物业管理师《物业经营管理》辅导：浅谈开发商自组物业管理公司的利与弊.docx

物业管理师《物业经营管理》：浅谈开发商自组物业管理公司的利与弊从目前的物业治理市场状况看，房地产企业为了保证回报，在工程交付初期，特殊在分期开发的工程交付初期，往往会加大对旗下的物业治理企业在治理效劳方面的投入，从而保证了物业治理企业的正常运作和治理效劳质量的稳定，客观地说，这种投入也使业主自入住伊始就享受到了优质的效劳而物业治理企业与房地产企业的一体化，也在肯定程度上保障了业主的利益，特殊是在房地产企业开发完毕撤场后，仍在客观上保存了业主与房地产企业间的沟通渠道而随着房地产企业建立工程、建立面积、物业类型的不断增加，房地产企业的进展不仅为属下的物业治理企业供应了收入来源，在客观上也为属下的物业治理企业制造了一个“向规模要效益”的转变契机，很多房地产企业旗下的物业治理企业得以在短期内快速进展壮大，甚至成为了行业的“领头羊”利”在于此，“弊”又有哪些呢？一、受“血缘”关系影响，易在进展商与业主之间“受夹板气”房地产企业选择属下的物业治理企业在品牌建立与与维护方面，当然可通过每个工程的治理效劳来塑造工程品牌，最终达成以工程品牌和物业治理品牌支持地产母品牌的完善、连续和提升，形成对地产母品牌的有力支撑。

在这种良性互动的表层下也存在一荣俱荣，一损俱损的可能在国内有关物业治理法规尚不完善，业主维权并不完全理智的今日，物业治理企业承受了很多不应承受的负担，很多企业已不堪重负，在这种情形下，一旦房地产企业仅仅只从销售、回报等方面考虑自己的利益，或者因市场等各种缘由对工程的销售造成影响时，往往会以牺牲物业治理企业的利益为代价，特殊是有些房地产企业，在业主对售后效劳或施工质量等提出意见或发泄不满时，不是乐观面对，尽力解决，而是将属下的物业治理企业当成了“挡风墙”，而物业治理企业囿于对地产母品牌的维护责任，无法以市场行为来躲避，只能硬扛长此以往，不仅工程的市场美誉度下降，物业治理企业和房地产企业“同穿一条裤子”的印象也会在业主心中渐渐形成并强化，使业主对物业治理企业和房地产企业失去信任，并最终导致物业治理企业和房地产企业的品牌受损另一方面，在获得房地产企业对前期治理投入时，做为房地产企业下属的物业治理企业当然有肯定的有利条件，但也正是由于两者间的血缘关系，多数业主对房地产企业属下的物业治理企业往往抱着一种疑心心态，可以说是先天的信任感缺乏，当业主与房地产企业发生冲突时，业主对物业治理企业是否能站在公正、公正的立场上去协调、处理仍有疑虑。

特殊是在业主维权意识高涨，而维权方式又往往过激的状况下，这种疑虑对物业治理企业的正常工作会带来较大的困扰二、简单受进展商的掌握，身不由己应当说，有相当一局部房地产企业在组建自己的物业治理企业时，是出于对房地产企业品牌维护的需要，所以在物业治理企业的后期运作中，明确了物业治理企业与房地产企业各自的责、权、利，并在实际的治理经营过程中逐步加以完善，从而促进了物业治理企业的进展但也有一局部房地产企业，没能清晰地熟悉到物业治理效劳与房地产售后效劳的不同，或是虽然熟悉到了，但在实际的操作过程中仍将物业治理企业看做是自身的售后效劳部门，将物业治理效劳与房地产的售后效劳混为一谈，把原属于售后效劳范畴的工作强压给了物业治理企业，无形中加大了物业治理企业的运作本钱，使物业治理企业原本的市场化行为局部蜕变成了房地产企业的指令性行为这对于身处市场竞争日趋剧烈，最终要通过市场化行为赢得生存和进展的物业治理企业来说，无疑是极为不利的除此之外，房地产企业属下的物业治理企业由于两者之间的上下级关系，在很多问题上都不得不屈从于房地产企业的意志比方对工程的经营治理问题，作为物业治理企业，在承接工程、确定治理经营方案时，主要依据市场的需求、治理经营的本钱等等因素，而非房地产企业的销售业绩、投资回报。

但当物业治理企业附属于房地产企业时，却不得不由于房地产企业“协作销售”这一理由而牺牲自己的利益三、缺乏危机感，市场竞争力差，对物业治理市场的良性进展有肯定负面影响拥有物业治理企业的房地产企业在为工程选择物业治理企业时，根本上都会将工程交给自己的物业治理企业去治理，在为物业治理企业供应“财源”的同时，也特别简单养成多数物业治理企业“地产不倒，工程不忧”的心态，这些物业治理企业由于无需担忧市场竞争的压力，因此很多企业没有竞争危机感，不愿或不屑于去参加市场竞争，而是满意于被动承受、治理好所属房地产企业的建立工程即使是有竞争危机感，由于长期依靠于房地产企业的建立与移交，多数房地产企业下属的物业治理企业也不行能全身心地到市场上去争取适合自身的工程，更难以拥有强大的市场竞争力了固然，随着国内物业治理市场运作的不断标准，多数房地产企业下属的物业治理企业已经开头感觉到了危机的消失，加上国家、省、市的相关法律法规也明确提出，鼓舞房地产企业通过招标方式选择物业治理企业，这些都使得房地产企业属下的物业治理企业开头有意识地培育、熬炼、提高自己企业的市场竞争力，房地产企业也渐渐开头通过招标方式选择物业治理企业但是，由于房地产企业与其下属物业治理企业间的“母子”连心，以及房地产企业下属的物业治理企业在对工程熟知程度、沟通协调的便利等方面都有着其他物业治理企业无可比较的便利与优势，这种竞争实际上是不公平的，不仅影响了其他物业治理企业的生存，更重要的是这种不公平对促进物业治理企业间的公正竞争，建立一个稳定、有序、公正的市场秩序存在肯定的负面影响。

回忆我国物业治理二十多年的历程，开发商选择属下物业治理公司进展治理的状况始终占有很大比例，在行业建立初期，由于法律法规不健全，市场机制不完善，很多房地产企业属下的物业治理企业在治理、经营、效劳的过程中也都消失了这样或那样的问题但随着物业治理的市场化程度不断提高，房地产企业对物业治理企业的选择，也从最初的指定属下的物业治理企业实施治理逐步进展到目前以市场选择为主导随着中国物业治理市场的更加完善与标准，不同“出身”的物业治理企业都将全部融入市场，承受优胜劣汰的市场大潮的考验。