 50％以下（含），月所有债务支出与 家庭收入比控制在 55％以下（含）三） 授信申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄另加 5 年四） 借款人与抵押房产产权所有人一致，有多个产权所有人的，未作为借款 人的所有权人须提供同意转按的书面声明五） 在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，原则上没有出现超过 30 天的拖欠记录，或因其他非个人信用原因造成拖欠的，应提供书面证明六） 我行规定的其他条件第十一条 抵押房产条件（一） 必须为正在按揭的抵押房产，已还清原按揭贷款并解除抵押的房产不属 于本办法规定范畴，但可以按照《招商银行个人住房循环授信业务管理办法（第二版）》 （以下简称住房授信办法）的规定办理相关业务二） 已办妥土地房屋权证或已经具备办证条件，不影响抵押权的落实，产权 完整清晰，有效加强的变现能力，无产权纠纷或争议三） 应满足我行对不同抵押房产的要求第三章 贷款的基本规定第十二条 贷款币种：人民币。

第十三条 贷款金额和成数（一） 抵押房产为普通住房，贷款金额最高不得超过抵押房产评估净值或认定值的 70％，购买自住住房且套型面积在 90 平方米以下的最高不超过80％二） 抵押房产为商铺、写字楼等商业用房，贷款金额不得超过抵押房产评估净值或认定值的 60％三） 具体抵押率根据抵押房产的楼龄确定，不同楼龄对应的最高抵押见下 表经过评估机构评估的，抵押率可以不受楼龄的限制楼龄（年）一手楼最高抵押率（％）二手楼最高抵押率（％）自住别墅最高抵押率（％）商品用房最高抵押率（％）1〜5 （含）80707060%6〜10 （含）70706060%11〜15 （含）65655550%16〜20 （含）606050—21〜25 （含）555545—26〜30 （含）505040—注：楼龄指房产已竣工年限第十四条 贷款用途授信的项下第一笔用途为转按贷款授信项下其他贷款可用于购房、购车、装修、留学、购买大额消费品、经营性等合 法用途，不得用于投资股市等违反国家信贷政策的领域，经办行应要求申请人就贷款用 途给予合理说明，能够提供用途证明资料的应要求申请人提供，并根据贷款不同的用途， 按照相应管理办法实施不同的操作流程。

第十五条 贷款期限（一） 贷款期限加抵押房产已使用年限（以产权证上的竣工验收日期为准）不超过30 年，且贷款到期日不得超过土地使用到期年限抵押房产具备办证条件但尚未办妥 房产证的，贷款最长期限应扣减办证所需时间二） 贷款期限加申请人年龄不得超过 65三） 授信项下单笔贷款期限不得超过贷款用途对应的最长期限用途为购买住 房的贷款，所购房已使用年限加贷款期限最长不得超过 30 年；购买商业用房的贷款，最 长期限不到超过 10 年；购买自用汽车或经营用途的，最长期限不得超过 5 年第十六条 抵押物价的核定同名转按的抵押房产原则上应由我行指定的评估公司进行评估，出具评估报告因 个人资产业务具有收益高、盈利期长等特点，在市场竞争需要的情况下，可以由我行直 接支付评估费用对于以下情况，经分行审批同意，无须由专业评估公司评估经办行与客户签订《招 商银行房地产抵押价值确认单》（见附 1），确认房屋价值为原购价值，抵押价值为贷款 （授信）金额一） 授信额度不超过原按余额（授信额度W原按余额）二） 授信额度超过原按余额但未超过原按合同金额（原按余额V授信额度W原 按金额），且同类房产评估原按余额净值或当地政府部门当前公布的房产交易价格不低于 原贷款时的价格。

同类房产是指与抵押房产同小区、同户型、同朝向、面积、楼层基本 相当，其评估净值足以作为我行判断抵押房产价值参照的物业贷款调查中应掌握贷款 金额的认定依据，并在调查意见中进行详细说明，如同类房产的评估净值出处、市场交 易平均价格比较情况等原按余额是指截止贷款申请日，借款人在他行按揭贷款的未偿还本金 原按金额是指借款人在他行按揭贷款的发放金额经办行应根据原按揭银行提供的对帐单、借款合同、还款清单中剩余本息金额核定原按余额和原按金额第十七条 贷款利率按照中国人民银行及总行对各业务品种的有关规定执行第四章 担保的基本规定第十八条 担保方式（一） 以我行认可的资产作抵押或质押，原则上要求以原抵押房产作为贷款抵押 物二） 由与我行签订合作协议的担保公司提供不可撤销担保三） 经分行风险控制委员会认可的其他担保方式第十九条 以我行发放的同名转按贷款偿还原贷款的，贷款发放至抵押登记办妥前， 由我行认可的第三人提供阶段性担保，抵押登记办妥后，阶段性担保解除一）阶段性担保的担保责任担保人对我行借款人发放的同名转按贷款提供担保，担保范围为该笔贷款项下借款 本金、利息、罚息、复息、违约金及我行实现债权的其他费用。

担保期限为从同名转按 贷款发放之日起至以原抵押房产办妥以我行为抵押权人的抵押登记之日止二）担保公司至少应具备以下条件：1、 具备为个人贷款提供担保的营业范围和经营资格；2、 资金实力雄厚，财务状况良好；3、 履行担保责任记录良好；4、 在我行存入固定金额的保证金，保证金与担保余额的比例由分行风险控制委员 会统一认定三）担保公司担保资格的认定担保公司应为我行认可并签约的担保公司、保险公司等，担保公司的担保资格、担 保额度、担保方式等须经过分行风险控制委员会认定，并由分行根据审贷意见统一与担 保人签署合作协议时关联合作方额度，主担保方式选择“抵押”，附加担保方式可选择 “连带责任”四）代办手续的规定由担保公司协助借款人办理结清原贷款、注销原抵押，同时协助我行办理抵押登记 的，分行应在合作协议中明确代办事项及代理手续的责任，并根据当地办理偿还原贷款、 抵押撤销及重新登记的时间，在合作协议中约定具体责任期限，如贷款发放后超过该期 限仍无法办妥房产抵押登记而造成我行贷款发生逾期的，担保公司承担连带担保责任， 我行可要求其代偿所担保的贷款五）担保公司提供阶段性担保的其他规定1、 我行应留存担保公司的签章样本，签章样本必须由分行资产管理中心双人到担 保公司领取，领取后交放款审查人员专夹保管，在放款审查时审查核对印章是否相符。

2、 担保公司应在我行开立保证金帐户，并按照我行核准的担保额度在保证金帐户 中存入一定比例的保证金（具体保证金比例和收取方式以我行与担保公司签署的合作协 议为准）3、 经办行应根据借款人划款委托书将贷款发放至担保公司在我行开立的存款帐 户，贷款归还原贷款后剩余金额由担保公司转入借款人帐户分行在与担保公司签订协 议中应明确担保公司的上述责任义务，在办理原贷款归还手续的过程中应注意防范借款 人转移贷款资金的风险4、 经办行应建立同名转按贷款台帐，设专人根据台帐监控每一笔转按贷款发放后 抵押登记手续进展情况，对贷款发放后发生逾期的要及时了解情况并及时进行催收和追 索第二十条 原房产抵押的担保方式适用于由担保公司等第三方为借款人垫款或借款人以自由资金结清原贷款，撤销原 抵押，办妥以我行为抵押权人的抵押登记后放款的业务模式借款由担保公司或第三方垫款的，经办行应收集相应的垫款证明，可接受借款人书 面委托，在同名转按贷款发放后，从借款人帐户将贷款资金代为划入垫款人帐户第五章 同名转按贷款基本操作步骤第二十一条 同名转按贷款基本操作步骤（一） 由我行认可的第三人提供阶段性担保，借款申请人使用转按贷款结清原按 贷款的，基本步骤如下：1、 贷款申请和调查；2、 抵押房产价值评估或认定；3、 贷款审查和审批；4、 我行认可的第三人提供阶段性担保、代办手续的，对代办原贷款归还、房产解除抵押及抵押给我行等事项进行委托；5、 法律文本的签署；6、 担保公司对我行出具放款通知；7、 我行发放转按揭贷款至担保公司指定帐户；8、 担保公司或中介公司办理原贷款归还、房产解除抵押及抵押给我行手续；9、 我行建立台帐对抵押办证情况进行跟踪；10、 我行领取抵押后产权证及他项权证；11、 对抵押房产权证及他项权证等资料进行审核，并登记台帐记录；12、 档案归档。

二） 担保公司等第三方垫款或借款人以自有资金结清原贷款的，操作步骤如下：1、 贷款申请和调查；2、 抵押房产价值评估或认定；3、 贷款审查与审批；4、 根据审批结果出具《招商银行个人住房贷款（循环授信）业务承诺书》（见。