客户买商铺常问100问题.doc

客户买商铺常问100问题 客户买商铺常问100问题 商铺是有土地证的 正规的房地产开发必须5证齐全，其中很重要的一项就是《国有土地使用证》，商铺的土地使用性质为商业用地，产权年限40年 商铺买卖注意事项 买家注意事项： 1、产权 购买的商铺产权一定要清晰，最好不要购买有产权问题的商铺，所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听业主的一面之词 2、商铺本身结构 不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准 3、配套 良好的配套能节省商家客户很多成本与精力如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果 卖家注意事项： 客户的购买能力 首先了解客户是否能够全款购房，如果客户是贷款购房，客户资质是否有问题必须落实，以免签定购房合同之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。

付款方式 购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式，尽量要选择全款购房客户，其次是贷款购房，其中贷款购买商铺，目前最高可以贷5成，年限最高为____年;最后是分期付款，尽可能减小卖房所承担的风险 首付款与尾款间隔时间，时间不宜过长 因为商业用房大部分款项较大，所以变动也较大，所蕴藏的风险也相应较大，因此要尽量缩短首付款和尾款的间隔时间 支付订金后的违约责任及违约罚则 支付订金之后的违约情况时有发生，所以支付订金后签定的订金收付合同中必须要明确违约责任和违约罚则 商铺买卖客户要注意的三大问题 1、产权购买的商铺产权一定要清晰，最好不要购买有产权问题的商铺，所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听业主的一面之词 2、商铺本身结构不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准 3、配套良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。

如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果 1、土地性质：目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过居改非变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质 住宅是专供居住的房屋，商用房(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更从土地管理角度看居改非已经改变了土地用途，即把居住用地改变为商业用地;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记可以看出，所投资的商铺如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦 2、规划变更：要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节 3、相关权益：所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。

前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的权益 大家知道，二手商铺原有租客有优先购买权，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容如果租客放弃优先购买权，房东也必须出示有关书面证据至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情 4、面积大小：商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜 类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大 商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动 5、用途结构：商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点 住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。

投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了 要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了 6、设备装修：购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定 一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾 7、税费品种：商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费因为，这些费用所占房价的比例很高主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资据说，这样可以合理规避部分税费 8、抵押贷款：投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题 商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成 9、回报时间：商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入 对于商铺投资来说，地段、地段，还是地段这句名言仍然适用而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例 譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值当然，不是人人都能看准这种潜力铺的，主要还是要耐得住寂寞 如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺 是密切相关的因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。

10、市场因素：市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。