2024-2025年度黑龙江省房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷B卷含答案.docx

2024-2025年度黑龙江省房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷B卷含答案一单选题(共80题)1、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（　　）A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】 C2、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（　）万元A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】 D3、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为( )A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】 C4、用于物业大规模维修的资金来自于（　　）A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】 B5、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　）万元A.896B.910C.1050D.1099【答案】 A6、一般来说，与长期投资相比，短期投资（　　）。

A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案】 C7、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（　）A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B8、 复元活血汤的病位是A.胁下B.头面C.小腹D.少腹【答案】 A9、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（　）特点A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】 A10、直接投资的特点是（　　）A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】 A11、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（　　）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】 B12、收益性物业的经营费用不包括( )A.人员工资B.抵押贷款还本利息C.办公费D.保险费【答案】 B13、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】 B14、有一成片荒地需要估价获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（　　）A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】 B15、制定会计核算制度的依据是（ ）A.基本准则B.《中华人民共和国会计法》C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】 A16、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】 C17、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　　）分析A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格【答案】 C18、甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。

甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（　　）A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】 B19、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A20、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】 C21、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】 C22、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（　）左右A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 C23、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　）。

A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】 C24、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（　）A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】 D25、（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】 C26、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是A.清热润燥B.清热散结C.清热排脓D.消瘀散结【答案】 A27、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（　）A.需要临时停水.停电.中断道路交通B.需临时占用规划批准范围以外场地C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D.需要进行大量人工拆除作业的【答案】 D28、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同该项投资的资本金利润率是（　　）。

A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】 D29、市场定位通常要遵循的步骤是（　　）A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】 A30、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　　）元/m2A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】 A31、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】 A32、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（　　），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。

A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】 D33、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )A.较低B.较高C.不高不低D.为零【答案】 A34、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】 B35、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】 A36、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（　　）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【。