我国物业发展的历程.docx

我国物业发展的历程丁杰宁夏大学资源环境学院宁夏银川750021摘要：从深圳物业管理公司正式成立，我国物业管理行业至今巳诞生30年，现在回顾我国物业管理行业发 展的30年历程，了解我国物业管理行业发展30年的情况关键词：物业管理，发展，历程，我国物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国，当时，英国正处 于工业革命的辉煌时期，大量农村人口为寻找工作而迁移至各工业城市由于迁移速度过快， 工业城市的发展未能配套，所以各种社会问题相继出现，其中工人的生活环境质量问题最为 严重当时有些热心人兴建普通住宅，以低廉的价格租给工人家庭1860-1866年，HILL 女士在对自己所出租房屋的物业管理中，制定了一系列规则，严格要求租客遵守，使住户的 居住环境得到了很大改善因为她的工作甚见成效，物业管理呗业主逐渐重视，同行业的人 建立英国屋宇经理学会，会员分布于世界各地，首开物业管理之先河1. 物业管理诞生发展，21世纪面临变革19世纪中叶到上世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展时期在这个时期， 上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建造了许多八九层，甚至0层以上的建筑 在当时，已经出现了代理租赁、清洁卫生和保安服务等专业性的经营公司，是我国物业管理 的早期形式。

20世纪80年代初，随着我国改革开放的实施，市场经济的产物一一现代化的物业 管理才从香港引入深圳是我国内地物业管理的发源地，1988年伴随着深圳住房制度改革， 房管制度的革新也陆续展开，此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外 商品房到普通商品房，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化和一体化招投标的三化一 体的物业管理模式在我国物业管理的进程中，深圳物业创造了无数个第一，时至今日，_深 圳物业管理在国内仍然处于领先地位，其管理概念和实践经验仍然被各地效仿和推广国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后 期，走过了风风雨雨30年发展历程目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟，主要表现 在以下几个方面：物业管理法规更加完善，政府监管日趋规范；经过不断的行业重组，物业 管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务 基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入 政府监管范围21世纪，是中国物业管理行业由发展、完善到逐步走向成熟的重要阶段，物业管理 行业将要进入一个市场竞争激烈、管理趋于完善、服务理念不断提升的时期。

对物业管理行 业而言，面临质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的 应用以及消费观念的更新等问题，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到 市场定位，各方面都要作出相应的变革，才能适应市场发展的需要2. 回顾物业管理30年 1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理专业公司一一深圳物业管理公司正式成立， 开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理1993年6月30日深圳成立了国内首家物业管理协会1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区 应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”2003年9月1日我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物 业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据2005年12月1日《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业 管理师资格认定考试办法》开始实施2006年8月《注册物业管理师》执业资格考试参考教材出版，包括《物业管理实务以《物 业管理基本制度与政策》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》等。

2006年9月 全国“注册物业管理师”第一批师资培训举行2006年11月至2007年5月 第一批符合条件的千余位全国注册物业管理师认定考试大会举 行，认定人员参加《物业管理实务》考试2007年3月16日《中华人民共和国物权法》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会 第五次会议通过，自2007年10月1日起施行2007年10月30日《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》发布2007年至2009年 累计举办注册物业管理师培训一万五千人次2009年12月1日《业主大会和业主委员会指导规则》出台，自2010年1月1日起施行， 《业主大会规程》同时废止2010年5月《注册物业管理师》新版考试教材出版2010年10月21日《物业承接查验办法》出台，于2011年1月1日起施行3. 物业管理法规，逐渐完善目前，我国关于物业管理的法规正日趋完善，在业主的权利、义务，业主大会，前期物业管 理，物业的使用与维护，企业资质等方面均有具体规定近年来，各省、市、自治区均出台 了物管法规，完善了物业管理法规体系如北京市出台科学分类细化的《住宅物业服务标准》， 辽宁、山东、陕西、广东、天津等地区都出台或修订了物业管理条例。

4. 我国各地物业管理逐渐成熟桂林市房地产业协会会长申应林回忆：“1990年左右评选优秀物业小区时，篦子园小区仅凭 简单绿化就当选，在现在来看是不可想象的，这些年来，桂林的物管水平发生了质的变 化2010年以来，大盘名盘签约一线物管公司的新闻频现报端，无论是桂林公馆•原乡墅与 绿城签约，还是梧桐•墅与金地签约，都代表着桂林房地产开发商对于小区物业管理的愈发 重视近年来，桂林的物管水平发生了质的变化，呈现规范化、规模化趋势在大大小小的 住宅小区内，物业管理已经成为一个无法回避的话题5. 物业未来的发展方向5.1规模化、集约化是物业管理发展的方向物业管理作为服务行业，其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就 决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求物业企业必 须规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向这是因为：（1）规模化、集 约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业 不断壮大；（2）规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才，使英雄有用武之地， 不致于人才流失；（3）规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业 经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。

5.1.1. 兼并重组，充分利用小企业资源目前，无资质等级、小而全的物业管理发展 企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘， 但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费显然，这种状况对物业管理行业整体进步 不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害， 使业主投诉增多，损害了行业的整体形象因此，为促进行业健康发展，这些小物业管理发 展企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳 动力等通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康发展规模化经营也可推动这些要素 的流动和优化组合，促进行业的共同发展5.2.2. 物业管理发展走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，促使我国物业管 理“超级航母”出现随着物业管理发展范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招 投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、 迅速扩展在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象， “以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下'，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系 到企业的存亡。

同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理发展这个“微利”行业而言， 管理就是“效益”、规模就是“效益”没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰 由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上'横向联合、纵深发展'之路，在建立健全企业化 经营体制的同时，通过关合并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营 随着市场经济的发展和完善，还会“走出去，引进来”，由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”， 我国的物业管理发展也会到国外去争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁另外到 21世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理 公司将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免物业管理企业间合弱为 强、强强联合的行业会相当普遍综合种种因素，在本世纪我国物业管理面积1亿平方米以 上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现超级航母”的出现也会将我国的物业管理发展 带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应到时全国物业管理发展可能主要集中在少 数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进 程，稳定地区经济的中坚力量。

6. 新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展 6.1新技术革命和物业智能化步伐加快物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业过去开发建设的物业，配套设施、设 备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高但是，随着新科技的迅速发展，现代 物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋管 理好这些复杂的设备，*过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的当前， 高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的 智能化物业已经出现6.2物业管理企业面临转型面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转 变，不断更新、学习新的管理服务技术，以适应现代物业管理的技术要求，保证自己的管理 实力始终与物业设备的科技进步同步特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管 理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段 时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手 段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。

面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应 现代人和现代化物业的管理服务要求作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发 展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重 要参考文献：【1】百度文库【2】罗铮.《浅析中国物业管理发展趋势》清华领导力培训网。