重庆龙溪景苑二期营销策划推广方案.ppt

谨以本案献给天下依然有梦的人们谨以本案献给天下依然有梦的人们重庆重庆龙溪景苑二期营销策划推广方案龙溪景苑二期营销策划推广方案导言导言  顺驰不动产网络集团一直致力于房地产的市顺驰不动产网络集团一直致力于房地产的市顺驰不动产网络集团一直致力于房地产的市顺驰不动产网络集团一直致力于房地产的市场研究和整合营销，为房地产上下游提供优场研究和整合营销，为房地产上下游提供优场研究和整合营销，为房地产上下游提供优场研究和整合营销，为房地产上下游提供优质的资源、打造畅通的平台，也是全国最大质的资源、打造畅通的平台，也是全国最大质的资源、打造畅通的平台，也是全国最大质的资源、打造畅通的平台，也是全国最大的地产综合营运商的地产综合营运商的地产综合营运商的地产综合营运商重庆重庆xx不动产有限公司不动产有限公司        策划中心策划中心 2006 2006－－2 2－－2323我们身处何方？我们身处何方？重庆房市重庆房市位渝北，邻江北位渝北，邻江北房地产市场状况房地产市场状况l重庆房地产市场小节重庆房地产市场小节l江北区房地产市场小节江北区房地产市场小节l渝北区房地产市场小节渝北区房地产市场小节重庆房地产市场小节重庆房地产市场小节l近近几几年年重重庆庆房房地地产产市市场场的的发发展展为为“黄黄金金发发展展期期”。

重重庆庆房房地地产产市市场场红红红红火火火火、、风风风风光光光光，，正正成成为为众众多多本本地地、、外外地地开开发发商商抢抢滩滩的的黄黄金金宝宝地地诸诸多多外外地地实实力力型型、、品品牌牌型型开开发发商商陆陆续续登登陆陆重重庆庆，，重重庆庆本本地地一一批批非非房房地地产产实实力力型型企企业业亦亦陆陆续续转转战战投投资资房房地地产产，， 直直到到2005年年一一季季度度，，重重庆庆房房地地产产市市场场继继续续承承接接2004稳稳健健发发展展的的良良好好态态势势，，房房地地产产开开发发投投资资建建设设规规模模、、土土地地供供应应量量、、商商品品房房竣竣工工面面积积、、商商品品房房销销售售面面积积和和预预售售面面积积等等各各项项指指标标与与去去年年同同期期相相比比，，均均出出现现了了不不同同程程度度的的增增长长房房地地产产开开发发显显现现出出以以市市场场为为主主导导，，以以有有效效需需求求为为依依托的健康、有序发展的总体态势托的健康、有序发展的总体态势l国国家家对对房房地地产产的的宏宏观观调调控控是是房房地地产产市市场场发发展展的的分分界界线线宏宏观观调调控控以以后后开开发发节节奏奏有有所所减减缓缓，，销销售售节节奏奏受受到到严严重重的的冲冲击击，，销销售售数数量量急急剧下降。

剧下降l宏宏观观调调控控后后消消费费者者对对市市场场的的观观望望情情绪绪比比较较严严重重，，预预购购房房群群体体有有延延期购房的准备期购房的准备;但目前整体市场已经开始恢复但目前整体市场已经开始恢复l重庆房市继续向北，重庆房市继续向北，20052005年江北和渝北总体开发量位列第一，据年江北和渝北总体开发量位列第一，据调查显示，在未来调查显示，在未来3 3年内的预购房群体中置业江北和渝北的消费者年内的预购房群体中置业江北和渝北的消费者占占34.3234.32％l消费者年龄呈现两极化趋势，年青人购房和中老年人为子女购房消费者年龄呈现两极化趋势，年青人购房和中老年人为子女购房将成为重庆房地产需求市场的主力群体将成为重庆房地产需求市场的主力群体l对房屋品质的需求越显重要，高品质、多亮点的楼盘才能在市场对房屋品质的需求越显重要，高品质、多亮点的楼盘才能在市场中获得竞争优势中获得竞争优势江北区房地产市场小节江北区房地产市场小节l江北区房地产市场发展迅猛，其发展势头仅次于渝北区江北区房地产市场发展迅猛，其发展势头仅次于渝北区l与与本本项项目目相相距距较较近近的的江江北北观观音音桥桥板板块块以以单单体体楼楼为为主主，，户户型型普普遍遍偏偏小，其容积率比较高，绿化率比较低。

小，其容积率比较高，绿化率比较低l顺顺驰驰公公司司20052005年年房房地地产产秋秋交交会会调调查查得得知知，，在在未未来来3 3年年内内有有置置业业需需求求的消费者选择江北区的比例最大，为的消费者选择江北区的比例最大，为29.1729.17％l江北区在江北区在预购预购房群体眼中的魅力房群体眼中的魅力————居住居住环环境好、升境好、升值值潜力大潜力大l且江北区预购房群体六成来自外区且江北区预购房群体六成来自外区l环境、价格、交通是消费者购房的首选因素环境、价格、交通是消费者购房的首选因素l消费者对房屋的需求更为紧凑化和多功能化消费者对房屋的需求更为紧凑化和多功能化l江北区房地产市场是重庆房地产投资人追逐的首要目标江北区房地产市场是重庆房地产投资人追逐的首要目标 l预预购购房房群群体体希希望望方方便便的的生生活活，，快快乐乐的的运运动动，，不不断断的的学学习习 在在购购房房时选择交通便捷、配套齐全、有运动场所、和学习空间的住宅时选择交通便捷、配套齐全、有运动场所、和学习空间的住宅l七十年代生人力挺江北区房地产市场，八十年代生人尾随其后七十年代生人力挺江北区房地产市场，八十年代生人尾随其后。

 l江江北北区区、、渝渝中中区区、、南南岸岸区区的的上上班班族族成成为为江江北北区区的的预预购购房房群群体体的的主主力力 l江北区观音桥核心商圈商业繁华，门面租金较高，边沿地带商业江北区观音桥核心商圈商业繁华，门面租金较高，边沿地带商业空置比较严重空置比较严重附图：江北区预购房群体的现居住区域附图：江北区预购房群体的现居住区域 附图：江北区预购房群体的现工作区域附图：江北区预购房群体的现工作区域 渝北房地产市场小节渝北房地产市场小节l渝渝北北区区房房地地开开发发总总量量和和发发展展速速度度都都位位居居重重庆庆房房地地产产市市场场第第一一位位，，开开发发中中心位于两路、回兴、鸳鸯等板块心位于两路、回兴、鸳鸯等板块l本本项项目目位位于于渝渝北北区区龙龙溪溪板板块块，，本本板板块块楼楼盘盘发发展展比比较较粗粗犷犷，，品品质质不不高高，，发发展呈现差异化，没有形成明显的板块特征展呈现差异化，没有形成明显的板块特征l渝北区房地产项目小区房独占鳌头渝北区房地产项目小区房独占鳌头 l房屋户型普通趋大，以三室二厅为主房屋户型普通趋大，以三室二厅为主 l区域楼盘销售状态良好，销售速度呈现两极分化区域楼盘销售状态良好，销售速度呈现两极分化 l九九成成以以上上渝渝北北区区预预购购房房群群体体来来自自外外区区 ，，顺顺驰驰公公司司20052005年年秋秋季季房房交交会会的的调调查查显显示示，，有有91.1591.15％％的的消消费费者者来来自自外外区区，，其其中中以以渝渝中中区区、、江江北北、、沙沙坪坪坝坝、、九龙坡为主。

九龙坡为主l渝北区这几年商业物业发展迅猛渝北区这几年商业物业发展迅猛 ，增长速度位居重庆主城九区第一增长速度位居重庆主城九区第一地块地块SWOT分析分析优势（优势（S））:•交通便捷，覆盖主城各区交通便捷，覆盖主城各区•周边社区成熟，配套齐备周边社区成熟，配套齐备•本区域餐饮文化相当浓厚本区域餐饮文化相当浓厚•地块升值空间较大地块升值空间较大劣势（劣势（W））:•靠近加油、加气站靠近加油、加气站•地块坡度较大地块坡度较大•被高压电线所困被高压电线所困•临近地块发展滞后临近地块发展滞后威胁（威胁（T））:•2005年底房市出现集中放量，竞年底房市出现集中放量，竞争比较激烈争比较激烈•消费者观望情绪较为浓厚消费者观望情绪较为浓厚•投资市场出现萎缩投资市场出现萎缩机会（机会（O））:•房地产市场逐步回暖房地产市场逐步回暖•重庆房市继续向北重庆房市继续向北•“江北区江北区”是消费者置业首选地是消费者置业首选地l经过前面的市场调查及周边楼盘的定位推广特点，我司策划中心经过前面的市场调查及周边楼盘的定位推广特点，我司策划中心针对本项目的自身优势，制定出一套围绕针对本项目的自身优势，制定出一套围绕““候鸟精神候鸟精神””的完整的的完整的营销推广计划，以下是对其营销推广计划，以下是对其““候鸟生活候鸟生活””的诠释：的诠释： 南下北上，随着城市的迅速发展，一群年轻活力、激情奔放、南下北上，随着城市的迅速发展，一群年轻活力、激情奔放、有理想有追求，出生于七、八十年代的人，他们像有理想有追求，出生于七、八十年代的人，他们像““候鸟候鸟””一样，一样，为了追寻自己的梦想，身心疲惫而又坚定不移的在这座激情的城为了追寻自己的梦想，身心疲惫而又坚定不移的在这座激情的城市中，为着自己的梦想，宁静的归宿，四处奔波。

市中，为着自己的梦想，宁静的归宿，四处奔波 ““候鸟精神候鸟精神””代表了一种对梦想坚定不移、对生活永不妥协、代表了一种对梦想坚定不移、对生活永不妥协、对命运执着的改变、宿命般寻找家园的精神对命运执着的改变、宿命般寻找家园的精神 ““候鸟生活候鸟生活””同时也体现了出生于七、八十年代这群人的生同时也体现了出生于七、八十年代这群人的生活经历，活经历，一种梦想的渴望，一种归宿的眷恋一种梦想的渴望，一种归宿的眷恋 前期主题推广语：前期主题推广语：““寻找候鸟的家寻找候鸟的家””项目形象策划营销项目形象策划营销l 七八十年代出生的人犹七八十年代出生的人犹如一只飞翔的候鸟，在茫茫如一只飞翔的候鸟，在茫茫的大地上寻找一个落脚栖身的大地上寻找一个落脚栖身之地，无论经历多少困难险之地，无论经历多少困难险阻、多少崎岖坎坷，但是他阻、多少崎岖坎坷，但是他们旅行般的心情，支撑着自们旅行般的心情，支撑着自己向着希望飞翔，那是梦想己向着希望飞翔，那是梦想的归宿 他们不孤单、他们不迷他们不孤单、他们不迷茫、他们不是没有梦想，只茫、他们不是没有梦想，只是他们一直在为着心中是他们一直在为着心中““梦梦想想””飞翔，年复一年，日复飞翔，年复一年，日复一日飞翔一日飞翔………… 那些指缝中流走的光阴那些指缝中流走的光阴 从喧嚣到宁静从喧嚣到宁静 时间的刀锋时间的刀锋 割裂了谁的青春割裂了谁的青春项目名称建议：项目名称建议：得力得力··候鸟生活候鸟生活 得力得力··候鸟一代候鸟一代一一、、项目视觉识别系统核心部分项目视觉识别系统核心部分★★销售中心销售中心建议：尽量用一些贴近主题，朴实而具有想象空间的名建议：尽量用一些贴近主题，朴实而具有想象空间的名 字这样更能够感染、打动购房者，使购房者产生共鸣。

字这样更能够感染、打动购房者，使购房者产生共鸣★★建筑名建筑名建议：尽量用一些更能够体现建议：尽量用一些更能够体现““候鸟精神候鸟精神””内涵直白的词语内涵直白的词语为为 名，这样可以体现出楼盘的整体性，更好的结合楼盘名，这样可以体现出楼盘的整体性，更好的结合楼盘 定位★★标志、标准色、标准字体标志、标准色、标准字体二、二、延展及运用（略）延展及运用（略）★★工地环境包装视觉工地环境包装视觉 ★★营销中心包装设计营销中心包装设计 建议：可以用某种候鸟的名字为提案，深度挖掘这种候鸟的特征，建议：可以用某种候鸟的名字为提案，深度挖掘这种候鸟的特征，让其发挥它的联想寓意，对销售时可以有所借鉴让其发挥它的联想寓意，对销售时可以有所借鉴★★公司及物业管理系统包装设计公司及物业管理系统包装设计 宣传感觉：宣传感觉：项目营销推广项目营销推广l 房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。

是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作l 特别是在近年外地房地产开发商的大量涌入，重庆地特别是在近年外地房地产开发商的大量涌入，重庆地产市场激烈竞争的同时，众多的外来广告传播手段及产市场激烈竞争的同时，众多的外来广告传播手段及媒体组合渗入，使得房地产营销推广的手段越来越丰媒体组合渗入，使得房地产营销推广的手段越来越丰富，让人们的生活变得精彩的同时，更是应接不暇；富，让人们的生活变得精彩的同时，更是应接不暇；促使房地产策划人员的推广手段更加灵活多变促使房地产策划人员的推广手段更加灵活多变区域市场动态分析区域市场动态分析 1 1、项目地区周边房产的供求现状：、项目地区周边房产的供求现状： 经过前几年江北区、渝北（龙溪镇花卉园）等地经过前几年江北区、渝北（龙溪镇花卉园）等地的房地产迅速发展，到的房地产迅速发展，到20052005上半年重庆房地产出现调上半年重庆房地产出现调整态势，商品房竣工量和销售量同比下降明显，但存整态势，商品房竣工量和销售量同比下降明显，但存量房交易量同比上升量房交易量同比上升3 3成成，但可以看到由于消费者对市，但可以看到由于消费者对市场宏观调控的认识反差较大，无信息交流平台，缺乏场宏观调控的认识反差较大，无信息交流平台，缺乏一个引导的组织，社会信用体系的不完善。

随着市场一个引导的组织，社会信用体系的不完善随着市场经济的不断推进经济的不断推进 ，房地产由卖方市场转为买方市场，，房地产由卖方市场转为买方市场，大众购房逐渐转为理性，不少购房者仍存在着观望姿大众购房逐渐转为理性，不少购房者仍存在着观望姿态，使得该项目周边地区房产的供求现状：态，使得该项目周边地区房产的供求现状：由供给＜由供给＜需求转变为供求平衡期需求转变为供求平衡期 (但是潜在客户开发潜力大但是潜在客户开发潜力大) )2 2、可比性楼盘简介：、可比性楼盘简介： 1)1)、楼盘名称：巴蜀城北岸明珠、楼盘名称：巴蜀城北岸明珠 物业类别：普通住宅物业类别：普通住宅 建筑类别：高层建筑类别：高层 物业地址：江北五里店立交北侧物业地址：江北五里店立交北侧100100米五童路与五桂路交汇处米五童路与五桂路交汇处 交通状况：项目处开通了交通状况：项目处开通了812812、、817817、、866866、、107107、、123123等多条公交线路等多条公交线路 开开 发发 商：重庆市渝北房屋开发公司商：重庆市渝北房屋开发公司 均价：均价：31103110元元/ /平方米平方米 按揭付款按揭付款9.79.7折；一次性付款折；一次性付款9.69.6 开盘时间：开盘时间：2005-11-14 2005-11-14 开工日期：开工日期：2005-4-20 2005-4-20 容容 积积 率：率：4.154.15 总总 户户 数：数：586 586 停停 车车 位：位：277 277 物业管理费：物业管理费：1 1元元/ /平方米平方米··月月 入住时间：入住时间：2007-2-15 2007-2-15 竣工日期：竣工日期：2007-1-302007-1-30 建筑面积：建筑面积：75000 75000 平方米平方米配套设施配套设施 内部配套：内部配套： 多功能会所、室外泳池、羽毛球场、露天活动广场、多功能会所、室外泳池、羽毛球场、露天活动广场、 自建幼儿院。

自建幼儿院 周边配套：十八中、五里店小学、巴蜀本部小学、便利店，购物周边配套：十八中、五里店小学、巴蜀本部小学、便利店，购物 休闲走廊休闲走廊 和大型超市、餐饮、江北第一人民医院、和大型超市、餐饮、江北第一人民医院、 324 324医院、长安医院、蔬菜水果市场医院、长安医院、蔬菜水果市场项目介绍项目介绍 本项目总占地面积本项目总占地面积300300余亩，总建筑面积约余亩，总建筑面积约6060万方，总规划约万方，总规划约40004000余户，整个项目开发周期为四年以五桂路为界分为余户，整个项目开发周期为四年以五桂路为界分为A A、、B B两两个区，现正开发的是个区，现正开发的是B B区，占地面积约区，占地面积约100100亩，地上建筑面积约亩，地上建筑面积约2323万方，规划万方，规划15901590户，车位户，车位 806 806个，绿化率高达个，绿化率高达50%50%，计划，计划2 2年内开年内开发完成 我们的我们的B B区分三期开发建设，各设有一个入口，其中主入口位于区分三期开发建设，各设有一个入口，其中主入口位于五桂路右侧、运动休闲广场旁；而两个次入口分别位于二期和三五桂路右侧、运动休闲广场旁；而两个次入口分别位于二期和三期。

项目一期由期项目一期由4 4栋点板结合的景观高层组成，户型面积从栋点板结合的景观高层组成，户型面积从3939㎡㎡－－121121㎡2)2)、楼盘名称：金源、楼盘名称：金源··华丽家园华丽家园 建筑类别：建筑类别： 高层高层 物业地址：物业地址： 江北北滨路江北北滨路368368号（金源大道旁）号（金源大道旁） 开开 发发 商：商： 世纪金源集团世纪金源集团 均均 价：价：36003600元元/ /平方米平方米 开盘时间：开盘时间： 2005-12-23 2005-12-23 占地面积：占地面积： 233100 233100 平方米平方米 容容 积积 率：率： 2.56 2.56 总总 户户 数：数： 888 888户户 物业管理费：物业管理费： 1 1元元/ /平方米平方米··月月 周边配套周边配套: : 金源金源shoppingmallshoppingmall、、君豪五星级大酒店、方特科幻主题公园，新村幼君豪五星级大酒店、方特科幻主题公园，新村幼 儿园、区级机关托儿所、华新实验小学、观音桥中学、十八中、建新儿园、区级机关托儿所、华新实验小学、观音桥中学、十八中、建新 中学、重庆工商大学、江北重百、世纪新都、黄金海岸、家乐福、北中学、重庆工商大学、江北重百、世纪新都、黄金海岸、家乐福、北 京华联、商社电器、国美电器、万鹏电脑城、青田家私、北城天街、京华联、商社电器、国美电器、万鹏电脑城、青田家私、北城天街、 海洋公园海洋公园项目介绍项目介绍 金源金源··华丽家族，位于江北区观音桥正前华丽家族，位于江北区观音桥正前方，由三栋蝶形高层住宅楼和一栋高级公寓半方，由三栋蝶形高层住宅楼和一栋高级公寓半围合而成，总建筑面积约围合而成，总建筑面积约1313万平方米，以全现万平方米，以全现房销售模式亮相。

作为金源时代购物广场内纯房销售模式亮相作为金源时代购物广场内纯住宅项目，金源住宅项目，金源··华丽家族自身享有多重顶级华丽家族自身享有多重顶级生活配套，生活配套，4040万方西南最大的金源万方西南最大的金源shopping shopping mallmall、、超五星级君豪大酒店、方特科幻主题公超五星级君豪大酒店、方特科幻主题公园环侯其周，全市第二大商圈园环侯其周，全市第二大商圈————观音桥商圈观音桥商圈提供最强大的后备支持，交通网络畅达全市各提供最强大的后备支持，交通网络畅达全市各个角落，还有品牌物管个角落，还有品牌物管2424小时为业主提供五星小时为业主提供五星级服务3)3)、楼盘名称：东和城、楼盘名称：东和城 物业类别：物业类别： 商住楼商住楼 建筑类别：高层建筑类别：高层    物业地址：江北洋河新区塔坪物业地址：江北洋河新区塔坪120120号号( (北城天街上段北城天街上段) )    交通状况：交通状况：““东和城东和城””位于重庆市江北区塔坪位于重庆市江北区塔坪120120号，北临望海现代号，北临望海现代城；城； 南临洋河大道；西临花鸟市场；东临洋河二支路。

该地块坐落在北城南临洋河大道；西临花鸟市场；东临洋河二支路该地块坐落在北城 天街上段，距离江北观音桥核心商圈不到一公里天街上段，距离江北观音桥核心商圈不到一公里( (距远东百货仅距远东百货仅600600米米) ) 开开 发发 商：商：重庆东和恒浦房地产有限公司重庆东和恒浦房地产有限公司 占地面积：占地面积：33919.67 33919.67 平方米；总平方米；总 户户 数：数：1187 1187 户；户； 停停 车车 位：位：570570；建筑面积：；建筑面积：170000 170000 平方米平方米 周边配套周边配套: : 商商 场：远东百货、北京华联、茂业百货、新世纪、重百、家乐福场：远东百货、北京华联、茂业百货、新世纪、重百、家乐福 等，汇集全球时尚品牌，引领城市时尚风向标等，汇集全球时尚品牌，引领城市时尚风向标 其其 他：北城天街的江湖特色菜、品牌餐饮，铜锣湾、必胜客、肯他：北城天街的江湖特色菜、品牌餐饮，铜锣湾、必胜客、肯 德基、麦当劳德基、麦当劳…………，江北商核的天街美食，正逐步形成其，江北商核的天街美食，正逐步形成其 轻松、时尚、西式且略带复合型的风格。

轻松、时尚、西式且略带复合型的风格 项目介绍项目介绍 东和城位于北城天街半段，位于江北观东和城位于北城天街半段，位于江北观音桥片区中部，东临长安厂区、同创国际、音桥片区中部，东临长安厂区、同创国际、南接南接324324医院，西接海洋公园、蔚蓝世纪，北医院，西接海洋公园、蔚蓝世纪，北靠洋河体育中心、望海现代城靠洋河体育中心、望海现代城461461、、604604、、201201等多条公交线路通过这一交通网络途经该等多条公交线路通过这一交通网络途经该地段而与这一交通网络直接连接的红黄路地段而与这一交通网络直接连接的红黄路城市快速路，更是通过红石路、红锦大道、城市快速路，更是通过红石路、红锦大道、迎宾大道以及在建的王家沱大桥连接了该项迎宾大道以及在建的王家沱大桥连接了该项目与沙坪坝区、南坪区、渝长高速、机场高目与沙坪坝区、南坪区、渝长高速、机场高速以及在建的人和火车站等交通枢纽速以及在建的人和火车站等交通枢纽                东和城项目地上建筑由六栋住宅楼东和城项目地上建筑由六栋住宅楼和部分商业裙楼组成，户型有两房、三房、和部分商业裙楼组成，户型有两房、三房、复式两房一厅复式两房一厅。

商业裙楼商业裙楼4 4层（局部层（局部2 2层），层），地下为大型停车库及综合用房地下为大型停车库及综合用房                        4)4)、楼盘名称：天伦海苑、楼盘名称：天伦海苑 物业类别：物业类别： 普通住宅普通住宅         建筑类别：高层建筑类别：高层          物业地址：江北海洋公园大门旁物业地址：江北海洋公园大门旁         交通状况：天伦海苑位于观音桥核心商圈腹地，可乘交通状况：天伦海苑位于观音桥核心商圈腹地，可乘421、、141、、201、、                              461等多路公交车到达等多路公交车到达        开开  发发  商：商：重庆大信重庆大信/怡丰房地产开发有限责任公司怡丰房地产开发有限责任公司        均价：均价：3600元元/平方米平方米         周边配套周边配套:         海洋公园、力帆体育城、龙头寺公园、华联商场、重百商场、北城天海洋公园、力帆体育城、龙头寺公园、华联商场、重百商场、北城天          街、远东百货、贸业百货、街、远东百货、贸业百货、324医院医院         项目介绍项目介绍 ：：               观音桥核心商圈腹地，配套完善，十余款精致户型。

观音桥核心商圈腹地，配套完善，十余款精致户型         目标客户群定位及分析目标客户群定位及分析     1、项目区域的人口总数及分布情况、项目区域的人口总数及分布情况             ★★  由于该项目的地理位置处在比较特殊的地段（在江北区加洲花园由于该项目的地理位置处在比较特殊的地段（在江北区加洲花园与渝北区龙溪镇花卉园交界），所以人口总数也应该加上渝北区与渝北区龙溪镇花卉园交界），所以人口总数也应该加上渝北区龙溪镇花卉园的人口数龙溪镇花卉园的人口数             2、、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况★ ★ 江北区江北区特殊的地理特殊的地理优势优势和便捷、和便捷、畅畅通的交通网通的交通网络络，以及，以及新新商圈商圈（加洲花园）（加洲花园）的打造的打造对对城市城市发发展的展的带动带动分不开的分不开的这这反映了江北反映了江北区繁区繁华华而生而生态态的区域特征是吸引外区居民的重要法宝的区域特征是吸引外区居民的重要法宝 同同时时，江北的发展带动了，江北的发展带动了消消费费者的未来消者的未来消费动费动向向，加上青年，加上青年一代向新城的涌入，带来了前所未有的激情与朝气，使其地区拥一代向新城的涌入，带来了前所未有的激情与朝气，使其地区拥有了强大的就业群体和许多的就业岗位；这就决定了该地区的就有了强大的就业群体和许多的就业岗位；这就决定了该地区的就业阶段处于新生的一代，而岗位多在于休闲娱乐等服务行业。

业阶段处于新生的一代，而岗位多在于休闲娱乐等服务行业★ ★ 渝北龙溪镇花卉园：典型的从早期的乡镇逐渐的转化为现在的繁渝北龙溪镇花卉园：典型的从早期的乡镇逐渐的转化为现在的繁华都市的开发地区，交通便利，由于得到区政府的大力支持，加华都市的开发地区，交通便利，由于得到区政府的大力支持，加上众多的房地产开发商的介入，近几年得以飞速的发展，在发展上众多的房地产开发商的介入，近几年得以飞速的发展，在发展的同时又解决的很大一部分农村及郊县来就业的农民工问题的同时又解决的很大一部分农村及郊县来就业的农民工问题 前几年可以说来还是以小型个体为单位区域型经济为主前几年可以说来还是以小型个体为单位区域型经济为主 该地区未来的发展随着大型地产开发商的进入，小区型楼盘开发该地区未来的发展随着大型地产开发商的进入，小区型楼盘开发得以推进和发展，出现了越来越多的大型商业区，总体需求旺盛，得以推进和发展，出现了越来越多的大型商业区，总体需求旺盛，区域房产已经具有了居住和投资的双重价值，区域楼盘朝向多元区域房产已经具有了居住和投资的双重价值，区域楼盘朝向多元化发展。

但目前随着区域竞争的加剧、新的开发区域不断涌现、化发展但目前随着区域竞争的加剧、新的开发区域不断涌现、宏观调控后消费者的观望心理日重，以及随着消费群体的年轻化宏观调控后消费者的观望心理日重，以及随着消费群体的年轻化和家庭结构的小型化发展，在同质化产品越来越多的情况下，更和家庭结构的小型化发展，在同质化产品越来越多的情况下，更突显了细分市场的重要性突显了细分市场的重要性本区域预购房群体职业构成：本区域预购房群体职业构成： 3 3、项目所在地及周边的家庭情况、项目所在地及周边的家庭情况★ ★ 从从20052005年底至今年初的调查，预购房群体家庭成员构成主要年底至今年初的调查，预购房群体家庭成员构成主要以三口之家（父母和为婚子女）为主，以三口之家（父母和为婚子女）为主，占到占到27.8927.89％％，其次是三口，其次是三口之家之家( (年轻夫妇和小孩年轻夫妇和小孩) )，，占到占到23.1623.16％％；居住房屋性质以自购商品；居住房屋性质以自购商品房为主，其次是租赁，再次是单位分房；所居住面积以房为主，其次是租赁，再次是单位分房；所居住面积以7070－－9090㎡㎡为主为主。

★ ★ 同时消费者已被市场房价潜移默化，实际承受能力并没有增同时消费者已被市场房价潜移默化，实际承受能力并没有增强，但消费者在市场经济的推动下从心理上基本可以承受强，但消费者在市场经济的推动下从心理上基本可以承受3000-3000-35003500元元/ /平米左右平米左右的房价 附图：本区域消费者承受当价对比图附图：本区域消费者承受当价对比图附图：本区域消费者承受总价对比图附图：本区域消费者承受总价对比图附图：本区域消费者家庭月收入附图：本区域消费者家庭月收入            由以上分析图和分析数据，可以看出消费者承由以上分析图和分析数据，可以看出消费者承受房屋总价比例在受房屋总价比例在20-3520-35万元万元之间，主要以之间，主要以2 2室室1 1厅、厅、3 3室室1 1厅厅的价格为主消费，在调查中得到大部分预购的价格为主消费，在调查中得到大部分预购房者仍然选择按揭，按揭首付款为房者仍然选择按揭，按揭首付款为7 7－－1010万元万元的比例的比例为主，且月供承受能力有所下降，而按揭首付款的为主，且月供承受能力有所下降，而按揭首付款的增加和月供时间的延长，间接反映了映消费者的实增加和月供时间的延长，间接反映了映消费者的实际月供承受能力，同时说明了消费者的实际承受能际月供承受能力，同时说明了消费者的实际承受能力并没有增加。

力并没有增加★★         江北区的预购房群体在购房时，会有一个观念左右着他们的江北区的预购房群体在购房时，会有一个观念左右着他们的购房行为，那就是购房行为，那就是““预购房群体希望方便的生活，快乐的运动，预购房群体希望方便的生活，快乐的运动，不断的进步不断的进步””，对生活方便程度最为看重，其次是对运动场所和，对生活方便程度最为看重，其次是对运动场所和文化交流活动场所的需求也较高文化交流活动场所的需求也较高 预购房群体希望方便的生活，快乐的运动，不断的进步可预购房群体希望方便的生活，快乐的运动，不断的进步可以通过很多种方式和途径进行表达，也为以通过很多种方式和途径进行表达，也为““龙溪景园龙溪景园””本项目的本项目的产品打造的差异化路线提供了可靠的思想路线产品打造的差异化路线提供了可靠的思想路线 本区域预购房群体对小区生活配套的要求：本区域预购房群体对小区生活配套的要求： 4 4、项目潜在客户群分析及定位、项目潜在客户群分析及定位★★年龄分析及定位年龄分析及定位 通过调查发现其他各区的预购房中通过调查发现其他各区的预购房中8080年代年代生人异军突起，预生人异军突起，预示了未来几年示了未来几年8080年代年代生人将成为重庆房地产市场的购房主力军。

生人将成为重庆房地产市场的购房主力军但是江北区的预购房群体却是以但是江北区的预购房群体却是以7070年代年代生人为主，八十年代生人生人为主，八十年代生人尾随其后，尾随其后，年年龄龄在在5656岁岁以上江北区的以上江北区的预购预购房群体房群体也也占到占到13.6813.68％％ ，并且，并且显显示二次示二次购购房以上的比例房以上的比例为为33.1633.16％％ ，由此可以证明，由此可以证明这其这其中有很大部分是为子女购房中有很大部分是为子女购房 年轻化与老龄化的分布（如果除去老年人为子女购房的这部年轻化与老龄化的分布（如果除去老年人为子女购房的这部分）明显趋于年轻化分）明显趋于年轻化 ，，从一个从一个侧侧面面也也反映了需求市反映了需求市场场主体主体转转向，向，中年人的需求中年人的需求饱饱和速度和速度较较快，快，青年人逐渐转为该地区的购房中坚青年人逐渐转为该地区的购房中坚力量在这样的大环境发展条件下，可推断今年使得购房者对江力量在这样的大环境发展条件下，可推断今年使得购房者对江北、渝北（龙溪镇花卉园）地区的楼盘期待高北、渝北（龙溪镇花卉园）地区的楼盘期待高, ,主力购房者及购房主力购房者及购房趋势年龄性会以趋势年龄性会以20-3520-35岁为主岁为主，（加上老年人为子女购房的部分），（加上老年人为子女购房的部分）占总人数的占总人数的70%70%以上以上。

附图：江北区预购房群体与重庆市预购房群体年龄对比附图：江北区预购房群体与重庆市预购房群体年龄对比★★客户目标区域分析界定客户目标区域分析界定 2005 2005年秋交会调查得知，在未来年秋交会调查得知，在未来3 3年内有置业需求的消费者年内有置业需求的消费者选择江北区的比例为选择江北区的比例为29.1729.17％，从历年的房交会调查看对江北区的％，从历年的房交会调查看对江北区的置业意愿也是最高的，反映了江北区在预购群体心目中持久较高置业意愿也是最高的，反映了江北区在预购群体心目中持久较高的地位 江江北北区区、、渝渝北北区区的的预预购购房房群群体体中中来来自自自自身身区区域域的的相相对对比比重重最大，最大，为为35.7535.75％％，外区域，外区域占占64.2564.25％％，处于绝对优势处于绝对优势 来自渝中区的预购房群体仅次于江北区，来自渝中区的预购房群体仅次于江北区，为为20.4320.43％％，这两，这两个区域的地缘靠近，江北区又是一个后起之城，房价相对于渝中个区域的地缘靠近，江北区又是一个后起之城，房价相对于渝中区较为便宜，生活环境介于繁华与宁静之间，居住在江北，上班区较为便宜，生活环境介于繁华与宁静之间，居住在江北，上班在渝中似乎已形成一种潮流。

在渝中似乎已形成一种潮流 从分析数据上也可以看到南岸区、沙坪坝区等地由于自身的从分析数据上也可以看到南岸区、沙坪坝区等地由于自身的发展速度和相互之间的交通、位置的便利，其潜在目标客户群发发展速度和相互之间的交通、位置的便利，其潜在目标客户群发展优势也很明显，展优势也很明显，占占29%29%左右左右 所以根据分析，将项目的目标客户群锁定在除本地区以外的所以根据分析，将项目的目标客户群锁定在除本地区以外的渝中、南岸、沙坪坝等三个区域，进行重点推广及深度挖掘渝中、南岸、沙坪坝等三个区域，进行重点推广及深度挖掘本项目预购群体的现居住区域分析表：本项目预购群体的现居住区域分析表：★★本区域预购房群体受教育程度：本区域预购房群体受教育程度：★★根据上面所诉，本项目的目标客户特征资料应该是：根据上面所诉，本项目的目标客户特征资料应该是：年龄：年龄：20-4020-40岁岁学历：专科或者专科以上学历：专科或者专科以上主要客户区域：江北、渝中、南岸、沙坪坝等地区主要客户区域：江北、渝中、南岸、沙坪坝等地区职位：技术人员、商业管理人员、离退休者职位：技术人员、商业管理人员、离退休者对小区的配套：以文化活动场所、运动场所为主对小区的配套：以文化活动场所、运动场所为主价格定位及策略价格定位及策略 定价原则定价原则 本本项项目目的的定定价价采采用用了了““自自下下而而上上””的的计计算算方方式式，，先先确确定定户户户户差差值值，，然然后后在在差差值值的的基基础础上上加加上上一一个个价价格格基基数数，，从从而而得得到到每每户户的的价价格格，，根根据据这这个个价价格格计计算算总总体体均均价价，，调调整整价价格格基基数数让让计计算算总总体体均均价价等等于于真真实实均均价价，，最最后后得得到到每每户户的的最最终终价价格格。

但但由由于于没没有有确确切切的的数数据据和和甲甲方方对对价价格格基基数数的的确确定定））所所以以本本项项目目只只能能根根据据现现有有的的市市场场经经济济环环境境、、区区域域地地理理环环境境、、自自身身公公司司独独特特的的销销售渠道等，作出一个起价、均价、最高价的大概价格售渠道等，作出一个起价、均价、最高价的大概价格 （（1 1）影响价差的因素：需要综合考虑几个方面的因素：）影响价差的因素：需要综合考虑几个方面的因素：★★横横向向价价差差 ★★纵纵向向价价差差 ★★朝朝向向因因素素 ★★户户型型因因素素 ★★边边套套因因素素 ★★道道路路因素因素 ★ ★景观因素景观因素 ★ ★间距因素间距因素 由于本案分为由于本案分为A A、、B B、、C C栋，而栋，而C C栋又因贵司要求提栋又因贵司要求提前销售，所以我司根据自身情况制定出以下价格：前销售，所以我司根据自身情况制定出以下价格： （套内）（套内）C C栋起价：栋起价：33503350元元/ /M M2 2 C C栋均价：栋均价：35003500元元/ /M M2 2 C C栋最高价：栋最高价：36503650元元/ /M M2 2 （（套内）套内）A A、、B B栋起价：栋起价：38003800元元/ /M M2 2 A A、、B B栋均价：栋均价：40504050元元/ /M M2 2 A A、、B B栋最高价：栋最高价：43004300元元/ /M M2 2 整体项目均价定为：整体项目均价定为：40004000元元/ /M M2 2★★         建议折扣及建议折扣及付款方式：由于户型面积有大有小，大的总价过付款方式：由于户型面积有大有小，大的总价过高，所以建议采用三种方式进行销售，让客户有更多的选择及判高，所以建议采用三种方式进行销售，让客户有更多的选择及判断。

断 （（1 1）一次性付款）一次性付款 （（2 2）按揭付款：交三按七）按揭付款：交三按七 （（3 3）按揭首付分期付款：交一缓二按七）按揭首付分期付款：交一缓二按七3、价格入市变化及市场反映控制、价格入市变化及市场反映控制★★ 我司根据本项目的卖点优势和区域市场经济发展、目标客户我司根据本项目的卖点优势和区域市场经济发展、目标客户群的确定，群的确定， 把握好销控周期，把握好销控周期，从而制定出从而制定出 “低开高走低开高走”的策略，的策略，楼盘开盘后根据最初制定的价格，应分时间段制定出不断上升的楼盘开盘后根据最初制定的价格，应分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间逐步走高，并留有升值空间”，，这样既能吸引投资，又能吸引自用同时差价的变化也并非是直这样既能吸引投资，又能吸引自用同时差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着市场需求线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着市场需求变化呈不规则变化。

以时间为基础根据不同的时间段对销售控制、变化呈不规则变化以时间为基础根据不同的时间段对销售控制、价格控制、时间控制三者的紧密结合，确定与之对应的销量和价价格控制、时间控制三者的紧密结合，确定与之对应的销量和价格 价格的价格的““低开低开””并不意味着贵司经济利益受损，这只是一种并不意味着贵司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的策略，目的是为了以后的““高走高走”” 入市时机规划及媒介策略入市时机规划及媒介策略             在此次项目入市推广之前，请先让我介绍一下，我公司在此次项目入市推广之前，请先让我介绍一下，我公司（重（重庆顺驰不动产网络有限公司）庆顺驰不动产网络有限公司）的广告渠道和推广优势：的广告渠道和推广优势：★★连锁经营模式连锁经营模式的优势：的优势：     重重庆庆顺顺驰驰不不动动产产网网络络有有限限公公司司截截止止2006年年2月月1日日前前，，在在主主城城七七区区（（渝渝中中区区、、江江北北区区、、南南岸岸区区、、渝渝北北区区、、沙沙坪坪坝坝区区、、九九龙龙坡坡区区、、大大渡口区）共有连锁店渡口区）共有连锁店51家家，拥有一线销售人员，拥有一线销售人员330名名。

      就就此此而而言言，，贵贵司司一一旦旦和和我我们们达达成成合合作作协协议议，，就就等等于于免免费费拥拥有有了了51个个外外卖卖场场（（遍遍步步主主城城7区区））和和330名名销销售售人人员员，，这这对对于于目目前前传传统统的的销销售售模模式式是是一一个个巨巨大大的的冲冲击击，，在在宣宣传传推推广广中中起起到到的的作作用用是是不不言言而而喻的★★客户资源的优势：客户资源的优势：现有的客户规模，按静态方式计算：现有的客户规模，按静态方式计算： 每天重庆顺驰公司销售网络（连锁经营中心基本店）平均接每天重庆顺驰公司销售网络（连锁经营中心基本店）平均接待客户待客户600600人次人次，每周约，每周约42004200人次人次，每月约，每月约1680016800人次人次，每年约，每年约201600201600人次人次，刨去其中重复接待，连锁店与项目、项目与项目、，刨去其中重复接待，连锁店与项目、项目与项目、店与店交叉的部分，即使按十分之一的比例计算，每月新增客户店与店交叉的部分，即使按十分之一的比例计算，每月新增客户到访规模也在到访规模也在20002000人次人次以上。

以上已成交客户管理情况已成交客户管理情况 重庆顺驰公司信息中心通过与地产公司、物业公司的配合，重庆顺驰公司信息中心通过与地产公司、物业公司的配合，已掌握约已掌握约1500015000客户客户的基本资料的基本资料 从以上数据可以知道，在贵公司入市宣传期间就已经有了从以上数据可以知道，在贵公司入市宣传期间就已经有了1500015000客户客户的客户基本蓄备量，比其他的中介公司更早一步占领市的客户基本蓄备量，比其他的中介公司更早一步占领市场★★资源渠道的优势：资源渠道的优势： A A、、顺顺驰驰置置业业网网（（））是是顺顺驰驰( (中中国国) )不不动动产产网网络络旗旗下下的的互互联联网网商商务务平平台台，，在在20052005年年凭凭借借着着全全新新的的互互联联网网运运营营模模式式、、强强大大的的网网站站功功能能、、庞庞大大的的线线下下综综合合服服务务体体系系、、完完善善的的企企业业内内部部信信息息平平台台迅迅速速发发展展，，成成为为中中国房地产综合服务网站的佼佼者国房地产综合服务网站的佼佼者 网站现状：网站现状：( (截止到截止到0606年年1 1月）月） 分站点数：分站点数：3737个个 AlexaAlexa全球排名全球排名: :1,5091,509名名 日访问量：日访问量：8080万万 注册用户：注册用户：8652686526个个 合作网站：合作网站：6666个个 友情链接总数：友情链接总数：562562个个B B、、 全全房房搜搜索索是是国国内内首首家家为为网网民民提提供供线线真真实实有有效效服服务务的的专专业业房房屋屋搜搜索索引引擎擎，，将将传传统统的的选选项项查查找找转转换换为为更更加加人人性性化化、、便便捷捷化化的的搜搜索索模式，让网上房源信息发布和查询变得像呼吸一样简单。

模式，让网上房源信息发布和查询变得像呼吸一样简单 目前目前allfangallfang的工作人员已遍布全国的工作人员已遍布全国4040余个城市，架设千余个维护终余个城市，架设千余个维护终端，二手房动态房源信息量近百万，并且在每一天都有大量的维护人员端，二手房动态房源信息量近百万，并且在每一天都有大量的维护人员审核推荐房源以保证其准确性现在更带来即时互动的商品房查询审核推荐房源以保证其准确性现在更带来即时互动的商品房查询系统，真正天下房源，一网打尽系统，真正天下房源，一网打尽★★顺驰置业网的合作伙伴：顺驰置业网的合作伙伴：★★资源渠道的优势：资源渠道的优势：    《《顺顺驰驰房房产产快快讯讯》》由由重重庆庆顺顺驰驰不不动动产产网网络络有有限限公公司司创创建建于于20052005年年，，是是一一份份专专业业性性强强的的，，能能有有效效对对客客户户进进行行直直接接引引导导的的及及时时性性月月刊刊，，《《顺顺驰驰房房产产快快讯讯》》定定为为免免费费月月刊刊，，每每月月中中旬旬1515号号出出版版，，目目前前月月发发行行量量已已超超过过2424万万份份，，超超过过了了某某些些日日报报和和周周报报，，而而《《顺顺驰驰房房产产快快讯讯》》最最能能彰彰显显其其效效率率和和影影响响力力的的侧侧重重点点在在于于其其利利用用了了顺顺驰驰本本身身强强大大的的连连锁锁店店渠渠道道，，覆覆盖盖整整个个山山城城的的51家家连连锁锁店店面面及及330330名名销销售售人人员员能能将将所所有有《《顺顺驰驰房房产产快快讯讯》》直直接接、、深深入入的的发发送送到到购购买买力力市市场场中中去去，，从从静静态态的的高高、、中中、、低低档档小小区区到到人人流流量量庞庞大大密密集集、、年年龄龄群群适适宜宜的的广广场场、、超超市市等等，，都都能能最最直直接接快快速速的的接接收收到到《《顺顺驰驰房房产产快快讯讯》》的的各各种种信息。

信息 目前，《顺驰房产快讯》经过与网络整合，已完成与顺驰置目前，《顺驰房产快讯》经过与网络整合，已完成与顺驰置业网线上同步发行的结合，图文并茂，让读者留下深刻印象读业网线上同步发行的结合，图文并茂，让读者留下深刻印象读者通过线上、线下双重方式获取资讯，大大提高了信息覆盖人群者通过线上、线下双重方式获取资讯，大大提高了信息覆盖人群量，实现对购买群体的全方位轰炸，有效提升广告投入产出比量，实现对购买群体的全方位轰炸，有效提升广告投入产出比★★我公司通过内网数据库分析得到的对本案的需求及区我公司通过内网数据库分析得到的对本案的需求及区域相近潜在客户人数表：域相近潜在客户人数表：潜在客户总计：潜在客户总计：3656组组 所在区域所在区域房屋总价房屋总价沙坪坝区沙坪坝区渝中区渝中区南岸区南岸区江北区江北区渝北区渝北区15-2015-20万元万元270270组组316316组组379379组组566566组组417417组组21-2521-25万元万元114114组组9898组组146146组组235235组组174174组组26-3026-30万元万元8787组组8484组组8989组组194194组组138138组组31-3531-35万元万元4242组组2727组组3030组组5656组组4949组组36-4036-40万元万元3131组组2020组组1919组组3939组组3636组组★★入市时机的确定及安排入市时机的确定及安排 （广告推广初级阶段：（广告推广初级阶段：1010月月——11——11月月）） 通过前期一至二月的广告推广，树立本项目通过前期一至二月的广告推广，树立本项目 “ “候鸟精神、候鸟精神、候鸟生活候鸟生活””的独特形象理念，通过一段时间的宣传在几个目标区域（江的独特形象理念，通过一段时间的宣传在几个目标区域（江北、渝北、渝中、南岸、沙坪坝）中产生目标客户的共鸣，达到目标客北、渝北、渝中、南岸、沙坪坝）中产生目标客户的共鸣，达到目标客户从理解到接受的目的。

户从理解到接受的目的建议：赶在秋季房交会前推出，利用秋季房交会的宣传优势进行借势建议：赶在秋季房交会前推出，利用秋季房交会的宣传优势进行借势广告推广持续阶段：（广告推广持续阶段：1111月月——12——12月月）） 由于有前期强有力的广告推广，本阶段进入由于有前期强有力的广告推广，本阶段进入持续期并开始整持续期并开始整理积累的客户资源，让理积累的客户资源，让消费者从消费者从 “ “候鸟精神、候鸟生活候鸟精神、候鸟生活””理念的接受到理念的接受到期盼期盼““候鸟精神、候鸟生活候鸟精神、候鸟生活””项目的推出这个阶段不需要新的媒介推项目的推出这个阶段不需要新的媒介推广，只是在市场变动的同时进行调整广，只是在市场变动的同时进行调整建议：在开盘前进行最后阶段的蓄势，积累大量的客户建议：在开盘前进行最后阶段的蓄势，积累大量的客户20062006年年1111月项目现场建立销售中心，月项目现场建立销售中心，20062006年年1212月开盘入市月开盘入市1 1、媒体总策略及媒体选择、媒体总策略及媒体选择　　　　. .媒体总策略媒体总策略　　　　. .媒体选择媒体选择　　　　. .媒体创新使用媒体创新使用2 2、软性新闻主题、软性新闻主题3 3、媒介组合、媒介组合4 4、投放频率及规模、投放频率及规模5 5、费用估算、费用估算推广费用计划（略）推广费用计划（略）公关活动策划和现场包装公关活动策划和现场包装（略）（略）营销推广效果的监控、评估、修正（略）营销推广效果的监控、评估、修正（略）媒介策略媒介策略  1 1、销售时间及销售周期划分、销售时间及销售周期划分 2 2、卖点汇萃、卖点汇萃 3 3、各销售阶段营销推广思路、各销售阶段营销推广思路 4 4、销售相关资料准备、销售相关资料准备 5 5、培训体系、培训体系 6 6、品牌的二次营销、品牌的二次营销项目销售顾问项目销售顾问1 1、、销售周期划分销售周期划分（（0606年年1111月月——07——07年年7 7月）月）筹备开盘推广期筹备开盘推广期······················································内部认购期内部认购期········································································引爆期（开盘）引爆期（开盘）············································································40天天持续推广强销期持续推广强销期············································································60天天保温期保温期············································································································60天天尾盘强销期尾盘强销期····························································································30天天50天天250天天2 2、卖点汇萃、卖点汇萃★★硬性卖点硬性卖点 ★ ★软性卖点软性卖点 1 1）交通）交通 1 1）区位价值）区位价值2 2）区域配套）区域配套 2 2）楼盘形象）楼盘形象3 3）产品类型）产品类型 3 3）居住文化与生活方式）居住文化与生活方式4 4）高度）高度 4 4）销售与工程进度）销售与工程进度5 5）自身配套）自身配套 5 5））创意促销创意促销6 6）户型）户型 3 3、、各销售阶段营销推广思路各销售阶段营销推广思路    1 1）筹备开盘推广期和内部认购期为一个共享时间段。

筹备开盘推广期和内部认购期为一个共享时间段推广思路：以阐述候鸟般的生活方式和生活精神为主，在于让客推广思路：以阐述候鸟般的生活方式和生活精神为主，在于让客                     户知道本案即将开盘，并积极期待本案户知道本案即将开盘，并积极期待本案目的：确立本案的开盘时间，并加大宣传影响目的：确立本案的开盘时间，并加大宣传影响重点：收集市场反馈信息，最后意向客户的积累（发放认购会员重点：收集市场反馈信息，最后意向客户的积累（发放认购会员 卡），明确目标客户卡），明确目标客户配合：形象展示中心、连锁店展示、报版、户外广告配合：形象展示中心、连锁店展示、报版、户外广告预计效果：预计效果：5151家连锁店协同现场形象展示中心同步传播本案信息，家连锁店协同现场形象展示中心同步传播本案信息，完全覆盖七个主城区在开盘期导入后，客户基本上对本案的开完全覆盖七个主城区在开盘期导入后，客户基本上对本案的开盘有了期待，同时可以进行广告的传播，并接受客户的申购登记，盘有了期待，同时可以进行广告的传播，并接受客户的申购登记，发售认购卡，即时把握住有购买意向的客户发售认购卡，即时把握住有购买意向的客户。

 2 2）引爆期（开盘））引爆期（开盘）推广思路：让客户充分了解项目开盘的价格支撑点和购房的推广思路：让客户充分了解项目开盘的价格支撑点和购房的                     详细流程手续，使其认购更加顺利，销售卖点更详细流程手续，使其认购更加顺利，销售卖点更                    加突出，对本案的信任程度增强加突出，对本案的信任程度增强目的：目的：扩大品牌知名度及信任度，拉升形象，达到造名造势扩大品牌知名度及信任度，拉升形象，达到造名造势 的效果重点：对外信息媒体运作，对外信息主题活动营销，销售时重点：对外信息媒体运作，对外信息主题活动营销，销售时 间及销售户型的掌控，现场客户认购的控制间及销售户型的掌控，现场客户认购的控制配合：本案销售中心、顺驰连锁店、媒体、已购买客户配合：本案销售中心、顺驰连锁店、媒体、已购买客户、、开开 盘活动及巡展活动盘活动及巡展活动预计效果：预计效果：4040天内的认购客户达到销售目标天内的认购客户达到销售目标 3 3）持续推广强销期）持续推广强销期推广思路：以加强推广思路：以加强“候鸟生活候鸟生活”概念为主，辅以地段、交通、概念为主，辅以地段、交通、                      区域配套、项目配套等相关卖点进行辅助刻画，区域配套、项目配套等相关卖点进行辅助刻画，                     强调强调“候鸟精神候鸟精神”目的：目的：为项目公开造势，树立品牌形象，吸引更多公众关注为项目公开造势，树立品牌形象，吸引更多公众关注 和向往。

连贯发力，对潜在消费者起引导作用连贯发力，对潜在消费者起引导作用 重点：把握好重点：把握好““低开高走低开高走””的销售节奏，为项目创造最大利的销售节奏，为项目创造最大利益益 化配合：减少媒体、户外投放频率、争对性的进行定点销售，配合：减少媒体、户外投放频率、争对性的进行定点销售， 充分利用老客户资源、各连锁店加大信息收集和宣传充分利用老客户资源、各连锁店加大信息收集和宣传 范围预计效果：预计效果：6060天内的认购客户达到销售目标天内的认购客户达到销售目标    4）保温期）保温期推广思路：以公众文化活动为主，辅以工程质量，工期进度推广思路：以公众文化活动为主，辅以工程质量，工期进度                    进行刻画，强调进行刻画，强调“候鸟精神候鸟精神”目的：保持销售速度，扩大项目的知名度与美誉度目的：保持销售速度，扩大项目的知名度与美誉度重点：把握销售节奏，寻找新卖点，深度挖掘重点：把握销售节奏，寻找新卖点，深度挖掘““候鸟精神候鸟精神””，， 保证问题户型的销售保证问题户型的销售配合：减少媒体、广告频率、主要以巡展活动为主，为配合：减少媒体、广告频率、主要以巡展活动为主，为““候候鸟鸟 精神精神””的持续影响保温，深挖客户资源、各连锁店增的持续影响保温，深挖客户资源、各连锁店增加加 活动频率及扩大活动范围活动频率及扩大活动范围预计效果：保证项目和概念持续的温度，持续产生销量预计效果：保证项目和概念持续的温度，持续产生销量     5）尾盘强销期）尾盘强销期推广思路：以推广思路：以现楼品质形象展示为主，辅以升值性能的展现现楼品质形象展示为主，辅以升值性能的展现目的：完成所有销售，提升开发商品牌。

目的：完成所有销售，提升开发商品牌重点：将所有户型全部推出，保证问题户型的销售，解决好重点：将所有户型全部推出，保证问题户型的销售，解决好 与物管之间的衔接问题与物管之间的衔接问题配合：增加媒体广告、但主要以配合：增加媒体广告、但主要以““老带新老带新””的口碑形式，深的口碑形式，深挖挖 客户资源、各连锁店增加活动频率及扩大活动范围客户资源、各连锁店增加活动频率及扩大活动范围预计效果：完成销售目标预计效果：完成销售目标4 4、宣传及销售相关资料准备（略）、宣传及销售相关资料准备（略）广告主题广告主题广告创意表现广告创意表现广告效果监控、评估、修正广告效果监控、评估、修正入市前印刷品的设计、制作入市前印刷品的设计、制作购房须知购房须知详细价格表详细价格表销售控制表销售控制表楼书楼书宣传海报、折页宣传海报、折页认购书认购书正式合同正式合同 交房标准交房标准物业管理内容物业管理内容物业管理公约物业管理公约5 5、培训体系（略）、培训体系（略）6 6、品牌的二次营销（略）、品牌的二次营销（略）我们一直在路上我们一直在路上……。