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房地产术语建设规划设计类“错层式”住宅什么叫“错层式”住宅？主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个 高度不同的平面上错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有 房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼， 而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面因此错层有“压缩了的复式”之称另 外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠， 而是互相以不等高形式错开TownhouseTOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城 区的沿街联排而建的市民城区房屋安居房安居房指实施国家''安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）是党和国家安排贷款 和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、 由政府补贴的非盈利性住房出房率是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。

由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在 不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分 户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排2 4到2 8户所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元低层、多层、高层住宅比较按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋低层房屋低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等低层房屋一般建筑 结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺 度优于高层人们特别喜欢以此为住宅但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城 市难以广泛开发多层房屋多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采 用钢筋混凝土结构多层房屋一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞与高层相比， 多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因高层房屋高层房屋是指高于24米的建筑8层以上（可含8层）的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。

人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯小高 层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污 染程度低等优点，很受购房人欢迎同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产 开发商的青睐所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，高层房屋（指15层以上、24层以下的建筑体）因为建筑结构和建筑形态（点状居多）的局限，房型设计难度 大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来 说，单位建筑面积土地成本（即“楼面地价”）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光 线污染也少，建筑结构强度高，整体性强但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要 求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层 等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心超高层房屋是指超过24层的建筑体超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高它给人以气派雄伟的 感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。

超高层房屋一般建在城市黄金地段（最大限度地利用土地 资源）或景观良好的城区（最充分地发挥景观资源的作用）根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中 高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼 使用率72-75%，板楼在78-80%建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧 年限长房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般 为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便物业管理收费：多层少于高层低层房 是指1至3层高的楼房；小高层房：是指9至11层高以下的楼房；高层房：是指总高在12层以上的楼 房房屋实用率房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率名词:辅助面积、结构面积辅助面积:指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等； 使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”；结构面积:指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。

复式住宅复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中 增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6 米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯， 中间楼板也即上层地板一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但 无法直立复式住宅的经济性体现在：1、 平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%2、 户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价3、 上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率 可提高40%因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：1、 复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差2、 层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米， 很难充分利用3、 由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全 性较差。

尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设 计更加合理的结构可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为 住宅市场上的热销产品钢混结构住宅钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体这种结构的 住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空 间分割较自由目前，多、高层住宅多采用这种结构但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高钢结构 指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材 料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑隔热层指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施通常有如下隔热措施：（1）住宅建筑 的东西向窗户（尤其是西窗），宣有适当遮阳措施；（2） 减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；（3） 采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；（4） 对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到 隔热目的。

公共服务设施用地一般称公建用地.是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑 基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等公摊面积商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户可分 摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、 电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压 室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其 他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水 平投影面积的一半不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、 作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务 的警卫室、管理（包括物业管理用房）不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车 库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建 筑面积比例分摊。

多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内 各功能区内建筑面积比例分摊公寓式住宅公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若 干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常 往来的中外客商及其家眷中短期租用规划建设用地面积规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建 筑物所占面积、运动场地等等户室比和户型比户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住 宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二 室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层 小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道 路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买计租面积作为计算房租的面积。

在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅， 卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等非住宅用房按建筑面积计算建设用地面积建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的 面积建筑覆盖率建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比建筑高度指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋 顶面积的20%，且高度不超过四米的，不计入建筑高度建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱 等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度建筑基底面积建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积建筑间距建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区建筑面积指房屋外墙。