每周动态(5月14日-5月20日)_楼市运行.doc

房地产市场运行一、商品房市场1、5月成交面积继续反弹2012年第21周（即5月14日-5月20日），在日常跟踪的40个大中城市中，29个城市的商品房或商品住宅周均成交面积同比上升，其中10个城市同比涨幅超过50%；苏州、厦门、温州、海口同比增幅更在100%以上；涨幅最大的是温州，为263.92%，其次苏州，涨幅亦有233.67%北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆10大重点城市中，仅上海周均成交面积同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅最大，达86.99%其余城市除深圳、天津、武汉外，涨幅都超过20%表： 40个大中城市2012年第21周商品房或商品住宅供应和成交情况城市供应情况完成交易情况成交价格可售套数（套）可售面积（万平方米）成交套数（套）成交面积（万平方米）本月周均成交面积（万平方米）去年5月周均成交面积（万平方米）成交均价（元/平米房）本月周均成交价（元/平方米）北京*815771020.14 249027.79 23.37 17.04 19940 19941 上海68268993.39 199521.67 22.65 24.86 15080 15903 天津　　163917.29 18.07 17.67 10077 9818 深圳26813244.00 8337.34 5.74 5.69 19982 18471 广州55806730.77 213924.60 24.86 20.00 12422 11968 南京*47830561.07 136114.52 13.80 7.38 12870 12868 成都*　　219320.38 17.39 9.80 7120 7141 福州*19040252.00 4094.50 4.57 2.77 12985 12933 长沙（期房+现房）*　　367240.62 35.09 7105 7098 南昌*　　5826.06 7.73 4.59 8590 8586 三亚　　2071.72 1.59 1.35 23068 21582 苏州*37224566.64 289329.83 29.83 8.94 11360 11382 青岛*1064901157.70 9138.83 11.15 15.51 10450 10455 厦门*25855316.61 95810.53 11.44 5.31 12780 12756 大连*　　5624.69 3.93 3.78 11420 11416 贵阳*　　100710.43 12.56 9.47 6010 5996 东莞83769　149214.75 11.28 11.26 7826 8011 惠州*19396243.30 3824.59 7.33 5.96 6340 6339 温州*　　3774.52 3.53 0.97 14890 14876 包头　　5266.27 7.42 7.33 4602 4388 中山*　　100711.60 11.64 12.47 6370 6447 长春*　　115611.96 9.90 15.02 6655 6648 济南　　734　　　　　东营*　　2322.85 2.24 2.63 4090 4263 韶关　　1261.54 1.79 2.35 48094871 南充*46179426.39 6136.22 5.13 4.27 4610 4615 重庆　　472441.06 36.33 24.94 6708 6852 杭州80430 988.89 203121.34 17.40 11.07 　　杭州（不含萧山和余杭）　　130713.37 9.70 6.04 　　武汉*　　289028.66 27.92 26.24 7350 7343 合肥*　　211320.03 15.59 13.50 9860 9863 海口*　　5105.65 5.53 1.90 11900 11907 昆明*　　214714.93 14.01 12.21 10520 10518 哈尔滨*　　4955.56 6.11 7.89 6940 6947 宁波127597945.41 8968.98 7.23 5.20 10507 10621 汕头　　1070.90 1.14 1.75 7393 6430 徐州*　　124714.16 12.25 10.89 6510 6506 扬州*　　2003.39 3.09 2.97 9890 9889 连云港*　　104510.77 10.01 9.94 5820 5844 舟山*11033127.80 620.51 0.95 4.16 14230 14229 蚌埠　　2142.59 2.65 2.91 4864 5036 注： 1.黄色填充部分为商品住宅交易数据，其他城市为商品房交易数据。

2.以星号“*”批注城市的价格为通过报价估算，仅供参考3.受杭州房管局系统升级影响，本周杭州数据仅供参考4.自2012年第2周起长沙统计范围扩大至六区三县、期房+现房数据来源：CRIES中指数据库通过对项目的整理研究发现，热销的楼盘都基本符合两个特点：产品符合市场需求、及价格满足购房者心理预期首先，从成交结构上看，刚需及改善型需求仍然是市场上的主流，在最近热销的楼盘中，多数都属于刚需及改善型其次，价格具有优势，是项目热卖的必要条件以贵阳的中天未来方舟·金海湾组团为例，在5月20日推出1000余套房源，在5小时内即告售罄其起价为3620元/平方米，低于周边楼盘，该楼盘属于低价入市，以性价比取胜的项目随着各家房企进入冲刺半年报的关键期，预计未来会有更多房企以“产品、价格”为导向，进行多区域、多城市的联动营销活动另外值得关注的是，以上海为代表，中高档豪宅成为近期降价的主力，但效果不太明显2月底至3月的这一波以刚需楼盘为主的规模性降价，确实对刺激刚需入市提升楼市成交起到了显著的效果，而4月以来的这一波以中高档项目为主的降价，起码从4月份的成交数据上来看，换量的效果则并没有那么明显4月份上海商品住宅成交为60.9万方，相比3月接近80万方的水平，下调幅度非常明显。

其中原因不难理解：一方面，相比消费能力较差的刚需来说，中高端客户对于价格的敏感度相对偏低，降价跑量的逻辑在中高端项目中未必行得通另外一方面，限购的大环境并没有改变，而中高端的客户往往是被限购的对象，因此这部分需求在转化为实际的成交量的过程中势必会受到一定的阻力预计如果中高端项目继续跌价，政策执行层面又相对偏松，那么未来这部分需求有望真正释放；反之，市场成交上涨的行情将难以持续总体来看，2012年1-21周，成交面积前三位为重庆、上海和苏州北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆10大重点城市中，除苏州、南京、重庆外，成交面积同比2011年均下跌其中天津跌幅最大，下跌32.22%其次上海跌幅为18.06%图：10大重点城市2012年1-21周商品房或商品住宅成交面积同比变化数据来源：CRIES中指数据库2、房价整体继续走低（国家统计局官网，5月18日）4月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%4月，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个，是2011年9月以来下降城市个数最多的月份；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%，同比上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。

4月，70个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有33个，持平的城市有28个，上涨的城市有9个环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%二手住宅价格同比下降的城市有56个，比3月份增加了7个；持平的城市有2个；上涨的城市有12个，涨幅均未超过3.2%4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有9个新华时报，5月18日）近日对10个大型上市开发企业4月的销售情况分析显示，有八成上市房企量升价跌在限购等政策持续的背景影响下，“以价换量”仍是房企的主要销售策略，部分开发企业为了回笼资金，采取降价促销的策略，其中不乏领头上市房企分析显示，2012年4月，10个大型上市开发企业商品房共成交414.6万平方米，环比3月份增长7.1%，比去年同期大幅增长40.2%，同比增幅连续3个月扩大，4月扩大了18.4个百分点从月度销售均价来看，4月份10个大型上市开发企业商品房销售均价约为9252元/平方米，环比3月份下降了7.2%，比去年同期下降14.3%分企业来看，4月份10家上市开发企业中有8家销售均价同比下降，占大多数，其中首创置业均价降幅连续两个月最大，本月同比降幅为33.7%，其次是龙湖地产，降幅在32.8%，其余6家上市开发企业降幅保持在5%-16%。

报告显示，万科4月销售均价是9700元/平方米，比3月份下降7.5%，比2011年同期下降16.8%，降幅比3月份扩大了10个百分点这是万科单月销售均价一年多来第二次跌破万元大关，并创下一年以来的新低路透社，5月18日）中原集团研究中心总监刘渊表示，近期降价潮依然在中国部分城市和部分地区蔓延，预计未来主要城市的住宅价格仍将继续振荡寻底市场普遍预期后市地产市场将在低位保持稳定，政策亦难以放松他分析指出，部分二、三线城市一方面由于库存水平明显偏高，另一方面受经济发展水平和人口导入不足的影响，短期面临严重的供大於求，未来价格出现补跌的概率较大3、投资快速下滑（国家统计局官网，5月11日）2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%数据来源：国家统计局1-4月，全国房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%；其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%路透社，5月18日）地产投资急。