房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案[36].docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()A.收益递增原理B.均衡原理C.收益递减原理D.适合原理【正确答案】C2.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法【正确答案】C3.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化这种物品指的是（）A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【正确答案】C4.中国目前的房租有()A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金【正确答案】A5.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B6.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A7.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。

A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B8.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A9.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权【正确答案】C10.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A11.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法【正确答案】A12.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。

A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B13.路线价法估价的第二个步骤为()A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段【正确答案】A14.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例A.3个以上B.5个以下C.3～5个D.3～10个【正确答案】D15.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B16.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际【正确答案】B17.相比之下，成本法最适合于对()的估价A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A18.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元A.260B.450C.460D.500【正确答案】A19.在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议【正确答案】D20.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02【正确答案】B21.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【正确答案】D22.画出时间序列图的目的是()A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势【正确答案】D23.报酬率的表达式为（）A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本【正确答案】A24.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.27%B.21%C.73%D.79%【正确答案】D25.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案】B26.估价报告书中说明的()限定了其用途。

A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况【正确答案】C27.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D28.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C29.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D30.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）A.成交价≤最高买价≤最低卖价B.最低卖价≤成交价≤最高买价C.成交价≤最低卖价≤最高买价D.最高买价≤成交价≤最低卖价【正确答案】B31.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B32.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润【正确答案】D33.一份完整的估价报告通常由()组成A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期【正确答案】A34.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。

A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B35.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C36.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B37.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C38.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C39.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》【正确答案】A40.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。

A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B41.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方【正确答案】B42.【真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【正确答案】C43.房地产状况修正中。