评估购物中心价值的方法.docx

评估购物中心价值的方法决定购物中心价值(Determining the Value of A shopping Center)建立不动产的价值基于许多原因，包括取得财务借款吸引买 主出售或衡量 成长不动产价值的评定方式有许多种，传统的估价通常包含下列 三种推演方式：重建成本估价法(Reproduction Cost)：此方法的立论是将该购物中心所在 土地先视为空地，评定其市场价值，而后加上重建类 似购物中心所需的建造成 本，减去可能折旧的总值折旧估量是 影响这种估价方式准确与否的关键，尤 其是成立很长时间的购物 中心，其价值可能因折旧的估量而存在认知上的差异， 另外开发商所建立的商誉也难以纳入所考虑的因素市场比较法(Market Sales Comparison):这种方法最为简易，为比较在近 期内类似购物中心在附近区域的售价， 标准比较的方式包括每一平方米建筑物 的售价，然而这一评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较 的 案例现金流量推估法(Cash Flow Analysis):这种方法为推估该购物中心在其运 营周期中或特定时段内将每年可能产 生的净现金流量累计后的现在值，现在值 的含义是将每年净现金流量减去利息后直至预定时日的累计值，但是其准确性则 视预估品质与所使用折现率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法一净现金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)计算营业净收入、应税收入及净现金收入的基本步骤:1、 决定购物中心整体租金收入减去空屋及其他租金损失2、 将前述金额减去营运费用支出即是营业净收入(NOI)3、 将营业净收入减去当期折旧额度及借贷利息支出即是应税收入4、 应税收入减去按投资者税率的营业税、所得税即是税后收入5、税后收入减去借贷本金支出是已经支付的现金项目6、加回折旧(因其并非实际现金支付)，则为净现金收入简言之：－营业毛收入－营业费用支出－营业净收入－折旧－利息－所得税(营业税)－借贷本金偿还－折旧－净现金流入收入推估法－折现为现值 (The Income Approach-Capitalization into Value)运用净现金流入的方法可以推估购物中心价值，因为不动产本身是一个资本 密集的产业，其获利需要经过长期 持有，同前所述，一个投资性的产品是将可 能的收入转换成今天的币值(在预定的一段时限推估其收入的现值总 合)，此程 序称为折现(c capitalization)，它决定在公开市场上愿意支付不动产的金额 (Capital Sum)以换取在未来持有时间内推估的净现金流量。

而将收入转换成 价值的系数称为折现率(Capital Rate),它是一个百分比数字，由风险折扣(D iscount Rate)与资本回收报酬率(Capital Recovery)两者之比而成，这一数 字不包括资本本身的通货贬值 或借贷服务费用，这一数字由市场力量经由谈判 所获得，这一利率水准也受下列情况的影响：•不动产市场状况及不同的投资机会•资本市场——在此市场，买卖双方在一起交易不同形式的长期金融商品(长 期表示一年以上)，如股票、基金、 债券•金融市场，包括各种形式一年期以下各式金融商品，而金融市场与资本市 场间存在着互动的关系，通常越是 长时间才能获得的金钱表示其风险越高，也 就是其利率水平应该越高，所以长期投资工具的利率及回收应比短期投资工具要 高净现金收入推估不动产价值的公式如下：不动产价值(V)二净现金收入(Net Opera ting Income) /折现率 (Capitalization Rate)以下为一个简单的计算案例：购物中心规模：100,000购物中心土地成本：$300,000购物中心建筑成本：$5,000,000营业毛收入：$11营业费用：$3折现率：11．75％净现金流入：(营业毛收入减营业费用)($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000不动产价值(Value)二$800,000^11. 75%=$6,80&511 这一不动产的市场价值是$6,800,000由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有 所不同。

仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的 改善营收的经营管理(Income Managemen t)对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期 生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细 审视，包括：•租赁一般条款•税负及保险责任•租金减免与百分比租金•公共区域维护管理费用•承租户信用程度对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：•重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负•广告条款•租赁契约中止条款•管理费用分摊条款•基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：•当地零售市场的竞争性•社会、经济、政治及环境变化•特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。