成都华润社区商业系统研究客户调研报告.ppt

以始为终、分类聚焦、阶段匹配 ——成都华润社区商业系统研究客户调研报告运营高管研究（本报告呈现）投资客研究 本报告呈现）商家研究（本报告呈现） 案例研究（已完成）终端用户研究（下阶段展开）成功社区商业案例解析、经验借鉴各方诉求深度研究、价值关注分类匹配，创造多方共赢商业格局社区商业定位导则基于定位导则的社区商业设计导则社区商业研究框架4. 社区商业与住宅价值双向关联5. 社区商业不同阶段价值影响6. 社区商业多方共赢分析7. 基于定位导则指导下的设计导则1. 本次调研设计及执行说明2. 本次研究核心结论3. 本次研究逻辑思路•研究方法：•依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员•研究对象：•商业地产运营高管：5组•投资客：25组•店铺经营者：15组•连锁机构运营高管：5组本次调研基本信息-运营高管、商家、连锁品牌品牌/ /店铺名称店铺名称 商家商家类型类型店铺位置店铺位置被访者姓被访者姓名名职位职位美国GEP洗衣连锁居家服务型温江区行署路54号美丹店长WOWO零售型创业路300号杨艳群总助春天花乐园零售型锦兴路60号附2号 朱瑾总经理 红旗零售型迪康大道7号杨部长拓展部精视力眼镜零售型春熙路南段13号何女士经理　九九文具店零售型一环路南四段9号附4号胡玉立副总经理麦当劳餐饮型大业路北京华联二楼刘经理营运部屈臣氏零售型时代广场1806 何悦婷店长　诗丽堂居家服务型林荫路黄总总经理味千餐饮 餐饮服务型花牌坊北街88号西锦国际一栋1403刘叙经理四川杏林医药连锁零售型一环路西二段31号杜光明 经理　一点味 餐饮服务型小南街87号龚松文 店长英派斯健身休闲服务型双楠段503号张劲东总经理成都银行专业服务型西御街16号何德好总经助渣打银行专业服务型时代广场戴舸总经助连锁机构名称连锁机构名称 商家商家类型类型被访者姓名被访者姓名职位职位宝宝摄影专业服务型 曾先生总经理屈臣氏零售型杨女士中国西区总监锅锅香餐饮服务型 冷女士总经理 兰花草服务型苏先生总经理碎蝶音乐咖啡居家服务型 陈先生董事长运营高管访问对运营高管访问对象象基本简介基本简介陈总原国嘉地产总经理、原苏宁置业总经理王总优品道商业地产总经理闫总蓝光集团嘉宝副总裁、商业公司总经理，30多个商业案例操盘经验李总摩尔国际物流发展有限公司运营总监梁总蓝光地产策划总监，十年商业地产从业经验。

类型客户解释：专业信任：投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功经验路径依赖被访者姓被访者姓名名投资者类型投资者类型投资者类投资者类型型被访者相关信息（所处行业、所在公司、目前职位）被访者相关信息（所处行业、所在公司、目前职位）陈先生1000万以上谨慎技术专业投资人，掌控数亿投资资金　陈思佑200-500万谨慎技术家里面是乐山知名开发商，富二代，目前专业从事投资理财郑凯200-500万信息敏感西南设计院胡霞1000万以上信息敏感双马家私老总，接受过专业商业地产投资培训，持有多个商铺徐鹏200-500万谨慎技术保险行业，专注房地产投资，目前在汽配市场有投资商铺白昌兴500-1000万谨慎技术公司老总（台湾人）自持“温哥华广场”写字楼、时代尊邸220㎡住宅何晓蓉200-500万谨慎技术某商会负责人，老公是某承建商负责人杨立有200-500万谨慎技术建材个体户耿爽200-500万谨慎技术个体经营户：水泥、食品调料林强1000万以上谨慎技术全友家私（威远地区总代理）身家过亿，只购买上千万物业柘姐1000万以上信息敏感外贸生意，长期在广州从事对外贸易谭丽1000万以上谨慎技术外资银行高管，个人持有商铺，写字楼胡莲200-500万专业信任某化妆品成都总代理，多套住宅投资产品甘彬200-500万谨慎技术金朝阳培训学校副总（专职投资）陶雄杰500-1000万信息敏感私营企业公司老总，长期从事证券股票投资，自持写字楼物业刘永超500-1000万信息敏感服装批发商，全国多个城市持有商铺。

陈莉200-500万专业信任自由职业，目前专注于理财投资闫城200-500万专业信任只能居家系统公司老总李霞200-500万谨慎技术个体投资者，200万投资额度，喜欢进行低总额物业资产投资唐忠松500-1000万谨慎技术阳光100运营高管，个人持有多个商铺杨涛500-1000万谨慎技术专业投资客吴渝200-500万谨慎技术上市企业营销总监冷冰200-500万谨慎技术医药行业老总，长期在武汉、青岛，成都人明智500-1000万谨慎技术个体户，经营服装连锁品牌“月亮之尚”王蔓1000万以上专业信任天越传媒公司老总本次调研基本信息-25组投资者问卷设计内容4. 社区商业与住宅价值双向关联5. 社区商业不同阶段价值影响6. 社区商业多方共赢分析7. 基于定位导则指导下的设计导则1. 本次调研设计及执行说明2. 本次研究核心结论3. 本次研究逻辑思路1、全部持有或持有关键商业并通过良好的专业运营，是商业价值最大化的最佳途径，在商业价值提升的同时，住宅价值得到滋养2、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到共同赢利的运营状态，商业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。

3、以终为始的商业地产开发理念，在项目启动期，产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，可以极大降低后期运营调整成本4、调整运营期的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会预留充足资金预算进行后期活动来聚集人气和加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期5、客户维护和客户信息管理是运营成熟期的重点工作，本阶段要扩大商业项目的辐射范围，并着力培养客户对本社区消费的情感依赖性研究核心结论 通过对商业地产运营高管、投资客、连锁机构负责人和商铺经营者的深入访谈，并结合前期相关研究成果，提炼出社区商业相关核心结论：：研究核心结论6、投资客投资回报率预期在6%-8%范围，投资客对租金收益预期略超过银行存款回报即可，但对后期运营溢价期望很高7、商家对租金的承受力普遍占营业额的20-30%，与毛利率直接相关8、目前商业地产有四种销售方式，一是卖产品，二是卖资产，三是以卖资产的方式卖产品，四是卖资本，通过研究证明，卖资本比其他三种销售方式能为公司带来更大现金流和融资机会9、通过研究发现，标准化、模块化是目前商业地产运营的难点和新的机会点，商业地产运营过程的物业管理、硬件维护、租金管理、品牌管理、客户管理正是当前各大开发商的研究方向。

10、商业地产有两种溢价方式，一是金融溢价（自然溢价），二是运营溢价，在当前商业地产泡沫加剧和调控力度加强的情形下，金融溢价前景有限，而运营溢价才是商业地产未来的方向4. 社区商业与住宅价值双向关联5. 社区商业不同阶段价值影响6. 社区商业多方共赢分析7. 基于定位导则指导下的设计导则1. 本次调研设计及执行说明2. 本次研究核心结论3. 本次研究逻辑思路 本报告主要从终端用户（消费者）、投资者、商家、开发企业四方的价值诉求出发，以“以终为始”的观点进行研究，以建立多方共赢、住宅与商业双向价值滋养并推动项目整体溢价的社区商业增值服务平台社区商业研究维度定位导则思路示意图功能等级阶段主力商家/次主力商家配套商家技术可行性成本可控性投资者需求市场竞争分析设计前瞻性产品设计原则产品落地价值点梳理供应商需求确定供应商定位导则三维度补充性资源相结合定位导则思路逻辑出发点交通规划动线设计业态功能布局停车场设计导视导购系统灰空间打造店铺面积配比其它硬件设施运营管理服务结构化终端规模及需求土地具体条件企业现有资源梳理各方商家需求商业定位聚焦定位导则关系聚焦图 社区商业相比住宅而言价值链条更多，节点控制更复杂，本次研究即通过从不同维度出发梳理各方需求，以形成终端需求与资源匹配的商业价值聚集点。

各方问卷涉及内容4. 社区商业与住宅价值双向关联5. 社区商业不同阶段价值影响6. 社区商业多方共赢分析7. 基于定位导则指导下的设计导则1. 本次调研设计及执行说明2. 本次研究核心结论3. 本次研究逻辑思路 社区商业立足于辐射区内用户，在提供便利性的同时，阶段性地解决其基本生活需求和品质提升需求，在商业氛围形成后，住宅又可以对社区商业进行滋养，带来持续稳定的现金流入住宅社区商业定位、设计、业态规划需要满足相应消费群体的便捷性等多种需求社区配套商业提升住宅用户的居住便利性，升级住宅居住品质社区商业提升住宅销售速度提升住宅入住率提升住宅未来溢价提升住宅租金水平提升企业品牌知名度提供消费人群支撑必须性消费就近消费重复消费社区商业与住宅• （社区商业）最直接的就是使楼盘增值，产生溢价；商业一旦开业，会对于本区域内、区域外客群起到我们品牌的宣传作用一个大的商业楼盘，会有项目本身住宅的固定消费群体给我们的项目提供消费支撑，而商业做得好也可以反过来影响住宅蓝光梁总• 社区商业对住宅小区价值的提升非常明显，尤其是大盘，社区商业对销售价格、销售速度、未来的增值空间都会有较大的促进作用。

优品道王总• 帮助小区提升价值，社区商业首先是服务于小区的，所以我们应该也必须提供商业服务陈总• 社区商业重点体现的是便利性，这点能提高周边住户的居住品质，提高居住舒适度，周边有商业的住宅在价格上会得到提升住宅与商业相关联最关键的问题是动线问题，在设计上必须要考虑摩尔国际-李总 社区商业与住宅 社区商业与住宅会进行双向价值联动，在良好运营保障下，商业价值超越住宅价值成为可能，本观点在此次调研中得到地产运营高管们的一致认同社区商业与住宅价值关系？万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产郁亮社区商业与住宅价值-案例优品道王总：我们是10开始的卖，调控没有断过、房价走势也不好，但我们的房价一直比较坚挺，我们的销售比较迅速我们的入住率是也直线提升现在在75%以上，原来在60%以下，租金也有比较好的提升• 目前优品道采用固定租金形式，平均租金在200-250元/平米/月，周边租金（100-200元/平米/月），签订合约的内外街商铺年租金上涨幅度平均约为10%，周边租金平均涨幅6%• 住宅平均价格也明显高于本区域楼盘均价，且基本保持上升趋势。

4. 社区商业与住宅价值双向关联5. 社区商业不同阶段价值影响6. 社区商业多方共赢分析7. 基于定位导则指导下的设计导则1. 本次调研设计及执行说明2. 本次研究核心结论3. 本次研究逻辑思路启动期调整期成熟期社区商业阶段价值影响社区商业阶段价值体现和实现途径价值达成：减少后期调整成本价值实现途径：用户需求、商家需求、投资者需求研究前置，三方需求决定商业定位、品牌等级、功能、产品设计价值达成：扩大社区商业的辐射半径，提高项目知名度价值实现途径：商业氛围营造，通过运营管理做推广活动、品牌展示、业态调整，聚集人气价值达成：租金持续稳定增长、用户重复消费收益增加、重复消费成本降低，区域影响力提升、扩大融资价值实现途径：用户信息管理、用户维护、用户消费互动、品牌升级 社区商业阶段性发展趋势明显，不同阶段价值体现呈现一定区别，理清各阶段价值影响因素，就能缩短社区商业成熟周期并降低成本，实现社区商业价值最大化启动期商业价值影响 社区商业开发前期，以匹配用户需求为原点，综合各方需求，从产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，降低后期运营调整成本。

用户需求商家需求投资客需求开发商需求政府约束产品设计要求产品品牌等级商业规模业态组合后期调整成本后期运营成本后期维护成本通过清晰定位，各因素前置考虑，降低后期运营成本、提升商业价值、缩短商业成熟周期动线设计以始为终、分类聚集、阶段匹配市场竞争• 商业定位期我们需要分析消费者，如何去分析，方法有很多：1、 垃圾分析，专门分析这个小区的垃圾，搞清客户的消费水平2、 片区的银行存款余额，反映消费能力3、 观察车流档次4、 观察客户穿戴档次5、 菜市场：高档产品，像虾、鲍鱼等昂贵品种的销量陈总• 商家投诉基本都是硬件不过关，比如空调不到位，下雨天店铺外有水等，这需要在设计前期充分考虑，后期再改成本就很大陈总• 对于餐饮而言，首先考虑有没有配置的上下水、排油排烟设备成都很多项目没有前期设计好这些东西，后来在墙外弄、很难看、政府不批，影响项目整体档次，客户投诉也会很大（环境、卫生、噪音等方面）既然是社区商业，统一规划、布局是很重要的某一商家由于动线设计受影响肯定要提出异议，动线不好就没有价值---蓝光梁总• 首先是开发商取向问题，然后是产品规划定位问题，在设计上要与设计师沟通，根据产品的要求来进行设计。

例如柱距、层高、承重等 ---摩尔国际李总 启动期商业价值影响 产品设计、品牌等级、业态组合、动线设计、商业规模前置考虑可以降低后期运营成本以达到提升商业价值作用，本观点在此次调研中得到地产运营高管认同产品设计前置考虑必要性 启动期以终为始-案例•从万科城为例，其前期设计未充分考虑空调设计规划和餐饮业态需求，导致后期直接影响项目形象，且调整成本和管理维护成本很高调整期商业价值影响 社区商业的运营调整期主要涉及三大模块：推广活动、品牌升级、业态调整，且调整要与用户需求相匹配•推广活动：车展、亲子活动、儿童娱乐等，聚集人气、提高品牌影响力•业态调整：主要分为自然调整和运营调整，自然调整主要表现为建材家居撤场等自发性调整，运营调整体现为业态互补调整、业态比例调整以及客户需求业态补充•品牌升级：主要体现为低端品牌向高端品牌过度，提升客单价和消费金额以及商家的利润率品品牌牌升升级级业业态态调调整整推推广广活活动动商商业业氛氛围围缩短社区商缩短社区商业成熟周期，业成熟周期，加快项目价加快项目价值提升时间值提升时间商业氛围体现-运营角度• 一是建筑环境维护，不能脏，维护商业空间的品质。

二是氛围打造，通过有效推广活动来吸引人气 ---优品道王总• 商业氛围首先是建筑本身，建筑是时尚靓丽的，吸引年轻人，晚上灯光好，吸引人，另一个是活动多，像车展促销等，还有就是喷泉表演，灯光炫了，他们散步都会散过来优品道王总• （ 商业氛围体现在）：1、产品结构2、商家形象3、包装产品的舒适性要抓住消费者的兴趣点根据消费者心理，商业氛围做到形散神不散摩尔国际李总• 商业形象不一定要高档，他一定要匹配性我觉得荷花池商业形象就很好，因为他是专业市场他就有自己的特质在里面蓝光闫总 除了运营期的推广活动、品牌升级、业态调整运营人员还关注建筑风格、灯光系统等硬件设施对商业氛围的影响，这需要在前期规划阶段予以考虑商业氛围体现点商业氛围体现-投资者角度良好的商业氛围能聚集人气、增加收入、提升商业价值，而品牌、业态、定位、交通是投资者对商业氛围的理解500-1000万级和信息敏感型客户对品牌的关注度都达到100%主题定位、交通等影响因素以需要在定位期予以前置考虑，这样更能缩短商业氛围营造周期，提升商业价值• 1、人流量大，人多，生意好做2、定位要准确3、业态配比要合理 。

徐鹏• 这也都是运营细节有些东西是专业好，有些东西是丰富、品类多好，要根据业态和品类来看富森美搞品类丰富就死了，其实这里面的因素都要考虑，分不出轻重林强• 1、品牌号召力2、业态丰富3、主题定位对开发商很重要，对独立铺面无所谓明智• 第一个就是主题明确，就像外双楠的鹭岛国际，他主题非常的明确，他就是一个商业休闲广场，商业休闲广场他所带进的就是商业休闲品牌：喝茶的、喝咖啡的、吃饭的、做SPA的，他就很清晰然后就是它的商业区业态丰富，相对来说比较齐全，打造休闲街区，集吃喝玩乐于一体，不是片面的经营单一的业态王蔓• 装修比较重要，很多做服装行业的朋友给我们讲，一流的装修三流的衣服，卖的就是装修其实货品都差不多杨涛商业氛围体现-投资者角度 投资者对商业氛围关注点也集中在推广活动、品牌升级、业态调整和建筑主题上，这也要求在前期规划考虑阶段要对硬件设施、主题定位进行精细打造商业氛围体现点•商家对商业氛围的关注点集中在交通便利、业态丰富以及强势品牌•零售类商家对业态丰富性的关注度比服务类商家关注度强，即零售对业态互补性更敏感；•服务类商家对交通便利性关注度比零售类关注度强，主要在于服务类消费时间较长，对停车、交通便利有一定诉求。

商业氛围体现-商家角度商业氛围体现-商家角度• 一般像商业区的主题，商业定位，商业建筑也有影响比如说一看就很高档的建筑，消费能力就高还有交通流畅交通也很关键现在都是开车上班，你那儿连个停车的地方都没得，我咋个买东西？还有就是品牌，你旁边开个杂货铺，人家肯定都会在我们这儿而不会在杂货铺买，整个感觉不一样WOWO超市• 商业还是要有多功能性的，才能吸引更多的顾客过来，很单一的商业不行这个东西，当时我们租这个铺子的时候，主要是考虑对面有个医院，和我们业态比较相近我们这边主要以小区形式，中老年人居多像现在很多新修的，主要是年青人居住，我们也不得去因为年轻人他用药的比例很低现在南面新修了很多的商业中心，我们是肯定不去的杏林药店 商家对商业氛围关注点更集中在主题明确、交通方便、业态丰富和业态调整互补其中业态调整互补是商家相对敏感因素商业氛围体现点典型案例品牌、业态调整优品道：安德鲁森蛋糕店升级为更高端品牌早安巴黎，更好匹配客户需求，客单价、营业额、租金收益得到提升大拇指：原皇后餐厅占据临街关键口岸，但承租能力有限，后调整为苹果零售店，租金收益更高，业态更合理成熟期商业价值影响 社区商业成熟期是运营溢价的检验期。

用户的重复消费特征明显，用户维护拓展是增值服务最应关注的问题，也是运营溢价超越资产金融溢价，构建竞争优势的关键 另一方面，受城市发展的影响，用户重复消费成本随消费距离的增加而增加，为了满足用户就近消费的潜在需求，品牌与业态在此阶段也会小幅度调整，调整比例控制在10%以内运营良好的社区商业循环模型• 一个运营成熟的商业表现在有效人气、客单价和替代率保证，并不是你交租金就让你进，必须要达到我的客单价和替代率，也不是说因为你品牌好就让你做，而是因为我们的确需要这个品牌陈总• 形象品质好；商家经营收益好；项目在这个业内有一定的品牌一定的知名度嘛；还有就是商家的满意度高；消费者的认同度高蓝光闫总• 租金要覆盖成本，并有可观的递增趋势，还有就是良好的品牌并在持续提升还有现场管理本身是否专业有序效率高，建立一个标准化不容易优品道李总• 凯德广场最初期一楼就是三四线的品牌，后来进行置换，品牌不断升级，热风这些品牌都赶到上面去了我需要不断提升和调整来扩大我的影响力蓝光梁总 • 成熟期且运营良好的商业，此时运营商已经拥有相对主动权，在调整商家品牌和业态选择上有更大的选择性，并会吸附好品牌的商家。

• 运营良好的社区商业已有一定知名度，在融资和吸引用户方面都有一定优势• 由于社区商业的开放性，建立标准化的社区商业管理体系是目前社区商业运营管理的难点和机会点成熟期运营良好物业特征成熟期商业价值影响• 我最关心的还是商业运营管理能力不管铺子的硬件再好，周围人再多，商业运营能力不强，招商不力或者是运营能力不行，那基本上就是白搭现在商铺的售价基本上差距也就1万左右（同地段相比较），我既然投资就不怕多花这点，但我一定会担心后期运营运营不成功不是任何一个小业主能够改变的唐忠松• 一般好的开发商运营前期（调整期）是3~5年，3~5年之后这个区域市场基本就成熟了，开发商和运营方已经把空租期和风险规避掉了，这样的话大部分投资客都可以接受除非是个体的，它可以自己运作，比如说开洗衣店的，他可以自己经营白昌星• 商业房地产的核心在于运营，及时有好的品牌和商家在，运营团队不到位直接影响租金下滑与住宅不一样，商业是通过租金的标准来衡量物业的价值林强• 只要是升值空间很好，我可以一直容忍空置；商业地产有没有运营的问题，实际上是天上和地下的问题运营好可以使商业地产溢价几倍，对估值产生极大的影响。

王蔓投资者对运营关注度• 有经验的投资者对开发商运营能力非常关注，运营除了直接影响租金，还会极大提升资产溢价成熟期商业价值影响• 商家对运营服务状况具体关注度体现在安全隐患、公共环境维护和硬件设施上其中安全隐患和硬件设施需要定位期前置考虑，公共环境维护需要建立标准化工作制度来管理成熟期商业价值影响成熟期商业运营案例-大拇指大拇指运营溢价4. 社区商业与住宅价值双向关联5. 社区商业不同阶段价值影响6. 社区商业多方共赢分析7. 基于定位导则指导下的设计导则1. 本次调研设计及执行说明2. 本次研究核心结论3. 本次研究逻辑思路多方共赢格局投资投资客客商家商家开发开发商商终端用终端用户户投资回报率投资回收期风险承受力产品投资偏好投资理念重复消费收益重复消费成本情感消费体验品牌价值渗透成本控制租金压力客单价提高营业收入提升商业氛围影响注：由于终端消费用户调研尚未启动，所以终端用户的重复消费收益和重复消费成本主要从商家、投资客、开发商角度进行阐述招商业态销售自持资金回现资产溢价资本融资品牌产品线永续释放客户购买力不断增加客户重复购买收益客户重复消费成本客户重复消费成本到访时间花到访时间花费费区域选址交通四至交通接驳点地上车场容量地下车场容量人行入口车行入口购物时间花购物时间花费费垂直交通平面交通品类相关聚集购物精力成购物精力成本本交通死角控制免费休息座椅大众休闲娱乐业态品类相关互补知晓成本知晓成本昭示性建筑品牌引入度导视系统导购系统推广活动匹配度建筑立面质感标志性不愉快感受不愉快感受成本成本车流动线干扰控制货流动线干扰控制员工动线控制垃圾存放空调位置、空调隐藏雨天防滑防晒购物费用成购物费用成本本价格杀手引入免费停车时间停车费用免费公交促销政策使用客户重复购买收益客户重复购买收益直接感知直接感知视觉视觉主题景观打造街道主题特色夜晚灯光氛围营造艺术品陈列展示橱窗、店招设计感建筑风格、质感水景及绿植听觉听觉广播语音提示背景音乐嗅觉嗅觉室外、室内空气质量清新花香味觉味觉便利品美食餐饮多样化、多层次触觉触觉防晒、防雨、防滑设置室内空调无障碍、防撞设计消费功能收消费功能收益益公共区域感公共区域感受受功能分区合理、便捷转换消费导示清晰、设计感洗手间卫生好有品质感足够休息区且干净节点广场舒展、有质感空间转换有意趣整体运营感整体运营感受受业态组合搭配好品类组合够丰富品牌商家吸引力现场活动吸引力及品质品牌多、品类齐、选择多服务收益服务收益公共服务感公共服务感受受送货服务（充电、交款）便民服务咨询服务工作人员素质体现积分兑换服务免费饮用水支付感受支付感受客流保证、竞争充分专项促销不停步有专属VIP优惠价格杀手商家保证质量不断降低客户重复购买成本客户重复消费成本与客户重复购买收益的关系案例研究解读• 动线设计：结合区位条件，通过合理优化车流、人流、物流的动线设计，一方面促进客户有效到访，另一方面可实现人、车、物分流，将干扰降到最低。

• 业态规划：符合客群的多样业态设计和丰富品牌商家，提高客户停留时间，降低客户选择成本；业态规划以餐饮类为主、零售业态为辅，且零售比例得到严格控制，提高客户重复消费率• 硬件设计：员工通道、空调设备在前期设计中均有考虑，对建筑外立面和客户视觉效果的影响较小• 业态规划：商业涵盖业态非常丰富，完全满足小区各层次客户的不同需求• 功能分区：住宅与商业通过人工湖景观分离，动静分区，社区商业既满足小区居民的基本需求，又不对小区居民造成干扰• 动线设计：层次分明的景观街道与商业街交叉设计，配合人工湖核心景观的打造，增加客户的消费停留时间• 动线设计：利用人车分流促进客户到访；通过水平&垂直动线、露台的组合设计，增强内部交通便捷性，实现人流有效互动• 主题打造：主题设计鲜明、风情街打造、别致景观设计，提升客户感知，满足休闲需求• 业态规划：根据区域内客群特征规划多样业态，提高餐饮、儿童类业态比重，增加目标客群停留时间，降低客户选择成本• 硬件设计：硬件设施材质较好，整体美观，人性化处理细致到位大拇指广场万科城万科红• 目前较成功的社区商业项目如何降低客户重复消费成本、增加客户重复购买收益？案例研究解读• 业态规划：餐饮业态和休闲业态产生聚集效应，促使项目辐射范围扩大，吸引大量人流，促进客群的重复消费频率增加。

• 功能分区：进行充分的开放式氛围设计，使住宅、写字楼的客群在广场区域内形成有效结合和互动• 主题定位：步行街主题景观与建筑风格打造相匹配，休闲氛围十足，增强客户视觉体验和消费停留时间• 导视系统：项目整体LOGO和整体导视性突出，对客户具有较强吸引力• 运营管理：开发商持有全部商业，进行统一运营、统一管理、统一招商使，便于调整业态，达到最佳业态比例• 动线设计：项目四周交通条件极为便利，充分优化车流、人流动线设计，最大程度促进客户到访和实现内外人流互动• 业态规划：设置符合客群需求的多样业态设计，进行专项分区，涉及名品时尚街、悠悠美食街、宴会餐饮街、精品生活街、社区服务街以及购物商场，最大程度提高客户到访意愿和停留时间，降低客户选择成本• 景观打造：内外步行街设计精致&时尚的绿植景观、音乐喷泉、艺术造型，与项目大气、高档的立面质感形成完美匹配，提升整体形象和档次• 主题定位：优品天地独创高品质“璀璨不夜城”的新概念，定位外来观光旅行及本地区年轻时尚人士，集旅游观光、休闲娱乐、时尚购物与特色异域美食于一体，通过绚丽的灯光设计营造完美的夜场氛围• 目前较成功的社区商业项目如何降低客户重复消费成本、增加客户重复购买收益？鹭岛国际社区优品天地客户重复购买成本&收益—投资者角度商业氛围• 在投资者对于商业氛围的关注中，商区强势品牌吸引力总体排名第1，商业区主题定位明确、业态丰富品类多并列总体排名第2；• 1000万以上客户最关注主题定位、强势品牌，500~1000万客户最关注强势品牌， 200~500万客户最关注业态丰富品类多；• 专业信任型客户最关注主题定位、强势品牌，信息敏感型客户最关注强势品牌，谨慎技术型客户最关注业态丰富品类多。

客户重复购买成本&收益—投资者角度• 首先要能够聚人气，业态要比较统一、不能太乱；商铺前面的阶梯不能太多，否则会阻挡客流；如果商铺进深比较深，就要比较选择租客，而且投资者也不愿意去买 ---陈思佑（200-500万）• 第一点就是规划；整体构架要从品牌开始，还有价格、档次、品类，这些确定以后，凭什么去吸引客户就是商家的事了刘永超（500-1000万）• 第一个是主题明确，就像外双楠的鹭岛国际，主题非常明确，定位商业休闲广场，带进商业休闲品牌：比如喝茶、咖啡、餐饮、SPA等，规划很清晰作为投资来说，我觉得有这样的项目很不错，至少不会失败，我自己会有评估然后就是它的商业区业态丰富，相对来说比较齐全，打造休闲街区，集吃喝玩乐于一体，不是片面经营单一的业态当然建筑品质也是很重要，我把鹭岛晚上的照片拍下来，朋友问我是不是在伦敦，笑死了王蔓（1000万以上）• 品牌号召力；业态丰富；主题定位明智（500-1000万）商业氛围投资者对商业氛围关注度投资者亮点语录摘选•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注主题定位清晰的定位可以增强投资者的价值认知和投资意向•2. 关注业态规划。

业态规划应相对齐全、丰富多样、统一规划•3. 关注品牌实力品牌应当具备一定的档次水品•4. 关注建筑设计建筑突出品质感；阶梯设置是动线设计的考虑要点；商铺进深大小会对商家和投资者产生必要影响客户重复购买成本&收益—商家角度商业氛围• 在商家对于商业氛围的关注中，交通流畅没死角总体排名第1，商业区业态丰富品类多并列总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为交通流畅没死角、商业区业态丰富品类多、强势品牌、装修设备档次，• 零售型业态商家重点关注的要素为业态丰富品类多、交通流畅没死角、主题定位、强势品牌客户重复购买成本&收益—商家角度• 一般要考虑商业区主题、商业定位、商业建筑三方面比如说，一看就知道建筑高档、消费能力高还有交通流畅也很关键，现在的人都是开车上班，连个停车的地方都没得，我咋个买东西？如果品牌不出名，旁边开个杂货铺，客户肯定都会选择购买品牌而不会在杂货铺买，整个感觉都是不一样的 --- WOWO超市• 商业区需要业态丰富、品类多，有强势品牌提升吸引，消费导视清晰，商业区主题明确还应该有商业建筑立面质感与色彩 ---春天花坊（花店）• 商区有比较强势的品牌号吸引，装修、设备等各方面都档次比较高；然后商区的业态比较丰富、能吸引人流、交通也比较便利。

九九文具• 商业要有多功能性，才能吸引更多顾客，单一的商业做不到我们现在铺子的对面医院，业态比较相近，这边很多小区，中老年人居多很多新修的住宅主要是年青人居住，我们不得去，因为年青人用药的比例很低我们现在主要考虑选择拆迁安置房、老的城市社区杏林药店商业氛围商家对商业氛围关注度商家亮点语录摘选•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注主题定位商业主题定位需明确，要与目标客群需求相匹配•2. 关注业态规划业态丰富品类多•3. 关注品牌实力强势品牌可以增强对于客户的吸引力•4. 关注建筑设计立面应当有档次、色彩和质感，体现形象基调；消费导视要清晰；交通动线设计应充分体现便利性客户重复购买成本&收益--运营角度• 硬件设施和交通组织比较重要，环境具备舒适性，举办活动、推广等另外，硬件上比如设置几阶台阶，走廊宽度要根据规模来定，社区商业的一般定在7-12M陈总• 一是产品结构；二是商家形象；三是包装产品的舒适性要抓住消费者的兴趣点，根据消费者心理设计，商业氛围做到形散神不散李总• 第一是交通，第二是业态合理性，第三是整个商业形象的展示还有可能是商业传统，比如说我们都晓得一品天下是美食一条街。

/商业形象不一定要高档，但一定要有匹配性我觉得荷花池商业形象就很好，人潮涌动，专业市场就有自己的特质在里面，真正整漂亮了还没人来，就是要到处乱七八糟的才对，但也是有条件的闫凯• 首先是建筑本身，时尚靓丽、吸引年轻人，灯光效果好；另一个是活动多，像车展促销、喷泉表演等，客户散步都会散过来如果灯光颜色太冷，人们就不想过来，人也有趋光性王总• 商业氛围分为内部和外部外部氛围比如说“耍都”，有灯光工程、导视等；内部氛围有环境布置、照明、动线规划是否合理，深圳万象城的动线设计非常好，但很多项目的动线设计不合理，需要客户绕很大一圈/嘉兴茂的老总把二楼沃尔玛的入口改到三楼去了，原因在于他想提高某个楼层的价格，但是在入口做文章会让消费者感觉很恼火现在我去那里的时候，就直接走电梯、不去走扶梯 ---梁总商业氛围运营高管对商业氛围关注度运营高管亮点语录摘选•从运营高管的访谈中，可以看到：1. 关注交通交通条件便利2. 关注业态规划业态合理3. 关注动线设计突出便捷4. 关注商业形象立面应当有档次、灯光系统好、景观&喷泉5. 关注商业推广抓住客户兴趣点，举办促销活动、表演等客户重复购买成本&收益—投资者角度• 在投资者对于公共属性的关注中，停车场设计&管理总体排名第1，吃喝玩乐一体化商业经营模式总体排名第2；• 1000万以上客户最关注立面设计昭示好、吸引力，500~1000万客户最关注吃喝玩乐一体化商业经营模式， 200~500万客户最关注停车场设计&管理；• 专业信任型、信息敏感型客户均最关注停车场设计&管理，谨慎技术型客户最关注吃喝玩乐一体化商业经营模式。

公共属性关注客户重复购买成本&收益—投资者角度公共属性关注• 1、门口有绿化带会影响商家生意2、最好店铺门口有临时停车位 ---杨立有（ 200-500万）• 导视非常重要，简单理解就是广告牌，可以起到引导作用，如果我买一个铺子，开发商免费提供一个广告牌位，让我用一两年，还是很吸引我的、比较支持，这点对于新铺子特别重要 ---刘永超（500-1000万）• 我觉得停车场非常重要，如果第一次停车停不到，第二次绝对不会去另外，我关注的特色街区不一定全部囊括所有业态，定位比较重要还有立面质感也很重要，客户会产生想去看看的冲动 ---王蔓（1000万以上）• 首要关注交通动线，干净整洁也是必须的，还有外立面灯光可提升吸引力、注意力 ---陈先生（1000万以上）• 1、最关注的就是停车场，如果停车不方便，基本就不会考虑2、设备安全性很重要陈莉（ 200-500万）投资者对公共属性关注度投资者亮点语录摘选•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注景观设计过度或者不当的绿化带设计会影响商家经营•2. 关注交通规划交通动线；停车场设计及管理；临时停车位•3. 关注物业管理整体干净清洁，设备安全性好。

•4. 关注硬件设计重视导视功能，广告牌的引导作用；外立面灯光有吸引力客户重复购买成本&收益—商家角度提供哪些改善可以吸引客户到访• 在商家对于吸纳客户到访业的关注中，环境整洁没安全隐患总体排名第1，装修档次提高总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为环境整洁没安全隐患• 零售型业态商家重点关注的要素为环境整洁没安全隐患、装修档次提高、增加停车位客户重复购买成本&收益—商家角度• 周边环境很重要，要先改善交通线路，不然好多顾客来就提意见停不了车；然后就是整个这条街的环境 GEP洗衣店• 单独对于这个店而言，应该是一些外围的环境，以前染坊街这截很乱，现在好点儿了；外部环境要整洁、没有安全隐患，这主要跟物业有关 ---麦当劳• 安全、卫生清洁都非常重要，需要与商家共同平衡一些东西，比如对于促销空间怎么安排轮流使用，不能太乱需要增加功共区域的导购、导视，增扩聚集人气的广场，增加店招展示，这些都要前期考虑；店内招非常重要，店外招时间不长，影响不是特别大；主动线上贴有指引标识也不错，比如大招牌等，客户知道这个MALL里面有屈臣氏就行了 ---屈臣氏• 商场吸引力最重要，还有我们店里面的产品创新、保证有质量、服务到位。

味千拉面• 第一是提供更增值的硬件（外在），比如说广告硬件、展示面等第二是内置的增值硬件，比如空调第三就是空间，停车位是基本条件，是必须的 ---碎碟音乐咖啡商家对吸引客户到访关注度提供哪些改善可以吸引客户到访商家亮点语录摘选•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注周边环境周边区域内环境的好坏，对于项目本身的形象和档次有直接影响•2. 关注物业管理卫生、整洁、安全是商家对于物业重视的关键点•3. 关注硬件设计可分为内置硬件和外置硬件，其中外置硬件涉及户外广告、立面、导视导购等，内置硬件涉及空调、排水等•4. 关注空间及动线一是停车场设计合理，方便客户停车；二是要有聚人气的广场；三是为商家提供促销空间客户重复购买成本&收益—商家角度有助于非本区域客户到访• 在商家对于有助于分本区域客户到访的关注中，有知名品牌助阵总体排名第1，处外在公交站点视线范围总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为有知名品牌助阵、消费购物公共环境维护• 零售型业态商家重点关注的要素为处外在公交站点视线范围、有知名品牌助阵、大型公共聚集场合、消费购物公共环境维护•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注周边环境。

周边区域内的环境优劣，直接影响到商业项目的辐射力度•2. 关注物业管理保证消费&购物的公共环境得到良好维护•3. 关注硬件设计持续商业区公共设施投资，进行装修和改善；增加导视导购系统的设计，提供网络电子商务平台•4. 关注本店特色本店特色会增强客户黏度，也会产生口碑效应，促进老客户带来新客户• 需要有品牌效应，自己店铺做得确实比较能让广大消费者接受，大家都说我们洗得好、干净，有口碑 GEP洗衣店• 主要是消费&购物的公共环境维护，以及商业区公共设施投资；物业比较老就会显得比较陈旧，比如像王府井，因为它的经营比较好，就会经常投资进行装修和改善，一直感觉都是那么新，客流就多、人气就旺 ---麦当劳• 第一是知名品牌，第二是消费&购物公共环境维护，第三是商业区区公共设施投资；其实要吸引五公里外的客户来访，还有一个很重要的因素就是价格因素如果你的价格实在是便宜，要比其它店或者品牌都便宜，客户也宁愿跑远点儿，但是价格相对低廉又要跟你的品牌、提供的软硬件联系在一起 ---英派斯健身俱乐部• 吸引服务区外的客户，我们都是通过电子商务平台、网络平台九九文具• 一是知名品牌助阵，二是附近有标志性建筑、客户好找，比如大型公共场所、商业公共设施等。

--- WOWO超市• 一是店铺自己的特色，二是店铺所在的区域印象，人家一听你的店在驷马桥，肯定就不来了 --- 宝宝摄影• 1. 通过老客户介绍；2. 引导客户到店 --- 兰花草客户重复购买成本&收益—商家角度有助于非本区域客户到访商家对非本区域客户到访关注度商家亮点语录摘选客户重复购买成本&收益--运营角度增加辐射半径运营对增加辐射半径关注度• 最有效的就是公交，跟家乐福免费班车是一个道理，可以扩大辐射半径其次就是搞活动另外，商业与住宅一定要严格区分开，像树这种景观别用在商业街上，可以用盆景点缀，入口和重要地用点树，切忌不要用很多乔木，影响通透性，很多案例都是这样，如果你把树砍掉，营业额能直接上升陈总• 关键点是要吸引定向消费者，在价格、产品、品牌主力店等方面做出优势 ---李总• 一是交通，二是业态合理性，三是整个商业形象展示；还有可能是商业传统，比如说我们都晓得一品天下就是美食一条街；最重要的还是商家本身的聚客能力，一般来讲会有一定范围，如果超过这个范围就是属于目的性消费，针对自己的产品特色做适度扩大范围的营销宣传，但是不管是路牌、广告、DM单，投入太大了也没多大意义，要适度。

在建筑本身来说，跟成本有直接关系，如果成本能接受，越光鲜越好、越有特色越好闫凯• 第一是品牌级数和品牌区域唯一性，像鹭岛就是品牌好，人们愿意去；还有就是停车空间、停车容量，南门伊藤的停车就是瓶颈，再好我也不去了王总• 第一是提高商家品质，找些有特色的品牌商家、有吸引力，引来的客户就不仅是2、3公里范围内的了，而是5~10公里的；此外对于大街区需要景观小品、休息区域、公共休闲设施等 ---梁总运营高管亮点语录摘选•从运营高管的访谈中，可以看到：1. 关注交通设计充分考虑停车场空间和容量设计2. 关注业态规划业态组合相匹配，有一定品质、档次、聚客能力、有特色3. 关注营销推广一是多搞活动提升影响力和客户认知，一是进行适度的宣传，包括路牌、广告、DM单等4. 关注商业形象立面应当有档次、灯光系统好、休息区域、公共休闲设施5. 关注景观设计用盆景点缀，且入口和重要地用点树，切忌不要用很多乔木，影响通透性客户重复购买成本&收益--运营角度• 扶梯与步梯、电梯的搭配体现到访便捷性，这又是一个矛盾；扶梯对新商业街很重要，但对成熟商业区就不显得这么重要了；对电梯而言，一是要增加投入，二是要少投入，这是很难控制的，需要经验。

陈总• 首先是开发商取向问题，然后是产品规划定位问题，在设计上要与设计师沟通，根据产品的要求来进行设计例如柱距、层高、承重等方面 ---李总• 增加客户到访跟城市、政府的规划就有关系，要利用道路节点以及平层动线、垂直动线，要把它们组织好然后在业态布局上要考虑业态之间的人流互补性，有的项目会把餐饮放在最高层或者最底层，这与跟业态匹配性有关系；也有把超市放一层或者放上面，都是基于项目定位后，业态之间会有互动，不是消费者完就跑了动线要形成一些强制性动线闫凯• 各种商业都是有标准的，你是购物中心还是街区商业，比如1万平米的商业配多少电梯等，但这些标准通用的，在于经验和借鉴设计很重要，前期没考虑好，后期问题多目前行业根本没有成熟标准，商业的元素太多，建筑、风格、调性、机电、动线、店招、灯光每个都是商业的一个专业；住宅的一个环节出错问题不大，但商业一出错，后期就要整改、花钱、经营不利住宅包括定位、设计、施工、销售四大环节，商业还包括定位、招商、持续推广，定位更严谨，一旦定位失败，商业就失败了，跟住宅不一样，住宅定位失败，就影响利润和销售速度但不死，商业则要死王总增加客户到访运营对增加客户到访关注度运营高管亮点语录摘选•从运营高管的访谈中，可以看到：1. 关注动线设计。

充分考虑对于扶梯与步梯、电梯的搭配设计，有效联接道路节点、平层动线及垂直动线，关键节点要设置强制动线2. 关注业态规划业态布局考虑业态之间的人流互补性、相匹配3. 关注设计标准商业的元素包括建筑、风格、调性、机电、动线、店招、灯光等，每个都是一个专业4. 关注商业运营商业与住宅相比更加侧重定位，还要涉及招商、持续推广，更加复杂客户重复购买成本&收益—商家角度提高客户重复购买• 在商家对于提高客户重复购买的关注中，持续提高服务品质总体排名第1，经常性赠品促销总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为持续提高服务品质、经常性赠品促销、让客户感受最大的方便；• 零售型业态商家重点关注的要素为持续提高服务品质、多做免费增值服务、经常性赠品促销• (1)办积分卡2)根据白领目标客户的需求进货，保持新鲜感，满足年轻人的消费体验3)客户咨询时，我们会提供一些小小建议，专柜会有促销员4)现在卡太多，能不能提供一个平台整合所有卡，客户能在网上方便管理积分屈臣氏• 以前注重大众消费，现在着手抓老客户信息管理，引进了酒楼模式现在有会员制、积分制，未来会设置储值卡节假日、搞活动的时候给客户发短信，或者在客户比较有纪念意义的日子（如生日），我们会送上就餐券或折扣等。

锅锅香• 主要是送折扣；另外我们洗衣服的质量有保证，洗得比较干净，价格上客户不很在意，当然能便宜点更好GEP洗衣店• 新店开业都有赠品促销还有就是提供针对性的收费，比如我们现在搞移动充值、拉卡拉的增值服务等，后期准备尝试引入代交水电费、充卡服务等，现在我们还没开通，准备下半年 --- WOWO超市• 我认为主要还是服务，毕竟是餐饮行业就相当于是服务行业，做好服务和食品安全；其次就是派发小礼品 麦当劳• 碎蝶和其他咖啡产品其实没有区别，是文化产生作用首先你赋予这个空间一个名字，然后赋予这个名字一个意义，同时也赋予这个意义一些标准行为，标准行为、意义、名字加在一起就构成了与同质化产品不同的地方大家首先关注的是意识形态、表现形式，其二才是产品内容尤其对商业来说，更多是它的品牌、故事，是精神层面上的 ---碎碟音乐咖啡客户重复购买成本&收益—商家角度提高客户重复购买商家对非本区域客户到访关注度商家亮点语录摘选•从商家的访谈中，可以看到：1. 关注会员卡办理通过让客户办理会员卡、积分卡、储值卡，将目标客群锁定2. 关注赠品促销免费赠送给客户打折卡、优惠券、就餐券等3. 关注客户信息管理。

建立客户信息管理系统，持续维护客户关系；提供网络管理平台4. 关注品牌塑造增强品牌感知力和品牌深度，形成品牌故事、品牌文化，在精神层面上打动客户、产生共鸣•从商家的访谈中，可以看到：1. 关注服务质量为客户提供及时、周到的服务2. 关注产品品质专业技术水平、产品质量有保证3. 关注免费服务提供免费维修、免费安装等4. 关注VIP客户VIP客户需要与常态消费者有显著区别，增强VIP客户的特权属性，如提前预约、提前享受优惠5. 关注产品外附加增值服务提供联盟商家优惠、生日免费拍摄等客户重复购买成本&收益—商家角度增值服务提高客户回头率• 为顾客提供免费验光、免费清洗、免费维修，提高服务质量和专业技术 ---精视力眼镜• 增值服务帮助提高回头率的比例大概占30%-40%我们的增值服务主要是免费配送和定期上门给固定客户检修设备、免费安装，主要是维护类的 ---九九文具• 售后服务方面例如客户需要清洗、挂钩等服务，要让客户感受到及时、周到（有些是收费服务）产品品质有保证，比如用7、8年也不褪色兰花草• 提高服务品质，比如不排队，保证在8分钟之内把客户接待处理好客户每次办完业务有个币可以投，在8分钟之内还是之外每个客户都投，这样就可看出一天的营业时间内有多少客户是八分钟之外才处理到的。

---渣打银行• 可以送货上门，现在好多人都不想爬楼，只要给我们打个说想要什么，只要买上50块钱我们就送 --- WOWO超市• 我们设置VIP卡，老客户可以享受以下优惠：(1)每年生日免费拍摄2)预约服务：周末人很多的时候，老客户在周末随便选时间3)我们的优惠活动会第一时间通知老客户4)提供联盟商家优惠，比如银行、早教、婴幼儿用品提供客户可以去银行办一张卡，上面印有自己宝宝的照片，他非常乐意 ---宝宝摄影• 增值服务当做是优惠服务来理解第一是让他觉得物美价廉第二是VIP与常态消费者的对比区别第三，因为碎蝶是基于文化的产物，所以更多的增值服务是文化上的，它会体现在音乐上 ---碎碟音乐咖啡商家对增值服务关注度商家亮点语录摘选客户重复购买成本&收益—商家角度客户获取信息的方式• 在商家对于信息获取方式的关注中，运营方统一DM单、移动互联网并列总体排名第1，咨询物业管理中心、户外平面展板并列总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为运营方统一DM单、移动互联网；• 零售型业态商家重点关注的要素为运营方统一DM单、移动互联网客户重复购买成本&收益—商家角度客户获取信息的方式• 本店的网上宣传力量相对较大，网上客源占有相当大的比例；推广是针对现有顾客；终端机我们已经设置了，只进到单元门口，还没有进入户内，如果能进入户内，我们会非常愿意；还有就是对于房地产商和银行，我们一般通过业委会骈，不会通过物管，一是因为物管费用高，二是因为客户对物管有排斥心理。

---宝宝摄影• 我们下一步就会与周边楼盘，五公里范围内大概有328个，跟他们的物业、服务终端机构直接联系，然后通过他们推销我们的品牌通过物业联手，给各位住户一个很优惠的折扣价，把住户融入到健身环境当中来 ---英派斯健身俱乐部• 一般就是、移动互联网，或者是社区商业服务内部网、物业中心、咨询中心 WOWO超市• 我们希望用短信的方式比较好，能第一时间得到我们的信息 --- GEP洗衣店• 主要通过公共媒体，我们每年只投放一个杂志，就是《头等舱》，我认为《头等舱》所在的位置是开放式的，观看《头等舱》的客户都可能是我们的客户，我绝不会点对点的投放广告 ---碎碟音乐咖啡•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注网络宣传涉及外部网、社区商业服务内部网、移动互联网•2. 关注短信专业技术水平、产品质量有保证•3. 关注公共媒体主要准对可以覆盖有效目标客群的杂志、报纸等媒介•4. 关注物管部门与物管合作，在物业中心、咨询中心、服务终端机构等方面进行有效推广商家对信息获取方式关注度商家亮点语录摘选客户重复购买成本&收益—商家角度网络交易系统功能• 在商家对于网络交易系统功能的关注中，本店促销政策推介、本店产品服务特点推介并列总体排名第1，咨预定支付确认、交易支付确认并列总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为本店促销政策推介；• 零售型业态商家重点关注的要素为本店产品服务特点推介。

客户重复购买成本&收益—商家角度网络交易系统功能• 有预定支付确认我们就好安排了，还有交易支付确认比较方便，还有促销政策的推广，可以告知客户GEP洗衣店• 一个是可以支付、消费、交易的确认，然后是促销政策推广、产品服务推荐，还有消费者做满意度评价九九文具• 一个是本店产品服务特点推荐，然后就是可以网上直接支付麦当劳• 预定消费确认，预定支付确认，本店产品服务推介，本店促销政策推介诗丽堂• 我们已经在研发自己的APP，以及更多客户体验的增值服务，因为未来一定要与电子商务有关系我们这个APP是准备给音乐的，因为音乐是我们的核心生产力碎蝶是品牌带动力，咖啡是实物支撑力，音乐是核心竞争力只要是碎蝶的VIP，就可以在我们的APP里面享受免费下载音乐、免费获取演唱会门票，包括王菲的演唱会都可以免费去看 ---碎碟音乐咖啡• 餐饮已经有很多这些方面的东西了，商家会担心客户资料泄密，像我们都是独立的收银系统，客户资料特别重要，如果泄密就不好了屈臣氏•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注收银系统重点关注支付确认是否方便、及时、安全•2. 关注宣传推广希望有产品服务推荐、促销政策推广•3. 关注客户互动。

消费者通过网络平台或者服务终端可以进行满意度评价；通过平台，客户可以获取更多的增值服务•4. 关注信息管理一定要确保客户信息的安全性，不能泄露商家对网络交易系统关注度商家亮点语录摘选• 对于终端机的话，我觉得放到家里面不是特别能接受，但是站在商家角度来看，商家肯定是很愿意这样做我觉得上互联网更好，最好与IPAD或者结合 ---屈臣氏• 发一些消费券，比如交物业费的时候发一些券，小区住户也觉得方便 ---锅锅香• 希望能够进入周边一些高档的写字楼或小区里面派发优惠券，现在好多高档写字楼和小区进不去，只能在高档的小区或写字楼摆放宣传单或展架一类的东西 ---麦当劳• 希望本店推出各个口味的产品，扩大宣传、多做活动，增加客流量，让客户记忆深刻；我们现在定的目标客群主要是上班的白领，针对这个群体想在哪个时间段发宣传单 ---一点味• 我们会上门宣传，或者到我们这儿来培训插花艺术等 ---春天花坊（花店）• 在有新品发布的时候，会邀请VIP客户到现场来，搞一些酒会、冷餐会、客户答谢会，增强口碑效应 ---兰花草• 音乐是唯一可以互动的手段；品牌是共识，咖啡是体验，客户互动要用音乐的简单生活来完成。

---碎碟音乐咖啡客户重复购买成本&收益—商家角度周边客户商业互动•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注网络平台通过互联网、、IPAD、服务终端机与客户进行互动•2. 关注宣传推广发优惠券、消费券，多做活动，摆放展架等•3. 关注VIP客户通过举办酒会、冷餐会、客户答谢会，增强口碑效应和客户粘性•4. 关注附加服务品牌是共识，咖啡是体验，客户互动要用音乐的简单生活来完成”商家对客户商业互动关注度商家亮点语录摘选客户重复购买成本&收益—投资者角度运营服务状况• 在投资者对于运营服务状况的关注中，业态规划不合理总体排名第1，招租不理想空置率高总体排名第2；•1000万以上客户最关注物业管理服务差，500~1000万客户最关注业态规划不合理， 200~500万客户最关注招租不理想空置率高；• 专业信任型客户均最关注招租不理想空置率高，信息敏感型客户均最关注业态规划不合理、物业管理服务差，谨慎技术型客户最关注业态规划不合理• 第一是交通（主要是外部）；第二是动线设计，动线不合理肯定会有影响；第三是业态规划是否合理、是否匹配，商家的左右邻居很重要，会影响到自有店铺以后的出租；第四是空置率高有很大影响。

白昌兴（ 500-1000万）• 道路改造对商铺影响大，到处都是水，影响商家经营 ---何晓蓉（ 200-500万）• 首先一点就是物业管理较差，作为商业物业来讲，如果物业管理不好，就会造成其它麻烦；定位不合理造成业态品牌弱；招商不理想反映运营能力 ---甘彬（ 200-500万）• 1.运营商出现问题，未达到前期要求，引起商家&业主不满2.硬件上出现问题3.品牌档次不够冷冰（200-500万）客户重复购买成本&收益—投资者角度运营服务状况•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注交通方面外部交通条件、道路改造对于商家和店铺影响很大•2. 关注动线设计动线设计不合理直接影响商家的经营效益和店铺租金收益•3. 关注业态规划业态规划不合理直接反应定位有问题，后期会造成品牌档次不高、品牌实力弱等•4. 关注运营管理物业管理水平差、招商不理想、空置率高直接说明运营管理能力差投资者对运营服务关注度投资者亮点语录摘选客户重复购买成本&收益—商家角度最不愿意碰到的运营服务状况• 在商家对于最不愿意碰到的运营服务状况的关注中，公共设施存在安全隐患总体排名第1，卫生间缺失、维护差总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为公共设施存在安全隐患、垃圾箱少&清理不及时、步道易滑倒&易积水；• 零售型业态商家重点关注的要素为公共设施存在安全隐患、卫生间缺失、维护差、业态布局不合理、内部交通可达性条件差。

客户重复购买成本&收益—商家角度最不愿意碰到的运营服务状况• 公共设施存在安全隐患；垃圾到处丢；好多路面设置的砖，踩在上面滑得很，最害怕这种WOWO超市• 同行业态的布局不合理；缺乏商区内部导视系统；停车的问题还是有点麻烦，毕竟春熙路是步行街精视力眼镜• 顾客投诉是很麻烦的事情；其他就是消防，还有就是有些招牌要拆，不过这些都是个案，较少遇到屈臣氏• 我们这儿基本上都存在，门口容易滑倒，没得公共卫生间，还有业态布局肯定不合理，肯本就谈不上谈不上什么综合物业管理春天花坊（花店）• 不喜欢业主委员会制定的服务商，业主委员会是不管生活体验的，它只管生活方便它一般是服务于业主，没有商业服务，所有服务都是以业主为主导的，而不是以商业诉求为主导的，会有很多与商业脱节的现象以及不合理的要求我们喜欢与机构的服务商合作，因为它们有一定的战略 ---碎碟音乐咖啡•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注公共设施最担心公共设施安全隐患、垃圾处理不好、路面积水&易滑倒、缺乏公共卫生间•2. 关注硬件规划缺乏内部导视系统•3. 关注业态布局同行之间的业态规划不合理•4. 关注服务机构机构服务商的运营管理能力较高，会以商业诉求为主导进行运营服务。

商家对运营服务状况关注度商家亮点语录摘选•从运营高管的访谈中，可以看到：•1. 关注硬件设计例如空调设计不到位、道路积水•2. 关注动线设计动线设计不合理直接影响商家的经营效益和店铺租金收益•3. 关注物业管理卫生保洁等物业管理服务要达到标准•4. 关注运营管理招商管理与租金管理需要全程把控，关注每一个细节点客户重复购买成本&收益--运营角度• 基本都是硬件不过关，比如空调不到位、下雨天店铺外有水等陈总• 专业市场遇到投诉较少，零售商投诉问题较多，基本是服务投诉；运营方有时可以放大投诉事件（事件营销）李总• 可能还是在物业服务上，金荷花治安上的投诉比较多；保洁、管理公司维修方面；对于导视不清楚等方面，商家不会以投诉的方式来反映，可能采用沟通建议的方式；从后期来讲，很多商家都会认为是业主的问题闫凯• 租金方面主要是抗缴，投诉最多的还是物业本身的问题抗缴租金是经营不善的情况，这个无法控制，像兰桂坊，现在的成功是有悲惨的过去，刚开始有半年时间非常难做，商家联合不缴租金，开发商也免了半年租金现在东区公园也做得挺难前期租金合理性与招商合理性，一个环节没有做好，都会导致很麻烦的问题，所以我说商业太难做了。

王总• 首先是与经营有关，有些商家认为生意做不好是商业管理公司不作为，会联合起来闹事比如说夏威夷的卫生间问题，由于餐饮业态很多，导致洗手间使用频繁，商业管理公司的维护、保洁要跟上，如果做不好的话，商家要反对商家一般对于动线问题会注意，某一个商家由于动线设计受影响，肯定要提出异议，动线不好商业就不值钱梁总商家对于运营服务的集中投诉运营对运营服务关注度运营高管亮点语录摘选多方共赢格局投资投资客客商家商家开发开发商商终端用终端用户户投资回报率投资回收期风险承受力产品投资偏好投资理念重复消费收益重复消费成本情感消费体验品牌价值渗透成本控制租金压力客单价提高营业收入提升商业氛围影响招商业态销售自持资金回现资产溢价资本融资品牌产品线• 投资者对稳定期的投资回报率预期集中在6%-8%范围，有36%的客户投资回报集中在10%以上，这部分投资客具有投资时间早、投资地域广的特点；投资者回报预期-稳定期• 如果说这个商铺带来的投资回报率如果低于了5%或6% ，我就会觉得这是一个比较失败的投资的 ---陈思佑• 一般要在8%以上，10年内商铺的投资回报率能达到15%；现在成都市的基本投资回报率都要6%；现在的市场价格太高，开发商把未来十年的钱都赚了。

---何晓蓉• 我对回报率的要求不是很高，按现在市场来说7%、8%我就可以接受我本来就不是以租金回报为主要赢利的，主要是等商铺溢价 ---唐忠松• 稳定期我期望的是在6%—7%之间因为个人的资金量问题，作为我们来讲资金量不是特别大，也就是三五百万的铺子，在这个市场上想要追求10%左右这种，那么你就会丧失很多投资机会 ---杨涛• 稳定期的回报应该达到6%-8%，很多返租的回报是7%、8%、9% ---徐鹏 • 至少也应该要有7%、8%吧，不然我不如投银行了，投银行的理财产品都有5%、6%的回报 •投资者对稳定期的投资回报预期集中在6-8%•商铺运营溢价可以降低投资者对当前租金回报的敏感度•低租金需要靠未来溢价吸引客户，否则客户会选择投资其他产品稳定期回报预期投资者语录摘选投资者回报预期-稳定期投资者回报预期-非稳定期• 投资者对非稳定期的投资回报率预期集中在5%及以下，偿还贷款是非稳定期客户的主要关注点；• 1000万以上客户对非稳定期投资回报预期相对较低，均在5%以下• 其他客户对非稳定期投资回报预期集中在5%左右• 1%-1.5%吧，这样才能至少与我的银行贷款利息相抵啊。

---胡霞• 成都大概在3%~5%，从我们角度看来，有3%已经很好了 ---甘彬• 我们的一个投资金额主要也就一个500万以内，在这个市场上，前几年的个回报要高得多，以现阶段来看，非稳定期，只要能够超过这个存款利率，我可以接受4%、5%以上 ---杨涛 • 我觉得非稳定期应该在5%左右因为寿险投资的回报率在3%-5%，从1999-2011年最低的投资回报率就是2011年，是4.9%，但是15年内的均价应该是6.32%，是非常稳健的投资，有着复利不停计算但是我的商业物业没有复利这一块，都是固定回报，所以要有相对较高的回报率对于我才有吸引力 ---王蔓•投资者对非稳定期的投资回报预期集中在5%及以下•非稳定期的回报率能抵消贷款利息也是客户关注点•类投资产品（寿险、基金、理财）回报率也会对客户的投资预期产生影响非稳定期回报预期投资者语录摘选投资者回报预期-非稳定期投资者-投资回收期预期• 投资者对投资回收期平均集中在10年左右• 1000万以上客户投资回收期要求更短，200-500级客户对投资回收期预期达到20年；• 谨慎技术型客户对投资回收期的预期也较长，达到20年。

• 一般10年左右，时间太长就没有意思了，不想去投 ---甘彬• 最多15年，不能光看租金，还要看租金的增值空间 ---何晓蓉• 要看首付是怎么样的例如，买个1000万的铺面，首付5成，我实际付出了500万，按照10%的回报率，实际上回收周期就5年左右 ---陈莉 • 目前投资，我还没有考虑他的投资回收期，我其实更多的是投机，像黄金、股票、期货这种，溢价我就卖固定资产这块，我还是准备长期持有，我不喜欢炒 ---陶雄杰•投资者对投资回收期预期集中在10-15年•长期持有者更关注物业的未来溢价投资回收期投资者语录摘选投资者-投资回收期预期售价合理性评价—投资者角度• 在投资者对于售价合理性的关注中，物业运营前景总体排名第1，总体人流量、人流类型、物业运营管理能力总体排名第2；• 1000万以上客户最关注人流类型，500~1000万客户最关注要素较多，200~500万客户最关注物业运营管理能力；• 专业信任型客户均最关注物业运营前景，信息敏感型客户均最关注物业运营前景、回报率高低承诺，谨慎技术型客户最关注总体人流量• 我去看金牛万达的铺子，当时价格各方面都比较合理，但楼梯占了很大空间，就完全不考虑了，楼梯面积大概占1/3，进深比较深，其实我觉得不是实际可经营面积，而是里面进深、柱子、挑高等这些设计上的东西。

---陈思佑（200-500万）• 通过租金反推估计投资回报率第一看租金、投资回报率，第二是交通，第三是发展潜力白昌兴（500-1000万）• 最重要的应该是定位，定位做好，对准客群（如LV这种），我觉得多出点钱去买是应该的所以说最核心的东西是商业运营和定位，如果定位不清晰、运营不好，我就不能接受你的价格我花高价买你的东西，是因为有档次、品质，价格高的理由必须要具备换句话说，同样的铺面租给物流公司做仓库，可能是50元/平米，做给开面馆的80元/平米，租给卖珠宝的800元/平米，租给卖奢侈品的1200元/平米 ---林强（1000万以上）• 总体人流量是第一的，第二会侧重未来商业前景，之后是价格和投资回报；周边配套设施也是一个考虑因素，如果配套齐全，对不同消费者的吸引力更大，这样对整块商业都是一个良性的东西 ---吴渝（200-500万）• 一定要看这个区域人口的居住层次、消费能力；第二个应该是运营管理、运营前景；第三个应该是物业管理，直接关系到整个建筑是否存在快速老化；其次，停车一定要做得好王曼（1000万以上）售价合理性评价—投资者角度•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注定位规划。

定位准确与否直接关系锁定客群、业态规划、项目的品质和档次以及后期经营•2. 关注目标客群首先是消费客群的所属层次和消费能力，其次是商业区的总体人流量•3. 关注产品设计交通和停车位设计充分满足需求，周边配套提升项目吸引力，店铺的进深、层高、经营面积等充分优化•4. 关注运营管理好的运营管理能力可以提升增值预期，促使租金增长，获得高投资回报，且硬件设施老化速度较低投资者对售价合理性关注度投资者亮点语录摘选投资风险—投资者角度• 在投资者对于投资风险的关注中，后期运营无良好机构搭理总体排名第1，很长一段时间商业氛围差总体排名第2；• 1000万以上客户最关注要素较多不集中，500~1000万客户最关注售价过高投资回报无保障、长时间商业氛围差，200~500万客户最关注后期运营无良好机构搭理；• 专业信任型客户最关注后期运营无良好机构搭理，信息敏感型客户最关注业态品牌不合理持续租金低，谨慎技术型客户最关注长时间商业氛围差• 最关注产权问题；开发商的资金链出现问题；本身不是有实力的开发商，预期规划步行街，最后只建设一半，不了了之，工期拖延白昌兴（500-1000万）• 最关心商业运营管理能力，不管铺子的硬件再好、周围人再多，商业运营能力不强，招商不力或者运营能力不行，那就是白搭。

现在商铺的售价基本上差距也就1万左右（同地段相比较），我既然投资，就不怕多花这点，但我一定会担心后期运营，运营不成功不是任何一个小业主能够改变的 ---唐忠松（500-1000万）• 最关注商业氛围长期起不来；第二个关注销售价格过高，从我们投资来讲，你把预期给我吃完了，我就莫搞了 ---杨涛（500-1000万）• 第一个最关注“无法按时交付”，会考察这个开发商本身的品牌形象；第二个是后期运营管理我最关注这两块，如果这两块都做不好的话，后面还是很恼火，如果我跟开发商签合同，我一定要签是哪一个运营管理公司 ---王蔓（1000万以上）• 最重要的是后期运营，运营好了其他方面都能发展起来 ---闫城（200-500万）投资风险—投资者角度•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注后期运营对于商业物业而言，后期运营管理是重中之重，运营管理能力强，则商业氛围好、投资者信心强•2. 关注诚信问题一是产权所属；二是不拖延工期；三是兑现承诺这些都影响开发商的品牌形象和投资者的购买预期•3. 关注产品售价销售价格过高会导致投资者后期投资盈利空间缩水，进而屏蔽了部分投资者目标客群投资者对投资风险关注度投资者亮点语录摘选投资理念认可—投资者角度• 从总体上看，投资者对于投资理念认可的关注中，• “品牌开发商+良好运营管理，区域成熟度具备成长型，价格合适是我的优先考虑”总体排名第1；• “我只愿意投资良好地段+容易自行招租的商业，投资风险低，哪怕单价高一些”总体排名第2；• “只要满足我的回报预期，回报有增长，最好是交给专业公司运营打理，不大愿意在这方面花精力”总体排名第3。

投资理念认可—投资者角度• 从投资规模上看，投资者对于投资理念认可的关注中，• 1000万以上客户最关注“我只愿意投资良好地段+容易自行招租的商业，投资风险低，哪怕单价高一些” ；• 500-1000万客户、200-500万客户均最关注“品牌开发商+良好运营管理，区域成熟度具备成长型，价格合适是我的优先考虑” 投资理念认可—投资者角度• 从投资类型上看，投资者对于投资理念认可的关注中，• 专业信任型客户、信息敏感型客户、谨慎技术型客户均最关注 “品牌开发商+良好运营管理，区域成熟度具备成长型，价格合适是我的优先考虑” 出租对象选择偏好—投资者角度• 在投资者对于出租对象选择偏好的关注中，品牌或聚客能力强总体排名第1，实力强的商家才能保障收益总体排名第2；• 各投资规模客户均最关注品牌或聚客能力强，且500~1000万客户还关注客流基数、增长方向与该业态契合；• 各投资类型客户均最关注品牌或聚客能力强，且专业信任型客户还关注实力强的商家才能保障收益• 前提是应该与所在区域商业的定位、业态相匹配，才能针对找商家，当然有品牌、有实力的商家是最好的；然后诚信也很重要；商家的品牌越好对于物业运营的帮助越大。

林强（1000万以上）• KFC、银行的租金不高，但是很稳定，由于装修成本高、签约年限长，虽然在租金上有损失，但是铺面形象很好，会产生溢价 ---胡莲（200-500万）• 只要商家能给得起价格，我都可以租给他；只要物管同意，我不挑业态，业态不是人定的，是消费者来定的刘永超• 1.符合商圈定位；2.实力较强，经营稳定 ---冷冰（200-500万）• 我选择“客流基数、增长方向与该业态契合”，这一点可以保证商家持续稳定的经营，只要业态契合，又能保障商家持续经营，租金也会相应稳定的增长 ---王蔓（1000万以上）•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注定位规划社区商业的定位要符合所在商圈的属性和未来增长方向•2. 关注业态规划 业态选择应该与商业定位相匹配，满足“客流基数、增长方向与业态相契合”•3. 关注品牌商家品牌好、实力强的商家能够提升运营管理水平，保障经营和租金稳定，促进形象档次提升，最终实现溢价投资者对出租对象偏好关注度投资者亮点语录摘选出租对象选择偏好—投资者角度商家经营优势—投资者角度• 在投资者对于商家经营优势的关注中，专业标准化服务有保证总体排名第1，口岸选得好总体排名第2；• 1000万以上客户关注口岸选得好、自有品牌以及品牌效应，500~1000万客户最关注专业标准化服务保证、品牌丰富选择多，200~500万客户最关注专业标准化服务保证；• 各投资规模客户均最关注专业标准化服务有保证，且信息敏感型客户还关注口岸选得好，谨慎技术型客户还关注自有品牌。

• 我只关注投资回报率的高低；另外就是看稳定性，重点关注品牌的号召力，是否能够引领市场的发展方向陈先生（1000万以上）• （1）最看重服务，无论售前、售中、售后，无论是哪个品牌，只有把服务做好才会有持续的竞争优势比如说星巴克，我们喝咖啡的时候可以感受到其他很多东西，为什么它可以做连锁在世界上都这么成功，就是服务上服务可以是不完全的标准化，但一定要人性化当然，4S店里面的服务是可以标准话的，要保证服务质量相对来讲，服务好的话就会有品牌效应2）宣传力度不一定很大，比如说麦当劳、肯德基在中国打广告不会像国内某些商家一样，反反复复把一句话播几遍，那是强行记忆麦当劳、肯德基的广告中会有一个故事或者一个场景，通过“联系”传达理念和文化，它们的广告绝对不是粗糙的，而且让人记忆深刻甘彬（200-500万）•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注投资回报率好品牌的商家必然会给投资者带来较高的投资回报•2. 关注品牌号召力部分投资者在选择品牌商家时，侧重考虑符合市场的发展方向•3. 关注服务高服务标准和服务质量可以产生品牌效应、提升品牌的核心竞争力；服务要突出人性化•4. 关注宣传推广好品牌的推广不是粗放式的，而是以“讲故事”的方式向客户传达理念、文化、品牌价值观。

投资者对商家经营优势关注投资者亮点语录摘选商家经营优势—投资者角度招租渠道—投资者角度• 在投资者对于招租渠道的关注中，中介公司总体排名第1，店面留、商家自动找上门总体排名第2；• 1000万以上客户最关注留商家自动找上门，500~1000万客户最关注中介公司，200~500万客户最关注留商家自动找上门、中介公司；• 专业信任型客户最关注中介公司，信息敏感型客户最关注中介公司、朋友介绍，谨慎技术型客户最关注留商家自动找上门• 如果要出租，我会选择渠道多元化、全面撒网；反正是出租，所用方案都可以用、不受限制商家怎么来是多渠道的，但是来了以后就是我怎么选的问题，是另外一套标准，需要进一步考量商家林强 （1000万以上） • 非成熟的地段我多半不会考虑，风险高、回现慢；例如青龙场粮油城招租几年都没完全入住，开发商被套牢，承诺5%~10%的投资回报，让投资者出资，相当于低息贷款给它，风险很大，哪天开发商经营不走的话，就糟了，房子是投资者的，但是没有人管了陈先生（1000万以上）• 最看重合同问题，品牌商家一般要求合同比较长，然后谈递增也是一个很头痛的事，一般是5年合同、递增较低，如果我铺子位置好的话就不存在这个问题，是他主动来给我开条件、而不是我给他开条件。

---郑凯（200-500万）• 招租障碍主要是大家对租金的看法差异，递增和年限不好谈成都租金涨幅一般是每年10%以上，商家实际上接受不了这么高我们一般是等租期满后，对租金有一个跳跃式上升比如说大石西路的铺面，合同到期翻三倍现在市面上普遍能够接受5%-8%的递增，年限上来讲一般都要求5年以上，这个可以理解，毕竟商家投入的也比较大杨涛（500-1000万）招租问题—投资者角度•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注渠道投资者一般会选择让中介打理，也有部分持有大物业的投资者会选择招商渠道多元化，先广撒网、再细挑选•2. 关注商家投资者对商家有一套自有的考量方法，会侧重考虑它的盈利能力和品牌效应•3. 关注合同一是签约年限长短的问题；一是租金递增的问题投资者对招租问题关注度投资者亮点语录摘选理想店面选址—投资者角度• 在投资者对于理想店面选址的关注中，相对高售价的成熟社区店总体排名第1，多业态聚集的商业区总体排名第2；• 各投资规模客户均关注相对高售价成熟社区店，且1000万以上客户还关注低售价高人流增长的新兴区域、多业态聚集商业区，500~1000万客户最关注多业态聚集商业区；• 专业信任型、谨慎技术型客户均最关注相对高售价成熟社区店，信息敏感型客户关注多业态聚集商业区。

• 首选成熟区域；新兴区域要看具体环境，例如南湖很不错，可以做休闲业态，像咖啡厅、茶楼，整体环境好，适合中高端档次的商业白昌兴（500-1000万）• 我选商铺要考虑口岸、口岸最重要，成熟的商业交通、人流也很重要，位置最好靠前；不成熟的商业还是要看周边的环境和未来发展、国家政策之类的 ---耿爽（200-500万） • 成熟区域是首选；有时候也会去做个天府新城的项目，那边目前售价不是很高，但是有人流增长的新兴区域，在我们计算好3~5年内商业会逐步成熟的情况下，5年之内会跨入快速发展期，就会考虑入手，将短期投资与长期投资结合，5年后再快速回款多业态聚集”也要看是什么位置，比如说建设路有人流保障的购物中心内部”不一定能保障投资收益像写字楼一样，一个甲级写字楼旁边修一个超甲级写字楼，价格就会降下来喜年广场比不过时代8号，时代8号在地铁上面会更便捷，时代8号、1号是世邦直管的，而且配套好，喜年广场的租金直接受影响 ---甘彬（200-500万）• 多业态聚集的商业区的成功率会高一些；一旦是客群单一，就比较容易失败客户今天吃东西，明天还可以买衣服、看家具、看电影等，多业态聚集留得住人，投资回报率相对稳定。

---王蔓（1000万以上）•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注成熟区域成熟区域的口岸成熟、配套较全、人流量稳定，虽然租金可能较高，但多数投资者愿意承受•2. 关注新兴区域新兴区域租金低，但是更加关注周边环境、未来发展以及政府规划政策•3. 关注投资回报结合物业具体条件，选择“短期投资与长期投资”相结合，实现投资回报稳定投资者对理想店面选址关注度投资者亮点语录摘选理想店面选址—投资者角度固定租金回报—投资者角度• 在投资者对于固定租金回报的关注中，实力品牌开发商总体排名第1，空置期、低租金由开发商承担总体排名第2；• 1000万以上、 500~1000万客户最关注前期锁定风险和收益，200~500万客户最关注空置期、低租金由开发商承担；• 专业信任型客户最关注实力品牌开发商，信息敏感型客户最关注实力品牌开发商、前期锁定风险和收益，谨慎技术型客户最关注空置期、低租金由开发商承担• 我当时不太赞成投资数码广场，领导看重现实回报率，数码广场当时给点9%，但在很长的一段时间内不能享受到它的增值贡献；但数码广场垮掉的可能性几乎为零，所以我同意了而自主权最大的好处就是，我可以让我的资产实现价值最大化，如果让别人统一经营，就会有很大的让渡价值，很长一段时间内返点比较低。

陈先生（1000万以上）• 如果投资回报率能接受，比如达到7或8个点最好；如果统一运营，那么产权问题呢？还有我在需要资金的时候，能不能马上或很快变现？ ---陈思佑（200-500万）• 投资者也不用操心、风险较低、有较高回报最好，但一定是有实力的品牌开发商，我才愿意投资这种商铺，就相当于存钱一样 ---杨立友（200-500万）• 开发商打理对于小业主来说提供了便利性，因为本身没时间打理，不管招商是否成功，只要按时给租金就好，对我来说也是相当于买个保险 ---唐忠松（500-1000万）• 没有买过这种物业，这只是开发商销售的一种手段，让很多人觉得租金回报率很稳定，个人不倾向买这种物业，因为我的收益被锁定，不能预见未来会发生的事情，如果管理公司出现问题，我的铺面就不知道怎么办了明智（500-1000万）•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注投资回报部分投资者关注现实回报率，只要能够按时交租金较好；部分投资者关注资产增值，希望实现价值最大化；部分投资者关注这种方式能否快速变现•2. 关注统一经营部分投资者认为不操心、风险低；部分投资者认为这样收益被锁定、产生过大让渡价值；但是两方在开放商品牌有实力、能够进行良好运营管理的前提下，对于统一运营的认知度较高。

投资者对固定租金回报关注度投资者亮点语录摘选固定租金回报—投资者角度第三方提供信息—投资者角度• 在投资者对于第三方提供信息的关注中，定期运营报告总体排名第1，周边业态租金趋势咨询总体排名第2；• 1000万以上客户最关注定期运营报告、周边业态租金趋势咨询，500~1000万客户最关注商家品牌升级，200~500万客户最关注定期运营报告；• 各投资类型客户均最关注定期运营报告，且信息敏感型客户还关注租金有上涨就行• 首先要清楚报告的内容（只对下单有作用吗？），租户不一定希望这样的资料外漏吧？对于这样的服务，我能够接受象征性付费，愿意和这个机构打交道，喜欢专业性的建议和持续服务，最好收费占租金比例较少陈先生（1000万以上）• 第一个是服务品质，第二个是租金报告，第三个是品牌升级；还要有业态升级吸引客户到访方面是基本不需要考虑的整体运营报告就应该包含周边业态的租金趋势，分析单店的租金趋势必然要考虑周边的情形我选择它的前提是，是因为这个机构有能力提升物业价值，而且它自己也可以盈利比如说南门有个奥克斯广场，他也做了自己的综合体，它跟万达就没有办法比较，我肯定选择万达因为它有成功的案例和品牌，有整体强大的运营实力，具备一系列完整的东西，会考虑到投资者的收益和万达自己的收益，也要考虑整体物业的运营增值能力。

---甘彬（200-500万）• 运营报告和租金趋势资讯必然要看，还有商业推广模式、业态分级也很重要 ---王蔓（1000万以上）• 商场运营情况需要及时反馈 ---冷冰（200-500万）•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注报告内容应涉及商业运营报告、租金趋势资讯、品牌业态升级、商业推广模式•2. 关注服务品质一是要有成功案例，二是要有运营品牌实力，三是可以提供专业性的建议，四是可以提供持续服务投资者对第三方提供信息关注度投资者亮点语录摘选第三方提供信息—投资者角度招租麻烦—投资者角度• 在投资者对于招租麻烦的关注中，空置期过长总体排名第1，招租过程太麻烦总体排名第2；• 1000万以上、500~1000万客户最关注空置期过长，200~500万客户最关注租金上涨慢；• 专业信任型、信息敏感型客户均最关注空置期过长，谨慎技术型客户最关注租金上涨慢• （1）租户租金交付不到位、出现拖欠；（2）成都一般都是5%的租金涨幅，我一般就是按照这个水平，感觉可以接受3）还有合同方面的问题、不良竞争的问题，中介会放出假消息，先把顾客圈进来，在按照他们自己的考虑去运作，实现价值最大化。

白昌兴（500-1000万）• 招租过程太麻烦，要么业态不合适、要么租金不合适、要么长期招不到租 ---甘彬（200-500万）• 我觉得最大的障碍就是空置期太长，因为招商过程太久 --- 王蔓（1000万以上）• 应该是租金上涨慢，我们的物业都是这两三年才是开始涨，前面没有涨，租金基数比较低 ---陈思佑（200-500万）•从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注空置期招租过程太久，因为谈判条件、业态限制等原因找不到合适的商家•2. 关注租金交付部分商家拖延租金交付，或者支付不到位•3. 关注租金涨幅业主与租户在租金涨幅方面存在分歧•4. 关注中介多数业主会找中介公司代招租，但中介公司存在不正当竞争手段，侵害投资者和租户的权益投资者对招租麻烦关注度投资者亮点语录摘选招租麻烦—投资者角度物业管理方式—投资者角度• 在投资者对于物业管理方式的关注中，聘用专业团队总体排名第1，亲自打理总体排名第2；• 1000万以上客户最关注聘用专业团队，500~1000万客户最关注亲自打理，200~500万客户最关注聘用专业团队；• 专业信任型客户均最关注聘用专业团队，信息敏感型客户均最关注亲自打理，谨慎技术型客户最关注聘用专业团队。

• 单独出租，业主之间可能产生恶性竞争，扰乱市场专业团队能租得更高，统一管理能使好位置和较差的位置租到差不多的价格我认为最好的方式是返租，给业主减轻压力，给开发商提升品牌形象，而且收益稳定徐鹏（200-500万）• 1. 开发商统一规划和管理，可以形成有效的控制；2. 希望有专业团队辅助打理 ---谭丽（1000万以上）• 如果开发商有足够实力，运营能力强、信得过，愿意给它打理，对双方都有好处，我省力省心我买物业的时候这部分是作为增值服务提供给我的，究竟谈返点能谈到多少要看具体谈判过程中的因素而定，要看双方各自有什么样的筹码只要物业和开发商信得过，就让物业去打理，会省很多心力 ---甘彬（200-500万）• 选择专业团队，但需要定期的运营报告，因为我要铺子可能会买的很大，几百甚至上千平米，自己肯定运营不了，除非我买铺子时，开发商或者物管给我找到一个签了十年、二十年的银行或者商家，我就放心不管了 ---王蔓（1000万以上） •从投资者的访谈中，可以看到：•1. 关注自己打理更多地会由业主自己单方决定的原因，产生不正当竞争、扰乱市场•2. 关注专业团队要求专业团队有相应的实力，提供定期的运营报告以及全方位的服务体系。

•3. 关注开发商开发商应该统一进行定位、规划、运营管理，信赖有实力的开发商投资者对物业管理方式关注度投资者亮点语录摘选物业管理方式—投资者角度• 从总体上看，投资者对于投资理念的关注中，• “投资决策时谨慎，习惯多方求证投资安全”总体排名第1；• “相信获取信息的速度越快， 获利的可能性越大”总体排名第2；• “认为通过自己分析能力发现潜在的趋势”总体排名第3投资理念—投资者角度• 从投资规模上看，投资者对于投资理念的关注中，• 1000万以上客户最关注“投资决策时谨慎，习惯多方求证投资安全” 以及“认为通过自己分析能力发现潜在的趋势” ；• 500-1000万客户最关注“相信获取信息的速度越快， 获利的可能性越大” • 200-500万客户最关注“投资决策时谨慎，习惯多方求证投资安全” 投资理念—投资者角度• 从投资类型上看，投资者对于投资理念的关注中，• 专业信任型客户最关注 “投资只是收入辅助部分，比较相信专业人士的建议” • 信息敏感型客户最关注 “相信获取信息的速度越快， 获利的可能性越大” • 谨慎技术型客户最关注 “投资决策时谨慎，习惯多方求证投资安全” 。

投资理念—投资者角度多方共赢格局投资投资客客商家商家开发开发商商终端用终端用户户投资回报率投资回收期风险承受力产品投资偏好投资理念重复消费收益重复消费成本情感消费体验品牌价值渗透成本控制租金压力客单价提高营业收入提升商业氛围影响招商业态销售自持资金回现资产溢价资本融资品牌产品线商家-客单价提升• 对提升客单价来看，商家关注度最高在赠品促销、增值服务、产品服务项目齐全和新品推荐• 服务类商家更关注新品推荐和服务项目齐全；• 零售类商家关注点在赠品促销和增值服务• 消费高的客户，不要用折扣这种方式，有实力的客户不给折扣，给他们增值服务，比如任何时间影棚独享，为孩子拍摄的人数增加，拍摄花絮等越有钱的人，越看不起折扣 ---宝宝摄影• 我觉得二次推销很重要，服务员要注意观察如果下单的时候一下给客人点很多，客户会不满意然后就是菜品搭配上比较重要，比如有些觉得点一个干锅就行了，我们要推荐一下比如我们刚推出的密制龟苓膏，搭配干锅很不错，比较下火本来只消费70块，加上这个一个8元两人就多消费16元了 ---锅锅香• 产品设计例如咖啡28一杯，我就不可能把它变成38一杯，这样消费者的体验是很抵触的。

这个时候我的办法是设计一个和它类似的咖啡，重新包装，就能变价格了这样给客人的体验就不一样，要不断给客人新的产品体验 ---碎蝶咖啡• 搞活动都是在打折要提高单价一是推新品，第二是加上一些产品搭配 ---兰花草提高客单价商家语录摘选•对于单价较高商品，折扣对有钱人的吸引力较低，增值服务是提高客单价的有效途径•二次推销能提升消费金额，重点在于度的把握，在避免引起消费不满的前提下进行消费引导•相同产品获得更高售价的关键在于重新包装并带给客户全新体验商家-客单价提升商家-营业收入增加• 对于提高翻台率周围率和提高客户停留时间，不同类型商家需求不同• 服务类商家更倾向提高周转率，翻台率越高越利于营业收入的增加• 零售类商家更倾向增加客户停留时间，对客户进行推荐消费以达到增加营业收入• 客户留得久，我们说得就多，说得多，客户花钱就多 ---宝宝摄影• 越快越好一般顾客心理都有谱，客单价低，客户不需要太多犹豫，这都是快速消费品，消费完就走KFC、星巴克都是这样的像星巴克这种，他会感觉客单价越低，越安全屈臣氏• 平衡，因为我们光求翻台率，跟我们的客户体验就是冲突的。

我们翻台率比火锅高一些，但不能像快餐那样做，所以是一个平衡 ---锅锅香• 翻台率或停留久对碎蝶来说都是好现象，因为碎蝶主要是作的回头客碎蝶咖啡增加营业收入商家语录摘选•对于快速消费品，翻台率越高，营业收入相对增加越高•对于服务类消费，客户需要花费时间了解消费内容的，停留时间就能提高营业收入•对部分商家，翻台率与客户购物体验有冲突，需要平衡取舍商家-营业收入增加商家-成本支出压力• 人工、能耗、租金是商家三大成本压力• 服务类商家人工和能耗成本压力最希望得到控制，• 零售类商家人工和租金成本最希望得到控制，也反映出零售对租金相对更敏感• 租金应该是排在后面的首先是人工成本，还有装修成本，我们店8个月就要翻新一次，根据第二次消费的时间定，100天来一次，然后1岁来一次，差不多隔8个月，要保证第二次来已经变样了，还有就是服装、道具等 ---宝宝摄影• 租金，特别怕租金成本贵，还有就是系统运营成本，从收银到库存 ，所以我们花了几千万来做这个体系，就是为了降低库存成本，加快周转，降低损耗，把货品管好现在成都、上海、南京都有仓库能耗成本是可控的，不高屈臣氏• 人力成本，还有就是原材料，还有租金成本，当然最高的是原材料，其次是人工，最后是租金，但我们是大众消费，我的毛利率只能保证在多少，我们不能超出，否则就不是大众消费了。

---锅锅香• 装修很频繁，大概两年就要翻新一次兰花草的装修成本非常高对于装饰行业来说，装修也是核心竞争力兰花草• 我们的成本主要是在我们的核心竞争力的研发成本（音乐的简单生活）第二个成本就是品牌的研究与推广我们与常态咖啡企业有质的不一样咖啡在我们这里是最不重要的，它只是一个组成部分我们卖的不是咖啡，我们卖的是生活方式 ---碎蝶咖啡最希望控制成本商家语录摘选•对于休闲服务类高利润率行业，人工和装修成本压力较大•对于零售类低利润率行业，租金占毛利润比例较高，所以租金会造成一定成本压力，商家-成本支出压力商家-租金承受力测试• 租金+商管费占营业收入比例达到20%以上，大部分商家会开始进入损益平衡点状态• 服务类商家承受力在20-25%和30%以上• 零售类商家承受力在各比例均有分布，相对比服务类商家承受力更低商家-租金承受力测试• 小店30%，大店40%就要放弃了 ---宝宝摄影• 这个要看具体的店的来，看这个店的营业额才行8-9个点，一般到8就不行了，保守就在7个点，一般都是7-9的范围吧，因为屈臣氏的利润率也就20%左右 ---屈臣氏• 10%，当然这个还要看营业额，如果营业额很高，就不存在这个问题，比如一个店一个月卖100万，租金12万都能接受，但营业额只有20万，就接受不了。

我们要算每一平米能产生多少收益 ---锅锅香• 兰花草人工成本一般占2%，综合毛利40%-50%，所以要达到30%左右才会有压力 兰花草• 对碎蝶来说，站到10%就是警戒对加盟商来说，超多15%就会另外选址 ---碎蝶咖啡租金+商管费压力商家语录摘选•营业额、平效（每平米营业额）会对商家租金承受力造成影响，•毛利率越高，商家租金承受能力越强选址看重要素—商家角度• 在商家对于店铺选址最看重要素的关注中，人流量和人流结构总体排名第1；• 服务型业态商家重点关注的要素为人流量和人流结构；• 零售型业态商家重点关注的要素为人流量和人流结构、商业经营所需空间功能是否具备• 首先是人流量，还要根据商业区的好坏，然后才是租金另外位置非常好的铺子，转让费起码要20~30万员工的费用，你装修的费用……最主要我们拿店还是根据它的商业，然后就是租金和转让费，因为我们还要算成本得嘛你做个一两年或者几个月以后，人流量出来了，都晓得去你那儿买了，就好些了 WOWO• 没有客户上门觉得都没有关系，因为第一我们打的是战略不是战斗，战斗看似很容易，但有些战斗是必须要输的，算是诱敌深入。

在门店的选择上我们考虑的是这几个问题，首先是对品牌宣传的传播度其二是咖啡这个行业成本的考虑，咖啡是一个利润很薄的行业，人力成本很高，是人力相对密集型的服务业，所以需要相对的空间，如果没有空间的话，人力成本很难支撑，而且人力成本是每年都在上涨其三是要考虑音乐这个属性 ---碎碟音乐咖啡• 我们不临街一是因为租金高，二是临街店铺无法做影棚；停车方便非常重要，如果停车不方便，租金再低的店铺也不要对客户来讲，一次交易至少要来三次，包括选样、拍照、取照，如果停车不方便客户不会来人流不是我看重的因素，而是居住人口，孩子家长对人流多的地方有拒绝感大环境也比较重要，200M以内不能出现农贸市场、油烟餐饮宝宝摄影• 对餐饮来讲，毫无疑问是人流量和停车位；当然还有水电气排烟等，现在很多商铺不能做餐饮，要看硬件满足不；租金一定要在承受范围内 ---锅锅香•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注人流不同业态对于人流的关注有不同侧重点，超市、餐饮等更多关注人流量，而休闲类业态更多关注人流结构•2. 关注停车停车到访方便、停车位数量充足，最好在自店铺门前设有必要的停车位•3. 关注租金地段好的地方商家可以承受高租金，但前提是可以盈利，租金一定要在承受范围内。

商家对选址看重要素关注度商家亮点语录摘选选址看重要素—商家角度理想选址的特点—商家角度• 在商家对于理想店面选址特点的关注中，交通方便到达性好总体排名第1，周边居民多总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为交通方便到达性好、周边居民多；• 零售型业态商家重点关注的要素为周边居民多• 我们开店时，更喜欢开在有KFC、麦当劳这些氛围比较浓厚的口岸，只要女性顾客够就行；我们的指标就是女性顾客流量，只要女性顾客流量够，我们就开店但屈臣氏会跟百货打架，洗化产品不容；家乐福就不怕，对家乐福做过专门研究，超市内消费的都是40岁左右的人，而屈臣氏的消费者大多为年轻女性，所以与家乐福是共赢我们一般会测区域零售额总计，跟百货有交流，他们的零售额我们都能估计测人流量最简单，涉及生活动线、人流聚集度、行走动线等屈臣氏• 人流量要大些，周围有娱乐场所，比如像电影院之类的，主要是增加人流量；还有停车要方便 ---味千拉面• 一是交通方便、到达性好，二是人群收入水平，三是就是人流的持续增长预期现在我们选址快九年了，以健身房为中心，方圆五公里之内的小区和楼盘的入住率我们都已经调查过了，基本上还达不到60%，很多房子还空着的。

那么在未来的五年当中，很多楼盘的居民都慢慢成长起来，消费能力会增长，而且这里在皮革城做生意的人很多 ---英派斯健身俱乐部• 周边环境比较好，租金不要太贵，人流量比较大 ---春天花坊（花店）• 首先是交通方便，其次是周边人群收入水平，然后是业态丰富、聚人气 ---渣打银行•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注周边环境业态丰富聚人气，商业氛围要浓厚，同质化竞争适度，区域零售额达标•2. 关注人群流量在成熟区域要求人流量大，在新兴区域要求人流有持续增长预期、周边小区入住率达到一定标准•3. 关注人群结构目标客群的数量及流量、目标客群的收入水平和消费能力•4. 关注交通动线停车到访便利，规划生活动线、行走动线，能够体现人流聚集度商家对理想选址特点关注度商家亮点语录摘选理想选址的特点—商家角度新开分店选址—商家角度• 在商家对于新开分店选址的关注中，多业态聚集的社区商业总体排名第1，有人流保障的购物中心内部总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为愿意在经营好的购物中心旁边、有人流保障的购物中心内部；• 零售型业态商家重点关注的要素为多业态聚集的社区商业、相对租金较高且高转让费的成熟社区店。

• 我们会把城市划分成几个商圈，找每个商圈的聚客点，测量它的女性人流，为每个口岸打分，最后作出评判比如成都，第一家店一定是在春熙路，要占领这个区域，打响品牌号召力、够亮响社区店我们不敢进，风险太大，几个社区的中心还可以考虑，社区店即使要开，也要求人流量满足、租金恰当，一般就是这样评估的成都第一个店就没有开对地方，开在骡马市、太平洋百货1楼，现在经营最好的是东大街店、西南书城那里，这里是学生和白领的结合地，一到过节，我们都要去帮忙，公司要也抽人过去帮忙；我们经常做问卷，给些小礼品，发现这里都是学生或白领阶层，又是交通中转集中点，所以人流特别好九里堤店就不行，我们和沃尔玛达成协议，它是一个SHOPPING MALL才进去，相当于做一个保本生意，主要是为了与嘉德建立战略关系，在全国更好的合作，如果不是嘉德，我们不会考虑的屈臣氏 • 现在最想去的是人流保障的购物中心内部，我们去看了北京、上海，这是一个趋势，现在底商的价格越来越不能承受，只能往楼上走，这就会考虑到人气的问题；当然在成都还有社区店这种模式，社区的租金会相应低一点 ---锅锅香• 我们选择在CBD与社区的交界处，对同业态聚集不抗拒，越多越好。

---碎碟音乐咖啡• 我们目前是DT餐厅，也就是三环、绕城这些，主要保证的是主干道两侧有车流量，毕竟不是市中心麦当劳•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注商圈属性不同业态对于商圈属性的要求不同，屈臣氏要求客流量大的节点，麦当劳DT餐厅要求车流量大的节点•2. 关注业态规划锅锅香担心同质化业态竞争分散客流，碎碟音乐咖啡不抗拒同业态聚集•3. 关注租金价格购物中心内部的租金价格高于社区店，但均有相应的租金压力；商家会酌情考虑所处区域的有效人流量、预期收益，之后通过评判租金承受能力进行选择商家对新开分店选址关注度商家亮点语录摘选新开分店选址—商家角度共存业态—商家角度• 在商家对于共存业态的关注中，综合不同业态商家的关注度，休闲服务型业态总体排名第1；• 服务型业态商家重点关注休闲服务型、专业服务型；• 零售型业态商家重点关注零售服务型(差异化)、居家服务型• 大型超市，像欧尚等常态消费；还有咖啡，像良木缘、欧洲房子之类的宝宝摄影• 比如卖家庭必须品的店铺，还有就是KFC、nike、味千这些餐饮、零售店屈臣氏• 相关行业，涉及墙纸、家居之类兰花草• 高品质的洗车场、 英语教育机构、同质业态。

碎碟音乐咖啡互斥业态—商家角度• 在商家对于互斥业态的关注中，综合不同业态商家的关注度，零售服务型总体排名第1，餐饮服务型总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注餐饮服务型、零售服务型；• 零售型业态商家重点关注零售服务型（同质化）• 大玩家、KTV环境嘈杂，红杏、火锅空气味道重 ---宝宝摄影• 银行晚上氛围比较冷；最主要的还是同质化竞争 ---锅锅香• 像同类型的，红旗、互惠这种，毕竟是竞争，有一点点影响，相同的产品就会比较价格 ---WOWO• 零售、餐饮、居家这些挂不上太大钩，相反什么美容美体、医疗保健之类的，还起点反作用 ---英派斯运营服务提供—商家角度• 在商家对于运营服务的关注中，多做活动和媒体宣传总体排名第1，保持安全整洁的经营环境总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为保持安全整洁的经营环境、多做活动和媒体宣传；• 零售型业态商家重点关注的要素为多做活动和媒体宣传、积极引入好品牌商家• 积极引入好品牌商家；保持安全、整洁，脏兮兮的客人不愿意来，这个非常重要；客户关系维护也很重要，多做活动、多做媒体宣传WOWO• 增加公共区域的导购、导视；吸引好的品牌商家；保持安全、整洁的经营环境。

---屈臣氏• 引入好的品牌；保持安全整洁的经营环境；解决商家水电问题 ---诗丽堂• 客户来了要能留得住，停车收费并不重要，停车费完全可以由商家报，贵都没关系，只要好停车，而且商家帮客户报车费增加客户满意度 ---宝宝摄影• 一是外围环境的增值，二是外围空间的分享；咖啡是一个社交平台，它最好需要开放式的空间 ---碎碟音乐咖啡•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注品牌效应引入好的品牌，会提升项目的商业氛围、吸引客户到访•2. 关注硬件规划增加公共区域的导视、导购系统•3. 关注物业管理一是保持安全整洁的经营环境，二是处理好水、电、气及设备等硬件设计、维护问题•4. 关注客户关系定期做活动；为客户提供更加开放、具有附加值的空间和服务商家对运营服务提供关注度商家亮点语录摘选运营服务提供—商家角度扩张风险—商家角度• 在商家对于扩张风险的关注中，租金不合理上涨总体排名第1，周边及本社区入住率不高总体排名第2；• 服务型业态商家重点关注的要素为租金不合理上涨、周边及本社区入住率不高；• 零售型业态商家重点关注的要素为租金不合理上涨、其它商铺招租不理想&空置率高、周边及本社区入住率不高。

• 首先是开错口岸，重庆有一家就开错口岸了，当时是沃尔玛开业，转角处给我们，觉得还不错，但实际上这个口岸白天人们上班、晚上来一点人，就是个社区商圈，客户比较少；还有就是九龙坡那个，周围百货比较多，被挤压屈臣氏• 主要是租金上涨，非常不合理，比如说同一个地方，我租的这家铺子是130元每平，现在就要涨到200元每块平方；我们一般签合同都要签5~10年，中间要来涨也没得法，现在最恼火的就是租金 --- WOWO• 原材料价格的上涨，原材料标准不一，品质保证不稳定 ---春天花坊（花店）• 应该有建设配套、空置率高，还有业态规划不合理 ---渣打银行• 第一是租金的上涨；还有就是人气不旺，周边没得人流；然后是其它商铺招商不理想、空置率比较高；还有开发商的管理有缺陷 ---九九文具•从商家的访谈中，可以看到：•1. 关注店铺选址店铺选址出错涉及客群不匹配、同质化竞争较大、可视性可达性较差等•2. 关注硬件规划配套设施建设要符合目标客群要求•3. 关注租金水平租金上涨过快是商家最头痛的问题，租金承受压力大、经营压力大•4. 关注运营管理开发商的运营管理非常重要，差的运营导致业态规划不合理、招商不理想、店铺空置率高。

商家对扩张风险关注度商家亮点语录摘选扩张风险—商家角度多方共赢格局投资投资客客商家商家开发开发商商终端用终端用户户投资回报率投资回收期风险承受力产品投资偏好投资理念重复消费收益重复消费成本情感消费体验品牌价值渗透招商业态销售自持资金回现资产溢价资本融资品牌产品线成本控制租金压力客单价提高营业收入提升商业氛围影响•从运营高管的访谈中，可以看到：•1. 重点招商业态涉及零售类（超市、服装）；餐饮类；专项服务类（儿童教育配套）•2. 必备业态涉及零售类（超市、便利店、礼品店、与百货不同质化的品牌、五金家电、床上用品、窗帘）；餐饮类（茶楼）；专项服务类（邮局、教育配套）；居家类（理发、美容、干洗）；休闲类（健身）；以及便民服务类、生活配套类•3. 升级业态与区域成熟度、周边消费人群结构变化、市场需求变化而相应调整，涉及休闲类(电影院、KTV)；零售(酒窖)•4. 成熟社区的各业态结构比例：餐饮占40%，休闲服务占20%，居家服务占20%，零售占10%，专项服务占10%招商--运营角度• 重点招商业态--超市是最重要的，小型社区就配互惠这种，超市利润率低，客户会根据就近原则选取，把时间成本降到最低；但服装就不一样，特别是女性，她们可能跑遍全城，基本都是无目的消费，漫无目的地逛，重点在逛，但男士不一样，基本就是目的性消费。

必备业态--理发、美容、干洗店居家类升级业态--电影院、健身中心陈总• 重点招商业态--超市必备业态--超市、便利店、餐饮、茶楼、理发店、礼品店升级业态--升级不是由开发商决定的，它是由社会需求决定的，开发商可以引导，市场会自发升级 ---李总• 重点招商业态--餐饮、超市必备业态--餐饮、便民服务类、生活配套类、超市、邮局、理发店、五金家电升级业态--消费档次、高中低档全方面升级、业态之间的调整升级（需要跟周边消费人群生命周期结构相匹配）闫凯如何看待招商业态选择运营对招商业态选择关注运营高管亮点语录摘选• 重点招商业态--超市、餐饮、儿童教育配套 必备业态--超市、餐饮、儿童教育配套、健身、社区化零售，居家类涉及床上用品、窗帘；第二是与百货不同质化的品牌，哪怕品牌不强，但有特点，百货里不一定看得到且不贵的零售业，例如饰品类东西卖的很好，因为女性多，他们逛街都是无目的性的，看到不贵的有吸引力的东西升级业态-- KTV、酒窖，打造环境好，品牌才会来，因为品牌需要形象，比如安德鲁森，当时很多人喜欢，但我直接把它清除了，因为我认为它与优品道的业主需求重合度不是很高，所以我换了早安巴黎，生意很好，这就是升级；欧洲房子也是这个概念，包括良木缘，引进良木缘的时候，我跟他们老板谈，说这里肯定是能开得起走的，但有两个要求，一是希望做一个成都档次最高的良木缘，因为成都的良木缘都是比较大众化的，第二个是客单价在这个店要提升，记过现在生意好得好。

王总• 如果我们拿一个新区域来说，双流优品道广场的最先定位考虑零售比例比较高，休闲、娱乐、餐饮比较多尤其餐饮这一块绝对是一个思路，我们在贵州、昆明接触过一些新项目，区域里面人口都没多少，不能做购物、服装之类的，做个超市差不多，但是做餐饮就没有问题，“民以食为天”第二个方面，新区的住宅项目往往需要装修，因此其社区商业最初的业态会有五金、家居装修、建材、卫浴洁具等一旦社区环境成熟后，人口入住率较高，客群的需求就会相应改变，可能干洗店、送水等，这些业态就会慢慢演变区域非常成熟后，可能会形成区域型商业中心，就会有大型品牌入驻，但是前提需要有专业的运营公司进行管理我认为成熟社区商业合适的业态组合结构应为：餐饮占4分，休闲服务占2分，居家服务占2分，零售占1分，专项服务占1分 ---梁总招商--运营角度如何看待招商业态选择运营对招商业态选择关注度运营高管亮点语录摘选•从运营高管的访谈中，可以看到：•1. 关注客群研究年龄结构、消费习惯、收入水平、消费能力、银行存款等方面•2. 关注周边环境区域的历史传统、发展水平、未来规划等方面、交通车流量•3. 关注周边住宅周边楼盘的整体定位、销售价格、品质、配套等方面。

•4. 关注周边商业菜市场的产品销量、商家档次和经营状况等方面招商--运营角度• (1)垃圾分析，专门分析小区垃圾，搞清客户消费水平2)片区银行存款余额，反应消费能力3)观察车流档次4)观察客户穿戴档次5)看小区菜市场：高档产品，像虾、鲍鱼等昂贵品种的销量陈总• 商业品牌档次会影响周边人群品质，高档商业的周边人群品质也会很高，从而使周边住宅、写字楼的品质提升 ---李总• 这是匹配度问题，要把周边的一些东西摸清楚，来源于市场，研究周边的人群构成、年龄结构；以及周边楼盘的整体定位，单独去摸每个人的收入状况是不好摸的，可以看楼盘销售价格、品质、配套，还有这个区域的传统历史，比如这里本来就是一个拆迁区，它的消费水平就低；还有车辆拥有状况，周边商家的经营状况及其客群来源，就会反映出本区域人口的一些消费习惯把这些弄出来，就可以把握这个区域对商业的需求闫凯• 商家品牌比我们更专业，我们研究人口、收入、年龄结构、房价进行社区商业定位，他们会在多个时间段蹲点考察人流量和消费习惯王总• 调整是因为环境在变、经济发展、收入&消费水平提高、消费意识提高立足周边社区居民，但可以把品质做高梁总选择品牌和业态的对应指标运营对招商业态选择关注度运营高管亮点语录摘选•从运营高管的访谈中，可以看到：•1. 关注重要节点资源。

1）控制好1楼自持，卖也要从往下卖；（2）核心地段一定是不能卖的，控制主要的交通动线以及影响比较大的位置，只卖口岸不好、位于边角的地方；（3）主力店要自持；（4）分区域、分楼层自持•2. 关注售后返租如果后期想甩干净，可以返租，并通过返租回报率提高售价，再用多卖的钱通过租金补贴给客户•3. 关注资产溢价商业在融资方面有显著特色，可以向银行抵押，获得融资、贷款；商业可以通过良好的运营不断升值持有与销售--运营角度• 1楼一定要控制，尽量不要卖，即使要卖，都卖口岸不好的，至少保持60%的持有，比较好的是70%的持有2~3楼非常重要，很多集中商业，成败都在2楼，把2楼做好了，一切都跟着好而1楼要控制好，如果现金流真的困难，也要从高层往下卖，千万别从1楼开始卖，如果开发商直接把1楼卖了，只能说这个开发商连行都没有入如果开发商后期想甩干净，就出售后再固定返租，一般是返5年，给固定回报，5年后甩干净直接走人 ---陈总• 国家法律规定开发商不能以租带售，很多情况是开发商额外注册一个运营公司，来规避法律条款返租的商业能否做好，关键在于开发商的取向，返租回报率可以通过提高售价来满足例如这个物业正常只能租到3%的回报率，但运营方返租，承诺8%回报率，那售价就能高出很多，然后开发商再用多卖的钱通过租金补贴给客户。

---李总• 除非母体公司出现困难，不然销售的意义不大；在当前我们高税收的环节下，销售商业的意义不大，除非增值缓慢，母体资金困难、融资困难，才变现一部分资金一个好的社区商业，需要一个集中商业和街区商业的配合，只出售不好的口岸，像一些位于边角、增值潜力不好的地方，核心地段一定是不能卖的 ---王总运营对持有与销售关注度运营高管亮点语录摘选• 1.我们建议根据招商、业态落位的情况，主力店要自持，这是第一要考虑的纬度，有利于对业态的统一指挥，主力店的带动作用来造活整个项目2. 分区域、分楼层自持，不要零散自持，比如说有四个区，每层楼自持一个区；或者是零散商铺，我们自持一排，相对比较工整的区域3. 控制主要的交通动线以及影响比较大的位置，避免后期想有一些调整动线的时候就很麻烦4. 可以考虑一些返租策略，一般返租不超过5年，5年过后项目就比较成型了• @世界是二房东整租，跟开发商没关系，一般回报要给到6%，不过通过返租策略，开发商会牺牲一些利益，来保证招商业态的统一还有种模式就是在销售过程中强制委托招商，就是客户买房子就必须委托开发商招商，不然我不卖，且在销售合同上直接明确写有，这种会产生对销售的抗性，当然返租就会促进销售。

---闫凯• 现金流紧张的话可以卖一部分，不紧张的话最好多持有；有些老板会把租金增值效应最大的部分留着把1楼留着自持，任何时候不愁卖，随时可卖变现；4楼太高不好卖，是否也考虑自己持有开发商要根据自己的情况进行选择，销售持有比可以结合具体条件考虑2:7或者3:8等等不缺钱的开发商，看好区域前景以后，宁愿自己持有，一旦走入正轨之后的租金收益是相当吓人的更重要的是，项目可以拿来向银行抵押，获得融资、贷款，商业和住宅最大的区别就是在融资方面，有一定的特色性住宅在不断贬值、商业在不断升值，商业的资产价值必定会超过住宅，但前提条件是运营一定要成功梁总持有与销售--运营角度运营对持有与销售关注度运营高管亮点语录摘选运营方-优品道案例赢利测算销售方式年度2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入总计备注卖产品方式出售单价（元/平米） 100001100015000200002500030000　土地增值税销售面积（万平米）222221　项目正现金流(亿元)22.2345319.2贴现至2012(亿元)2.3 2.5 3.3 4.2 5.2 320.5 卖资本方式出租率50%70%80%90%95%97%　无土地增值税平均租金（元/平米/月）6080100120150200　年租金收入（亿元）0.4 0.7 1.1 1.4 1.9 2.6 8.1 8%回报直接估价（元/平米）90001200015000180002250030000　增加金融预期正式估价100001254019432 2280026719 34200　出租部分7折抵押贷款　　12.0 　　25.5 　融资费用（11%）　　1.3 1.3 1.3 2.8 　还款　　　　　12.0 　项目正现金流(亿元)0.4 0.7 11.7 0.1 0.6 13.3 26.8 贴现至20120.5 0.8 12.8 0.1 0.6 13.3 28.1 土地增值税其他抵扣成本650068007200760081008800　　土地增值税应缴350042007800124001690021200　适用税率30%30%50%(15%)60%(35%) 60%(35%) 60%(35%)　可能纳税（亿元）0.2 0.3 0.7 1.0 1.5 1.0 -4.5 项目：优品道 商业面积：11万• 对开发商而言，不同的销售模式，对资产运营溢价产生不同效果。

优品道某负责人认为：在良好运营前提下，辅以合理融资手段，持有11万商业的价值超过了的同项目近60万方住宅销售总价值，并能合理避免土地增值税4. 社区商业与住宅价值双向关联5. 社区商业不同阶段价值影响6. 社区商业多方共赢分析7. 基于定位导则指导下的设计导则1. 本次调研设计及执行说明2. 本次研究核心结论3. 本次研究逻辑思路• 租金溢价较高、增幅较快、稳定性较好• 缩短商业资产成熟周期，提高商业资产增值能力• 增强抗风险能力，促进资本循环良性运作• 提升开发企业品牌形象，增强整体竞争能力• 运营思想指导项目前期定位及规划• 产品设计是后期运营思想的前置落地方案• 吸引高档次的强势品牌入住，形成商家忠诚度• 提高住宅、商业物业的销售溢价能力运营管理服务项目定位产品设计招商管理销售管理资产管理品牌管理现金流管理资本管理客户•有效降低客户重复购买成本、增加客户重复购买收益 ，释放购买力•提升客户粘性，形成品牌强势认知增值服务逻辑思想功能模块功能模块分类分类性能关注点性能关注点相关设计技术参考指标相关设计技术参考指标停车场地上停车场机动车1、停车位与人行道互不干扰2、出入口与主干道良好接驳，避免拥堵大中型社区商业建筑和社区商业街，应设置机动车室外公共停车场地或建筑物内部停车库，建筑面积>1万平方米：6.5辆/k㎡, 建筑面积<1万平方米：4.5辆/k㎡,购物中心(超市)：10辆/k㎡。

非机动车1、必配，集中管理 2、核心区域不得停放地下停车场机动车1、车位充足2、商业面积较大时，需设立多个出入口，否则易造成地上停车压力增大非机动车 非必配商业空间节点入口1、多个商业街入口设置保证不留商业死角2、入口导视清晰、显著，增强项目昭示性和客流引导性步行商业街根据不同情况，应符合下列规定： 　　1、新建步行商业街可按街内有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行 　　2、步行商业街长度不宜大于500m，并在每间距不大于160m处，宜设横穿该街区的消防车道 　　3、步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m，其构造应符合防火规范的规定，并采用安全的采光材料 　　4、步行商业街两侧如为多层建筑，因交通功能而设置外廊、天桥和梯道时，应符合防火规范的规定 　　5、步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地 6、新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地临主干道街道1、少设乔木树景，避免遮挡店招2、少设大面积绿化带，阻隔客流3、绿化带设置通道直达商铺4、禁止机动车辆通行，限制、管理非机动车辆通行露台1、仅针对多层商业2、露台休息坐椅3、二楼设置吸引客流业态或目的性消费业态广场1、水景喷泉打造2、标志性雕塑增强昭示性3、预留活动开展空间，增加人群互动商业步行街1、主题特色明确2、水景喷泉打造3、多设精致盆景花卉社区商业设计导则功能模块功能模块分类分类性能关注点性能关注点案例借鉴案例借鉴交通动线平面动线人流动线1、人行指引系统清晰2、适当的强制人流引导3、注重人行权限的设置4、注重步行的安全性5、考虑无障碍设计6、步行照明系统舒适上海大拇指广场成都优品道广场车流动线1、车流与主干道良好接驳，避免拥堵2、停车场与社区主力店接驳货流动线1、理货区、卸货区设置2、垃圾、货运与人流车流不得重合干扰垂直动线天桥引入主干道分隔人群地下通道引入主干道分隔人群过街楼阁平台连接商业区建筑空间扶梯、电梯、步梯1、考虑能耗、便捷、速度，比例合理搭配使用2、二楼以上品牌对客户进行垂直吸引的同时达到客户共享社区商业设计导则社区商业设计导则业态规划须由市场定位确定工作事项，市场报告需对阶段、等级做出明确说明功能模块功能模块性能关注点性能关注点相关设计技术参考指标相关设计技术参考指标建筑设计/设施设备规划灯光系统1、夜晚灯光炫、吸引散步客2、立面灯光导视昭示性好3、街道灯光柔和不刺眼，灯光色彩营造氛围/建筑立面1、主题风格突出有利于品牌知名度推广和吸引匹配商家2、主题风格突出能建立消费者情感依赖3、预留广告店招位，统一形象/洗手间1、保证设置1-2个卫生间2、保证卫生维护无异味3、无障碍、母婴适当考虑4、卫生间人性化考虑：高差、置物台、洗手液、蹲坐便结合/开间进深层高1、根据定位期确定的业态规划来设计相关尺寸2、商铺空间尺寸直接影响投资者购买意愿和销售价格 1、大、中型集中社区商业(购物)中心层高宜不低于4.5米，柱距8.4米以上，主体建筑楼层3层以上，特殊情况下不超过5层；顶层可考虑两层设计，预留影院业态引进。

2、街道商业的商铺户型面宽和进深之比最佳比为1：1—1:2之间，不低于1:3；最佳进深为10—12米，餐饮类业态的进深宜为20米左右，开间可按标准柱距的倍数进行划分承重墙、柱1、承重墙、柱对商业空间价值影响较大，也影响投资者选择和商家店内布局避免或减少承重墙、柱对商业经营的影响，高层住宅楼底商应设转换层，楼板承重每平米不低于500kg油烟道1、餐饮业态油烟对住户影响较大2、政府对餐饮业有严格要求，根据相关要求进行油烟排放管道设置1、餐饮厨房须预留排油烟道、油烟净化装置和排油烟风机安装位置及用电条件2、选用低噪声排油烟风机，设置位置不扰民3、对于位于地下室的餐饮厨房还要满足平时通风、事故通风、火灾时排烟要求4、厨房污水先设器具隔油池后再设集中隔油池5、地下厨房在集水坑前设集中隔油池业态转换1、社区商业不同阶段会有业态调整，需考虑相关房屋载荷对业态升级转换的影响　/办公区、消费者维权区1、维护消费社区消费权益2、统一运营办公中心设置办公净面积不宜小于15㎡社区商业设计导则功能模块功能模块性能关注点性能关注点相关设计技术参考指标相关设计技术参考指标建筑设计/设施设备规划空调1、不影响建筑美观，预留空调位，统一装饰1、空调位置不宜低于2米2、大型和中型商业中心应配置中央空调，并设冷、热计量及自动温控装置。

必须保证屋顶冷却水塔或风冷冷水机组不扰民电力1、充分考虑各业态对电力需求2、公共区域节能设备1、商业建筑用电指标(W/m2)：一般：40~80，大中型： 60~120注：以上所列用电指标上限值，为采用电动压缩机制冷的数据当空调系统采用直燃机制冷时，用电指标比采用电动压缩机制冷时降低25~35VA/m2)2、社区商业建筑电能计量方式应符合当地供电管理部门的要求在各商户低压总配电室，照明、动力、空调等应能分项计量对独立小型商户宜提供三相四线220/380V电源，应预留照明、动力、空调等用电设备的接驳安装条件，每层应设置配电箱社区商业建筑各房间及场所的照明功率密度值不应大于GB50034《建筑照明设计标准》规定的商业建筑照明功率密度目标值，并应符合当地相关节能要求社区商业宜设置公共区域智能照明控制系统通信1、考虑室内无线网络覆盖需求2、店铺有线网络接口数量考虑/天然气1、根据前期规划确定天然气需求应按商业用户用气设备压力要求配备管道天燃气，并设用户燃气表给排水1、根据前期规划预留给排水条件，设置水表/社区商业设计导则消防设计导则1商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近;如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。

2大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接3大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于5m的运输道路基地内消防车道也可与运输道路结合设置4新建大中型商店建筑的主要出入口前，应留有适当集散场地5商店的易燃、易爆商品库房宜独立设置，存放少量易燃、易爆商品库房如与其它库房合建时，应设有防火墙隔断6大、中型商业建筑宜结合物流运输通道设置环形消防通道，环形消防车道至少应有两处与其它车道连通7商业建筑营业部分不应设置在地下三层及地下三层以下8多层商业建筑(高度小于24米)：商业建筑地上部分每个防火分区面积不超过2500㎡，当设置自动灭火系统时，每个防火分区面积不超过5000㎡;商业建筑首层当设置自动灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统时，每防火分区最大建筑面积不超过10000㎡;商业地下部分当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，其营业厅每个防火分区的最大允许建筑面积不超过2000m28高层商业建筑(高度大于24米)：当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000m2;地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000m2。

9商业建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区10商业营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个;营业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过20m11商业营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1.40m，并不应设置门槛12商业营业部分疏散人数的计算，可按每层营业厅和为顾客服务用房的面积总数乘以换算系数(人/㎡)来确定：地下二层，换算系数为0.8;地下一层、地上一、二层，每层换算系数为0.85;第三层，换算系数为0.77;第四层及以上各层，每层换算系数为0.6013安全出口、疏散走道、疏散楼梯和疏散门每100人净宽度为：地下建筑，0.75米/100人;一、二层，0.65米/100人;三层，0.75米/100人;四层及四层以上各层，1.0米/人;注：当每层人数不等时，疏散楼梯的总宽度可分层计算，地上建筑中下层楼梯的总宽度应按其上层人数最多一层的人数计算;地下建筑中上层楼梯的总宽度应按其下层人数最多一层的人数计算;14商业建筑的室内疏散楼梯应采用封闭楼梯间(包括首层扩大封闭楼梯间)或室外疏散楼梯15自动扶梯和电梯不应作为安全疏散设施16社区商业建筑应设消防应急照明及消防灯光疏散指示标志。

17总建筑面积超过5000m2的地上商店、总建筑面积超过500m2的地下、半地下商店应在其内疏散走道和主要疏散路线的地面上增设能保持视觉连续的灯光疏散指示标志或蓄光疏散指示标志18社区商业建筑应设视频安防监控系统社区商业设计导则设计导则相关规范文件引用设计导则相关规范文件引用城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001公共建筑节能设计标准GB 50189-2005商务部社区商业业态设置标准2005建筑地基基础设计规范GB 50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 3-2010钢结构设计规范GB 50017-2003砌体结构设计规范GB 50003-2001全国民用建筑工程设计技术措施地基基础专篇----结构2009全国民用建筑工程设计技术措施结构体系专篇----结构2009民用建筑隔声设计规范GB50118-2010供热计量技术规范JGJ173-2009城镇燃气设计规范GB50028-2006声环境质量标准GB3096-2008建筑给水排水设计规范GB50015-2003(2009年版)二次供水工程技术规程CJJ140-2010民用建筑节水设计标准GB50555-2010全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇(暖通空调、动力)2007全国民用建筑工程设计技术措施(给水排水)2009全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇(给水排水)2007民用建筑电气设计规范JGJ16-2008全国民用建筑工程设计技术措施----电气2009附件 专业集成， 携手创造 Professional Integration， Create Together THE END。