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第七章土地经济评价 一 土地经济评价概述 一 土地经济评价的概念与意义概念 土地经济评价是运用经济指标对土地质量进行评定 即对土地进行投入和产出分析 通过比较不同土地利用的投入和效益 决定土地适宜性类型和适宜程度 两种观点 1 用经济指标对土地质量作出评价 为有效利用土地资源提供依据 2 用经济可比指标对投入 产出的效果进行评定 是从经济学研究的角度对土地作出质量评价 意义 1 确定土地生产能力 为土地立法提供依据2 确定生产耗费和产品生产的关系 为拟定土地税收标准服务3 揭示土地质量和分布状况 为土地利用规划服务4 采用经济指标对土地进行质量评价 为土地管理服务5 确定土地价值和价格 为土地管理提供更强有力的手段 二 土地经济评价的理论基础1 土地生产力理论2 土地区位理论3 地租地价理论4 土地供需理论 三 土地经济评价的指标体系1 经济效果指标2 经济分析指标3 经济效果分析指标资料要求 准确 连续 完整 典型 可比 四 土地经济评价的一般步骤 农用地土地经济评价的基本步骤 1 准备工作2 土地评价区划3 土地自然质量评价4 土地经济评价 二 农用地的等级评定和估价 一 毛利分析法 边际效益分析 二 贴现现金流量分析法 三 农用地分等定级 四 农用地估价 农用地估价 即农用地价格的评估 不同于农用地分等 农用地价格特点 1 农用地价格以其收益能力为基础 2 用途上会发生变化的农用地 其收益价格与市场价格之间会有很明显的差别 3 纯粹的农用地的收益价格与市场价格之间的差距 劣等地要大于优等地 4 农用地的交易实例较少 难以运用市场比较法估价 常用方法 申报法 收益还原法 评分法 标准田法 三 城镇土地分等定级 城镇土地的特殊性1 区位具有特殊重要性2 资源和资产双重性3 开发经营的集约性 一 城镇土地分等定级城镇土地分等定级 是指对一定地域范围内城镇土地利用效益高低的划分 其中 等 反映该区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异 级 则反映同一城镇内部土地利用效益的差异 城镇土地分等定级原则 1 城镇土地分等2 城镇土地定级 1 建立影响城镇间土地等的因素因子体系2 确定各因素因子的相应权重3 分析因素因子的影响方式 建立评价系统4 对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理 加权计算各城镇总分值 并初步划分城镇土地等5 验证分等初步结果 制定分等基本方案 开展意见征求 对城镇土地等进行调整并定案6 编制城镇土地分等成果图件与报告和基础资料汇编 1 建立城镇土地定级的因素体系2 确定各因素的权重值3 计算各因素的指标数值和作用分值 编制各因素的指标值与作用分值的对照表4 划分城镇土地定级单元5 计算单元内各因素分值 加权求和计算总分值 按总分的分布排列和实际情况 初步划分土地级6 进行土地收益测算或市场交易价格定级 对初步划分的土地级进行验证和调整7 编制城镇土地定级图件与报告和基础资料汇编 1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则 二 地产估价的方法原则 预期收益原则替代原则最有效利用原则供需原则报酬递增递减原则贡献原则变动原则影响因素 一般因素 区域因素 个别因素 1 收益还原法2 市场比较法3 剩余法4 成本法5 路线价法6 长期趋势法 三 城镇土地基准地价评估基准地价 即土地初始价 是在城镇规划区范围内 有土地管理部门或土地估价委员会在一定时期内 根据各种用地类型的收益状况或市场交易状况 对不同级别的土地或者土地条件相当的均质区域 按照商业 住宅 工业等用途分别评估的土地使用权单位面积平均价格 基准地价是平均地价 其表现形式有级别价 区片价和路线价三种 1 利用土地收益资料评估基准地价2 利用土地市场交易资料估算基准地价 土地市场狭义 以地产为客体进行买卖 租赁等经济活动的场所 广义 包括各种形式的地产交易 地产流通领域中交换关系的总和 体现着以地产为媒介的社会经济关系 中国土地市场市场机制和行政划拨双轨 由一级出让市场到二级市场转让 租赁以及三级市场再转让 再租赁等纵向发展 三 农用地分等定级对象 目的 农用地等别 农用地级别 二者的区别 原则 现有的农用地和宜农未利用地 其中农用地是指直接用于农业生产的土地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地和养殖水面等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件 在全国范围内进行的农用地质量综合评定 侧重于反映因农用地潜在的 或理论的 区域自然质量 平均利用水平和平均效益水平不同 而造成的农用地生产力水平差异 建立在全国统一标准上 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素 根据地方土地管理工作的需要 在行政区内进行的农用地质量综合评定 侧重于反映因农用地现实的 或实际可能的 区域自然质量 利用水平和效益水平不同 而造成的农用地生产力水平差异 建立在县域统一标准上 1 综合分析原则2 分层控制原则3 主导因素原则4 土地收益差异原则5 定量分析与定性分析相结合原则6 跟踪检验原则 1 农用地分等因素法农用地分等步骤 1 资料收集整理与外业调查 2 确定光温 气候 生产潜力 3 划分指标区 确定分等因素及权重 4 绘制分等因素分值图 划分分等单元 5 自然等别划分 6 土地利用系数和经济系数计算及土地等别划分 7 农用地等别验证与调整 8 成果整理 2 农用地定级修正法 因素法和样地法 1 确定修正因素 2 资料整理及量化与外业调查 3 划分定级单元 4 计算修正因素系数和单元修正因素质量分值 5 实地校核与级别界线的最后确定 6 成果编绘与整理 。