浙江舟山超市可行性分析报告.doc

1海晨房产海晨房产2目目 录录第一章项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．41.1.2 项目承办单位． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．41.1.3 承办单位投资部门． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．41.1.4 项目拟建地区、地点． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．41.1.5 分析研究报告依据． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．4第二章项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 政府及行业发展规划． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．52.1.2 当地政府对项目的态度． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．52.2 项目发展概况2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．52.2.2 项目进度情况． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．72.2.3 超市初勘及测量情况． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．72.3 超市投资的必要性 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．7第三章 项目地理环境及发展现状3.1 舟山市地理位置及发展现状3.1.1 地理位置． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．833.1.2 发展现状． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．83.1.3 旅游业状况． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．83.2 普陀及东港开发区地理位置及发展现状3.2.1 地理位置． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．83.2.2 发展现状． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．93.2.3 旅游业发展状况． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．93.2.4 人口状况． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．9第四章 市场分析4.1 市场调查4.1.1 普陀城区． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．104.1.2 超市经营现状调查． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．114.1.3 超市经营理念及服务． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．114.1.4 几大超市前景预测． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．11第 5 章 消费客流群分析5.1 城镇居民5.1.1 经济的稳步发展． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．135.1.2 经营净收入大幅增4长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．135.1.3 财产性收入快速增长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．135.1.4 转移性收入较快增长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．135.2 农村居民5.2.1 工资性收入增长 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．135.2.2 家庭经营现金收入增长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．145.2.3 非经营性收入增长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．145.3 渔村居民5.3.1 工资性收入增长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．145.3.2 第三产业人均现金收入增长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．145.3.3 财产性收入增加． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．145.4 旅游客流方面5.4.1 旅游客流量连年上升． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．1555.4.2 旅游客流人员方面其综合素质大幅度提高． ． ． ． ． ． ． ．155.4.3 2003 年全市旅游总收入增长． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．15第六章 营业额估算及敏感性分析6.1 普陀区营业额估算． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．166.2 定海区营业额估算． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．166.3 旅游及流动人口估算． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．166.4 敏感性分析6.4.1 项目对国家政治及社会稳定的影响． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．176.4.2 项目与当地文化发展水平的相互适应性． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．176.4.3 项目与当地宗教民族习惯的相互适应性． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．17第七章 可行性研究结论及建议7.1 可行性研究的结论． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．187.2 建议． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．196第八章 附件． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．20第一章第一章 项目总论项目总论1.1 项目背景项目背景1.1.1 项目名称项目名称碧海莲缘楼盘附属大型超市1.1.2 项目承办单位项目承办单位舟山市海晨房地产开发有限公司1.1.3 承办单位投资部门承办单位投资部门横店集团、浙江丰泽投资管理有限公司1.1.4 项目拟建地区、地点项目拟建地区、地点舟山市普陀区东港开发区经二路与 329 国道交界处1.1.5 分析研究报告依据分析研究报告依据（1）政府部门有关规划及决策：（2）根据项目实地考察及调查取得资料。

3）拟建地区的有关政策、法令和法规4）建筑设计单位的设计基础资料78第二章 项目背景和发展概况2.12.1 项目提出的背景项目提出的背景2.1.12.1.1政府及行业发展规划政府及行业发展规划政府部门对外来投资表现出极大的兴趣，定于 2003 年为招商投资年而且又于 2003 年下半年出台了关于《大力发展临港产业》的产业政策其次在行业发展中，由于舟山没有一家大规模的超市，因此引进投资商经营大超市符合这些宏观经济要求2.1.2 当地政府对项目的态度当地政府对项目的态度有关部门对项目投资明确表示：如果在东港建立大型超市，那么在定海和普陀城区不会建立另外的大超市普陀区政府对东港建立大型超市态度非常热情，各职能机构明确表示在超市筹建过程中将提供优质、快捷、便利的服务2.2 项目发展概况项目发展概况2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果已进行的调查研究项目及其成果（一）人力资源调查；舟山有浙江海洋学院、浙江航海学院、浙江电子工业学院舟山分校、浙江商校舟山分校等多所大中专学院，保证超市对各类人才的需要二）超市市场调查；定海（捷强超市：5000m2、台客隆超市：3000m2 、天天惠超市：3000m2 、新贸超市：4500m2 ）普陀（新一百超95000 m2、天天惠超市：3000m2、家得利超市 4000m2、 ）（三）社会设施调查；（1）运输条件：交通方便，329 国道就在旁边。

连接大陆的连岛工程已经过半，预计 2007 年正式通车超市主干道 90 米，次干道也有 38 米宽，对超市的运输非常便捷2）公用动力供应：水、电有保证舟山自己就有火力发电厂并且已与大陆联网，商场保证有生活和营业两路用电生活用水现自给自足，2003 年已和大陆联网保证供水正常，这将为超市成立提供先决条件 （3）通讯及媒体：电信、移动、联通网络四通八达，整个东港开发区全境覆盖普陀区广播电视事业局在东港兴建的广电大厦已经结顶，不久将搬迁至东港，这将为宣传超市提供非常好的便利条件4）交通条件：公交 1 路、2 路、8 路、12 路直达超市，公交沈展线、沈罗线、沈朱线过境超市四）生活设施调查：（1）学习生活：超市附近有整个普陀区最好的幼儿园（普陀区10中心幼儿园） 、普陀区最好的小学（普陀区中心小学） 、普陀区最好的中学（普陀中学） 2）居家生活：超市附近有汽车修理厂、加油站、银行、医药公司、医院、邮政局等设施3）娱乐生活：超市附近有东港山庄宾馆、娱乐城、疗养院、美容美发中心等设施五）超市环境调查：（1）污染源及排放状况：因东港开发区属新兴城市，基本没有工业及污染源，因此污染源及排放状况非常好。

2）大气、水体、土壤等状况：大气、水体、土壤等状况在整个舟山属一流地段，在整个浙江省也属于甲类地区六）社会环境调查：舟山社会稳定，经济繁荣独特的地理条件使舟山的犯罪率连续多年处在全省的低端水平，这为超市的运营提供了坚实的基础2.2.2 项目进度情况项目进度情况超市已正式开工，工程已进入打桩阶段，预计 2005 年 8 月主体完工，年底前后可以交付使用2.2.3 超市初勘及测量情况超市初勘及测量情况(1) 超市初勘情况：超市位于东港开发区经二路与 329 国道交汇处11(2) 超市测量情况：超市主体 94.5M*84M 基本属于。