第二章资产评估方法.ppt

第二章 资产评估的基本方法,第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场法 第四节 清算价格法 第五节 资产评估方法的比较和选择,第一节 成本法,一、成本法的基本含义,(一)基本含义成本法具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法用数学公式可概括为：,,,【理论依据】 1、资产价值 取决于 资产的成本2、资产的价值是一个 变量,(二)成本法的前提条件,1、被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史资料 3、形成资产价值的耗费是必须的二、成本法基本要素的估算,（一）资产的重置成本及其估算 重置成本：按现行市价，重新构建一项与被评估资产功能相同或相似的全新资产所支付的全部货币总额1、复原重置成本：指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用2、更新重置成本：指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

△相同点：均采用现行价格计算；基本功能不变 △不同点：采用的材料、标准、设计等存在差异△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本 （1）一般，更新重置成本比复原重置成本便宜 （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进,重置成本估算方法,1、重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等它利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本换言之，按照现行市场条件重新构建一项全新资产所支付的全部支出之和按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本.,,【例】假设在现行市场上购买一台与被评估设备功能相同或相似的设备，买价100万元，增值税17万元，保险、安装调适费等10万元，那么这项被评估设备的重置成本是多少？,【例】重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为:直接成本为50000元+1000元+800元=51800元其中:买价,50000元运杂费,1000元安装成本,800元其中：原材料,300元人工,500元间接成本为400元重置成本合计,52200元。

思考】复原还是更新？,2、价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法其计算公式为：重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数) 或 重置成本=资产账面原值×价格指数 其中,价格指数可采用定基价格指数或环比价格指数,定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即：定基价格指数= 评估基准日价格指数÷资产购建时点的价格指数,【例】某被估资产购建于2004年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％,评估时该类资产的定基价格指数为160％,求重置成本？ 被估资产重置成本=50000×(160%/95%) =84210元,环比价格指数可考虑按下式求得：式中：X——环比价格指数；an——第n年环比价格变动指数 ，本期与上期相比增加或减少的百分比，1+an 是第n年的环比价格指数例】被估资产账面价值为200000元，2000年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别是：2001年为10%，2002年为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为30%，则： 被估资产重置成本=200000×（1+10%）×（1+17%）×（1+25%）×（1+25%）×（1+30%）×100%=524000元 【思考】价格指数法估算的重置成本，是复原重置成本还是更新重置成本？这种方法用的机会多吗？,3、功能价值类比法功能价值类比法,也称生产能力比例法。

这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本1）生产能力比例法：若功能与成本呈线性关系，P代表成本，F代表功能，即P=a+b×F，a=0,计算公式,【例】某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝4000/5000×50000＝40000(元) 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，而且是正比例变化 【思考】复原重置成本还是更新重置成本？,,（2）规模经济效益指数法：许多资产的成本与其生产能力之间不存性关系,这是由于规模经济效益作用的结果推导可得：,,4、统计分析法---以样本推断总体第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本,计算出分类资产的调整系数,其计算公式为：,K 为资产重置成本与历史成本的调整系数；R’为某类抽样资产的重置成本；R 为某类抽样资产的历史成本。

根据调整系数K估算被评估资产的重置成本,公式： 被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K,,【例】评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元则：K=30÷20=1.5 该类通用设备重置成本＝500×1.5=750(万元)【思考】这种方法准确性高吗？,（二）实体性贬值的估算方法,资产的有形损耗亦称实体性贬值,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降,而引起的资产价值损失思考】购买全新资产后，从未使用过，会不会有实体性贬值？,1、观察法观察法,也称成新率法它指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,进行综合分析,将评估对象与其全新状态相比较, 估算实体性贬值思考】观测法的准确性与什么有密切关系？,资产实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率 或资产实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率)其中，实体性贬值率=1-实体性成新率,,【例】一项资产由3部分组成，各部分新旧程度不一样 A部分占总价值的30% ， B部分占总价值的40% ， C部分占总价值的30% ， 通过观察之后，专业人员给出 A部分的成新率是70%， B部分的成新率是80%， C部分的成新率是50%， 此时，如何估算这项资产的成新率？ 被评估资产成新率=30%*70%+ 40%*80%+ 30%*50%,2、使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率,进而估测资产的实体性贬值的方法。

①资本实体性贬值率=实际已使用年限 / 总使用年限②资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）×资产实体性贬值率,【其中】 ①预计残值,指被评估资产在清理报废时净收回的金额②总使用年限,实际已使用年限与尚可使用年限之和， 【公式】： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率,,【例】某资产2000年2月购进,2010年2月评估, 经评估重置成本为48万元根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该资产实际每天工作7.5小时，尚可使用6年求资产实体性贬值（预计残值很小）？ ①资产利用率＝7.5×360×10 /(8×360×10)＝93.75% ②实际已使用年限=10×93.75% =9.4年 ③资产的实体性贬值=48÷（6+9.4）×9.4=29.3万元,,3、修复金额法（修复费用法）利用恢复资产功能所支出的费用，来直接估算资产实体性贬值三）功能性贬值的估算方法,资产的功能性贬值，是指由于技术相对落后，而造成的资产价值损失——无形损耗,1、超额运营成本现值法 通常情况下,功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

第二,计算二者差异,确定净超额运营成本净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额年净超额运营成本=年超额运营成本×（1－所得税率）,第三,估计被评估资产的剩余寿命第四,以适当的折现率，将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值 【计算公式】： 被评估资产功能性贬值额 ＝∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数),,【例】被评估资产为某类机器设备，据调查，市场上已有性能更高的设备出售由于技术先进，新设备可以使操作人员减少，每月节约工资费用4000元新设备和被评估资产的设备年产量相同，预计被评估资产设备尚可使用5年，折现率10%，所得税率25%功能性贬值=4000*12*（1-25%）*（P/ A,10%,5） =136468.8,【例】某种机器设备,技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高,节约工资费用,有关资料及计算结果如下表:,某设备的技术资料,2．超额投资成本估算法 功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可以视同为功能性贬值计算公式：,,（四）经济性贬值的估算方法指由于外部条件的变化而造成的资产价值损失。

它有两种表现形式：利用率下降；收益额降低1、 间接计算法其中,x为功能价值指数,实践中多采用经验数据经济性贬值额=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率,2、直接计算法：经济性贬值额= 资产年收益损失额× (1-所得税率) ×(P/A,ｒ,ｎ)其中,(P/A,ｒ,ｎ)为年金现值系数例】被评估资产为一条半自动化生产线，尚可使用10年由于物价变化，在保持该生产线生产能力的情况下，每年制造成本将增加5000元折现率为10%，所得税税率为25%，求该生产线经济性贬值额？【答案】经济性贬值额=5000*（1-25%）*（P/A，10%，10）,,【例】某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少6000台,功能价值指数取0.6根据上述条件,该生产线的经济性贬值率大约在以下水平：经济性贬值率＝[1-(14000/20000)0.6]×100%＝[1-0.81]×100%＝19％,【例】 数据承上例，假定每年减少6 000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。

则该生产线的经济性贬值额大约为： 经济性贬值额= 资产年收益损失额× (1-所得税率) ×(P/A,ｒ,ｎ)经济性贬值额=(6 000×100)×(1-25%)×(P/A，10%，3)=450000×2.4869=1119105（元）,第二节 收益法,一、收益法涵义及前提,（一）收益法基本含义收益法又称收益现值法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法总称将利求本” 【例】假设某项资产未来3年，每年都能给A公司带来100万元的收益，A公司期望的投资报酬率是10%， 请问：A公司愿意出多少钱投资这项资产？,,（二）收益法的前提1.被评估资产的未来收益可以用货币计量 2.被评估资产所承担的风险可以预测并可以用货币计量 3.被评估资产的使用年限可以预测,二、收益法的基本程序,1、收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等； 2、分析测算被评估对象未来预期收益; 3、确定折现率或资本化率； 4、用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 5、分析确定评估结果。