房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案（第36版）.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期【正确答案】B2.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B3.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A4.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C5.在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本【正确答案】B6.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。

A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A7.基准地价是城市中均质区域内的土地()A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C8.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B9.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分A.评选B.评定C.评分D.评价【正确答案】C10.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他【正确答案】B11.成本法概念中的"成本"，并不是通常意义上的成本，而是()A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A12.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率【正确答案】A13.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年A.60B.50C.35D.30【正确答案】B14.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。

A.间断B.波浪C.连续D.螺旋【正确答案】B15.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态A.现在B.未来C.过去D.B和C【正确答案】A16.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.27%B.21%C.73%D.79%【正确答案】D17.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C18.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【正确答案】D19.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元该宗土地的评估价值应为()A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元【正确答案】D20.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。

A.一层B.二层C.三层D.地下一层【正确答案】A21.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%该写字楼的价值为()万元A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【正确答案】D22.【真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元A.600B.738C.900D.960【正确答案】C23.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B24.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C25.报酬率为()与所投入的资本的比率A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C26.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A.180B.300C.309D.313.2【正确答案】D27.对新建的经济适用住房出售价格实行()A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价【正确答案】A28.收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()A.收益递增原理B.均衡原理C.收益递减原理D.适合原理【正确答案】C29.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C30.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C31.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价→划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地→划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格【正确答案】B32.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。

A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）【正确答案】D33.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）A.30B.29C.29.28D.28.29【正确答案】C34.【真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】B35.假设开发法最基本的公式是（）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A36.估价报告的外在质量指()A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B37.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【正确答案】D38.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C39.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【正确答案】C40.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案】A41.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B42.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B43.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。

A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D44.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C45.一份完整的估价报告通常由()组成A.封面、目录、致委托人函、估价师声。