房地产估价报告示范案例.docx

××市××区××广场×号××大厦房地产估价报告项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期： 二○○四年十月二十九日至 二○○年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目 录一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。

×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日 估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析， 形成意见和结论， 撰写本估价报告 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。

⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑 参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日 估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制： ⑴ 合法性前提合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提具体前提如下： ① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提 ② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年， 至 2038 年 9 月 19 日结束， 报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提 ⑵ 最高最佳使用假设最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用 ⑶ 估价时点假设即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整 ⑷ 公开市场假设即估价结果是在公开市场条件下形成的价格公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性 ⑸ 报告使用限制条件如下： ① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途 ② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年 ⑹ 其他假设与限制条件对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下： ① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响 ② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦的估价结果报告 ( 编号：×××××× ) ㈠ 委托人： ××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号 ㈡ 估价机构： ××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号， 房地产价格评估资格等级为一级， 证书编号为 “建房估证字［ 2003 ］××号” ㈢ 估价对象 估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、 设备用房、 酒店辅助以及娱乐设施用房， 地上由裙房及 A 、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡， 土地性质为国有出让性质， 土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场 ㈣ 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考 ㈤ 估价时点： 2004 年 10 月 29 日 ㈥ 价值定义： 根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格 ㈦ 估价依据： ⑴ 房地产价格评估委托协议书； ⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》； ⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规； ⑺ 《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) ； ⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。

㈧ 估价原则： 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则 ⑴ 合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价 ⑵ 最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价⑶ 替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 ⑷ 估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值 ㈨ 估价方法： 根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估 ㈩ 估价结果： 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整 ( 十一 ) 估 价人员：××× ×××× ( 十二 ) 估 价作业日期： 二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日 ( 十三 ) 估价报告应用的有效期： 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日 关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦的估价技术报告 估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、 设备用房、 酒店辅助以及娱乐设施用房， 地上由裙房及 A 、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间 估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡， 土地性质为国有出让性质， 土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场 根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。

针对× × 大厦的建设标准和功能特点， 分析影响其价格形成的因素主要有以下方面 ㈠ 实物状况分析 ⑴ ××大厦主要技术经济指标说明 根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡写字间部分用地面积 3629.79 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡⒌ 建筑层数：地下部分 -4F~-1F写字间部分 A 座 7F~13FB 座 7F~29F酒店客房部分 A 座 14F~51F⒍ 建筑容积率 1:18.47⒎ 建筑覆盖率 69.81%⒏ 绿。