土地增值税基础知识.docx

土地增值税基础知识一、土地增值税预征（一） 基本规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增 值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补二） 预征率从2013年9月1日起，福建省土地增值税平均预征率调整为：1、 普通住宅2%；2、 非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%；3、 非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%三） 预征的计征依据（国家税务总局2016年第70号）营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让 房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税 收入不含增值税应纳税额为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的， 可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款（四） 不预征项目保障性住房不预征土地增值税五） 逾期预征的滞纳金对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定，从限定的缴纳 税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

二、转让旧房及建筑物的土地增值税新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房；新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理闽财税政【1995】58号）（一）据实征收1、应纳税额的计算（1）增值额未超过扣除项目金额50%的匹 1=土地增值税税额=增值额X 30%匹 1=l=i(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额X 40% —扣除项目金额X 5%l=i(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额X 50% 一扣除项目金额X15%(4)增值额超过扣除项目金额200%的l=i土地增值税税额=增值额X 60% —扣除项目金额X 35%增值税=不含增值税收入•扣除项目金额=il=i2、增值额：不含增值税的转让收入一扣除项目金额3、扣除项目金额的计算方式有两种:(1) 提供评估价格的(财税【1995】48号)：扣除项目金额=旧房及建筑物的评估价格(旧房及建筑物的重置 成本价*成新度折扣率)+评估费用+城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税(2) 提供购房发票的(财税字【2006】21号)：扣除项目金额=购房发票金额+购房发票金额*5%*持有年数+ 购房契税+城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税计算扣除项目金额时的持有年数按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1 年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

关于旧房转让时的扣除计算问题（国家税务总局公告2016年第70号）营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增 值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:① 提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转 让年度止每年加计5%计算② 提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年 度止每年加计5%计算③ 提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值 税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算二）按征收率核定征收1、福州:按照不含增值税转让收入的6%核定征收2、莆田:按照不含增值税转让收入的5%核定征收3、泉州:按照不含增值税转让收入的5%核定征收4、漳州:土地增值税据实征收i=i5、龙岩:按照不含增值税转让收入的5%核定征收6、三明:按照不含增值税转让收入的5%核定征收1=17、南平:按照不含增值税转让收入的5%核定征收1=18、宁德:按照不含增值税转让收入的5%核定征收1=19、平潭:按照不含增值税转让收入的5%核定征收1=1例题1：甲企业在2018年4月以840万元出售一幢办公楼。

该办公楼原始购买发票金额为210万元，日期为 2015年7月1日，缴纳契税6.3万元该房产无评估价值解析:1、甲企业转让办公楼缴纳增值税（840-210 ）/（1+5%）X5%=30万元，取得不含增值税转让收入840-30=810 万元2、 与转让房地产有关的税金6.3+30 X（7%+3%+2%） +810X0.5^=10.31 （万元）3、 土地增值税扣除项目=发票所载金额X[1+ （转让年度-购买年度）X5%]）+与房地产转让有关税金+与房地 产转让有关费用=210 X（ 1+3X5%） +10.31 = 251.81 （万元）5、 增值额为 810-251.81=558.19 （万元）6、 增值率为 558.19 4-251.81=221.67%7、 应纳土地增值税税额为 558.19 X60%-251.81X35%=246.78 （万元）。